重庆戴斯大酒店发展经营调查报告-酒店管理专业--学位论文.doc

重庆戴斯大酒店发展经营调查报告学生姓名： 院系名称： 管 理 系 专业名称： 酒 店 管 理 班 级： 学 号： 指导教师： 成都艺术职业学院二0一0年四月重庆戴斯大酒店发展经营调查报告内容提要：通过对重庆戴斯大酒店发展及经营调查显示，当前重庆市三北区域四星级以上的酒店存在着酒店向服务业态复合化、一站式的酒店配套设施发展趋势，另一方面，用酒店建设战略眼光定位酒店经营业态，以确保酒店在经营中与同质物业保持强大的差异化竞争力，并整体上提升区域酒店服务品质，从而增强酒店的市场客源占有率。关键词：戴斯大酒店 业态经营状况 定位 差异化竞争力 导语:通过对重庆市三北区域（江北、渝北、北部新区）四星级以上酒店经营状况调查，又对其经营业态及业态所占经营收入的比重进行分析，从而探析出在激烈的酒店竞争市场上，如何在加强市场竞争力、取得良好的经营状况的结果上，做出针对性的战略发展和酒店建设？本文进行探讨之。 目 录一、基本数据分析 1、戴斯品牌介绍 32、重庆戴斯大酒店基本数据3-42、1戴斯大酒店概况4-52、2酒店基本资料52、3功能分区5-6二、戴斯运营操作模式1、戴斯大酒店私产分类62、回报模式73、回购模式74、客户权益及优惠7-8三、戴斯物业招商范围 8-12四、宏观环境分析 12-13五、区域环境分析1、区域商业现状分析132、三北区商业短缺分析 13-143、商业业态分析14-154、物业业态经营比重分析15六、戴斯大酒店商业区域优势分析15参考文献 16致谢 17声明18重庆戴斯大酒店发展经营调查报告一、基本数据分析 1、戴斯品牌介绍 YNDHA温德姆（前身为胜腾酒店集团），世界最大酒店集团、世界200强中唯一酒店品牌，在全球拥有6400余家酒店和54000余间客房，旗下包括10个品牌：戴斯（DaysInn）、豪生（HowardJohnson）、速8（Super9）、华美达（Ramada）、BaymontInn、Travelodge、KnightsInn、WingateInn、AmeriHostInn以及WyndhamHotels。Days Inn戴斯大酒店，温德姆酒店集团旗下高档酒店，世界5大酒店品牌，创立于1970年，名列全球5大酒店品牌，在全球15个国家和地区拥有2000余家酒店，16000余间客房，每天近200000位客人入住，每1。5秒就有一位顾客拨打1-800-DAYS预定热线，而每。秒确认一个顾客预定。Days Inn戴斯大酒店，在中国拥有近40家酒店，全年入住率高达在中国北京、上海、深证、天津、大连、杭州、惠州、福州、厦门、湛江、哈尔滨、长春、合肥、西安、重庆等拥有近40家酒店。2、重庆戴斯大酒店基本数据 2.1戴斯大酒店基本概况 戴斯大酒店夜景效果图22酒店基本资料重庆戴斯大酒店系重庆安邦投资产业（集团）有限责任公司按照五星级旅游饭店标准投资新建的、有美国知名酒店管理集团戴斯集团管理的豪华商务酒店。重庆戴斯大酒店坐落于金开大道7号，是重庆北部新区唯一一家涉外五星级酒店，总占地面积约100亩，总建筑面积近10万平方米，其中，戴斯一号楼占38930平方米、二号楼占18730平方米、顶级SPA水疗会所4256平方米、商业用房占2154平方米、地下车库及设备用房面积10930平方米。酒店由1、2号楼及3个主题广场（南国海岛广场、美洲风情广场、戴斯风情广场公约25000平方米）组成，1号楼26层，2号楼19层。戴斯大酒店大厅实景2、3功能分区戴斯大酒店有客房、餐饮、康体、娱乐、购物中心、商务楼为一体，基本情况如下：客房： 重庆戴斯大酒店是一家国际商务酒店，拥有高级客房353间，豪华客房65间、商务套房17间、行政套房14间、行政客房8间、高级行政套房4间、高级行政客房2间、戴斯套房2间、总统套房1间共计9种房型，普通客房面积集中在4348平方米，套房面积区间为60400平方米的超大空间。餐饮： 1楼酒店大堂：戴斯酒廊和西点屋2楼：环球咖啡厅2、3、4楼：东海王轩中餐厅及33个豪华包房5楼：维多利亚扒房和日韩料理餐厅6楼：八闲居茶楼25楼：空中雪茄吧商务会议 酒店拥有戴斯宴会厅、戴斯国际会议厅、戴斯多功能厅等大型会议场地，同时也具备6个会议接待厅，可同时容纳10-1000人的各种会议；康体、娱乐服务 设有室内游泳池、室外游泳池、健身房、男子（女子）桑拿房、子能太极拳馆和美容美发等。二、戴斯酒店运营操作模式1、戴斯大酒店的物业分类戴斯大酒店的物业大致有三种类型：l 投资型产权酒店l 个人私产酒店l 自主经营型酒店2、 回报模式l 签订10年委托经营管理合同后，合同期限内根据销售总房款的8%-9%进行年回报（可选择季度返现或半年返现）l 业产可免费享受酒店客房40-60天年的入住权（其中15-25天可按300元天，由酒店管理公司在年底折现，套房按600元天折现）l 业主免费入住酒店客房时享受住房客户相同服务标准。3、回购模式业主可在合同签定之日起，期满10年（120个月）享有将该物业按原价（即购买时价格）转让给甲方或甲方指定的第三方的权利。4、客户权益及优惠每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，业主或持业主卡的人士可享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办。业主购买戴斯大酒店时，与酒店管理公司签订为期10年委托经营管理合同并由戴斯大酒店经营管理。4.1委托经营型私产酒店 超过免费入住天数，享受酒店门市价的6折优惠 1-5万特价酒店消费代金券（含全部免、部分免费折扣形式） 给予客户委托期满五年后30日内原价（含税费支出）转让给酒店的权利 十年期满，客户有自动延期的权利（条件至少60%以上业主同意延期） 4.2自住型私产酒店 每天免费更换一次布草、每天免费进行房间清理大堂吧，每天免费提供茶或咖啡一杯 客户入住戴斯酒店，享受酒店门市价的3.8折优惠，宴会厅、大会议室等商务享受协议价优惠 1-5万特价消费代金券（含全部免、部分免费折扣形式） 给予客户委托期满五年后30日内（含税费支出）转让给酒店的权利为客户提供2年期免费代租服务，2年后有偿代租服务 10年内客户免收五星级酒店管理费（含物管费、酒店服务费、常规耗费品、公告区间能耗分摊费等）和单间每月200元以内能耗费 4.3自主经营型酒店 此部分酒店位于酒店1号楼，属于安邦集团自有酒店产业部分，由戴斯酒店管理公司统一按照标准化管理经营，并且酒店主要餐饮、休闲业态也位于1号楼，便于管理公司统一经营管理；三、酒店商业招商策略目前酒店已经营业拥有60个座位的戴斯酒廊、大厅可容纳38桌的东海王轩中餐厅、200个座位的环球咖啡厅、能同时容纳500人的戴斯宴会厅、90个座位的维多利亚西餐厅、50个座位的日韩餐厅、120间足疗房、12间vip按摩房的碧水丽人保健中心、大厅可容纳100人，16间包房的八仙居茶楼及扒房、空中演艺吧和雪茄吧等高档酒店配套设施，方便了入住戴斯大酒店的宾客，以高质量高品位的产品和优质的服务吸引着众多的消费者宾至沓来，目前需要招商范围如下：1.商业的业态定位1.1商业定位的“四大支撑”A酒店品牌优势支撑该项目最大的与众不同之处在于其五星级酒店作为强有力支撑，共享戴斯大酒店五星级酒店管理的理念及酒店客户，品牌优势明显。B富豪区高端人群支撑本项目处于重庆富豪区中心，是重庆发展最为潜力的北部新区，社区业主约7万多人口，依托金开大道，可辐射全重庆。项目地理位置的不可复制性是本项目商业的重要竞争力。C项目商业的交通支撑重庆戴斯大酒店，依托北部新区20年不堵车的超前规划，全天10余条公交线路穿梭往来，提供市区全面交通捷运，多条南北主干道连接龙头寺火车站、寸滩深水港、南桥寺物流基地等城市经济发展的战略腹地。D停车位及环境配套支撑酒店独特的海岛游泳主题广场，绿化面积高，生态环境好。另外，停车位众多，停车方便也是本项目商业的又一大亮点。2.2业态定位细分业态总体定位建议：“成功阶层*上流人士的休闲娱乐中心”2.2.1临街层业态规划：咖啡厅+休闲吧+银行+特色专卖+女子美容会所+家坊备注：临街层商业，主要以大型主题店为引导，配以特色商业业态作为互补。A大型主题店主要以特色茶楼、咖啡吧为主，可最大面积的利用二层平台部分；B靠近水疗会所处，可引入专业女子美容院作辅助业态；C设制家纺专卖店，是为了针对女子美容院的消费群体作互补业态；D再配以特色休闲吧、特色产品专卖店来丰富本层的业态组合。2.2.2负一层业态定位：戴斯夜MALL（特色演艺厅+酒吧+电玩厅+特色小吃）备注：负一层商业部分，主要以地下层内街商铺为主。A在入口处招入小面积的杂货零售店作为辅助功能；B在本层，作为一个综合体的休闲娱乐城必须区别于戴斯大酒店自带的休闲娱乐项目，因而本层招入商家必须要以“特色”为原则，如带有旋转舞台的特色演艺厅、特色风味美食、电玩、街客吧等；C在本层应多开设出入口，方便酒店入住客人和周边社区居民前来消费；四是在本层左上部设置车库可以方便出入车库人群进入负一层消费。3.招 商 策 略3.1招 商方式：本项目将采用收取承租方保证金的方式，并签定免租期合同来实行招商。3.1.1收取保证金以承租方所需面积收取相应保证金，需求面积越大，收取保证金就越多，保证金在租凭合同到期后无息等额退还。负一层：按20005000元/收取保证金临街层：按70001万元/收取保证金备注：具体收取保证金额度可根据承租方所需面积和经营业态再行商定。3.1.2设立免租期本项目承租方缴纳保证金后，根据保证金金额，可获得相应的免租期，在免租期内承租方可免向出租方缴纳房屋租金，但须缴纳合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(包括电和电话费)等其它费用。本项目承租方因装修承租单元而发生的相关费用由承租方自行承担。免租期内承租方应履行和遵守合同及使用、管理、维修公约和装修守则等物业管理规定内的有关义务和规定。4.可行性分析4.1存在的风险A开发商存在的风险单从设立免租期来讲可以有效的吸引承租户，但收取保证金会使承租户投资风险加大，资金压力过重，容易造成大量承租户流失，导致招商不能顺利进行。B承租户存在的风险对于承租户来讲，虽然有长期的免租期作保障，但缺少其它优惠措施，给承租户缴纳保证金带来一定投资风险。C. 终合风险一个以娱乐为主要业态的综合型商业想达得双赢的局面，就必须要有一家大型娱乐主题店作为引导性商业，一方面是增加其他承租户的投资信心；另一方面是商业整体运作的可持续发展。我司认为，目前本项目在大型主题店的招商工作上进展较为缓慢，是造成对其他商家进驻的主要障碍。5、结 论：此招商方式虽然可行，但存在一定风险，为降低风险，达到双赢的目的，开发商还应加大实质性的优惠措施力度，增加更具吸引力的优惠方式，来尽可能的规避巨额保证金的负面作用。6.招商目标客户选择；本项目招商的原则是为了吸引娱乐行业具体特色的知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定。6.1招商目标选择及条件楼层名称招商目标客户招商条件临街层大型主题店大型茶楼、咖啡厅要求分一、二层经营，且营业面积在1000以上美容会所知名美容机构300以上，且在北部新区内无在营业店面特色休闲吧、特色专卖店特色产品专营店200以上，且在北部新区内无在营业店面负一层特色演艺厅知名演艺厅、包房经营面积要求在1000以上，且带包房电子游戏厅大型电玩综合体经营面积要求在300以上小吃城、慢摇吧风味小吃城、特色慢摇吧单个营业面积在100以上，街客店时下流行的街客店要求经营面积1020酒吧特色酒吧经营面积要求在200以上关键点：A准确介绍项目业态规划及租金分区、销售价格分区详情；B以上物料涉及较多数字，在制作上务必精准避免出错；C公共部分需要装饰及设置休闲桌椅，部分面积需要从新测绘及核算，以便为客户做出精确的价格核算。四、宏观环境分析1宏观经济的有力支撑重庆作为西南地区经济发展的龙头城市，一直受到国内外人士的关注，特别是国家“十一五”计划的确定，并于2010年获批为全国五大中心城市以后，为重庆经济的腾飞注入了强心剂。无论是GDP值还是旅游接待，均呈现向上发展的良好趋势。而作为城市发展形象之一的酒店业，也随着经济的大环境，呈现出向上发展的态势。2. 旅游业发展速度飞速从增长速度来看，旅游业的增长速度十分迅速，重庆市统计局正式发布的“2009年重庆市经济形势分析”显示全市GDP突破4000亿元,达到4111.82亿元,城市居民人均可支配收入达1.37万元。 GDP达到4111.82亿元,同比增长15.6%，而与此同时，酒店的增长速度还不能跟上旅游业发展的步伐，因此，重庆酒店业的发展还存在巨大空间。3城市规划重心在北部新区4. 房地产市场前景广阔，但商业营用空置面积位居全国之首五、区域环境分析1.区域商业现状分析分析区域范围：（江北区、渝北区） 备注：机场部分星级宾馆未统计在内酒店保有量星级标准：（四、五星）酒店名称开业年份开业时客房数星级标准位置金源大饭店20044025江北区君豪大酒店20064055江北区戴斯大酒店20075805渝北区金科大酒店20062065渝北区长都假日酒店20062724江北区五洲大酒店19983204江北区从以上图表可知：作为重庆市城市发展及经济带动的主要区域，（包括：保税港、两江新区、经济开发区、北部新区）江北区及渝北区的高星级酒店依然较为欠缺，总客房数：2185间，并且作为经济发展重点的渝北区（含：北部新区、经开区）五星级酒店数量仅为：金科大酒店、戴斯大酒店；并且金科大酒店主要经营方向是以餐饮娱乐业态，客房功能比较薄弱（仅206个客房），故戴斯大酒店以超大的商业体量及强大的客房、餐饮、休闲功能，在区域商业市场上占有极为重要的商业地位。2.三北区商业短缺分析（回兴、两路片区除外）2.1三北区域商业业态列表分析：酒店名称开业年份客房入住率经营收入比例星级标准位置客房餐饮娱乐其他金源大酒店200479%52%28%15%5%5江北区君豪大酒店200670%49%34%11%4%5江北区戴斯大酒店200765%30%50%15%5%5北部新区金科大酒店200680%33%41%20%6%5北部新区五洲大酒店199885%60%20%15%5%4江北区如图所示：江北区酒店商业经营状况较好的业态主要是以客房为主，并且客房收入也为主要经营收入来源，（如：金源大酒店、五洲大酒店）说明在江北区酒店经营收入主要来自于客房收入，这也和部分酒店的餐饮业态功能性较差及酒店整体业态定位有偏差的关系。而在以上列表中我们可以发现，戴斯大酒店依托强大的餐饮业态体量，在酒店营业收入的比例相比其他区域酒店有较高的比重增加，说明在经济快速发展的重庆，特别是在商务及休闲领域的消费客群逐步增大，高端消费客户并不仅限于对商务住宿的基本需求；消费客户开始在商务接待、商务休闲观光消费中有很高的消费需求，对于在我们在未来如何挖掘酒店内部潜力、拓展经营范围做出了较好的指导性方向。2.2物业业态经营比重分析：酒店名称星级物业配套设施金源大酒店5星餐厅、夜总会、咖啡厅、商务会议中心（拥有5个独立会议厅、一个可供800人参会的大型会议厅）、娱乐室、购物商场等设施。 君豪大酒店5星5个餐厅、客房、配有酒吧、咖啡厅、夜总会、桑拿按摩、健身房、棋牌室等服务设施。五洲大酒店4星准5星级标准打造，可供400余人就餐的综合厅、种类丰富的套房以及足疗保健等休闲设施金科大酒店5星可供五百人同时就餐的中餐厅，商务中心、茶楼、咖啡厅，酒廊、歌舞厅、保健休闲等配套设施。戴斯大酒店5星多风格的主题餐厅、可供1000人同时就餐的国宴厅、自助餐厅、主题咖啡厅、雪茄休闲厅、足疗、洗浴及保健、美洲会国际俱乐部，等基本配套设施由以上主要商业物业类型我们可以看出，由于酒店前期定位及规划业态考虑的权重不一样，直接导致物业的经营状况和行业形象的反差较大。在业态相对单一的商业体来看，（如：五洲大酒店）其主要业态为客房服务，并配有规模较小的餐饮业态及普通休闲、娱乐业态，在所处的江北区观音桥商圈地域来分析，周边高档餐饮业态及娱乐、休闲业态也较多，故导致物业本身在所在区域缺乏竞争力，并且配套业态较为单一，对入住消费客户缺乏足够吸引力，导致物业部分业态经营较差，物业自身品牌形象受损较为严重；在业态相对较为丰富的商业体来看，（如：戴斯大酒店）其拥有超大的商业体量（各类客房达：580间），并拥有业态层次丰富的餐饮配套，（如：日式扒房、东海王轩；经营海鲜为主、韩式烧烤、巴西烤肉房等）客户覆盖面较广，并多选择主题特色较为浓郁的餐饮业态，加大了物业自身差异化竞争力，并且在休闲娱乐方面也引入巴里岛风格的露天大型泳池、室内恒温泳池，增加了消费客群的消费选择面，而且引入特色品牌商业街，使物业业态涵括客群消费的各个方面，故在物业经营方面有较强的灵活把握能力，并且能做到各个业态的优劣势互补，增强了物业在区域的竞争能力，并达到较好的经营状况。六、重庆戴斯大酒店商业区域优势1独享重庆唯一涉外区域，外籍人士引爆财富狂潮；2商务富人区30余个高端社区，30余万社会名流共享高端财富；3雄踞重庆未来产业中心，独占财富鳌头；4屹立重庆未来行政中心。政务活动创造无限财富；5立体交通航射世界，速达全城，全球客源聚集财富；6完善酒店配套，世界级消费体验彰显客户尊崇地位。致 谢在此，我要感谢我的指导老师：徐老师，是他在无时无刻关心着我们的论文，时常打电话提醒我们要在工作之余写好我们的论文，而且对我们非常的耐心和负责，我想说：辛苦您了，徐老师，谢谢您！参考文献：2009年重庆市酒店业统计年鉴-重庆市统计局 戴斯大酒店策划分析报告-重庆英联房地产顾问有限公司毕业设计任务书指导教师徐 刚系别职称学生姓名易 超专业酒店管理班级2007级酒店管理1、指导学生确定设计题目：重庆戴斯大酒店发展经营调查报告2、根据设计选题指导、布置学生查阅参考文献：1重庆市酒店业统计年鉴，2009年版本，重庆市统计局。 2.酒店业发展及经营管理，2007年版本，重庆大学出版社。 3、指导学生拟定撰写计划（开题报告、初稿、定稿等）：1、2009年12月确定毕业设计的题目，书写开题报告，布置参考资料，下达任务书。2、2010年2月经过广泛调查、参考相关资料，完成初稿。3、2010年3月继续深入调查，补充完善，修改完成第二次修改稿。4、2010年4月继续深入调查，补充完善，修改完成第三次修改稿5、2010年4月，规范格式，完成定稿 指导教师（签字）： 年 月 日毕业设计开题报告学生姓名易 超学号2007050403专业酒店管理设计题目重庆戴斯大酒店发展经营调查报告选题背景与意义：背景：我国现代酒店业是随着改革开放成长起来的新兴产业。已成为我国经济发展的支柱产业和国民经济新的增长点。中国酒店业的特征显现：规模庞大，投资巨大，设施豪华，管理专业，竞争激烈。随着酒店业的迅猛发展，酒店业内竞争加剧，虽然竞争还多表现为产品，服务方式，质量等方面的竞争，而这种竞争市场的日益完善和体制改革的深入，酒店间的竞争越来越体现为差异化、特色化的发展趋势。意义： 重庆市作为中国西部重要经济发展中心，全国5大中心城市，酒店业的发展是作为城市经济发展的重要标示，而在重庆重要的经济开发区及经济增长重点区域，（江北区、渝北区、北部新区）酒店业的发展更是一个快速发展的城市的经济风向标，也是我作为酒店从业人员需要重点学习和掌握未来酒店业发展趋势的一个手段和平台。 受到来自海内行业的巨大冲击。因此，我国星际酒店业经营绩效的提高将刻不容缓。学生（签字）：年 月 日指导教师意见：指导教师（签字）：年 月 日毕业设计指导记录学生姓名易 超学号2007050403 专业酒店管理设计题目重庆戴斯大酒店发展经营调查报告指导教师徐 刚时 间毕业设计指导情况2009. 12.18讲解论文格式、该论文的选题背景及具体要求2010.1.10在老师的指导下确定毕业设计的论文题目，查阅参考资料、接受论文任务书2010.3.2在老师的指导下，广泛调查，查阅资料，修改完成初稿。20103.12在老师的指导下，继续深入调查，补充完善，修改完成第二次修改稿2010.3.20在老师的指导下，继续深入调查，补充完善，修改完成第三次修改稿2010.4.9在老师的指导下，规范格式，完成定稿。学生（签字）： 指导教师（签字）：2010年 4 月8 日 年 月 日毕业设计成绩评定表学生姓名学号专业设计题目指导教师指导教师评语及初评成 绩1、评语：2、成绩：指导教师（签字）： 年 月 日系指导小组意见及成绩1、意见：2、成绩：组长（签字）：年 月 日注：1、成绩评定采用五级记分制，即为优、良、中、及格、不及格五级。 2、凡指导教师初评为优的学生须参加答辩。毕业设计答辩记录表学生姓名学号专业设计题目指导教师答辩内容 记录记录人（签字）：年 月 日答辩小组评语终评成绩：成员（签字）：组长（签字）： 年 月 日成都艺术职业学院毕业设计（毕业论文）学生诚信承诺保证书本人郑重承诺：重庆戴斯大酒店发展经营调查报告毕业设计（毕业论文）的内容真实、可靠，系本人在 徐 刚 指导教师的指导下，独立完成。如果存在弄虚作假、抄袭的情况，本人愿承担全部责任。 学生签名： 2010年 4月8日成都艺术职业学院毕业设计（毕业论文）指导教师承诺保证书本人郑重承诺：我已按学校有关规定对 易 超 同学的毕业设计（毕业论文）的选题与内容进行了指导和审核，坚持一人一题制，确认作者独立完成。如果在学风、教学效果等方面对学校评建工作造成不良影响，本人愿承担指导教师的相关责任。指导教师签名： 年 月 日第 24 页 共 24 页