中国房地产市场形势分析20110215PPT课件.ppt

2011年中国房地产市场展望陈啸天陈啸天中国房产信息集团中国房产信息集团 研究中心研究中心 总经理总经理2011年年2月月22010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。引子引子20112011年伊始年伊始,房地产市场调控政策突然降临房地产市场调控政策突然降临继2010年9月底楼市调控政策出台短短4个月不到的时间,政府再次出手,不但为2011年房地产市场调控的延续奠定基调,更展现出政府打压房价的巨大决心!1月26日,”国八条”在预先毫无征兆的情况突然出台:1月27日,重庆和上海两地正式出台房产税试点n信贷政策:二套房首付提升至六成n限购政策:覆盖面扩张,清算存量住房n各级政府须在一季度公布房价控制目标n严格住房用地供应管理n调整个人转让住房营业税政策【上海】征收对象:本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房 折扣:房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。税率:暂定为0.4%、0.6%免税条件：人均60平方米部分以下免税【重庆】征收对象：个人拥有的存量增量独栋商品住宅、个人新购的高档住房税率：实行累进制，根据应税住房交易单价与上两年主城九区新建商品住房成交均价的比值分别征收0.5%、1%和1.2%。32010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。引子引子近期近期全国楼市成交骤降全国楼市成交骤降从周度成交数据来看：2月，受春节及政策的双重影响，大部分城市成交下滑至谷底！数据来源：CRIC注：深圳、广州、杭州、苏州、无锡、武汉、重庆和昆明成交数据为商品房，其余城市为商品住宅该如何判断该如何判断2011年市场走势？年市场走势？8月周均成交9月周均成交10月周均成交11月周均成交12月周均成交1月周均成交1.28-2.3 2.4-2.10一线城市上海15.627.63321.629.619.45.21.2北京17.226.819.528.136.326.117.51.3深圳6.513.69.66.89.37.11.81广州15.526.643.614.216.920.315.52.9二、三线城市杭州11.717.317.214.616.915.99.81苏州11.519.320.116.417.31671.4无锡13.318.417.614.42012.67.50.7天津16.120.12425.629.518.710.22长春13.111.414.717.414.86.93.10.5兰州1.82.92.52.21.510.20.2青岛10.619.329.620.623.622.4131武汉21.728.230.337.234.331.18.40.4长沙22.534.24041.556.219.202.8重庆41.95756.243.243.335.119.35.9昆明9.57.511.814.223.515.70.13.2厦门4.14.345.75.46.44.30.8福州34.47.23.63.44.121.520102010年年8 8月至今各重点城市商品住宅周度成交量走势图月至今各重点城市商品住宅周度成交量走势图(单位单位:万平方米万平方米)42010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。内容页码页码一、市场 回顾4 4二、政策 解读1010三、走势 预测1515四、应对 建议2727目录目录ContentsContents52010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2010年市场回顾在2010年初，我们做出的四大预判全部兑现62010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。预判预判1 1从全国来看：成交量肯定突破从全国来看：成交量肯定突破2009年，创造新高位年，创造新高位全国商品房、商品住宅销售面积、销售金额年度走势图2010年1-12月全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；其中，商品住宅销售面积9.21亿平方米，增长8.0%；2010年1-12月全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中，商品住宅销售额4.37万亿元，增长14.4%。数据来源：国家统计局2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.002.004.006.008.0010.0012.000.001.002.003.004.005.006.002.242.683.373.825.556.197.626.219.3710.431.992.372.983.384.965.546.915.598.539.21商品房销售面积（亿平方米）商品住宅销售面积（亿平方米）商品房销售额（万亿元）商品住宅销售额（万亿元）72010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。级别2010年销售金额TOP30榜单（亿元）2009年销售金额TOP20榜单（亿元）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500亿以上6661400亿以上4495第二梯队200-500亿10292200-400亿7259第三梯队100-200亿14129100-200亿9160级别2010年销售面积TOP30榜单（万平方米）2009年销售面积TOP20榜单（万平方米）范围企业个数均值范围企业个数均值第一梯队500万以上6712400万以上7543第二梯队200-500万10245200-400万6244第三梯队100-200万10140100-200万7149其他100万587/预判预判2 2从企业来看：相互间差距越来越大，新的标杆正在出现从企业来看：相互间差距越来越大，新的标杆正在出现各梯队的业绩均值方面，第二梯队与第一梯队差距较2009年增加60%左右，而第二梯队与第三梯队在销售金额方面的差距拉大了58%，销售面积方面亦有10%的增幅。百亿以上房地产企业已达到近40家，尤其是在第三梯队中，销售金额在100亿以上的企业明显增多，差距却明显缩小。82010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。预判预判3 3从品牌来看：溢价效应越来越强从品牌来看：溢价效应越来越强优质品牌企业受政策影响较小，抗压能力强，销售表现优于一般企业。1001100210031004100510061007100810091010101110120408012016004080120160200销销售面售面积积(万平方米万平方米)销销售金售金额额(亿亿元元)国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷2010年万科月度销售面积、销售金额走势图2010年中海/绿城部分热销项目与其周边项目对比(单位:元/平方米;万平方米)企业名称城市项目名称2010年成交均价2010年成交面积周边项目名称2010年成交均价2010年成交面积中海发展苏州中海国际社区1112623.04天地源水墨三十度 942510.16中海发展沈阳中海寰宇天下735021.46黎明昆山苑53441.26中海发展沈阳中海城536117.55泰华林庄园 40004.81中海发展西安中海国际社区1208310.72曲江海天华庭56052.01绿城杭州绿城西溪诚园3230211.65坤和西溪里263184.16绿城杭州绿城.蓝色钱江499989.25赞成林风274970.2绿城无锡绿城玉兰花园125778.19融科玖玖城106754.88绿城宁波皇冠花园169777.06翡翠湾131945.27万科：在2010年三波调控政策出台的背景下，企业全年销售业绩依然稳步增长并成功突破1000亿大关，从月度走势来看，除2月份受春节传统淡季影响销售额较小外，其余各月表现均相对平稳。中海、绿城：从两家企业热销项目来看，报价通常都明显高于周边住宅平均水平，但由于品牌价值的高认可度，高房价丝毫没有成为其热销的障碍。92010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。预判预判4 4从战略来看：节奏比产品更重要从战略来看：节奏比产品更重要Q1Q2Q3Q40100200300400金地保利万科2010年万科、金地、保利季度销售金额走势图(单位:亿元)2010年市场存在三波机会1、3月-4月中上旬（新国十条出台前）2、7月-9月底（市场反弹期）3、四季度（调控政策对市场的影响明显弱化）从万科、金地、保利三家典型房企2010年销售额走势对比来看，金地和保利未能抓住前两波机会前两波机会，故前三季度销售情况相比万科均明显逊色，而成功抓住了第三波机会使得两家企业四季度销售额出现回升。而万科方面，由于应对政策调控得当，从掌握市场节奏的角度来看更加出色，没有放过任何一波机会，故每季度的成交表现都较好。在楼市调控逐渐常态化的情况下，对于企业来说，准确的把握市场节奏感，抓住调控间隙出现的每一波销售机会，将比产品本身更为重要。102010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策解读2011年政策进一步升级，如何把控政策动态是企业决胜市场的关键112010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策政策20112011年第一轮调控启动，调控已进一步升级年第一轮调控启动，调控已进一步升级2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕。今年三大调控重点n限购升级：限购范围逐步扩大，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。n房产税试点：今年重庆、上海陆续出台了房产税相关细则，房产税从理论阶段进入试点节点。n信贷政策继续收紧：差别化贷款政策进一步收紧，未来仍存在加息、提高存款准备金率的可能。从对市场影响来看，短期看新国八条（限购令），长期看房产税。122010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策政策限购令被全面强化，短期影响巨大限购令被全面强化，短期影响巨大“限购令”成为此次房地产调控的重点。相比之前各地出台的限购令，本次调控由中央政府层面出台政策，全国统一执行，力度更大；一旦限购令全面铺开，各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调，而房企销售压力也将凸显。政策点评n覆盖更广：与2010年第一批出台限购的16个城市不同,新一轮的限购城市覆盖面将更广,根据“国八条”的要求，限购城市将扩张到全国36个大中城市,其中包括主要的直辖市、省会城市和计划单列市：北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、武汉、沈阳、南京、成都、郑州、长沙、石家庄、哈尔滨、福州、西安、南昌、合肥、昆明、太原、南宁、兰州、贵阳、长春、济南、海口、乌鲁木齐、西宁、银川、呼和浩特、拉萨、大连、青岛、宁波、厦门、深圳。n力度更大：之前各地的限购令多以新增购房为限制条件。本次以存量为调控前提，拥有两套以上住房将不得再购房，政策力度无疑提高了一个等级。n近期媒体上有72个城市限购的说法，这属于媒体的猜测，是不准确的。政策影响n市场面的影响：2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。n企业面的影响：2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。132010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策政策房产税试点落地，影响力将逐渐释放房产税试点落地，影响力将逐渐释放以上海房产税方案为例：n【上海】征收对象为本市居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。另外，人均60平方米部分以下免税。1月27日，房产税在上海和重庆正式出台，虽然目前从两地征税细则来看税率较低且覆盖人群有限，但未来随着税制的逐渐完善，如果调控楼市需要，政府完全可以逐步提高税率或将征税范围扩大至存量房。故：长期来看，房产税对市场的具有一定的震慑力量。n【重庆】征收对象包括：个人拥有的存量增量独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；税率实行累进制，根据应税住房交易单价与上两年主城九区新建商品住房成交均价的比值分别征收0.5%、1%和1.2%。假设：一个三口之家的上海居民家庭(夫妻双方加上未成年子女)新购一套住房,且为该家庭第二套以上住房，而该新购住房每平方米市场评估均价为20000元/平米，则结果为：注：例二中原有住房和新购住房总面积为260平方米，超过180平方米（人均60平方米）的免税线80平方米，即以80平方米计税；而例三由于原有住房面积已超过人均60平方米的免税线，故其新购房应以全部面积计税原有住房面积原有住房面积 新购住房面积新购住房面积 应税面积应税面积 应税价格应税价格 应税价格应税价格*70%税率税率 实际税率实际税率每年缴税额每年缴税额(万万)(平方米平方米)(平方米平方米)(平方米平方米)(万万)(万万)（%）（%）例一例一50110由于原有住房与新购住房总面积未超出人均由于原有住房与新购住房总面积未超出人均60平方米，故可暂时免税平方米，故可暂时免税例二例二150110801601120.40.280.488例三例三1901101102201540.40.280.616142010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。政策政策金融政策收紧，贷款压力加大金融政策收紧，贷款压力加大以20年100万纯商业贷款为例，在等额本息的计算方式下，本次加息后，与2010年10月20日第一次加息前相比，贷款者总偿还金额增加了92395元，每月偿还金额增加385元。2010年10月20日加息前2011年2月9日第三次加息后贷款金额(元)10000001000000年利率5.946.6偿还期(年)2020贷款期(年)2020年偿还次数1212定期偿还金额(元)7129.747514.72总年度偿还额(元)1711137.61803532.99总年度偿还差额(元)92395.392月8日晚，央行公布再次上调存贷款基准利率的通知,这是继2011年以来第一次加息，也是2010年10月20日以来央行第三次加息。从货币政策角度来看，2010年三季度以来央行共7次上调金融机构存款准备金率、3次上调存贷款基准利率，无疑已宣告进入紧缩通道。从对房地产市场的影响来看，加息虽然并非针对楼市，但也确实增加了购房者的贷款成本，同时配合今年以来再次升级的房地产调控政策，进一步加重了楼市回落的预期。152010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2011年市场预测市场进入速冻期，成交量将出现明显下滑162010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。数据来源：CRIC总基调总基调政策调控全面升级，楼市将进入速冻期政策调控全面升级，楼市将进入速冻期数据来源：中国统计局总基调：全国楼市已经进入速冻期，调控时间将比以往更长；市场回稳最终看政策，市场调整幅度越大，政策放松可能性越大。企业：大型企业、央企、专注于三四线城市的企业和高周转的四类企业抗冲击能力更强 成交量：整体下滑是必然趋势，并且将持续半年到一年。房价：将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅。产品：改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。城市：一线二线冲击大，三四线受影响相对较小 机会：时间机会：下半年可能存在市场机会，但窗口期很短；产品机会：小户型、中低价仍存在发展空间；城市机会：三四线城市相对影响较小；模式机会：商业、旅游地产开发 未来关键：看3、4、5月市场表现，“三看”到“三调”。172010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业企业四类企业抗风险能力强四类企业抗风险能力强由于新一轮调控政策力度再次加强，市场将快速进入冰冻期，预计半年后，一部分企业资金面压力将逐渐出现。但尽管如此，我们认为大型房企、高周转企业、央企和专注于三四线城市的四类企业受政策冲击较小，相比其竞争对手更具有抵御调控周期的能力。政策因素2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q3020004000600080001000056%57%58%59%60%61%62%企业负债总额（亿元）企业平均资产负债率2008-20102008-2010年年135135家上市房企平均资产负债率变动情况家上市房企平均资产负债率变动情况2008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q30500100015002000250030%35%40%45%50%55%60%企业净负债总额（亿元）企业加权平均净负债率2008-20102008-2010年年135135家上市房企加权平均净负债率变动情况家上市房企加权平均净负债率变动情况数据来源：企业定期报告大型房企:大型企业由于扩大规模、高周转等经营上的要求，资产负载率较高，资金压力大，但短期不会出现资金链问题。182010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。高周转企业：数据来源：CRIC企业09年前3季度存货周转率（%）2010年前3季度存货周转率（%）2010年前3季度总资产周转率（%）2010年前3季度销售净利润率（%）2010年销售金额（亿元）2010年销售面积（万平方米）万科0.24 0.13 0.14 17.09 1026847保利 0.16 0.14 0.15 14.40 660723金地0.10 0.16 0.17 14.35 280233招商 0.12 0.18 0.19 18.66 143102企业09年中期存货周转率（%）2010年中期存货周转率（%）2010年中期总资产周转率（%）2010年中期销售净利润率（%）2010年销售金额（亿元）2010年销售面积（万平方米）中海0.18 0.15 0.14 28.72 578530恒大0.05 0.73 0.35 12.28 527831碧桂园0.30 0.28 0.17 14.99 330600富力0.20 0.13 0.10 10.11 321247A股典型高周转企业港股典型高周转企业在市场形势面临严峻的情况下，高周转企业资产运营能力强的优点就显得尤其突出，由于这类企业存货周转率和总资产周转率均高于行业平均水平，使得其当前资金面相比其余追求高利润的企业来说充裕得多，这将令这些企业在未来市场进入持续调整周期后具备更稳健的经营空间，抗风险能力也更强。企业企业四类企业抗风险能力强四类企业抗风险能力强192010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业企业四类企业抗风险能力强四类企业抗风险能力强专注于三四线城市的企业：相比一、二线城市来说，三、四线城市受政策调控的影响明显较小，市场需求活跃度较高；另外，在一、二线城市受到政策严厉打压的情况下溢出的投资资金也极有可能转入发展潜力更大的三、四线城市。在这样的前提下，预计三、四线城市楼市抗跌性将逐渐显现出来，对于在这些城市深耕的房企来说，这无疑意味着相对稳定的经营预期。央企2010年新增土地建筑面积2010年新增土地成交总价2010年新增土地楼面单价中建集团421.69184.074365.05中海地产987.89224.262270.11华润置地373.7794.112517.97中信地产210.71149.97114.04保利地产1724.82537.93118.59招商地产175.5190.615162.82企业进入城市三四线城市占比荣盛发展南京、沈阳、长沙、廊坊、蚌埠、徐州、邯郸、聊城、湛江、临沂、沧州、石家庄等67%宝龙地产青岛、烟台、淄博、宿迁、泰安、蚌埠、盐城、常州、苏州、杭州、太仓、无锡、新乡、洛阳、郑州、成都、武夷山、福州、厦门等63%主要央企主要央企20102010年新增土地列表年新增土地列表单位：万平方米、亿元、元/平方米主要专注三四线城市企业列表主要专注三四线城市企业列表央企：相比民营企业来说，央企的政治背景使得其在土地、融资等方面具有得天独厚的优势，在政策调控背景下具有更强的抗压能力。202010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。成交成交成交量将出现明显萎缩，房价也很难上涨成交量将出现明显萎缩，房价也很难上涨成交量预计将有明显的下滑：新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量将出现明显萎缩，预计较2010年下滑幅度将在2030%。房价基本不可能上涨：受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国房价将以下滑走势为主。2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年0246810120%10%20%30%40%50%60%-10%-20%-30%1.862.242.683.373.825.556.197.626.219.3710.43212010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。产品产品改善型产品受冲击较大，刚性需求产品受影响较小改善型产品受冲击较大，刚性需求产品受影响较小购房需求购房需求投机需求投机需求投资需求投资需求改善性需求改善性需求刚性自住需求刚性自住需求中低档、小户型价跌量平中低档、小户型价跌量平差别化信贷与限购政策的滤出效应中档物业价微跌量缩中档物业价微跌量缩高档物业价平量无高档物业价平量无投机、投资、改善需求投机、投资、改善需求自住刚需自住刚需222010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。一线城市二线城市三四线城市一线城市未来面临的调控压力较大，但总体供应有限，市场运行会以量跌价平为主。受政策调控范围的扩大营销，未来二线城市受冲击加大，尤其是部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，将出现量价齐跌。未来三四线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看将相对平稳；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，抗跌性尤其明显。量跌价平政策因素资金运动规律抑制部分高房价城市房价过快上涨由高风险城市流向低风险城市量价齐跌量价平稳城市城市一线二线冲击大，三四线城市受影响较小一线二线冲击大，三四线城市受影响较小调控压力下，未来城市走势将出现分化，一线、二线城市受政策冲击较大，成交量将出现明显下滑；三四线城市不是调控的重点，受政策影响较小。另一方面,刚性需求和一、二线城市中溢出的投资资金使得这些城市需求面依然相对活跃,因此市场走势相对稳健。22232010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。2011年房地产市场将进入较长时间的低迷，但仍不乏机会点。机会机会2011年市场仍可能存在四类机会年市场仍可能存在四类机会时间性机会时间性机会下半年下半年产品性机会产品性机会小户型、中低价小户型、中低价20112011年可能存在的年可能存在的 机会点机会点城市性机会城市性机会三四线城市三四线城市模式性机会模式性机会商业、旅游地商业、旅游地产开发产开发2011年楼市四大机会点242010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。数据来源：CRIC机会机会下半年有机会，但窗口期很短下半年有机会，但窗口期很短数据来源：中国统计局n2010年三轮严厉调控下，市场仅低迷了三个月就快速回暖；2011年政策压力加大，但仍有机会。n人口持续上升，我国在这一段时间内还处于人口红利期，旺盛的刚性需求成为市场的最大支撑力。2011年的房地产市场走势已经明朗，速冻期已经到来,而且时间将比去年更长，上半年成交量将出现明显下滑。下半年可能迎来窗口期机会，但时间很短，需要企业快速有效的把握。2010年重点城市成交走势图（单位：万平方米）19801980年年-2009-2009年全国人口出生率走势图年全国人口出生率走势图单位：%20002000年年-2009-2009年全国结婚登记对数走势图年全国结婚登记对数走势图单位：万对252010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。旅游、商业、商办式酒店式公寓等产品则由于不在政策调控之列，受冲击较小，甚至可能迎来快速发展期。机会机会商业、旅游地产开发存在机会商业、旅游地产开发存在机会2011年政策调控，将使房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均计划加大商业地产投资比例至20%或以上。数据来源：CRIC企业名称 商住投资比例目标万科地产u除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业u万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来三年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套华润置地u华润计划未来投资物业对总盈利的贡献达到20%30%u5、6年以后，在资产的比例和盈利贡献方面，商业地产所占的比例可能会达到40%左右复地集团u商业地产的投资要占集团约20%的比例保利地产u保利将商业物业投资比例增大到总体投资30%富力地产u商业地产的目标是使其在集团总资产中占有20左右的比例u2010年后，富力拟将商业地产的面积扩展到200万平方米龙湖地产u预计到2014年，商业地产所贡献利润将占公司利润总额的15%-20%中粮地产u未来商业地产部分在其整体布局比例将提升至20%以上金地集团u未来5年，金地上海公司将大力进军商业地产，重点布局长三角高铁站点城市，投资开发城市综合体u将突破金地以往拿地时商业比例10%的限制远洋地产u2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标表：典型企业商住比例目标情况列表262010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。判断2011年市场走势的核心因素“三看”：看市场表现、看地方政府表现、看中央表现。今年政策调控固然“突然”、“力度大”，但回顾去年4.17新政我们认为政策效果关键仍取决于政策执行力度。核心核心“三看三调三看三调”，三，三五月市场表现是关键五月市场表现是关键市场“三看”市场表现：消费者是观望还是继续出手，企业是降价促销还是保持现状地方政府表现：地方政府执行力度是否彻底中央表现：经济整体走势和中央财政收入状况，将决定中央是否有决心将房地产调控贯彻到底2011年市场走势，3、4、5月份的市场表现是关键，此后市场走势将会逐渐明朗。企业“三调”调整价格：适时回调价格以促进销售，确保现金回流及资金链的安全调整供应：根据市场表现，适时调整年度供应计划，踏准推案节奏调整销售目标：根据市场表现，适时调整年度销售目标.如果3、4、5月份市场表现不理想，企业有必要适时调整。272010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。企业应对建议现金为王，快卖房、缓供应、巧拿地282010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。数据来源：CRIC应对建议应对建议抓住机遇快卖房抓住机遇快卖房1010年年1 1月月国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷100110021003100410051006100710081009商品住宅月度成交走势图北京上海深圳1010年年4 4月月1010年年9 9月月2010年11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘共同推出优惠活动，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源。深圳万科、上海万科也传出降价促销的消息。深圳的万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山项目也推出了优惠10万元和8万元的举措。万科在上海的项目也有不同程度的优惠。2010年5月5日，恒大全国实行8.5折优惠促销，率先打响第一轮价格战。2010年11月5日，恒大还推出了“全国联销10亿元大优惠活动”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。2010年6月8日，绿地集团宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月，称为“享优置业季”。绿地成为在恒大之后，国内又一个高举降价旗帜的大型房企。价格调整看准时机果断的价格优惠，有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出，实现快速的去化，回笼资金。292010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。应对建议应对建议放慢节奏缓供应放慢节奏缓供应拿地不开工，开工节奏放慢，缓拿预售证，小批量供应。拿地不开工拿地不开工开工节奏放慢开工节奏放慢缓拿预售证缓拿预售证小批量供应小批量供应减少投入减少投入力促销售力促销售现金现金为王为王302010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。应对建议应对建议巧拿地：二级市场拿地巧拿地：二级市场拿地通过二级市场拿地，能降低成本，获取优质土地，提高开发效率，从而降低整体风险。其中，保利2010年新增土地中，通过一级市场获取的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。通过二级市场拿地的优势n降低成本：通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易；n获取优质地块：二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，当地房地产市场经过多年的持续开发，其中心城区的土地在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块；n提高开发效率：从项目运作成本方面来看，从二级市场上寻找目标的花费更低、项目开发效率更高。特别关注点n人脉资源要求高：通过股权收购或合作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营；n财务和债务问题：二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。312010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。应对建议应对建议巧拿地：并购拿地巧拿地：并购拿地在调控压力下，不少小企业退出，78家央企清退，为实力房企提供了通过并购来获取优质地块的机会。并购对象应重点关注二线城市的中小型企业和被清退的78家央企的房地产业务板块。n调控升级后的机遇背景：今年调控重点从一线城市蔓延至二线城市，从而使得二线城市成为重灾区，部分中小企业迫于资金压力，不得不转让开发项目，或者抛售股权。2010年有84起房企并购案例，进入2011年以来，1月3日，绿城向北京创景公司收购杭州远洋莱福房地产开发有限公司30%股权；1月15日，恒大地产以16.64亿元的价格把深圳建设71股权收入囊中，这也标志着恒大正式进军深圳。机会点：对于资金实力较强的企业来说，可通过并购二线城市的小型企业获得土地储备。n央企清退下的机遇背景：2010年3月国资委发出“清退令”，目前中远集团、中国航天、中石化、中石油等企业已陆续退出房地产行业。此后将陆续有央企退出地产业务，必将出现房地产项目转让、股权抛售等机会。机会点：对于民营地产企业来说，可择机并购低价优质项目。322010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。核心举措核心举措建立快速反应机制，保证窗口期出现快速有效供应建立快速反应机制，保证窗口期出现快速有效供应对外分包通过与专业代理咨询公司的合作，辅业外包，压缩自身主业运营周期，随时等待市场的拐点专业代理咨询公司对内扁平化运作通过扁平化管理，减少中间层，增强管理者影响力，加大灵活性，从而实现对信息的快速反应1、围绕工作流程而不是部门职能来建立机构，打破传统的部门边界，有利于信息交流，快速反应。2、改变金字塔形的等级机构，取消中间层级，实现纵向层级的扁平化，保证了组织上下层之间的不断沟通、信息的快速传达。3、管理的任务委托到更低的操作层次，底层的管理决策权限增大，免去不少因决策延误导致的市场机会丧失。332010中国房产信息集团版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。THE END.33