-中国房地产市场2011年形势分析与2012年展望——中指.ppt

China Index Academy中国指数研究院中国指数研究院2011年年12月月中国房地产市场中国房地产市场2011年形势分析与年形势分析与2012年趋势展望年趋势展望1一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录2表：表：2011年年1月至今百城价格指数月至今百城价格指数自自2011年年9月以来月以来百城平均价格连续百城平均价格连续3个月环比下降，个月环比下降，11月月十十大城市大城市环比全线下降，调控效果正式显现。环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国月，全国100个城市住宅平均价格为个城市住宅平均价格为8832元元/平方米，较上月下降平方米，较上月下降0.28%。其中。其中43个城市价格环比上涨，个城市价格环比上涨，57个城个城市环比下跌，市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数个数与上月基本持平与上月基本持平。新房价格：新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现显现月份月份百城百城十大城市十大城市平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅平均价格(元/平方米)平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数平均同比涨幅2011年1月86450.95%1000156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216157820.29%9112.46%2011年4月87730.40%7722158020.13%825.28%2011年5月88190.53%7621158200.11%643.94%2011年6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%2011年7月88740.21%66336.81%158380.05%643.86%2011年8月88800.07%56446.93%15773-0.41%374.22%2011年9月8877-0.03%54446.15%157860.08%463.45%2011年10月8856-0.23%40585.21%15720-0.42%182.44%2011年年11月月8832-0.28%43574.06%15663-0.36%0101.66%l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、3项目价格：项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著一二线城市部分品牌企业项目降价显著随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖月北京新开楼盘龙湖时代天街，拿地时代天街，拿地时楼面均价为时楼面均价为7519元元/平方米，开盘价格仅平方米，开盘价格仅11800元元/平方米起（此前对外报价约平方米起（此前对外报价约15000元元/平米），目平米），目前实际成交价约前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。元，价格显著低于临近的其他项目。表：表：10-11月热点项目降价情况月热点项目降价情况l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、城市城市项目项目企业企业降价幅度降价幅度上海布鲁斯小镇绿地别墅楼盘88折，目前报价仅为16000元/平方米上海龙湖郦城龙湖一个月间降幅超过20%上海清林径万科13000-14000元/平方米，降幅约为15%北京京贸国际城天旭运河19800元/平方米，较之前26800元的均价下调7000元北京时代天街龙湖低价入市，开盘价11800元/平方米，远低于其他临近项目南京保利罗兰香谷保利8000多元/平方米南京金色领地万科9900元/平方米带精装修，低于同区域的二手房杭州观澜时代金隅8968元/平方米起，基本上相当于该楼盘2009年七八月份水平杭州香醍溪岸龙湖10万置业基金等多重优惠，折后均价5900元/平方米4二手房价格：二手房价格：自自9月以来持续下降，月以来持续下降，11月跌幅明显扩大月跌幅明显扩大自自4月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到10月全部主要城市均环比下跌，月全部主要城市均环比下跌，且跌幅逐渐扩大，从且跌幅逐渐扩大，从9月的平均下跌月的平均下跌0.7%到到10月的月的0.9%，以及，以及11月的月的1.8%。城市城市2011.12011.22011.32011.42011.52011.62011.72011.82011.92011.102011.11北京北京2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%深圳深圳4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%上海上海2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%广州广州4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%成都成都2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%天津天津1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%杭州杭州1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%重庆重庆3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-0.4%-1.8%苏州苏州1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%南京南京1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%武汉武汉2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%平均平均2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%表：重点城市二手房价格环比涨跌幅表：重点城市二手房价格环比涨跌幅数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、5l数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、新房成交：新房成交：近三个月近三个月20个代表城市成交量同比降幅接近个代表城市成交量同比降幅接近30%1-11月，月，20个代表城市住宅总成交量同比下降个代表城市住宅总成交量同比下降11.6%。其中，一线城市总成交量同比下降其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近（最近3个月降幅个月降幅均高于二线城市）均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降个二线城市总成交量同比下降10.5%。11月，月，20个代表城市总成交量个代表城市总成交量939万平米，环比下降万平米，环比下降8.3%，是，是3月份以来的最高跌幅，同比降幅扩大至月份以来的最高跌幅，同比降幅扩大至33.3%。其。其中，一线城市中，一线城市11月成交量环比小幅增长月成交量环比小幅增长3.6%（北京增长约（北京增长约10%），但同比降幅仍达），但同比降幅仍达34.5%，二线城市环比下降，二线城市环比下降11.6%，同比下降同比下降32.9%。表：表：2011年年1-11月月20个代表城市成交面积个代表城市成交面积月份月份20个城市个城市总成交总成交20城市城市环比变化环比变化20城市城市同比变化同比变化同比增长同比增长城市数城市数同比下降同比下降城市数城市数一线城市一线城市总成交总成交一线城市一线城市环比变化环比变化一线城市一线城市同比变化同比变化二线城市二线城市总成交总成交二线城市二线城市环比变化环比变化二线城市二线城市同比变化同比变化1月月1576 19.7%16 4 404 20.6%1173 19.3%2月月683-56.7%3.8%13 7 155-61.7%-21.2%528-54.9%14.3%3月月885 29.5%-28.4%4 16 226 46.1%-32.9%659 24.7%-26.7%4月月971 9.8%-36.6%3 17 239 5.7%-35.8%732 11.2%-36.9%5月月1024 5.4%13.0%12 8265 10.9%30.7%759 3.6%7.9%6月月1040 1.5%31.5%17 3 281 5.9%34.8%759 0.0%30.4%7月月1019-2.0%17.8%16 4 287 2.5%29.1%731-3.7%13.9%8月月1050 3.1%-1.6%13 7 251-12.6%-12.2%799 9.3%2.3%9月月1054 0.3%-28.0%6 14 237-5.7%-42.7%817 2.3%-22.2%10月月1023-2.9%-32.0%3 17 222-6.3%-38.5%802-1.9%-30.0%11月月939-8.3%-33.3%4 16 230 3.6%-34.5%709-11.6%-32.9%1-11月累计月累计10770-11.6%1071132796-14.9%8468-10.5%6数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行，且已低于一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行，且已低于2008年；三线代表城市东莞年；三线代表城市东莞10月月成交量增长成交量增长8%，较，较2008年也有明显增长（年也有明显增长（50%以上）。以上）。图：近年来重点城市销售面积图：近年来重点城市销售面积新房成交：新房成交：一二线城市成交量接近历史低点，三线城市仍好一二线城市成交量接近历史低点，三线城市仍好于于08年年7二手房成交：二手房成交：今年整体成交低于去年，下半年持续下行今年整体成交低于去年，下半年持续下行2011年年1-10月，主要城市二手房成交量同比下降月，主要城市二手房成交量同比下降31%，其中，其中9-10月降幅超过月降幅超过50%，降，降幅大于新房，成交绝对水平也已接近幅大于新房，成交绝对水平也已接近2008年低点。年低点。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：主要城市二手房成交量与价格涨跌幅图：主要城市二手房成交量与价格涨跌幅8 82011年年1-10月，十大品牌房企销售额平均增速为月，十大品牌房企销售额平均增速为24%，但具体到不同阶段，但具体到不同阶段，上半年同比增速达上半年同比增速达59%，第三季度平均增速仅为，第三季度平均增速仅为2%，10家企业中有家企业中有7家企业下降；家企业下降；10月月10家企业平均降幅达家企业平均降幅达24%，仅恒大，仅恒大1家家企业销售业绩持平，万科降幅为企业销售业绩持平，万科降幅为33%，自，自8月起已连续月起已连续3个月销售额同比下降。个月销售额同比下降。品牌房企销售：品牌房企销售：下半年多家品牌房企销售业绩下滑下半年多家品牌房企销售业绩下滑表：重点开发企业表：重点开发企业2011年销售情况年销售情况企业企业1-10月销售额月销售额(亿元亿元)1-10月同比增速月同比增速上半年同比增速上半年同比增速第三季度同比增速第三季度同比增速10月同比增速月同比增速万科万科108124%79%-7%-33%中海中海75946%86%-7%-7%恒大恒大74882%102%84%0%保利保利62725%81%-9%-39%碧桂园碧桂园36937%61%31%-14%龙湖龙湖32638%74%21%-12%绿城绿城288-25%-10%-52%-66%富力富力238-2%-9%-18%-18%金地金地22413%109%-15%-29%首创首创902%15%-9%-18%平均涨跌幅平均涨跌幅-24%59%2%-24%数据来源：数据来源：CREIS中指数据，企业公告，中国中指数据，企业公告，中国指数研究院指数研究院整理整理分析分析注：中海销售额单位为亿港元，其他企业为人民币注：中海销售额单位为亿港元，其他企业为人民币9 91-11月，五大城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长月，五大城市新增上市面积与去年基本持平，同比平均增长1%。其中，武汉和上海分别上涨其中，武汉和上海分别上涨26%和和3%；广；广州、北京和深圳分别下跌州、北京和深圳分别下跌13%、9%、1%。11月，五大城市新增供应量平均环比上涨月，五大城市新增供应量平均环比上涨16%。除北京环比下降除北京环比下降39%外，其他各城市均环比上涨。同比来看，广外，其他各城市均环比上涨。同比来看，广州、深圳同比上涨，涨幅分别超过州、深圳同比上涨，涨幅分别超过100%和和40%，武汉基本与去年同期持平，北京、上海下跌，跌幅在，武汉基本与去年同期持平，北京、上海下跌，跌幅在30-40%之间。之间。重点城市新房供应：重点城市新房供应：五大城市累计供应量与去年同期基本持平五大城市累计供应量与去年同期基本持平表：重点城市商品住宅批准上市面积表：重点城市商品住宅批准上市面积数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、1010供求对比：供求对比：各重点城市销供比普遍低于各重点城市销供比普遍低于1，且大多接近，且大多接近2008年年的历史低点的历史低点数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、2011年年第第三三季季度度，深深圳圳、武武汉汉、东东莞莞、上上海海、沈沈阳阳的的销销供供比比在在0.6-0.8之之间间，北北京京、长长沙沙约约为为0.9。其其中中，上上海海、深深圳圳、武武汉汉、沈沈阳阳的的销销供供比比已已低低于于2008年年低低点点，其其余余城城市市也也处处于于历历史低位。史低位。10月，北京、长沙的销供比较月，北京、长沙的销供比较9月下降月下降0.04，其余城市有所回升，但仍在，其余城市有所回升，但仍在1以下。以下。图：重点城市销供比图：重点城市销供比1111今今年年以以来来，重重点点城城市市库库存存量量持持续续走走高高，部部分分城城市市可可售售面面积积同同比比增增速速明明显显提提高高，10月月武武汉汉、青青岛岛同同比比增速超过增速超过50%。受受可可售售量量上上升升和和成成交交低低位位运运行行的的影影响响，重重点点城城市市出出清清周周期期继继续续延延长长。10月月，9个个重重点点城城市市平平均均出出清清周期为周期为14个月，连续个月，连续10个月上升。其中北京为个月上升。其中北京为20个月，武汉的出清周期则高达个月，武汉的出清周期则高达24个月。个月。供求对比：供求对比：可售量持续攀升，出清周期继续延长可售量持续攀升，出清周期继续延长图：重点城市库存量与出清周期对比图：重点城市库存量与出清周期对比数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、121-10月月，全全国国商商品品房房累累计计销销售售面面积积为为8.0亿亿平平方方米米，同同比比增增长长10.0%，增增速速与与1-9月月相相比比下下降降了了2.9个个百百分分点点，比比去去年年全全年年下下降降0.9个个百百分分点点。10月月全全国国商商品品房房销销售售面面积积为为8364万万平平方方米米，低低于于去去年年全全年年月月平平均均水水平平（8700万万平平方方米米）；同同比比下下降降9.4%，是是自自今今年年4月月以以来来的的首首次次单单月月同同比比下下降降（4月月同同比比下下降降11.7%）。商品房销售额走势与销售面积一致。）。商品房销售额走势与销售面积一致。单单月月来来看看，商商品品房房和和住住宅宅销销售售面面积积和和销销售售额额同同比比环环比比齐齐跌跌，是是今今年年4月月以以来来首首次次。10月月全全国国商商品品房房销销售售面面积积8364万万平平方方米米，环环比比下下降降26.9%，同同比比下下降降9.4%；销销售售额额为为4514亿亿元元，同同比比下下降降11.4%。其其中住宅销售额中住宅销售额3723亿元，同比下降亿元，同比下降14.2%。全国商品房销售：全国商品房销售：各销售指标累计增速继续放缓，各销售指标累计增速继续放缓，10月销售面月销售面积和销售金额同比环比均下降积和销售金额同比环比均下降图：全国商品房和住宅销售面积及同比增速图：全国商品房和住宅销售面积及同比增速数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：商品房和住宅销售面积及销售额单月增速图：商品房和住宅销售面积及销售额单月增速132011年年1-10月月，全全国国累累计计房房地地产产开开发发投投资资额额达达到到5万万亿亿，总总量量已已高高于于2010年年全全年年；同同比比增增速速下下降降至至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。10月单月开发投资同比增长月单月开发投资同比增长25%，增速与，增速与9月持平，接近近年来的平均水平，但环比下降月持平，接近近年来的平均水平，但环比下降12%。全国开发投资：全国开发投资：增速依然处于历史高位，但近期单月增速不高增速依然处于历史高位，但近期单月增速不高图：图：全国房地产开发投资额及同比增速全国房地产开发投资额及同比增速数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析14自自去去年年5月月新新开开工工面面积积同同比比增增速速达达到到72.4%的的历历史史最最高高点点以以来来，增增速速持持续续下下降降。1-10月月，全全国国商商品品房房新新开开工工面面积积达达到到16.0亿亿平平方方米米，同同比比增增长长21.7%，增增速速比比1-9月月下下降降2.0个个百百分分点点；房房屋屋施施工工面面积积继继续续增长，达增长，达47.5亿平方米，同比增长亿平方米，同比增长28.4%，增速比，增速比1-9月下降月下降1.3个百分点。个百分点。单单月月来来看看，10月月全全国国商商品品房房和和住住宅宅新新开开工工面面积积分分别别为为12587万万平平方方米米和和9635万万平平方方米米；新新开开工工面面积积同同比比增增长长1.5%，增增速速比比上上月月下下降降7.4个个百百分分点点；住住宅宅新新开开工工面面积积同同比比下下降降1.3%，是是自自去去年年11月月以以来来的首次下降。的首次下降。全国新开工：全国新开工：新开工面积增速高位回落，新开工面积增速高位回落，10月单月住宅新开工月单月住宅新开工面积同比下降面积同比下降图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析图：全国商品房及住宅单月新开工面积及同比增速图：全国商品房及住宅单月新开工面积及同比增速15土地市场：土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、图：图：2011年年1-11月全国月全国133个城市住宅及商办用地量价水平个城市住宅及商办用地量价水平2011年年1-11月，月，130个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和和11.5%，其中，其中11月月成交面积同比降幅达成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和和18.0%。价格方面，住宅用地楼面价同比下跌价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨，而商办用地同比上涨7.6%；11月溢价率微升至月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为月平均溢价率为13.0%，比，比2010年同期下降年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。个百分点。受住宅用地出让金同比下降受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，的影响，1-11月全国月全国130个城市总土地出让金同比略下降个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过南京、福州、武汉等城市下降超过20%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。16一、一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整年回顾：调控效果显现，量价初现调整二、二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观年展望：货币政策微调，市场无需悲观目录目录17数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析经济环境：经济环境：GDP下行风险不大，三季度下行风险不大，三季度CPI有所回落有所回落图：图：2000年以来全国年以来全国GDP单季增速和单季增速和CPI走势图走势图图：图：2000年以来固定资产投资年以来固定资产投资单季增速单季增速走势图走势图2011年，全国年，全国GDP增速放缓，前三季度分别为增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计，但累计GDP增速仍在增速仍在9.4%的的高位，经济下行风险不大。高位，经济下行风险不大。2011年三季度以来，年三季度以来，CPI在达到在达到2009年以来的高位后连续三个月下降，年以来的高位后连续三个月下降，10月回落至月回落至5.5%，11月继月继续下降至续下降至4.2%，通胀压力继续减弱。，通胀压力继续减弱。18近期政策动向：近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控中央多次强调继续加强房地产调控温温家家宝宝总总理理、李李克克强强副副总总理理多多次次表表示示继继续续加加强强房房地地产产调调控控，近近期期更更是是表表示示“下下调调房房价价”，预预计计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。年房地产调控政策仍将维持从紧取向。时间时间事件事件房地产房地产调控政策定调调控政策定调7.4-7.11温家宝召开四次经济形温家宝召开四次经济形势座谈会势座谈会坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求。继续抑制不合理的住房需求。7.12国务院常务会议国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。9.1温家宝温家宝求是求是杂志发杂志发表表关于当前的宏观经关于当前的宏观经济形势和经济工作济形势和经济工作坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。度不能放松。10.29国务院常务会议国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设。加快推进保障性住房建设。11.6上合上合组织组织成成员员国国总总理第理第十次会十次会议议下下调调房价是国家房价是国家坚坚定的政策，我定的政策，我们们的目的目标标是要使房价回是要使房价回归归到合理的价格到合理的价格；房地房地产产调调控措施决不可有控措施决不可有丝丝毫毫动摇动摇。11.25李克李克强强在廊坊考察保障在廊坊考察保障房建房建设设当前房地当前房地产产市市场调场调控已取得一定成效，明年要控已取得一定成效，明年要坚坚持持实实施遏制房价施遏制房价过过快上快上涨涨的政的政策措施，策措施，进进一步巩固一步巩固调调控成果；控成果；表：近期温家宝总理、表：近期温家宝总理、李克强副总理李克强副总理关于房地产市场调控的态度关于房地产市场调控的态度资料来源：中国指数研究院综合整理资料来源：中国指数研究院综合整理19图：全国商品房市场量价变化及关键政策图：全国商品房市场量价变化及关键政策房地产调控：房地产调控：延续去年以来延续去年以来从紧取向，力度不会放松从紧取向，力度不会放松2010年以来，中央政府年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。调控，政策密度大且涉及方面全。2011年年7月初，国务院常务会议明确月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。数据来源：数据来源：CREIS中指数据、中指数据、 注：销售面积除注：销售面积除2 2月外，均为单月增长率；价格指数自月外，均为单月增长率；价格指数自20112011年年1 1月起为月起为7070个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。20中央调控决心未受影响：中央调控决心未受影响：l内部：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；l外部：外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；年；l房地产业：房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。地方政府态度暧昧：地方政府态度暧昧：l杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；l海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；l佛山、成都等地佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停；月放松限购被叫停；l北京、武汉放宽普通住房标准。北京、武汉放宽普通住房标准。政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放年下半年，中央不会冒然放松调控。松调控。2012年房地年房地产调控政策展望：控政策展望：中央中央继续加加强房地房地产调控力度和控力度和决心不减，地方政府决心不减，地方政府态度度暧昧昧21近期货币政策出现微调，近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：年的稳中偏紧向稳健转变：目前目前GDP增速仍在较高水平，增速仍在较高水平，10月月CPI涨幅回落，但仍在涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，的态势，2012年总的信贷规模可能与年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到年持平，不会达到2008年四季度年四季度-2009年放贷近年放贷近11万亿元的天量。万亿元的天量。历史数据史数据显示，示，货币政策是房地政策是房地产市市场走走势的关的关键因素：因素：2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。2011年主要城市房地年主要城市房地产市市场出出现明明显调整，限整，限贷的影响大于限的影响大于限购：2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对政策针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。个重点城市，影响更为深远。房地房地产业可能因可能因货币政策微政策微调迎来喘息之机，但房地迎来喘息之机，但房地产信信贷规模仍将偏模仍将偏紧：2011年年11月月30日央行公布将下调存款准备金率日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。但房地产信贷规模仍将偏紧。2012年年货币政策展望：政策展望：微微调的力度和的力度和节奏，将是影响房地奏，将是影响房地产市市场走走势的关的关键23观观点：点：但目前的微但目前的微调调源于前期收源于前期收紧紧幅度幅度过过大，大，现现在是向正常水平在是向正常水平回回归归，不代表政策全面放松，不代表政策全面放松，应应密切关注利率下密切关注利率下调调2001-2011年，有八年中央制定年，有八年中央制定的货币政策导向为的货币政策导向为“稳健稳健”，仅，仅2008年年“从紧从紧”，2009年、年、2010年年“适度宽松适度宽松”，但政策的实际执行波，但政策的实际执行波动较大，特别是动较大，特别是2007年开始的连续五年开始的连续五年，货币政策变化频繁。年，货币政策变化频繁。2011年第四季度，货币政策释放年第四季度，货币政策释放预调微调信号（预调微调信号（11月月30日，央行实施日，央行实施了近了近3年来的首次下调存准率）年来的首次下调存准率）国务院常务会议要求国务院常务会议要求“适时适度预调适时适度预调微调货币政策微调货币政策”、“信贷政策要与产信贷政策要与产业政策更好地结合起来，切实做到有业政策更好地结合起来，切实做到有保有压保有压”，货币政策的微调并不代表，货币政策的微调并不代表全面放松。全面放松。图图：2001年以来我国年以来我国货币货币政策演政策演变历变历程程242001-2011年经济指标及货币政策变化：年经济指标及货币政策变化：2001-2003Q3、2005-2006年：年：“高增长、高增长、低通胀低通胀”，实施稳健的货币政策，实施稳健的货币政策2008Q4-2009Q4、2010Q1-Q3：“经济增经济增速放缓、物价下行速放缓、物价下行”，实施宽松的货币政策，实施宽松的货币政策2003Q4-2004Q4、2007-2008Q3、2010Q4至今：至今：“高增长、高通胀高增长、高通胀”，实施从紧货币政，实施从紧货币政策策货币政策调整特点总结：货币政策调整特点总结：1.货币政策调整往往在经济指标变化之后；货币政策调整往往在经济指标变化之后；2.GDP、CPI两项指标最关键；两项指标最关键；3.货币政策转向时，存款准备金率通常先于货币政策转向时，存款准备金率通常先于利率调整利率调整（2003年和年和2010年，货币政策收紧年，货币政策收紧时，上调时，上调2-3次存准率后利率才上调）。次存准率后利率才上调）。图：2001年以来我国年以来我国货币政策及宏政策及宏观经济关关键指指标走走势何何时时全面全面转转向？向？历历史数据史数据显显示，示，经济经济增增长长和物价水平是和物价水平是货币货币政策政策转转向的关向的关键键数据来源：国家统计局，数据来源：国家统计局，CREIS中指数据、中指数据、25放松效果：放松效果：货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，货币政策对商品房市场影响显著，一旦全面放松，市场将在市场将在1-2季度内反弹季度内反弹1.商品房量价水平与商品房量价水平与货币政策的周期性政策的周期性变化密切相关；化密切相关；2.货币政策政策对商品房市商品房市场的影响特的影响特别是价格有一定的滞后：是价格有一定的滞后：紧缩政策出台后，商品房量价下跌有政策出台后，商品房量价下跌有1-1.5年的滞后，而刺年的滞后，而刺激政策在激政策在1-2季度内即有季度内即有显著效果。著效果。图图：2007-2011年全国新建住宅量价走年全国新建住宅量价走势势与与货币货币政策周期政策周期图图17%17%18%17%16%17%15%18%26%28%29%28%23%18%19%20%17%16%13%M2同比增速数据来源：人民银行，数据来源：人民银行，CREIS中指数据、中指数据、26本本轮调控事关中央政府公信力和中国控事关中央政府公信力和中国经济健康健康发展的大局展的大局近期国近期国务院院领导多次就房地多次就房地产调控的控的问题做出指示和批示，做出指示和批示，继续加加强房地房地产调控，控，预计限限购在在2012年将年将继续得到落得到落实。另一方面，中央深知房地。另一方面，中央深知房地产调控、房价合理控、房价合理对中国中国经济长远健康健康发展和展和调结构的重要意构的重要意义，在，在经济增速未有明增速未有明显放放缓之前，不会放松之前，不会放松刚刚收到成效的房地收到成效的房地产调控政策。控政策。全年量价全年量价难有增有增长，上半年行，上半年行业仍将面仍将面临较大大压力力根据中国房地根据中国房地产中中长期期动态模型初步模型初步预测，2012年全年，商品房年全年，商品房销售面售面积将比将比2011年下降年下降3.5%-4%，销售均价下跌售均价下跌1%-4%，具体到不同，具体到不同时期，上半年商品房期，上半年商品房销售面售面积同比降幅将在同比降幅将在10%以上，量价以上，量价齐跌跌态势进一步延一步延续，开，开发企企业的的资金金压力降力降进一步上升，全年量价水平也一步上升，全年量价水平也难有增有增长。城市城市/区域差异、企区域差异、企业差异、不同差异、不同类型物型物业差异差异继续扩大大一二一二线和部分三和部分三线城市受到限城市受到限购政策影响，表政策影响，表现不不乐观；招保万金等品牌大企招保万金等品牌大企业销售及售及资金状况良好，中小开金状况良好，中小开发企企业面面临困境；困境；商商业地地产开始受到关注，但政策一旦放松，住宅市开始受到关注，但政策一旦放松，住宅市场将重新成将重新成为热点。点。2012年房地年房地产市市场展望：展望：政策伺机而政策伺机而动，全年量价，全年量价难有增有增长272011年年预测回回顾：谨慎慎乐观最符合市最符合市场实际情况情况表：相关机构表：相关机构对对2011年商品房市年商品房市场预测场预测当前房地产政策调控效果正逐步显现，预计当前房地产政策调控效果正逐步显现，预计2011年全年商品房销售面积与价格与去年相比稳年全年商品房销售面积与价格与去年相比稳中有升，新开工面积增长中有升，新开工面积增长20%左右，市场情形不像年初其他研究机构预测的那么悲观。左右，市场情形不像年初其他研究机构预测的那么悲观。经济快速增长，城市化加速的宏观背景下，尽管有严厉的政策调控，过度悲观不符合我国房经济快速增长，城市化加速的宏观背景下，尽管有严厉的政策调控，过度悲观不符合