北京朝阳公园板块市场调查报告页KPPT课件.ppt

朝阳公园板块市场简析2007.061 朝朝 阳阳 公公 园园 板板 块块 区区 域域 房房 地地 产产 市市 场场 分分 析析区域概述区域概述区域特征区域特征 区域房地产市场区域房地产市场重点个案重点个案区域新增项目区域新增项目区域价格分析区域价格分析 区域价值解析区域价值解析 区域研究结论区域研究结论 项目结论项目结论 2区域概述区域概述朝阳公园位于北京市朝阳区的中部，北至亮马河路、西至朝阳公园西路、南至朝阳公园南路、东至东四环路，公园南北长2.8公里，东西宽1.5公里，总面积288.7公顷，其中水面面积68.2公顷，绿地占有率87，是北京市最大的城市生态公园。朝阳公园的文化及其意义已远远超过了公园自身，它对公园周边、朝阳区乃至北京市房地产格局都产生了非常大的影响。朝阳公朝阳公园板块也应运而生。园板块也应运而生。3区域概述区域概述房地产意义上的朝阳公园板块是以朝阳公园为中心，环绕其西侧、北侧和南侧为核心区域开发，近年向三环、四环外辐射。朝阳公园板块具有先天坚实的环境基础和良好的开端，其发展优势是不言而喻的。4区域特征区域特征 朝阳公园板块优势：朝阳公园板块优势：1、交通便利发达。公园西侧是东三环路，南侧是朝阳北路，北侧是亮马河路，东侧是东四环路并可直达首都机场。现路经朝阳公园的公交车线已达40多条，交通十分便利。2、商务氛围浓厚。公园南侧紧邻中央商务区，北侧是燕莎商圈，东北侧是丽都商圈。公园处于三大商圈的中心。周边的长城饭店、凯宾斯基饭店、HILLTON酒店、亮马大厦、京广中心、太平洋大厦、国贸中心、嘉里中心、国际展览中心、农展馆等，更显地域之繁华。3、涉外资源丰富。区域西侧是第一、二外国驻华使馆区；区域北侧是第三使馆区。除俄罗斯和卢森堡之外，所有的驻华使馆都云集在此。区域周边还聚集了3000多家外国商社、跨国公司、国外金融机构及国际新闻机构。无不体现区域品质。5区域特征区域特征 朝阳公园板块优势：朝阳公园板块优势：4、文化娱乐业发达。公园周边汇聚有人民日报、北京青年报、中央电视台、北京电视台等众多新闻媒体。拥有上百家旅游饭店及几百家文化娱乐场所。5、高档社区云集、人气极旺。以朝阳公园为中心，周边1.5公里范围内有近40个社区，常住及流动人口约40万人。公园附近已渐成“富人区”建有碧湖居、清镜明湖、天安公寓、博雅西园、亮马名居、公园5号、棕榈泉国际公寓、公园大道、观湖国际等高档公寓区。社区还在不断发展，人气继续走旺。6、文化活动已成气候。在市、区政府和有关部门支 持下，在社会各界的积极参 与下，朝阳公园的大型文化 活动日趋见多，在社会上已 有相当的知名度及美誉度。已成为举办各类文化交流 活动的理想场所。6区域房地产市场区域房地产市场区域地产概述区域地产概述 朝阳公园的存在使得在其周边的房地产项目获得巨大的升值空间，从最初的景园公寓、京达公寓一二期、博景园公寓、京达公寓一二期、博雅园雅园 ，到棕榈泉国际公寓、公园大道，目前20多家地产项目聚集朝阳公园区域，形成了北京知名的高档社区生活板块。如今，由于需求长期不衰，豪宅项目售价也是一路飙升。7区域房地产市场区域房地产市场区域地产特征区域地产特征高档品质引领市场：高档品质引领市场：朝阳公园作为“城市绿肺”，其区域发展前景被业界极为看好。由于朝阳公园优越的地理位置，致使周边出现的地产项目均以高档楼盘为主。这样导致区域竞争激烈，因此，提高品质，寻求差异化已经成为各大项目形成的共识。豪宅扎堆中央公园：豪宅扎堆中央公园：棕榈泉国际公寓、国兴观湖、公园大道这些最早掀起“中央公园”概念的楼盘如今都已经是北京最为著名的豪宅，无论市场口碑还是销售的成绩都在北京排名前列。8区域房地产市场区域房地产市场区域土地放量区域土地放量土地放量迎来尾声,朝阳公园板块在经过了去年项目集中入市之后，2006年正式推向市场的九号公寓项目用地成为西侧紧挨着朝阳公园边的最后一块居住用地，而总建筑面积14万平方米的蓝色港湾项目用地则是这一板块最后一块商业用地。至此，朝阳公园周边可开发的土地已经所剩无几。由于短期内不由于短期内不会有大规模新增供应量，因此市场价格还会会有大规模新增供应量，因此市场价格还会有上升空间，在旺盛需求的推动下，高档公有上升空间，在旺盛需求的推动下，高档公寓的租金也会出现稳步上升的趋势。寓的租金也会出现稳步上升的趋势。9区域房地产市场区域房地产市场朝阳公园板块及朝阳公园板块及“朝阳公园东朝阳公园东”板块供应量板块供应量根据调查，公园板块及公园东板块今年至少有7个楼盘在售或将售，规划总建筑面积达400万平米，包括九号公寓、维多利亚花园、泛海国际、国兴观湖国际、金隅风麟洲、万科金阳国际、公园1872、华业玫瑰郡、银谷美泉家园等都将在今年销售或下半年开售，而目前在售项目以泛海国际、国兴观湖国际为主，其中泛海国际总规划建筑面积达260万平米(销售周期长)。10重点个案重点个案11京达国际公寓京达国际公寓 类型：公寓 建筑类型：塔楼 项目位置：朝阳区 朝阳公园西路11号 交通位置：三、四环之间 地铁10号线一期价格：起价：8700元/平方米均价：14000元/平方米 最高价：18000元/平方米销售状态：一期基本售完 开发商：北京京达房地产开发有限公司京达国际公寓二期京达国际公寓二期9、10号楼已于号楼已于2002年年10月全面入住，现月全面入住，现尚余部分现房特价销售，均价为￥尚余部分现房特价销售，均价为￥20000元元/平方米。平方米。12京达占地面积为3.3公顷，总建筑面积约8万多平方米。由2栋18层的塔楼和2栋22层塔楼以及1座地下2层、地上6层共约6000余平方米的五星级豪华会所组成，另有5000多平方米的中心花园。京达整体采用欧式建筑风格，外立面12层采用花岗岩蘑菇石，3层以上为浅灰色高级外墙砖，淡绿色玻璃幕墙，整体 色彩典雅大方，给人 以高贵、稳重的感觉。作为朝阳公园板块作为朝阳公园板块的先行高档社区，的先行高档社区，其周边配套成熟，其周边配套成熟，环境优美。环境优美。13九号公寓九号公寓类型：公寓 建筑类型：塔楼 价格：均价：22000元/平方米最高价：28000元/平方米项目位置：朝阳区 朝阳公园西路九号 开盘时间：九号公寓2006年6月开盘入住时间：九号公寓2007年9月30日入住物业状态：准现房 物业费：￥8/月/平米项目总套数：242户 开发商：北京明达房地产 开发有限公司14九号公寓销售状态九号公寓销售状态15维多利亚花园公寓维多利亚花园公寓 类型：公寓 建筑类型：板楼,多层 价格：价格：起价：起价：1950019500元元/平方米平方米均价：均价：2200022000元元/平方米平方米最高价：最高价：2700027000元元/平方米平方米价格为精装修价格项目位置：朝阳区 朝阳公园西里南区15号 物业状态：现房 开盘时间：维多莉亚花园公寓2005-9-18入住时间：维多莉亚花园公寓2006年12月31日至2007年3月31日物业费：8.50元/平方米月项目总套数：200套 开发商：北京正旭晶典房地产开发有限公司 16维多利亚花园公寓特点：维多利亚花园公寓特点：维多莉亚花园公寓建筑形式为围合式7-11层建筑,共208套.在售户型面积为120平方米二居至500平方米复式，项目户型设计为一梯一户、一梯两户的格局和独具澳洲特色的18套带超大豪华露台、电梯直接入户的屋顶空中花园，总体设计遵循豪华的理念。目前项目精装均价22000元。17国兴观湖国际国兴观湖国际 类型：公寓 建筑类型：板楼 价格：起价：15800元/平方米均价：18500元/平方米最高价：26000元/平方米价格说明：最低总价150万元/套均价：300万元/套最高价：1200万元/套 项目位置：朝阳区 朝阳公园桥东北角 开盘时间：国兴观湖国际2期5号楼2006年6月3日入住时间：国兴观湖国际二期5、9号楼2007年3月31日 二期6、7、8号楼2006年12月31日物业费：3.98元/平方米/月项目总套数：1600套，27层板楼 开发商：北京国兴嘉业房地产开发有限责任公司 18项目特色：项目特色：精装修产品，其户型面积180至300平方米,主力户型为180至290平方米三居四居；建筑形式：明厨明卫，错层阳台，形成通透性极佳、韵律感极强的建筑格局。景观园林配合建筑的布局，将湖水、溪景穿插其中，使整个河谷公园依山傍水，大大的提高了社区的品质 19最新动态：最新动态：国兴观湖国际国兴观湖国际5 5、9 9号楼正在销售中，号楼正在销售中，5 5号楼号楼为南北向为南北向2727层板楼，层板楼，9 9号楼为东西向号楼为东西向2525层板层板楼，均为两梯两户。目前楼，均为两梯两户。目前100100套左右在售，套左右在售，面积为面积为126-300126-300平方米两居、四居。平方米两居、四居。5 5号楼均号楼均价价2100021000元元/平方米，平方米，9 9号楼均价号楼均价1900019000元元/平平方米。方米。20皇石国际公寓皇石国际公寓 建筑类型：板楼、多层 均价：22000元/平方米租金：28美金/平方米/月项目位置：朝阳区 朝阳公园西里北区5号开盘时间：皇石国际公寓于2005年5月25日揭幕，2005年7月中下旬正式开盘入住时间：皇石国际公寓2005年12月30日物业费：8.30元/平方米月项目总套数：166户,地上七层，地下二层 开发商：北京中鸿翔房地产开发有限公司 21 项目总占地面积9464平米，总建筑面积为27926平米，共九层板楼建筑，地上七层，地下二层，共166套；户型从50-400平米，层高3.1米，多达12种的户型。皇石国际采用公元72年古罗马时代象征权力和尊贵地位的洞石作为项目外立面材料，志在打造“感质消费后奢侈主义豪宅”皇石国际是“感质消费”的领跑者。皇石国际公寓可谓地产市场的又一重型炸弹，是2005年打造豪宅顶尖级楼盘的代表。皇石国际公寓自2005年5月揭幕至今，其销售价格已经从18000元/攀升至今达到24000元/。22区域新增项目区域新增项目金隅凤麟洲金隅凤麟洲金隅凤麟洲是朝阳公园东区新入市的项目，位于东4、5环之间，总建筑面积约9万平米。该项目4月开盘，项目叠拼别墅均价23000元/平米，目前正在认购的9层小高层板楼售价为13000元/平米。万科金阳国际公寓万科金阳国际公寓万科金阳国际公寓位于朝阳公园桥以东1000米，项目占地面积：1.25万平方米，建筑面积：2万平方米 万科金阳国际公寓2007年5月19日售楼处开放，07年6月10日样板间开放，预计6月下旬开盘销售。预计2008年年底之前入住，项目住宅242套，建筑体为1栋4-19层S型板楼，户型以50-80平米的零居以及LOFT为主，车位为地上 约147个。预计均价可能达到18000元/平米左右23区域新增项目区域新增项目公园公园18721872位于朝阳区东四环红领巾公园东侧，四、五环之间。公园1872住宅约26万平方米，商业办公约4万平方米。住宅户型丰富，面积从90平方米至400平方米不等。其中主力户型是150-220平方米的三房两厅带半居室的户型，占户型总量的一半以上。另外还有300平方米左右，带有通高客厅的豪华三居室以及少量400平方米左右的顶楼大平层，住宅楼首层为复式户型。该项目预计在10月开盘，均价预计达到20000元/平米。24区域价格分析区域价格分析 朝阳公园因其高端人士聚集和其地段稀缺性，在高档住宅市场上价格始终处于领先地位。朝阳公园板块的住宅售价一般均价在17500元/平米以上。比如，国兴观湖国际精装修均价为18500-19000元/平米；泛海国际精装修均价为18000元/平米；金隅凤麟洲叠拼别墅均价22000元/平米。此外，即将开售的万科金阳国际公寓均价可能达到18000元/平米。而预计在10月开盘的公园1872的均价则可能达到20000元/平米。项目价格涨幅普遍在项目价格涨幅普遍在1520之间。之间。25区域价值解析区域价值解析 租金水平衡量板块价值租金水平衡量板块价值 据统计分析，朝阳公园房屋租价都在15/月/以上。主要客群：CBD、燕莎商圈工作很多外籍人士习惯在朝阳公园附近租房。此类客群喜欢在自然环境较好的地方居住，从而使身心得到充分放松，减缓工作压力。二手房市场真正反映市场走势二手房市场真正反映市场走势棕榈泉国际公寓作为朝阳公园板块的标志性豪宅，自2002年5月开盘至2004年售罄，其销售价格从10000元/平方米一路攀升到18000元/平方米，最高单价达到35000元/平方米。现阶段棕榈泉国际公寓二手房销售现阶段棕榈泉国际公寓二手房销售价格达到价格达到2500025000元元/平米，租金达到平米，租金达到3030/月月/。26区域价值解析区域价值解析 租赁空间广阔租赁空间广阔亮马河边的第三使馆区最贵的美国大使馆的建设(总耗资达到2.75亿美元)，以及以色列、日本、韩国等使馆相继建成，大量外籍人士存在对周边高档物业的需求，因此，朝阳板块未来价值空间将持续增加。潜在客群潜在客群 由于中央电视台和北京电视台的迁入以及CBD内大量商务人员及投资买家的存在。此类被称为“候鸟式商务人群”的高收入者，习惯租住酒店或高级公寓，他们会成为酒店式公寓的客户群。27区域研究结论区域研究结论 稀缺性：土地是一种稀缺资源，纵览朝阳公园板块核心区域，可开发的土地微乎其微，新供应量稀缺更如凤毛麟角。综合性地评估朝阳公园区域的环境和产品，周边现有在售项目的价格还远没有达到顶峰，对于投资这一区域高档公寓客群来说，这里的项目愈发“奇货可居”。因此，我们可以断定朝阳公园板块的价值增长空间广阔，然未来将更多地在投资领域以租金的涨落来体现。开发度：03年前默然无闻，04年逐步兴起，05年开发波澜宏大，成为令普众黎民仰慕，令冠盖权贵为之蜂拥的理想家园；新闻度：高品质开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得区域成为舆论媒体最为关注的热点区域；认可度：高档区域，存在市场形象和心理认同度，成为人们向往家园。28区域研究结论区域研究结论 由此可见，目前媒体、客群、开发商都普遍认同区域的价值和未来发展，可以说朝阳公园项目的竞争无处不在，区域竞争最直接后果就是项目品质的不断提升和差异化产品的涌现，充分挖掘土地价值，因此价格的不断攀升也在情理之中。面对竞争，项目之间的品质之争一方面体现了项目的个性，另一方面又给置业者们带来了更多的选择。29京达国际公寓三期实现京达国际公寓三期实现2300023000元元/平方以上销平方以上销售价格的支撑点售价格的支撑点一、朝阳公园板块核心区域，供应量稀缺。二、核心区域均价已达23000元/平方米（豪华精装）三、本案产品形态与景观与相邻项目相比具有优势四、本案三期开盘距今尚有时日，北京整体价格年增长在10%五、本案一、二期作为本区域最早入市的公园豪宅项目具有不可替代的市场认知度六、现房销售七、三期产品需要进行合理化调整以支撑高端产品价值 1、户型面积及设计的调整 2、外立面风格调整 3、推广包装方向调整 4、精装修方案的调整30结 语京达国际公寓三期占据优越的地理位置、把握高价值的土地资源、准现房的施工现状，如能充分掌控市场发展脉络、依据专业判断对产品进行深入分析与适当调整，通过强势的营销策略，推出震撼市场的高端项目，相信本案能够实现较好的市场预期！31 多谢聆听！32