《房地产企业住宅精装修房工程管理》培训讲义.ppt

提纲提纲1.概述概述2.设计设计3.施工流程施工流程4.采购管理采购管理5.场地移交场地移交6.进度控制进度控制7.质量管理质量管理8.文明施工与成品保护文明施工与成品保护9.整改验收移交与保修整改验收移交与保修o因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择13个重个重点课题进行介绍。点课题进行介绍。第一部分：概述第一部分：概述与精装修住宅相关的背景与精装修住宅相关的背景o毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修批量精装修”。o实行全装修交楼的利与弊。实行全装修交楼的利与弊。n利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。现超额利润；降低税负。n弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。o本讲座的局限性本讲座的局限性精装修住宅各地实施进展情况精装修住宅各地实施进展情况o广州，北京，上海，深圳，长三角广州，北京，上海，深圳，长三角资料来源于：资料来源于：o广州万科（广州万科（360蓝山蓝山601城花城花423城南城南+252花城花城220花城花城+142万万科城科城+133万科城别墅万科城别墅350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（、南昌万科（231)。o武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产o广州金地（广州金地（96复式户型复式户型196平面户型平面户型+117荔湖城），深圳金地（约荔湖城），深圳金地（约500金地名津）金地名津）o广州方圆（广州方圆（217小城之春小城之春+90云山诗意云山诗意+34荷塘月色）荷塘月色）o广州恒大（广州恒大（88第三金碧）第三金碧）o东莞中惠（东莞中惠（414香樟绿洲）香樟绿洲）o南京百胜麒麟（南京百胜麒麟（557东郊小镇东郊小镇+？）？）o广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！o特别鸣谢广州万科特别鸣谢广州万科o目前最好成绩：同时交付目前最好成绩：同时交付601套，到访套，到访538套，办手续套，办手续523套，一次收楼率套，一次收楼率94.7%，零问题交付，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条条2007年年7月月9日数据。见日数据。见交楼快报交楼快报1、快报快报2o已知的最好成绩：同时交付已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数套，入伙总问题数1600条。条。o括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。假想中的管理对象假想中的管理对象o广阔的分布：平面型分布，广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布立体型分布，混合型分布o相似的设计相似的设计o快速的施工快速的施工o室内装修以传统工艺为主：室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。泥水，乳胶漆，吊顶。o三大部品以工厂化生产为三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。主：橱柜，木门，木地板。衡量成功与否的指标：客户满意度衡量成功与否的指标：客户满意度客户满意包括多个角度，多个维度第二部分：设计第二部分：设计更多话题：批量精装修的设计问题批量精装修设计导则采用的材料品牌示例采用的材料品牌示例1 1单层毛巾架单层毛巾架隆迪士隆迪士2828亚克力浴缸亚克力浴缸(含去水含去水)CT-6598.002CT-6598.0022 2双层毛巾架双层毛巾架隆迪士隆迪士2929主卫洗手盆主卫洗手盆CP-0301CP-03013 3主卫剃须镜主卫剃须镜(小号小号)隆迪士隆迪士3030主卫马桶主卫马桶CP-2092CP-20924 4漱口杯漱口杯隆迪士隆迪士3131餐厅、客厅灯具餐厅、客厅灯具按样板按样板5 5厕纸盒厕纸盒莎朗莎朗3232镜前灯镜前灯6 6洗碗槽龙头洗碗槽龙头摩恩摩恩3333生活阳台灯生活阳台灯MX290/MX290/黄色黄色/节能灯节能灯7 7翻盖式脸盆落水组件翻盖式脸盆落水组件摩恩摩恩3434工作阳台灯工作阳台灯MX260/MX260/黄色黄色/节能灯节能灯8 8面盆龙头面盆龙头摩恩摩恩3535卧室过道灯卧室过道灯MQ11-Y9/MQ11-Y9/欧普欧普Y2-9Y2-99 9浴缸龙头浴缸龙头摩恩浴缸龙头摩恩浴缸龙头3636主卧、次卧室灯具主卧、次卧室灯具MX350-Y02MX350-Y021010阳台洗衣机龙头阳台洗衣机龙头华友华友3737儿童房灯具儿童房灯具MX350-Y01/MX350-Y01/黄色黄色/节能灯节能灯1111S S型面盆云水型面盆云水华友华友3838卫生间吸顶灯卫生间吸顶灯MX270-Y21/MX270-Y21/黄色黄色/节能灯节能灯1212角阀角阀250125013939厨房灯具厨房灯具MX270-Y21/MX270-Y21/黄色黄色/节能灯节能灯131330CM30CM软管软管121859121859带胶圈带胶圈4040花洒淋浴屏花洒淋浴屏APPOLLO/BAPPOLLO/B配置配置1414客厅地砖波打线客厅地砖波打线亚细亚亚细亚4141淋浴房淋浴房CP-2819CP-28191515客厅踢脚线客厅踢脚线亚细亚亚细亚4242排气扇排气扇正野正野APC15EAPC15E1616厨房墙面砖厨房墙面砖亚细亚亚细亚4343单联单控大跷板开关单联单控大跷板开关5TA02015TA02011717公卫地面砖公卫地面砖建球建球4444单联双控大跷板开关单联双控大跷板开关5TA02065TA02061818主卫地面砖主卫地面砖建球建球4545双联单控大跷板开关双联单控大跷板开关5TA02115TA02111919主卫墙面砖主卫墙面砖欧神诺欧神诺4646双联双控大跷板开关双联双控大跷板开关5TA021655TA021652020公卫墙面砖公卫墙面砖欧神诺欧神诺4747三联单控大跷板开关三联单控大跷板开关5TA02315TA02312121公卫淋浴间公卫淋浴间马赛克马赛克4848空白面板空白面板5TG05005TG05002222内墙面漆内墙面漆幻色家幻色家4949插座防溅面盖插座防溅面盖5TG06005TG06002323内墙面漆内墙面漆幻色家亚光幻色家亚光A965/A965/白色白色5050单相三极插座（单相三极插座（10A10A）5UB01005UB01002424内墙底漆内墙底漆幻色家幻色家5151单相三极带开关插座（单相三极带开关插座（10A10A）5UB01015UB01012525公卫洗手盆公卫洗手盆CP-0416CP-04165252单相二、三极插座单相二、三极插座5UB01065UB01062626公卫立柱盆公卫立柱盆CP-0540CP-05405353单相三极插座（单相三极插座（16A16A）5UB02005UB02002727公卫马桶公卫马桶CP-2819CP-28195454单相三极带开关插座单相三极带开关插座5UB02015UB0201更多细节更多细节o某工程细部做法图片某工程细部做法图片o某工程交楼标准材料明细表某工程交楼标准材料明细表o一些改进的节点设计做法一些改进的节点设计做法有关设计的更多话题有关设计的更多话题o批量精装修设计导则批量精装修设计导则，更多话题更多话题o精装修不是精装修不是“先毛坯，后装修先毛坯，后装修”，设计应该从建，设计应该从建筑结构阶段开始。筑结构阶段开始。o可能遇到的问题可能遇到的问题n定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？n低造价时低造价时n中等造价时中等造价时n高造价时高造价时o如何避免设计错误？如何避免设计错误？讨论讨论1，讨论讨论2，讨论讨论3。o如何适当减少现场施工难度？如何适当减少现场施工难度？o如何与采购密切配合，有效降低成本？如何与采购密切配合，有效降低成本？讨论的话题：讨论的话题：o如何体现个性化？如何体现个性化？o由谁设计？由谁设计？o如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？设计？o设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍的书籍第三部分：施工流程设计第三部分：施工流程设计四阶段施工管理法四阶段施工管理法阶阶段段施工方主要工作内容施工方主要工作内容甲方、甲方、监监理主要工作内容理主要工作内容准准备阶备阶段段与与业业主与主与监监理沟通，排除理沟通，排除设计问题设计问题，队队伍伍组织组织，场场地移交，材料采地移交，材料采购购，办办公准公准备备解决系解决系统统性的性的设计问题设计问题督促督促总总包完成整改和移交包完成整改和移交统统一不同施工一不同施工单单位之位之间间的管理模式的管理模式甲甲购购物物资资采采购购准准备备工作工作无需移交的无需移交的施工施工阶阶段段泥水施工，乳胶漆底漆施工，泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，橱柜框架施工，门门框底框施工框底框施工甲分包甲分包单单位位进场进场准准备备按照按照规规范范检查检查施工施工质质量量甲甲购购材料及材料及时时供供应应到到现场现场需要移交的需要移交的施工施工阶阶段段木木门门门门扇安装，扇安装，卫卫生生洁洁具安装具安装橱柜面板安装，五金配件安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理督促甲定分包分包服从管理按照按照规规范范检查检查施工施工质质量量整改、整改、验验收收和移交和移交地毯式地毯式检查检查整改，小整改，小业业主提前开放主提前开放甲方甲方监监理理检查检查，分，分户验户验收，收，入伙移交入伙移交督促施工督促施工单单位自位自检检，组织监组织监理及甲方理及甲方自身自身组织检查组织检查，组织组织小小业业主提前开放主提前开放督促督促检查检查竣工竣工资资料料组织验组织验收收组织组织各各单单位共同搞好入伙的位共同搞好入伙的质质量意量意识识准备阶段工作准备阶段工作1开始开始2 2工棚搭建工棚搭建3办公设备进场办公设备进场4 4施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加施工队伍进场、队伍培训，各种分包需参加5 5图纸会审图纸会审6 6施工组织设计报审施工组织设计报审7 7详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）8 8与总包开始移交场地与总包开始移交场地,木门单位进场检查移交洞口木门单位进场检查移交洞口,橱柜单位进场测量尺寸橱柜单位进场测量尺寸,木地板单位进场检查场地木地板单位进场检查场地9 9冷水管打压，冷热水管对接长时间试验冷水管打压，冷热水管对接长时间试验,电气管线逐条测试移交电气管线逐条测试移交1010总包整改总包整改1111接收时的再次检查接收时的再次检查本阶段工作重点本阶段工作重点无需移交阶段的工作无需移交阶段的工作必须移交阶段的管理工作必须移交阶段的管理工作25入户门安装，上锁入户门安装，上锁26煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装煤气分包单位进场，煤气表安装，空调安装27甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装甲供卫生洁具进场，卫生洁具安装28镜子安装镜子安装29卫生间、厨房五金安装卫生间、厨房五金安装30木地板单位正式进场，木地板安装木地板单位正式进场，木地板安装,踢脚线安装踢脚线安装31撕门、窗保护膜撕门、窗保护膜32最后一遍乳胶漆打胶最后一遍乳胶漆打胶本阶段的工作重点本阶段的工作重点o首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。场地移交区分管理责任。o这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。据合同造价的大小进行分摊。o广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。这是我们需要改进的方面。o这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。行上锁移交控制。地毯式整改、验收、移交阶段地毯式整改、验收、移交阶段33施工单位地毯式检查施工单位地毯式检查,包括重新试水打压、蓄水试验包括重新试水打压、蓄水试验34业主组织的地毯式检查业主组织的地毯式检查35小业主开放日及其随后的整改小业主开放日及其随后的整改36入伙及随后的整改入伙及随后的整改37结算结算38保修保修本阶段的主要工作本阶段的主要工作33.施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。施工完毕后；三是验收整改时。34.业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：时间：3天。天。小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。洁工作由业主组织，专业公司完成。36.入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。本阶段的工作重点本阶段的工作重点o检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。组会议上专门强调。o过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。过程中应定期组织集中检查，奖励先进，鼓励后进。o工程进展到工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。组织检查，源源不断地将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。这种地毯式的检查需要很大的决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。o其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫其次，对待小业主一定要态度谦恭有礼，觉得不可以冲撞。开放时还要做好卫生工作。生工作。o第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。诉处理良好时，反而能提高满意度。o第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。第四，维修服务要争取达到海尔的星级标准。o本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。本阶段的工作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。从甲方角度编制的流程，以及用不同方式表达的流程第四部分：采购管理第四部分：采购管理采购管理采购管理o分判模式分判模式n由装饰公司总包的模式由装饰公司总包的模式n装饰数个独立分包模式装饰数个独立分包模式n装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式装饰包清工大量甲供材数个独立分包模式o材料设备的集中采购材料设备的集中采购o与各合作的单位的战略合作与各合作的单位的战略合作o甲供材甲供材n关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式n关于石材等非工厂产品的供应模式关于石材等非工厂产品的供应模式n关于材料损耗的特别提醒关于材料损耗的特别提醒o装饰施工招标的注意事项装饰施工招标的注意事项n当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？n编制完善的工程量清单编制完善的工程量清单n对于甲供材税费等的考虑对于甲供材税费等的考虑木门的采购木门的采购o对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一o关注的质量要点关注的质量要点n木材干燥水平。木材干燥水平。n木材本身的品质。木材本身的品质。n门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。n饰面做法。饰面做法。n油漆质量。油漆质量。n门套的设计方式。门套的设计方式。o几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：n第一阶段第一阶段n第二阶段第二阶段n第三阶段第三阶段n第四阶段第四阶段橱柜的采购橱柜的采购o关注的质量要点关注的质量要点n台面人造石的质量，价格差别可达台面人造石的质量，价格差别可达10倍。倍。n柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。之分。n表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。n每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。n抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。n封边条的工艺及材料。封边条的工艺及材料。n各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。n加工水平。加工水平。o施工阶段的划分施工阶段的划分n第一阶段第一阶段n第二阶段第二阶段n第三阶段第三阶段衣柜及成品木作的采购衣柜及成品木作的采购o几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。o活动部件的可靠性需要认真把握。活动部件的可靠性需要认真把握。o防潮能力常常不足。防潮能力常常不足。o制作安装的时间比较长。制作安装的时间比较长。o安装时对现场有一定影响。安装时对现场有一定影响。木地板的采购木地板的采购o木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对木地板在广东用量一般，在上海不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。估计也不是很多。o不过，木地板的安装倒是非常快速。不过，木地板的安装倒是非常快速。o上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。瓷砖的采购瓷砖的采购o尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：n瓷砖的损耗远大于定额值瓷砖的损耗远大于定额值n第二点，墙砖采用无缝砖时第二点，墙砖采用无缝砖时n第三点，排版设计时第三点，排版设计时n第四点，色差第四点，色差n最好按照每一色号准备最好按照每一色号准备2的瓷砖用于物业维修。的瓷砖用于物业维修。o瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。o瓷砖的供应没有想象的那么麻烦瓷砖的供应没有想象的那么麻烦水泥的采购水泥的采购o通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。o白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。o质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。质量过差的水泥，有时候会出现凝结时间过长等问题。o如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度如果用与墙面石材的镶贴，那么对水泥的质量要求应予以较高程度的关注。的关注。腻子腻子o腻子出现质量问题比想象的要多。腻子出现质量问题比想象的要多。o理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。理论上成品腻子能保证质量，实际上并非如此。o自己熬制腻子时的注意事项。自己熬制腻子时的注意事项。天花角线天花角线o大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，大批量施工时，天花角线能妥善地遮掩部分阴角不顺直的问题，因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人因此建议设计上最好设天花角线。采用工厂化施工，由工厂派人安装，质量好，速度快。安装，质量好，速度快。o有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非有些设计将天花角线设计为木线条，对防止裂缝非常不利。除非天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏天花角线设置在木制窗帘盒上，其余天花角线建议一律采用石膏制品。制品。o扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质扁平的天花角线附着在墙面上时，非常容易凸显墙面不平整的质量缺陷。量缺陷。o可以用中密度板代替石膏天花角线吗？可以用中密度板代替石膏天花角线吗？o天花角线在不同位置时对观感的影响。天花角线在不同位置时对观感的影响。各类装饰胶合板各类装饰胶合板o有关裂缝问题有关裂缝问题o有关含水率问题有关含水率问题省份省份最大最大最小最小平均平均省份省份最大最大最小最小平均平均黑黑龙龙江江14.912.513.6湖北湖北16.812.915.0吉林吉林14.511.313.1湖南湖南17.015.016.0辽辽宁宁14.510.112.2广广东东17.814.615.9新疆新疆13.07.510.0海南海南19.816.017.6青海青海13.57.210.2甘甘肃肃13.98.211.1四川四川17.39.214.3宁夏宁夏12.29.710.6贵贵州州18.414.416.3陕陕西西15.910.612.8云南云南15.910.612.8云南云南18.39.414.4山西山西13.59.911.4北京北京11.410.811.1河北河北13.010.111.5天津天津13.012.112.6西藏西藏13.48.610.6山山东东14.810.112.9上海上海17.313.615.6江江苏苏17.013.515.3重重庆庆18.213.615.8安徽安徽16.513.314.9浙江浙江17.014.416.0江西江西17.014.215.6福建福建17.413.715.7河南河南15.211.313.2铝合金吊顶铝合金吊顶o卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。o收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。身会收缩，引起变形。o安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。吊顶质量。乳胶漆乳胶漆o乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病。为减少投诉，建议采购时选择档次较高的产品。选择档次较高的产品。o乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题。通常按照面漆7m2/L、底漆、底漆12m2/L比较公平（随产品不同略有差别）。比较公平（随产品不同略有差别）。石材石材o石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。保护工作。o石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。那几乎是灾难性的。镜子镜子o容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。o镜子的损耗极高。镜子的损耗极高。五金件五金件o一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质一要防锈，二要耐用。尤其是水龙头，属于经常使用的部件，质量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档量尤其要可靠。即便是简易龙头，为减少投诉，也建议用较高档次的产品。次的产品。o五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。卫生洁具卫生洁具o马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。o浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。o卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也判若云泥。开关插座开关插座o集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。因此建议采用较高档产品。灯具灯具o对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。对于大批量精装修来说，灯具的耐久性是优先要保证的问题。o其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气其次，因为施工过程中难免会遇到污染（如水泥或有侵蚀性的气体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。体），灯具金属部分的防锈能力值得关注。oT5灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。灯管的损耗率很高，引起投诉的可能性较大。o感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损感应开关用于控制节能灯时，因电感作用容易引起闪烁，容易损坏，应避免这种设计。用于控制坏，应避免这种设计。用于控制T5暗藏灯带时，因灯具功率较大，暗藏灯带时，因灯具功率较大，需要采用加强型（需要采用加强型（52W），但也并非完美的组合。），但也并非完美的组合。空调空调o必须事先进行系统设计。必须事先进行系统设计。o目前家用空调安装的技术含量被目前家用空调安装的技术含量被大大低估。大大低估。智能化智能化o系统设计系统设计o人性化人性化第五部分：场地移交第五部分：场地移交场地移交的注意事项场地移交的注意事项o对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。o与土建进行场地移交的程序与土建进行场地移交的程序。o土建验收时的检查表格。土建验收时的检查表格。o场地移交时可能发现的质量问题。场地移交时可能发现的质量问题。o处理移交拖延的策略。处理移交拖延的策略。n必须土建单位处理的质量问题。必须土建单位处理的质量问题。n可以由装饰单位有偿处理的质量问题。可以由装饰单位有偿处理的质量问题。n由装饰单位无偿处理的质量问题。由装饰单位无偿处理的质量问题。移交时的场地状态移交时的场地状态o冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。o强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。线，开关插座不要装。o顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。o墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。o地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！o防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。单位做完填充层及上层防水。o保温层：先施工完毕。保温层：先施工完毕。第六部分：进度控制第六部分：进度控制进度控制概述进度控制概述o与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。o项目发展整体计划项目发展整体计划o装修与主体施工之间的衔接计划装修与主体施工之间的衔接计划o封顶后粗装修与精装修并行的进度计划封顶后粗装修与精装修并行的进度计划o批量精装修的总进度计划批量精装修的总进度计划o单套房间的施工进度计划单套房间的施工进度计划o以周为单位的进度报表以周为单位的进度报表o以日为单位的工作安排以日为单位的工作安排几个里程碑节点计划几个里程碑节点计划 o开工前的准备阶段：不宜超过开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。些问题。o泥水完工：自开工之日起，不超过泥水完工：自开工之日起，不超过50天。天。o乳胶漆：从开始就进场，第乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。完整的整改时间。o门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太晚。晚。o木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。o门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。o卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。天左右装完。o五金件：第五金件：第85天完工。天完工。o内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。o小业主开放：第小业主开放：第90100天左右比较合适。天左右比较合适。o监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。的。影响进度的关键因素影响进度的关键因素o场地移交。场地移交。o甲供材及甲分包。假定精装修人工费为甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为，则甲供材为135，甲分包为，甲分包为165。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。o泥水的进度。泥水的进度。o通水通电时间。通水通电时间。o整改开始的时间与力度。整改开始的时间与力度。o资金支付。资金支付。o平面分布对管理效率的影响。平面分布对管理效率的影响。o垂直运输的制约垂直运输的制约n水泥砂水泥砂 约约3趟趟n油漆等油漆等 约约1趟趟n门门 约约2趟趟n砖砖 约约2趟趟n柜子柜子