房地产估价师考试案例分析串讲.doc

房地产估价师考试案例分析串讲资料仅供参考 房地产估价师考试案例分析串讲第一章 房地产估价文书写作一、房地产估价文书的种类及作用(一)估价委托书(二)估价委托合同(三)估价项目来源和接洽情况记录(四)估价作业方案(五)估价所需资料清单(六)估价对象实地查勘记录(七)估价报告(八)估价报告内部审核表(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录(十)估价报告交接单二、房地产估价报告的构成要素(掌握)(指错题)一份完整的估价报告一般由以下八个部分构成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)注册房地产估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。三、房地产估价报告的写作(掌握)(指错题)(一)封面的写作1.估价报告名称2.估价项目名称3.估价委托人4.估价机构5.注册房地产估价师6.估价作业日期7.估价报告编号(二)目录的写作(三)致估价委托人函的写作致估价委托人函的写作内容应包括：标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致估价委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告、估价技术报告中的结果必须致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。(四)注册房地产估价师声明的写作注册房地产估价师声明中应包括以下内容：(1)我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。(2)本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见、结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。(3)我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。(4)我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。(5)我们已(或没有)对与本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名。(6)没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。(7)其它需要说明的事项。在注册房地产估价师声明末尾处要求由参加本次估价的注册房地产估价师签字，盖章。(五)估价假设和限制条件的写作(六)估价结果报告的写作估价结果报告应记载以下事项：标题;估价委托人;估价机构;估价对象;估价目的;估价时点;价值定义;估价依据;估价原则;估价方法;11估价结果;12估价人员;13估价作业日期;14估价报告使用期限。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。(七)估价技术报告的写作房地产估价技术报告应包括以下内容：估价对象实物状况描述与分析;估价对象权益状况描述与分析;估价对象区位状况描述与分析;市场背景描述与分析;最高最佳利用分析;估价方法适用性分析;估价测算过程;估价结果确定。第二章 不同类型房地产估价一、居住房地产及其特点（掌握） （一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 （二）具有较强的相似性、可比性 （三）不同类型住房价格内涵差异明显 二、影响居住房地产价格的主要区位状况（掌握） 1位置 2交通条件 3生活服务设施 4教育配套设施5环境质量三、影响居住房地产价格的主要实物状况（掌握）1建筑结构、类型和等级 2设施与设备 3建筑质量4装饰装修四、居住房地产估价的常见方法（掌握）居住房地产的估价能够选择市场法、成本法、收益法等。（一）市场法 由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常见的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。（二）成本法成本法也常见于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，另外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也会采用成本法。（三）收益法采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型公寓等居住房地产。五、商业房地产及其特点（掌握） 1收益性 商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给她人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。 2经营内容多，业态多样 在同一宗商业房地产特别是大致量商业房地产中，往往会有不同的经营业态和内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，因此对商业房地产估价时需要区分其不同的经营内容，根据不同经营内容分别进行估价测算，例如采用收益法时应在市场调查分析的基础上测算不同经营内容商业房地产的收益水平，并对各种商业经营业态采取不同的收益率。 3出租、转租经营多，产权分散复杂 商业房地产往往是销售给个体业主或公司，业主又常常将其拥有的房地产出租给别人经营或自营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。 4装修高档且复杂 为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产一般会有相对高档的装修，而且形式各异，估价时需要准确单独估算其价值。另外，商业用房装修升级快，对有些经营者而言，买下或承租别人经营的商业用房后，为了保持或建立自己的经营风格或品牌效应，一般会重新装修。因此在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。 5垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的衰减性。一般说，商业物业的价值以底层为高（高层商业物业顶层有景观等因素，比较特殊），向上的方向其价值呈现快速的衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。六、影响商业房地产价格的主要区位状况（掌握）1地段繁华程度 影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的繁华程度，繁华程度越高，商业房地产的价值越高。2交通条件 交通的通达度对商业房地产的价格具有很大影响，商业房地产估价时要从两方面考虑交通条件，一是顾客方面，二是经营者方面。3临街状况商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大影响，在一条路上相距数米范围内的不同分布，将可能呈现不同的价格或租金水平。一般来说临街面越宽越好，如果几面临街，一般认为有利于商业房地产价值的提高。4楼层 一般情况下位于底层的商业用房的价值要高于其它楼层的商业用房，一般来说，如没有电梯，首层商业用房与二层商业用房价格相差较大，二层商业用房与其它层商业用房的价格差距将大大缩小。七、影响商业房地产价格的主要实物状况（掌握） 1建筑品质及内部格局 2净高 3面积4装饰装修5无形价值八、商业房地产估价的常见方法（掌握）根据房地产估价规范，商业房地产估价能够选择收益法、市场法、成本法等。 为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，当前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，能够选用，一般不宜作为主要方法。 （一）收益法 商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，因此收益法是商业房地产估价最为常见的方法之一，它是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。 （二）市场法 商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得比较实例，因此在商业房地产估价时，市场法也能够是一种常见方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算。 （三）成本法 在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助方法。九、商务办公房地产及其特点（掌握）1所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不但外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰装修等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。另外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。3出租经营为主，多由专业物业服务企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业服务的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业服务企业管理和代理出租。十、影响商务办公房地产价格的主要区位状况（掌握）1集聚程度2交通条件3周边环境4楼层十一、影响商务办公房地产价格的主要实物状况（掌握）1外观形象2内部装修3设备、设施4智能化程度5物业服务水平6租户类型十二、商务办公房地产估价的常见方法（掌握）商务房地产的估价能够选择收益法、市场法、成本法等。（一）收益法由于商务办公房地产一般采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常见的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净租金和收益率。净租金的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，因此市场法也是商务房地产估价的一种常见方法。市场法不但用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，另外在建工程的评估往往应用成本法。十三、旅馆房地产及其估价特点（熟悉）1转让少且一般为整体转让 2功能多样 3一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大4价值主要体现在接待客户的类型及其能力 十四、影响旅馆房地产价格的主要区位状况（熟悉） 1交通条件 2周围环境十五、影响旅馆房地产价格的主要实物状况（熟悉） 1设备设施和用具2经营管理十六、旅馆房地产估价方法的选用（熟悉） 旅馆房地产的估价一般能够选择收益法、市场法等。 （一）收益法 酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常见的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。 （二）市场法由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其它功能用房租金的估算。十七、餐饮房地产及其估价特点（熟悉）其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点参阅本章第二节。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性。主要体现在：（一）地段选择的差异性（二）营业收入的差异性十八、工业房地产及其估价特点（熟悉）（一）涉及的行业多（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大（三）要区分设备和建筑物的造价（四）厂房使用寿命受腐蚀性影响大十九、工业房地产估价的常见方法（熟悉）（一）成本法工业房地产估价时采用较多的是成本法。其中，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如能够制定当地统一的厂房建筑重置价格表，非标准厂房建造费用的确定有两个主要途径：一是依据建设工程计价定额，结合工程图纸、材料价格、取费标准等测算；二是参照类似非标准厂房的工程造价，结合跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。（二）市场法工业房地产一般缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，因此一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例（特别是出租实例）一般较多，能够考虑采用市场法估价。（三）收益法如果能够从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则能够考虑采用收益法估价，但这种剥离一般有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。第三章 不同目的房地产估价一、建设用地使用权出让价格评估的特点（掌握）（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准 （二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 （三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法（四）搜集市场资料时，特别应注重所选实例的可替代性 二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择（掌握） 建设用地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。 （一）市场法 市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。 （二）假设开发法 假设开发法是评估建设用地使用权出让价格的常见方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后剔去建筑物部分的剩余土地价格。 （三）成本法 成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。房地产估价规范规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋征收安置补偿费；二是土地使用权出让金或者地价款；三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其它土地的补偿费和安置补助费标准，在土地管理法等法律、法规中已作规定。 （四）基准地价修正法 基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，经过对交易日期、区位状况和实物状况（包括土地使用权使用年限、剩余年限等）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。三、房地产转让价格评估的特点（掌握）房地产转让估价特点主要表现为： (1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。 (2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价能够委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间,估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。 四、房地产转让价格评估的常见方法（掌握） 房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。 （一）市场法 由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。 （二）假设开发法 对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，经过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。 （三）成本法 当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。 （四）收益法 对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。 （五）基准地价修正法 基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。五、房地产抵押估价的法律规定（掌握） （一）能够设定抵押的房地产及对其抵押时的要求 (1)抵押人所有的房屋和其它地上定着物； (2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其它地上定着物； (3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； (4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以外的财产； (5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，能够设定抵押权； (6)以出让方式取得的土地使用权，能够设定抵押权； (7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押； (8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押； (9)以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 （二）不得设定抵押的房地产 (1)土地所有权； (2)权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产； (3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施； (4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其它建筑物； (5)已依法公告列入征收范围的房地产； (6)被依法查封、扣押、监管或者以其它形式限制的房地产； (7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可抵押的除外）； (8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物； (9)依法不得抵押的其它房地产； (10)划拨土地使用权不得单独抵押； (11)乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。 （三）其它限制条件 (1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证； (2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押； (3)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证； (4)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其它共有人的书面同意； (5)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效； (6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其它法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额； (7)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理； (8)当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人； (9)以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。 （四）与房地产抵押估价有关的规定 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值； 首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值； 再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值； 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额； 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响； 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值； 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。 六、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 （一）完全产权房地产 这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，能够采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。 （二）不完全产权房地产 这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用住房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。 市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的土地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。 市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。 （三）部分（局部）房地产 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某幢、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。 （四）在建工程房地产 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未经过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。 （五）乡（镇）、村企业房地产 以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。七、房屋征收评估特点(一)估价数量大(二)涉及面广，社会影响大(三)估价对象复杂，需要协调各种关系(四)补偿价格关联性强八、房屋征收评估技术路线（一）市场法评估技术路线1收集和测算类似房地产价格2修正类似房地产价格3确定被征收房屋价格 (二)收益法评估技术路线当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是经过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。(三)成本法评估技术路线首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。(四)假设开发法评估技术路线1测算续建完成后的价值首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。2测算续建成本和费用根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。3测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。九、房地产强制拍卖估价的特点(熟悉) （一）强制处分 （二）快速变现 （三）市场需求面窄、推广力度小 （四）消费者心理因素 （五）购买者的额外支出十、房地产强制拍卖估价的类型与方法(熟悉) 十一、房地产损害赔偿估价方法选择 损害赔偿评估一般采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。 （一）修复费用法（成本法） 修复费用法也称为成本法，该法是经过设定规划许可、采取其它工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。 直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括： (1)房屋使用人周转安置费用； (2)房屋空置的收益损失； (3)房屋使用面积减少的损失； (4)房屋室内净高降低的损失； (5)房屋采光面积减少的损失； (6)房屋耐久性降低的损失； (7)邻近房屋损坏的补偿； (8)施工影响的补偿； (9)其它直接经济损失。 被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。 （二）损失资本化法 损失资本化法是经过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型，即净收益减少收益年期不变型、收益不变收益年期减少型、收益及收益年期减少型。 1净收益减少收益年期不变型2净收益不变收益年期减少型3净收益、收益年期减少型 （三）赔偿实例比较法赔偿实例比较法也称市场法，该法经过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。 采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。 （四）损害前后价差法 损害前后价差法也称剩余法，该法是经过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。即：商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值损害后的房地产市场价值第四章 房地产咨询顾问服务一、房地产市场调查研究类型（掌握） （一）整体房地产市场调查研究 （二）住宅房地产市场调查研究 （三）商业房地产市场调查研究 （四）写字楼房地产市场调查研究 （五）酒店房地产市场调查研究 （六）工业房地产市场调查研究 二、不同类型房地产市场调查研究报告内容（掌握） （一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析 2房地产市场发展现状和趋势分析 3客户分析 4竞争分析 (二)商业房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析 2商业房地产发展现状及趋势 3商圈（区域）分析 4消费者消费习惯分析 5客户分析（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析 2写字楼房地产市场发展现状和趋势 3商务圈（区域）分析 4竞争、典型项目研究 5写字楼客户分析 （四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析 2酒店房地产的发展现状和特点 3酒店消费者分析 4酒店市场竞争分析5酒店经营者分析 三、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容（熟悉） 由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容： （一）项目总论 (1)项目背景 主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。(2)可行性研究结论及建议 主要包括：宏观投资环境分析、项目市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。（二）项目概况 主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。 （三）项目投资环境分析 主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。 （四）项目区域环境分析主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。（五）房地产市场分析(1)城市总体房地产市场分析 主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。 (2)项目所在区域房地产市场分析 主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。 (3)房地产市场分析总结 （六）项目市场定位 主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想。 （七）项目规划与建筑设计方案 主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等。 （八）项目开发建设进度安排 主要包括：有关工程计划说明、前期开发计划、工程建设计划、项目实施安排、建设场地布置等。 （九）投资估算与资金筹措 (1)项目总投资估算 (2)项目投资来源、筹措方式确定 (3)开发成本估算(4)销售成本、经营成本估算 （十）项目经济效益分析 (1)项目销售及经营收入测算 (2)项目销售回款计划 (3)项目利润测算(4)项目盈利能力分析(5)项目偿债能力分析（十一）项目风险分析(1)项目盈亏平衡分析(2)项目敏感性分析(3)项目风险分析主要包括项目竞争风险、投资风险、市场风险、筹资风险的分析。（十二）项目社会效益分析（十三）项目可行性研究结论与建议(1)项目可行性研究结论(2)项目主要问题及解决建议(3)项目风险及防范建议 四、房地产开发项目策划报告的主要内容（熟悉） （一）项目背景 项目背景主要是介绍项