山水四季城(一期)入伙工作方案(1).doc

山水四季城（一期）入伙工作方案

(建议稿)

上海上房物业管理有限公司

目　　　　录

一、 编制说明
二、 入伙各阶段工作综述
三、 入伙准备阶段的工作要点
四、 入伙流程及工作要点
五、 入伙后续阶段工作要点
六、 相关表式样张

一. 编制说明

入伙服务是物业项目服务初始阶段最主要的工作之一，通常将持续相当长的时间。因此项工作涉及到开发商、施工方和物业服务企业等多方协同配合，为帮助各方明晰总体工作及各自职责，故编制该工作方案。

二. 入伙各阶段工作综述

入伙工作共分为以下三个阶段
1. 入伙准备阶段：自项目客户服务中心承建起，直至具备办理入伙手续条件的整个准备工作阶段，通常需要不少于二个月的时间；
2. 入伙手续办理阶段：自开发商发出入伙通知书起，至业主验房交钥匙的整个阶段，因业主前来办理手续的时间影响，该阶段可能持续相当长的时间；
3. 入伙后续服务阶段：主要是业主验房中发现问题的整改和业主复验的过程，整改工作的及时和有效是业主关注的焦点。

三. 入伙准备阶段的工作要点

序号
工作内容
需开发商配合的事项
时间要求
备注
1
客户服务中心筹建
提供正式的物业管理用房
入伙前45天

支付开办费用
按合同约定时间

2
物业服务员工入场
待定
入伙前30天

3
资料准备
待定
入伙前15天

4
钥匙准备
正式移交钥匙
入伙前20天

5
物业管理计算机系统初始化
提供正式的房屋面积测估报告
入伙前15天

6
物业接待环境布置
待定
入伙前5天

7
模拟演练
无
入伙前5天

四. 入伙流程及工作要点
开发商召开协商会拟发入伙通知书

1. 入伙流程

业户验收房屋是否有问题
业 户
1.1、入伙流程图 ↓

开发商销售部办理售房合同，开具入伙流程单

物业管理公司受理入伙手续，收相关费用后安排业主验房

开发商安排施工队整改
有

签验收单拿钥匙
否
整改结束

装
到物业管理处办理装修手续
修

2. 工作要点
2.1户进户前的准备工作
2.1.1发展商协调销售部、物业公司、项目部，确定进户日期、交房程序、维修及保修流程、物业管理费用起结算标准等。
2.1.2发展商确认《入住通知书》的内容和发放方式及时间，同时书面通知物业公司，并向物业公司提供进户客户信息及现场操作流程等。
2.1.3发展商向物业公司提供每套房屋的全套使用钥匙和相关的配套物品。
3. 进户手续
3.1 客户首先到销售部签合同或缴清尾款，拿着书面有开发商、销售部签章确认的流程单来物业公司办理入伙。
3.2客户在项目部施工人员陪同下验看房屋室内设施、设备，水、电管道，门窗等，并将验房情况如实记录于《房屋设备设施交接单》，读取水、电、煤气表读数，由客户签字确认。
3.3如验房中无整改要求，项目部施工人员将客户移交与物业公司领取钥匙。
3.4如有房屋、设施、设备需整改，项目部施工人员将客户的验房单反馈物业公司，由物业公司统一书面开发商派单整改，完成客户验房通过，向客户移交钥匙。

五. 入伙后续阶段工作要点
一、 验房维修
1.1业主入伙验房时如发现房屋质量问题首先填写《验房单》。
1.2物业客服中心书面《备忘录》发文至开发商并附业主《验房单》要求开发商进行现场整改。
1.3开发商在一定时间限定的日子里派单相关施工方进行返修或整改。
1.4整改完工后施工方向物业公司反馈，物业公司通知业主复验。
1.5业主复验无疑议签字确认，物业公司反馈开发商消单。
二、维护保养
2.1 开发商应协助落实物业公司与工程施工配套单位的对口、联络，落实相关图

纸的移交、维修的确认，并起监督协调作用。

2.2开发商应按要求，在保修期内对房屋及其相关配套的设备、设施进行维保。

2.3开发商同时按《房屋质量保证书》的期限要求施工方及时对已售房屋尽无偿

的维修整改至使用方满意。

六. 相关表式样张
附件一：
入住通知书
编码：SF/B-CQM067 版本/修改状态：A/0
（本通知一式三联，本联交物业管理公司留存） 编号：

尊敬的 先生/女士：

我们可以高兴地通知您，您名下的 路 弄 号 座 室物业已经完全具备了入住条件，现诚挚邀请您于 年 月 日前办理您名下物业的入住手续：
服务受理时间：
服务受理地点：
服务受理企业名称
服务受理注意事项：（见附件《入伙手续办理之注意事项》）

我们为此精心做好了准备，正期待着尊贵的您及家人的莅临入住，请您务必于前述日期拨冗办理入住手续，手续办理时请随身携带本入伙通知、户口簿、个人有效身份证件与现金。

公司名（公司章）

年 月 日

注：1. 年 月 日前的空置物业服务费已经由本公司支付，自 年 月 日起，不论您于前述日期办理入住手续与否，您均将于支付名下物业服务费用。

附件二：
服务告知单
编码：SF/B-CQM068 版本/修改状态：A/0
亲爱的客户：
欢迎您入住 ，上海上房物业管理有限公司竭诚为您提供优质的服务。为了使您的入住手续更加顺利，请仔细阅读本告知书并配合我们的工作，对于您的支持我们表示由衷的感谢！
我们为您办理进户手续的客户服务中心地点是：
预约时间为：
客户服务电话：
l 我们提醒您：请您在预约时间内办理入住手续。
我们的进户流程是这样为您安排的：

具体的流程和您需提供的资料详见随函附上的进户工作流程。
您需要支付的费用包括：
收费项目
本项目收费
上海市收费标准
收费依据
收费说明
首期房屋
维修资金

房屋成本价×3%×建筑面积（有电梯）、房屋成本价×2%×建筑面积（无电梯）
《上海市商品住宅维修基金管理办法》（2000年市政府令91号）
1、 本项收费为代收。
2、 当年房屋成本价由市物价局、房地局发布。
居民非
生活垃圾
清运费

最高限价：1200元/户(多退少补)
《关于规范环境卫生服务收费的通知》（沪环卫计（1998）第231号、沪价行（1998）第298号
1、 本项收费为代收。
2、 业主在指定地点堆放，环卫部门安排清运。
3、 收费范围：居民装修垃圾，居民确实不装修的，不得收费。
4、 具体收费标准按区县物价部门审核公布的标准执行。

有线电视初装费

市区240元/一个终端
城镇330元/一个终端
农村480元/一个终端
《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》（沪价房（1999）第166号）
1、 本项收费为代收。具体收费标准按区县物价部门审核公布的标准执行。
2、 安装2个以上终端的，每增加1个终端按原价的八折收取。
分时电表装置费

100元/户
《关于核定民用分时电价和分时电表装置标准的通知》（沪价公（2000）第336号）
1、 本项收费为代收。
房屋装修施工人员出入证工本费

最高限价：10元/人
《关于重申和补充本市住宅入住收费项目和标准的通知》（沪价房（1999）第166号）
1、 本项收费为物业公司自收。
2、 物业公司不得向业主或施工队收取装修保证金、押金等。
物业管理服务费其中：管理费、保安费、保洁费、房屋设施设备运行费、维修费

元/建筑平方米．月×房屋建筑面积
《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》（沪价房（1997）第342号）《前期物业管理服务合同》
1、 本项收费为物业公司自收。
2、 按物价部门核定的收费标准或暂定标准。
3、 从次月起计费，可预收但不超过3个月。
4、 需按实结算的收费项目应标明。

按房屋销售合同约定的收费标准
房屋销售合同
1、 此项收费为代收。
2、 销售合同约定的收费应当符合政府规定的有关收费政策。
3、 带有强制性的收费项目须经市、区（县）物价局审批。
如果您在进户当日需要办理室内装修手续，务必请装修负责人前来客户服务中心签订《装修管理协议》。
具体的流程详见装修工作流程。
为了维护现场秩序，请您将交通工具停放至我们指定的停放场地，感谢您的支持与配合！
欢迎您回家！上房物业为您创造美好生活！

谨祝：
安居乐业
事事如意！

上海上房物业管理有限公司
客户服务中心
年 月 日

附表三 ： 工作联系单
编码：SF/B-AQM024 版本/修改状态：A/1
联系事由

送达方式
□ 直接送达 □ 传真 □ 邮寄 □ 其它：
签收人

日期

致_____________________________（单位/部门）：

（附件共 页）

发出单位/部门： 负责人/日期：

联系单位/部门意见：

联系单位/部门： 负责人/日期：

附表四：

山水四季城（一期）收房费用一览表
序号
项　　　　目
收费标准
单　　位
备　　注
1
物业管理费

元/㎡/月
预收3个月
2
装修垃圾清运费

元/户

3

4

5