可园二期入伙方案.doc

佳兆业地产（江苏）有限公司 客户及营销部
可园项目二期入伙计划方案

一、 入伙目标：可园项目二期220（其中二期住宅153套、商铺15套）套单位平稳入伙，无重大群诉事件发生，到访交付率达到100%。

组    长：邓总
副 组 长：陈烁、杨冬火、张薰、
执行组长： 杨冬火
工    程： 邢海威
客户及营销： 成军、蔡伟、田杰
法    务：蒋俊杰
开    发： 卞雪莉
设    计： 裴俊
财    务： 杨燕萍
行    政：张书俊
物    业： 刘得来
项目部负责召集每周一次碰头会汇报工作进展，会议视工作进展情况要求小组成员参加。

二、 入伙重要工作计划一览表（见附件一）.

三、 质量预控：——责任单位：可园项目部、客户及营销部
一） 模拟验收计划：（见附件二）
工作任务
开始时间
完成时间
整改完成时限
责任部门
责任人
第一轮验收及整改
11.10
11.16
11.16
项目部
邢海威
第二轮验收及整改
11.20
11.26
11.26
客户及营销部
田杰
精细保洁（首批）
11．25
12.5
——
物业服务中心
刘德来
集中入伙
12.10
12.12
——
各部门
入伙小组全体
二） 模拟验收要求及组织：
1、 模拟验收内容及标准：
第一轮：销售文件、合同附件、售后设计变更等的核查；水通、电通、排水通，实测实量抽查，完成卫生间闭水试验、排水管道通球试验及整改等工作；
第二轮：第一次检查问题的整改完成情况、细部工程质量验收及整改、阳台、外墙等公共部位检查；客户观感验收。
模拟验收过程中，验房人员除从专业规范角度外，更重要从客户角度去发现问题、记录问题，把客户投诉风险尽可能在模拟验收阶段发现并消除。
2、 模拟验收小组成员组成：
项目部组织由施工单位、监理公司、保修、物业等共同参加的对房屋产品设计、施工质量、入伙状态等的实地检查活动。主要以现行国家规范为基础、站在客户的角度对已完工的房屋进行验收，对发现的问题及时组织整改。
楼栋
总户数
施工合作方资源
负责人
模拟验收小组资源
施工单位
任务量
负责人
小组
16-19
50
华建
50
陈思颖
杨曙光
邢海威

20-23
47
华建
47
邢海威

24-28
56
华建
56
邢海威

二期商铺
15
华建
16
邢海威

3、 模拟验收主要参与部门及职责：
A. 项目部：
1） 组织召开模拟验收动员会，宣讲模拟验收目的及重要性，讲解模拟验收计划安排，介绍模拟验收标准，讲解整改质量要求、时间要求，强调纪律要求，确定模拟验收培训时间以及参加人员，明晰奖惩措施，给承包商发相关配合通知；
2） 负责按照入伙方案要求的时间节点组织第一轮模拟验收，对所有模拟验收的整改情况负责；
3） 编制《房屋模拟验收计划》、《毛坯房模拟验收标准》；准备小区平面图、红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、硬板夹、水性大头笔等；
4） 针对模拟验收情况，项目部召集相关部门，研讨总结验收进展情况，对房屋整改进度及效果负责。
B. 客户及营销部：
1） 客服负责制定第二轮模拟验收方案并组织实施；
2） 客服负责全面把控监督入伙计划方案的实施，对各专业端口计划实施情况进行监控，发现偏差及时发出预警。
3） 客服负责组织设计、营销、项目、开发、物业等进行入伙前的风险排查，包括设计变更、客户承诺、交楼标准、楼书模型、报建资料与项目施工现状的一致性，安全隐患、客户关注或投诉焦点等，并组织制定应对措施或统一口径；
4） 签约负责核查合同附件附图与现状的一致性；
5） 销售负责核对装修标准中“大理石、木地板”清单与施工现状的一致性；
6） 策划销售负责核查模型、楼书、承诺口径等与现状的一致性。
C. 地产保修组：
1） 从客户角度，参与模拟验收并做好问题记录，核查整改情况并做好记录。
2） 做好房屋实测实量的抽查工作（抽查10%）。
3） 参与公共设施设备的物业移交接管验收。
4） 定期汇报整改进展。
D. 物业服务中心：
1） 根据入伙方案要求，编制专项验收计划，做好房屋及小区公共部位的接管验收；
2） 服从公司安排，参与房屋模拟验收，负责闭水试验、水管打压、通球试验；
3） 根据入伙方案要求，编制精细保洁标准及计划，负责接管后房屋的精细保洁达到要求。

四、 物业配合方案：物业配合入伙实施方案、公共设施设备移交计划、物业保洁计划 （详见附件三）
五、 精细入伙：
一) 入伙任务评估： 房屋入伙风险评估表；客户风险评估表（详见附件四）
二) 入伙安排：2011年12月10日-12月12日，物业管理费计收时间 2012 年1 月 1日，总户数 168 套，安排暂定如下：
楼栋（单元）
户数
入伙时间
批次任务
施工单位
16-19
50
12.10
50
华建
20-23
47
12.10
47
华建
24-28
56
12.10
56
华建
二期商铺
15
12.10
16
华建
合计
套168

1、 入伙过程控制： 房屋入伙状态明细表；拒收楼明细表（详见附件五）
2、 入伙问题整改：住宅整改统计表；保修登记表（详见附件六）
A、自入伙起6个月内杨曙光为整改总协调人，需提前做好材料、施工单位整改人员储备；
3、集团数据提交：汇总整理的《项目入伙/交付情况明细表》于办理日的次日发送集团客户服务部、下属公司高管和客服职能部门（详见附件七）

六、 现场集中入伙流程：签到—办证—收费—签约—领钥匙—看房—办理其他业务
内场协调人：田杰
一） 签到组 ——责任人：蔡伟
工作职责：负责核实入伙客户的入伙信、身份证或委托代理人等相关资料；派发《入伙会签单》和号码牌；引导客户等候验房并唱号安排客户办证或验房；
二） 地产办证组 ——责任人：孙艳
工作职责：1、未办理房产证：负责核实业主身份，请客户签定相关办理房产证资料，开具《入伙确认单》及《房产证结算单》并引导客户到财务收款组交纳相关费用。
2、已办理房产证：负责核实客户身份，请客户在资料签收表中签字确认后给予领取。并引导客户到物业签约组办理手续。
三） 地产收款组 ——责任人：杨燕萍
工作职责：负责复核《房产证结算单》上金额，无误后收取客户现金；开具收据并在《入伙确认单》上签字确认，并引导客户到物业签约组办理手续。
四） 物业签约组 ——责任人：刘得来
工作职责：负责核验客户身份和《入伙确认单》，无误后请客户签定相关入伙资料
引导客户物业财务收款组交纳相关费用。
五） 物业收款组 ——责任人：刘得来
工作职责：负责收取费用，开具收据，做好相关记录，引导客户到物业钥匙组。
六） 钥匙组 ——责任人：杜灵丽
工作职责：负责发放钥匙、两书、门禁卡、入伙礼品等；负责从保修组回收已验过房间的《收楼意见书》并提示需要整改的客户预留返修钥匙；
七） 验房组 ——责任人：刘德来
工作职责：负责带领客户到其所购买的房间进行房屋验收，完善《收楼意见书》中相关手续，让客户签字后将《收楼意见书》交给保修组。
八） 保修组 ——责任人：杨曙光
工作职责：负责回收已验过房间的《收楼意见书》并提示需要整改的客户预留返修钥匙，并回复业主关于保修整改方面的咨询。
九） 客户咨询 ——责任人：蔡伟、田杰、裴俊、蒋俊杰
工作职责：由营销、客服、律师、设计人员、物业、项目部安排专职人员负责处理现场个别客户的投诉及工程问题。
十） 其他便民服务 ——责任人：刘得来
工作职责：由物业负责联系有线电视、供电、供水、燃气、电信等到场服务。
十一）入伙场地布置：（详见附件八）
十二）入伙培训一览表（详见附件九）

附件：
附件编号
附件名称
文件模板
一
1、 入伙重要工作计划一览表

二
1、 模拟验收计划（工程）
2、 模拟验收计划（客服）

三
物业配合入伙实施方案
（包含公共部位交接方案、物业保洁计划）
物业另行报批
四
1、 房屋入伙风险评估表
2、 客户风险分析表
入伙风险另行专题讨论
五
1、 房屋入伙状态明细表
2、 拒收楼明细表

六
1、住宅整改统计表
2、保修登记表

七
1、项目入伙/交付情况明细表

八
1、交付现场平面布置图
由策划负责入伙现场布置并出图
九
入伙培训一览表

备注：1、计划中涉及的金额均为初步预算，具体额度需以公司单项审批为准。
2、附件中的分项方案需根据现场进度进行调整，在实施前需按公司流程报批。

客户及营销部
2011-11-21
每周五下午开交楼会，邢经理组织，杨总参加。