房地产项目之宋都阳光国际市场调研及分析报告.doc

阳光国际市场调研报告

2007年12月18日
目    录
第一章 杭州房地产宏观市场分析…………………………………………… 3—11
第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响
1、我国宏观经济运行态势
2、杭州当前宏观经济运行
3、宏观经济下中国房地产所面临的挑战
4、2007年杭州房地产市场概况
第二节 国家相关政策对住宅产业的影响

第二章  九堡区域市场分析……………………………………………………12—27
第一节 区域环境概述
1、九堡区域规划
2、土地供应分析
3、市场价格分析
4、区域前景分析
第二节 区域市场竞争分析
1、区域市场概述
2、周边个案分析
第三节 本项目S.W.O.T.分析
1、项目概况
2、项目S.W.O.T.分析

第三章 相关物业参考…………………………………………………………28--40
第一节 钱江一桥至四桥之间的沿江物业
第二节 下沙沿江物业调研
第三节 全市同品质相关楼盘调研
第四节 长三角洲地区相关物业调研
第五节 杭州高档物业参考
1、杭州高档物业概况
2、高档住宅发展趋势
3、高档物业个案调查
4、高档物业消费群体
第六节 科技豪宅参考案例
第七节 标志性楼盘的特征
第八节 标志性楼盘打造方法

第四章  项目市场定位分析…………………………………………………41--46
第一节 影响项目市场定位因素
1、区位价值分析
2、土地价值分析
3、市场需求分析
4、竞争态势分析
第二节 客户群体定位
第三节 目标客群细分
第四节 项目推广主题定位

第五章 区域文化的挖掘…………………………………………………55—56

第一章 杭州市房地产宏观市场分析
第一节 宏观经济环境对房地产市场的影响
一、我国宏观经济运行态势
刚刚召开的中国共产党第十七次全国代表大会，大会报告提出要促进国民经济又好又快发展。过去的2006年，既是我国“十一五”规划的开局之年，也是我国加入世界贸易组织5年过渡期的最后一年，宏观经济继续保持高速增长，全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点，经济结构出现一定改善，投资增速放缓而消费增速持续向好；资本市场受良好的宏观经济增长和微观企业效益，以及流动性过剩的支撑而出现繁荣的好景象。
入世五年，我国的经济贸易获得了更迅速的发展。GDP从10万多亿元增加到20万亿元，年平均增长率达到了10%，对世界经济增长的贡献度超过了13%，人均GDP从不到1000美元提高到2000美元；中国的贸易总值从5000多亿美元增加到1.7万亿美元，年平均增长27%。
沿续我国宏观经济良好发展的态势，2007年我国上半年前三季度国内生产总值（GDP）为166043亿元，同比增长11.5%。此外，前三季度居民消费价格指数同比上涨4.1%。
此次召开的十七大报告提出，实现未来经济发展目标，关键要在加快转变经济发展方式、完善社会主义市场经济体制方面取得重大进展。要大力推进经济结构战略性调整，更加注重提高自主创新能力、提高节能环保水平、提高经济整体素质和国际竞争力。要深化对社会主义市场经济规律的认识，从制度上更好发挥市场在资源配置中的基础性作用，形成有利于科学发展的宏观调控体系。
可以预计，未来一段时间内中国经济将继续保持高续增长的态势，与经济发展关系密切的中国房地产业，在资产升值、刚性需求、供给短缺的背景下，仍有很大发展空间。

二、杭州当前宏观经济运行
2007年，杭州市预计可实现生产总值4100亿元左右，增长14.7％。按平均汇率和户籍人口计算的人均生产总值可达8050美元。
2007年杭州规模以上工业销售产值8200亿元，增长20%；全社会固定资产投资1680亿元，增长15%左右；社会消费品零售总额1290亿元，增长16%；外贸出口总额300亿美元，增长14%左右，不含省属230亿美元，增长16%以上；合同利用外资55亿美元,增长2 %左右；实际利用外资27.5亿美元，增长22%左右；协议引进内资895亿元，增长20%左右；实际引进内资385亿元，增长20%左右；财政总收入785亿元，增长25.7 %，其中地方财政收入379亿元，增长25.8%；市区居民消费价格上涨3.5%以内;万元生产总值能耗下降4%以上；三次产业比重由上年末的4.5:50.4:45.1调整为4.1:50.2:45.7。
另外，城镇居民可支配收入预计可达21700元，增长14％；农村居民人均纯收入9500元，增长11.6％；城镇登记失业率降至3.2％左右。全市新增上市公司9家、总数达59家，有21家企业集团入围2007年度中国大企业集团500强，有34家企业入选2007年度中国企业集团竞争力500强。

三、宏观经济下中国房地产所面临的挑战
1、调控政策密集发布
国家税务总局相关负责人10月12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。这一动态传递的信息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。除物业税可能出台之外，近日值得关注的消息还包括央行再次提高存款准备金率及国土资源部新颁布的39号文件。
9日，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部部长令200739号），简称39号令，进一步严格和规范土地的招拍挂制度，收紧土地融资，严控土地开发期限，其中明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规将于11月1日起正式实施。
与央行连续加息及提高二次房贷首付相比，开征物业税与明令禁止开发商分期领取土地证显然更像是两枚“重磅炸弹”。
从2005年国务院出台“国八条”算起，包括后来的“国六条”、限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息以及提高存款准备金率，两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上均属罕见。
国土资源部部长39号令如得到切实执行，将对开发商通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目的做法提出严峻挑战，同时对这类开发商的资金链也是一大严峻考验。另有专家表示，相关金融调控措施将促进房地产行业重组整合，随着地价的上涨，越来越多的小公司将在竞争中被淘汰出局。
2、楼市正经历有史以来最严厉调控
来自国土资源部和国家税务总局的消息显示，物业税的出台已如箭在弦，同时，除“银根”外“地根”也同时收紧。种种迹象表明，楼市正经历有史以来最严厉调控，物业税的实施将成为近期影响房地产最大的变革因素。

四、2007年杭州房地产市场概况
1、土地市场分析
来源于相关部门的数据统计，自今年2月13日[2007]1号地块出让以来，截至200年11月27日，杭州市国土资源局共挂牌82宗土地，总面积约6044亩，可供建筑面积约932.71万平方米。其中，住宅用地4080亩，非住宅用地1965亩。而从成交记录看，共成交土地63宗、约4624亩。其中，住宅用地3378亩，非住宅用地1247亩。
2007年7月至10月，杭州土地出让速度较上半年明显加快，共挂牌出让43宗，面积达3296亩，是上半年出让面积的2倍多，甚至与2005年全年的供应量相差无几。在11、12月，又将有18宗1420亩土地出让。
在供应区域上，西湖区以22宗、2156亩的总出让面积和1628亩的住宅用地稳坐今年土地出让区域排行第一的位置，其供应面积占到了总供应面积的36%，住宅用地更是占到总住宅用地的40%。
在西湖区中，三墩有6宗(5宗为住宅用地)684亩，其671亩住宅用地被中天房产、金地集团以及中海房产三家瓜分；转塘地区7宗、782亩土地(5宗住宅用地)中，有442亩住宅用地分别被金都九龙仓联合体和雅戈尔两家取得，土地市场呈现高度集中化特征。
下沙2007年仅挂牌出让4宗土地，但是体量都相当大，3宗航母级地块分别被南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产等外来知名品牌房产商“擒获”，从而使下沙成为杭州地产大鳄进驻最多的区域。众多大鳄的进入，必然会引起新一轮的竞争高潮，将有效提升下沙区域的人气和市场热度。
拱墅区年底发力，全年供应702亩，其中将有367亩土地在12月出让。而滨江区挂牌出让总量为613亩，土地供应较往年大幅减少，其供应大户的角色不再。下城区和上城区的供应分别为352亩和150亩。

江干片区供应数据
在最新统计的土地供应数据中，江干区以1086亩的供应量排在各区域中第二位。其中丁桥区域首次在杭州土地市场上出现。作为杭州土地市场的“处女地”，丁桥共出让了448亩住宅用地，成为江干区土地出让的重点地区，其中221亩宅地为广宇房产所获。

2、土地市场预测
据杭州市国土资源局发布的信息显示，从今年起到2009年，杭州市计划盘活存量土地300万平方米以上,杭州市国土资源局正在展开新一轮“已供未用”土地的专项清理排查行动，将来几年内，杭州土地市场又将得到新一轮的开发。
根据杭州市国土资源局的规划，预计2007年杭州将有近330公顷的住宅用地推出。数据显示，去年杭州供应了244.8公顷土地，其中住宅用地约占70%。
从土地供应规划看，下沙未来两年内供应的住宅用地将达到133公顷，这个数字在所有区块中是最大的。下沙板块列入今年出让计划的有20宗土地，均集中于下沙南侧沿江地带，位居各区域前列。此外，滨江板块共有13宗，分别位于浦沿、长河、西兴等地，都在滨江腹地；丁桥有6宗，转塘和三墩分别有4宗，市中心只有3宗，另外2宗则在蒋村。

下沙、滨江仍然是土地供应大户，杭州的土地供应充分体现城市向东发展的战略思想。
3．商品房市场供求分析
07年的杭州楼市随着刚性需求的逐步释放，不少购房者都走出了观望阶段。据相关数据显示，2007年上半年，杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.53:1，杭州市6区(不包括余杭区、萧山区)商品住宅供求(面积)比为0.58:1。按照供求比＝销售面积/(月初存量面积＋新增面积)的公式可以看出，购房需求量略大于供应量。

2007年1至6月，杭州市6区商品住宅上市房源共13698套，新增住宅面积为152.22万平米，其中5月份新增商品住宅面积最多，达到了49.63万平米，上市房源6023套。房源的增多意味着市民的选择也更为广泛。
2007年1至6月，杭州市七区(不包括萧山区)成交商品住宅24355套，成交面积305.97万平米，其中杭州市六区(不包括余杭区、萧山区)成交18284套，成交面积226.50万平米。　　

杭州市七区(不包括萧山区)商品住宅成交均价为7574元/平米，其中杭州市六区(不包括余杭区、萧山区)成交均价为8425元/平米。
杭州市楼盘成交量07年一直处于上升状态，并在5月达到了一个小高潮，6月则延续了5月的热度，持续走高，成交量占了上半年总成交量的30%左右。

在销售排行中，中档价位的楼盘获得了市场的最大比例，集中在滨江区一带的楼盘都有不错表现，随着入住率的提高、配套的成熟和越来越多的准现房销售，中央花城、风雅钱塘世纪花园、南岸晶都、江南豪园等价格在8000元/平方米左右的楼盘得到购房者的关注。低价位的楼盘占了不少比例，下沙均价4000-5500元/平方米的楼盘关注度提升。

第二节  国家相关政策对住宅产业的影响

关键词一：落实
回顾过去两年的宏观调控政策，中央均是在5月、6月出台纲领性文件，如05年的国八条，06年的国六条、九部委新政等，从而拉开全年调控的序幕；针对房价上涨过快的问题，去年出台了一系列的政策，抑制需求方面，如两次加息、三次上调存款准备金率、未封顶楼盘禁止房贷、限制外资购房、税费政策（营业税、个税、土地增值税）等等；增加供给方面，如“9070”政策大力增加中小户型、规范土地交易，增加土地供给等等；去年出台的一揽子政策已经基本囊括了调控的大方面，而今年需要做的，就是落实去年的各项政策，而且市场也需要时间来检验各项政策的效果及落实程度，因此，今年上半年中央层面并没有出台新的针对房产市场的调控政策，求稳、着重落实成为今年政策的基调。 
关键词二：加息
与往年楼市始终是人们关注的焦点不同，今年上半年，股市相比楼市更“抢镜”，在5月30日大跌之前，股市持续飘红，市场流动性过剩以及全民炒股的不理性成为经济发展的隐患；为此，央行在短短半年时间里，分别于3月18日、5月19日两次加息，其间五次上调存款准备金率；调控次数之频繁、力度之大，均是近几年之最；另外，6月29日，全国人大常委会批准发行了1.55万亿元特别国债，规模相当于大约9—10次存款准备金率（每次0.5%）；央行出台如此密集、全方位的金融政策，虽然是针对股市异常红火所反映出来的经济过热，但是房产市场还是受到了一定的影响，这种影响更多的体现在消费者的心理层面；加息实际上所带来的短期成本并不大，但是长期的心理预警却是明显加大，房产需求，特别是投资需求将会受到一定的抑制。
关键词三：行业规范
去年，建设部及行业协会就曾出台了经纪行业的规范性政策，例如明令禁止房地产经纪公司的违规操作、“吃差价”等行为；不过，去年的政策仅是对违规行为进行“纠正”或者是约束，并不能杜绝，行业真正需要的是可执行的操作规则；因此，今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。 
关键词四：物权法
3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。
物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。

博思堂观点：
房地产是民生的最大问题，安居才能乐业；作为经济的支柱产业，房地产不仅促进了经济的快速发展，也推动了城市化的发展进程。
刚刚召开的十七大，在老百姓极为关注的民生问题上，大会报告提出了五大目标，即“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”，并为此提出了加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务。住有所居是首次从党中央的层面提出，揭示了未来房地产发展的新目标。从民生角度理解，住有所居指的是老百姓都能住得上房，具体包含了两层意思，即有购房能力的居民可以根据需求买得起房，无购房能力的居民可以通过保障体系租的上房、住得上房，这个目标兼具了住房保障和平抑房价两方面。
值得一提的是，目前房地产调控在中国已经不是单纯的行业调控或者经济调控，而是带有强烈的稳定社会的性质。可以预见，在2007年十七大召开之后，国家将会进一步出台相关房产政策。
杭州政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求开始退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市已开始走向规范，走向平和理性。从长远发展分析来看，杭州房价有较大的增长空间。

第二章  九堡区域市场分析
第一节  区域环境概述
一、九堡区域规划
在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，九堡是“城市东扩”的排头兵，九堡定位为一个融合乡村自然和都市文化特征的新都市主义居住中心，它也是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心，规划建有杭州客运中心站、中国四季青服装交易中心，规划中的地铁一号线也经过该区块。
根据杭州市有关规划，九堡的规划范围为：东起货运环路，南至下沙世纪大道，西临和睦港，北抵规划九沙大道，总规划用地面积177.39公顷。从2003年开始，九堡的经济适用房便已开始建设开发，首期可供2000多户居民生活。九堡的房产开发虽然可以追溯到10年前，但2000年以后，动静却不大，因此经济适用房的率先启动对于该地区商品房的开发提供了有利条件，经济适用房先行一步，随之而来的是，配套也能先行一步。
目前随着杭州市政府1500亿决战东部的决定，九堡板块有了更加明确的发展目标。随着城市东扩步伐的加快，钱江新城二期的开发建设，大杭州城市空间的扩容，九堡将融为大杭州都市中心的一部分。

二、土地供应分析
2004年至2005年，九堡区域共出让住宅用地6宗，2006年至2007年出让住宅用地7宗，从表中观察，住宅用地从2005至2006年基本保持平衡，出让住宅用地分别出让为159.03亩、212亩、196亩。从开发周期上计算，片区产品入市热潮应从06年开始逐渐呈现。2004年至2007年，每年住宅用地放量较为均衡，没有过大波动，土地供应市场结构平稳的表现。
2004年居住用地成交平均价为526.7万元/亩，2005年平均成交价上涨7.5%，达到566.67万元/亩，而随着板块的成熟及开发热度相应提升，2006年近年来土地价格稳中有升，达到675万元/亩，较05年上涨19%。
从近几年居住用地经济指标分析，平均容积率从2.7下降至2.4左右，从居住舒适的角度上有所提升，作为产品规划而言，更容易体现出产品品级。作为主城区东扩近郊，居住用地供应结构良好、稳定。随着人口的逐渐迁移，与土地自身经济指标观察，产品打造也将提升一定档次。

九堡片区未来土地供应趋势

九堡区域的居住用地一直处于相对稀缺的状态，2004年至2007年成交住宅用地分别为159.03亩、212亩、196亩与124亩。虽然每年住宅用地放量较为均衡，没有过大波动，土地供应市场结构相对平稳。但与相邻的下沙比较，今年土地成交量已经达到1059亩左右，是九堡的8.5倍，相比之下体现出九堡住宅用地供应短缺的特征。

三、市场价格分析
随着杭州城市东扩步伐的不断加快，九堡区域价值不断提升。06年下半年九堡板块楼盘价格普遍集中在6000～6500元/平米，至07年4月份，九堡板块价格已经达到7000～7500元/平米，近期有些楼盘价格更是突飞猛进，冲破9000元/平米的大关，九堡的板块热度不断上升。

目前，钱江新城二期的建设开始全面启动。钱江新城二期以钱江路中心线为界，东至和睦港，西至钱江二桥(沪杭甬高速公路)，南至钱塘江，北至规划钱江东路和九田路，板块扩容直至九堡，钱江新城二期沿江大道的开工建设，更是让九堡板块已钱江新城无缝连接。九堡作为钱江新城后花园其区域价值不可忽视，与杭城未来CBD比肩，九堡区域价值必定得到进一步提升而与钱江新城动辄20000元/平米以上的房价相比九堡的可实现居住性更高，其升值空间必定受到众多眼球的关注，相信随着钱江新城二期的不断发展，九堡板块的魅力会进一步呈现。
从目前土地出让情况来看2007年07月02日，位于江干区九堡区块的杭政储出[2007]22号地场块在杭州市公共资源交易中心公开出让。楼面地价达到4626元/平方米，按照保守的算法，该宗地所有的前期费用加上配套费、建安成本、税费、财务运营费用等，成本价将逼近8300元/平方米。仅仅从九堡板块在售楼盘价格走势与土地出让情况来看，不难看出，九堡在不断释放其板块热度，不断展现其板块魅力。预计未来1年内，保守估计九堡整体价位不会低于12000元/平米，且有可能突破15000元/平米的大关。

四、区域前景分析
1、 总体规划
九堡的定位是杭州未来的城际交通枢纽、服装交易中心、物流基地，同时也是一个重要的居住中心。其将是未来杭城最大的经济适用房居住区以及杭城东北部40万人口居住区的中心，是杭州城市东扩的重要组成部分。
2 、交通规划
作为杭州未来的交通枢纽，交通可以说是九堡的最大优势。杭州长途客运中心站落户九堡，也必然要求九堡拥有完善便捷的交通网络。

2.1、 地铁1号线
今年3月28日，浙江省杭州市地铁1号线之九堡东站、滨江站、文泽路站以及钱江新城之下空间连接工程等6个站点将正式动工，并计划在今年6月、8月和10月分批开工建设其他站点。杭州地铁1号线长度为47．97公里，设30个车站，预计2010年2月实现隧道贯通，2010年6月轨道铺通，2010年12月全线送电，2011年12月建成通车。
地铁1号线在九堡有2个站，一个九堡站、一个九堡东站. 九堡站在杭海路西面；九堡东站在九沙大道与胜稼路交界处（规划道路），具体位于九堡客运中心。
2.2 、道路网络
规划建设东西走向九沙大道和九乔路；南北走向的久福路、久盛路、胜稼路，德胜东路与东湖路建互通式立交桥、艮山东路与东湖路建互通式立交桥、艮山东路跨杭海路建跨式立交桥。规划在九堡客运中心东南角设置一公交枢纽站，解决客运中心及周边公建的公共交通；在九恒路与胜稼路交叉口西南方向设置一公交首末站，为九堡安居房区提供公共交通服务。
2.3、 九堡大桥
九堡大桥就是原来的钱江八桥，规划位置位于钱江二桥和钱江六桥(下沙大桥，是前往萧山国际机场最便捷的通道)之间，沟通临平、下沙和江干区。
按照“决战东部”的重大建设项目规划，九堡大桥从东湖路到通惠路，总投资19亿元，2008年开始建设，到2010年完工。
3 、配套规划

3.1 教育设施
在九堡科技园区内，将新建中小学各一所，小学为18班，初中为36班。小学将于2007年底竣工，初中将于2007年底动工。江干区在设计这里的学校时新创了“名企＋新校”办学模式，与名企合作，企业捐助1000万元人民币建立学校发展基金，定向用于学校办学条件改善和提升、教师培训等。
九堡经济适用房第一配套小学规模为30个班，将于2007年底竣工；第二配套小学规模同样为30个班，2007年12月开工。一所36班额的初中将于明年开工。位于九昌路的幼儿园新建工程将于明年底交付使用，办学规模为9个班。
3.2 商业配套
（1）中国四季青服装交易中心
中国四季青服装交易中心位于杭州新客运中心兼物流中心的江干区九堡，地处杭城东进的主要通道，在杭州新的“十五”计划中，新客运中心、杭宁、杭甬高速轮轨铁路、地铁中转站、德胜公交线的落成贯通将使九堡成为一个名副其实的交通枢纽和物流中心。相比老四季青市场，该地域无论在交通流量、人流量还是产业扩展空间等方面，均有无与伦比的优势。新市场的建成将成为华东地区同行业档次最高、规模最大、功能最全的服装产业集群交易中心。
（2）九堡新客站商业城
位于江干区九堡村，北侧为德胜路，南侧为九沙大道(规划)，东侧为地铁1号线九堡东站(在建)及杭州客运中心，总用地面积为1.88公顷，建筑高度为48.8米，将建成大型综合商业城及经济型酒店。
3.3 医疗机构
在未来两年内，杭州市将投入近12亿元在下沙、滨江建设两家非赢利性的综合性医院。这两所医院将于2009年底基本完成建设。
其中下沙选址地块位于下沙新城的行政商务中心区。它位于艮山东路以北，规划北苑路以南，规划七格北路以东，总用地面积196亩，其中建设用面积145.7亩。选址地块距地铁1号线下沙西站仅1公里左右，南邻艮山东路，交通便利。地块北侧为规划中的核心生态景观区，南侧为50米绿化带，东侧为幸福河，西侧为规划中的景观河，地块周边则是杭州市规划的下沙东大型居住区和九堡大型居住区，医院建成后可服务周边数十万人口。

4、 居住规划
九堡中心单元，以及北面的九堡北单元等，从长远看将迅速崛起成为杭州新的大型居住中心、交通枢纽。规划从居住、商贸、交通等各个方面对其进行科学调控。
【九堡中心单元】规划范围为西至杭海路，东至东湖路，南至艮山东路，北至德胜东路。范围包括地铁1号线站点客运中心为核心的公共服务中心、九堡经济适用房大型居住区块。
单元规划目标是以居住、交通、商业办公功能为主的综合性的现代化和谐城区。随着杭州客运中心的开工建设、九堡居住区大型经济适用房区块的推出，九堡中心单元已成为城市近期建设的核心地区之一。
在城市轨道交通方面，单元内规划设有轨道交通一号线。今后，九堡中心单元将发挥客运中心和地铁1号线的人流集散优势，发展商业服务、商务办公、文化娱乐等产业类型。
【九堡北单元】用地隶属江干区九堡镇和余杭区乔司镇。规划用地范围为东至规划东湖路，南临德胜路，西接杭海路，北到绕城公路。
居住共分九堡、胜稼、三角三个片区，其中石塘路北面的工业用地已经规划为住宅用地。

第二节  区域市场竞争分析

一、区域市场概述
九堡是杭州规划的大型居住区之一，居住氛围已日渐成熟。按照规划，未来九堡将成为杭城东北部40万人口的居住中心，杭州新一轮的房产开发热点板块杭也由此形成，本地和外来房产大鳄纷纷进驻九堡。
到目前为止，九堡现已入驻的15家房产公司分别布局于九堡的四大区块。旅游、美达、中兴、圣奥、名城这5家公司的开发地块邻近经济适用房区块，于2004年、2005年相继入驻。目前，旅游·红苹果已正式开工，美达·九月庭院前期工作已完成。
临江板块有6家房产公司，他们分别是绿城（合作项目）、天名房产、石英房产、宋都旗下东林房产、圆梦园开发商亚细亚房产，以及已开发完毕的绿苑晨光项目。
九堡镇上，金海·香滨湾二期已动工，将于明年年初销售，而汇融房产地块有可能会在今年底明年初动工。
江干科技园区块，现已进驻的两家房产公司分别是万科和杭州的华鸿房产。其中万科地块刚于2006年5月25日通过挂牌方式取得，楼面地价2500多元/平方米，命名为“魅力之城”，项目已经开始启动。华鸿房产地块（暂名华鸿·怡景嘉苑）同样也是通过公开挂牌方式于去年7月取得。

二、周边个案分析
1．旅游·红苹果

位 置：江干区九堡镇，西至兴安路，东连东湖路，北面为九乔路
物业类型：普通住宅
开 发 商：昆仑置业集团
建筑设计:浙江省建筑设计研究院；
景观设计:澳洲BBC太谷国际规划设计公司
规划概况：占地面积:58849平方米，总建筑面积:200000平方米，总户数:1280多户。容积率: 2.70，绿化率: 35%。
周边配套：小区内部配套:七人制足球场、迷你篮球场、景观慢跑道、乒乓球、太极广场等，小区入口：餐饮、健身、棋牌和社区医疗等；中小学:夏衍中学。幼儿园:2所省乙级幼儿园，另外还有七所幼儿园；综合商场:华联超市、海富大厦、原佳好佳陶瓷品市场将改建成一个5万方的集酒店、百货、影院，大型超市一体的金海城。银行:中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、杭州商业银行、杭州联合银行和中国邮政储蓄的网点。医院:九堡医院。
价 格：9500元/平方米（目前均价）
开盘时间：2007年8月28日到30日
销售情况：红苹果楼盘8月28日到30日开盘推出8、9、12号楼三幢楼，约230多套。这三幢楼位于小区中心位置，都拥有很好的景观资源。一开盘就被预定220多套，均价达到了9500元每平方。
入住时间：2009-06
联系电话：[phone]

2．万科·魅力之城

位 置：江干区九盛路与九环路交汇处。
物业类型：普通住宅 
开 发 商：杭州万科置业有限公司
建筑设计：泛华工程有限公司；
景观设计:北京创翌高峰园林工程咨询有限责任公司
物业管理公司:万科物业
规划概况：占地面积:43753平方米，总建筑面积:99442平方米，总户数:约900（一期），停车位:约540个（一期）。规划上以高层、小高层之间的自然围合形成四大组团，控制居住密度，增强居住空间的领域感，保障业主私密性。首创以“林溪.浮岛”为主题自然景观的设计方针，步行园路牵引组团浮岛，与明快的建筑立面融为一体，自然融合与过渡。户型设计讲究舒适性，强调在相同面积内拥有更大的面宽、更多的实用空间。复合式厨房等创意空间的设计增添舒适与生活情趣。以89平米经典两房为代表的集约户型将成为都市菁英的理想居住空间。
周边配套：九堡幼儿园、九堡中心小学、九堡医院、联华超市、九堡农贸市场等。交通：快速公交、近10条公交线路、德胜快速路及未来的地铁九堡站、即将投入运营的长途客运中心等。
价 格：均价:10300元/平方米
开盘时间：2007-08-25
入住时间：2008-10-30
广 告 语：城市向东，生活向上。
联系电话：[phone]

3．金海·香滨湾

位 置：江干区杭海路878号
物业类型：公寓
开 发 商：杭州金海置业有限公司
建筑设计:浙江新中环建筑设计有限公司
景观设计:A＆I（香港）景观与建筑设计有限公司
规划概况：占地面积:53360平方米，总建筑面积:140000平方米，开发周期:2年；开工时间:2006-2-13；总户数:683。由9幢小高层、高层电梯公寓组成现代建筑群落；采用都市化的新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对都市生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。
配套设施：自身配套5.3万平米金海商业中心，由时尚购物街、购物中心、精品商场构成，其中有7000平米实际联华城市。周边配套:规划地铁一号线九堡站、四季青服装市场。教育：九堡中学、九堡中心小学、幼儿园；医院：杭州市江干区九堡医院；购物：麦德龙超市（5公里内）、杭州华联超市、杭州联华超市、金国超市、九堡农贸市场、金缕衣服饰超市、法莱尔服饰超市等。
价 格：7300元/平方米
开盘时间：2007-7-19
广 告 语：一湾香滨，一生钟情
联系电话：[phone]

4．名城·左邻右舍

位 置：江干区杭州江干区九堡中心区，胜稼路和九乔路交汇处
物业类型：普通住宅
开 发 商：杭州名城房地产有限公司
建筑设计:浙江大学建筑设计院
规划概况：占地面积:38705平方米；总建筑面积:120000平方米；开工时间:2006-7-1；总户数:850；绿地率30％。容积率: 2.50；项目由9幢11－18层小高层、高层围合。建筑风格为现代理性风格。规划有约6500平方米社区商业街区，规划超市、家居、服饰等生活便利店。
项目定位：新九堡地铁物业/新一代快乐友邻社区。
周边配套：四季青及麦德龙、百安居等商业配套，周边有2所中学、4所小学、4所幼儿园，以及自身规划的6500平米商业街区。交通：离规划中的地铁1号线九堡东站点约500米，交通条件优越，目前有快速B1、848、K401、K566、K223、K210、K525、K320等多路公交车直达市区。艮山东路、德胜快速路、杭海路、下沙路等快速路。
价 格：均价10000元/平方米。
开盘时间：2007-10
入住时间：2009-06
广告语：快乐地铁带我回家
联系电话：[phone] 85196060

5．九月庭院

位 置：江干区南隔百米绿化带邻艮山东路，北接规划中的九乔路
物业类型：普通住宅 
开 发 商：浙江万均置业有限公司
建筑/景观设计：浙江南方建筑设计有限公司
规划概况：占地面积:47174平方米，总建筑面积:150000平方米，总户数:1000。建筑密度15.6％，10幢高层围合多主题景观庭院，园区中心设计 20000余平米中央大绿洲，内植多种乔木、灌木，点式建筑底层5.1米架空。
主力户型：98～130平方米。
项目定位：城东首创体验型浓荫大宅。
周边配套：小区内部配套:20000余平米中央大绿洲，网球场、羽毛球场、戏水池、青年活动中心、老人儿童活动区等众多健康运动设施以及水滴石穿、风向标、时光柱、测量尺等体验型景观节点。综合商场:华联超市、海富大厦、麦德龙、百安居、佳好佳、杭州陶瓷品市场、四季青服装交易中心等。
银行:中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、杭州商业银行、杭州联合银行和中国邮政储蓄的网点。医院:九堡医院。
其他:公建中心、城市公园、文化中心、商业步行街、医疗中心、公园、体育设施等20多万平方米的公建项目。净菜市场、农贸市场九堡行政中心
价 格：均价9000元/平米左右。
开盘时间：预计2007年11月
入住时间：2010-09
联系电话：[phone]

第三节  本项目S.W.O.T.分析

一、项目概况
本项目地块位于江干区九堡杨公村，南面为沿江绿化带和钱塘江，北临杨公路，西接圆梦园，东为石英房产项目，规划中南北走向的城市支路久盛路横穿项目地块。
项目占地面积250亩，分成东西两片四小块，其中西片北侧两块为农贸市场和公共服务中心，西片南侧和东片为住宅区，容积率指标在2.5左右，最大限高75米。

二、项目S.W.O.T.分析
1、Strength（优势）
（1）规模优势。本项目总建筑面积约33万㎡，是九堡目前项目中占地面积最大的，为将项目打造成九堡引领性的现代高端住宅物业提供支持，容易树立品牌形象。
（2）江景资源。项目拥有稀缺的一线钱塘江景资源。
（3）宋都品牌。宋都房产品牌23年的长期经营积累下来的市场影响力，以及宋都客户会的后备支持，为本项目的发展提供了有力支撑。

2、Weakness（劣势）
（1）区域档次。当前区域板块整体档次感偏低，属楼市“平民”印象，对区域内项目的形象定位会有一定影响，对本项目定位高端形象产生一定阻挠。
（2）配套较差。项目周边基本无城市公共配套，商业生活设施较差，将会影响消费者对这个区域的印象。
（3）地块劣势。项目地块被久盛路分成两块，打破了地块的整体性；
（4）交通方面。当前道路交通不便，公交路线较少。

3、Opportunity（机会）
（1）发展前景。九堡成为杭州城市东扩热点，在政府高度关注、巨额资金投入、交通枢纽建设、城市级别的配套建设等因素影响下，未来规划发展前景良好，具有区域板块及房产升值潜力。
（2）地铁效应。地铁1号线开通后，将极大提高九堡的商业氛围和生活品质。随着杭州地铁项目的启动，将带动整个沿线物业的升值。
（3）市中心高房价等因素促使购房者不断向外围需求合适的住房；
（4）沿江大道的快速建设，为项目入市带来强大的社会新闻效应和利好；

4、Threat（威胁）
（1）随着九堡成为杭州新一轮的房产开发热点板块，万科、旅游房产、金海房产、绿城等房产项目已入驻九堡，未来本项目周边区域的房产角逐将变得激烈。
（2）本项目周边同期开发多个项目，且最大的竞争对手是浙江绿城，竞争压力非常大；
（3）九堡大规模的经济适用房由于较低的价格，将会对本项目目标客户群造成影响，对本项目未来房价的拉升有一定负面影响。
（4）随着国家相关部门对房地产业的进一步调控政策出台，将会对未来房地产业带来诸多未知性影响。

劣势与威胁减排
（1）针对周边配套较差的状况，本项目应建立自身完善的社区生活配套，方便业主的生活。
（2）针对地块被分两块的状况，项目应通过完善的前期规划和后期的营销包装，建立起项目给客户群体的整体感。
（3）针对本区域内的竞争威胁，项目应通过差异化定位来减排竞争对手，同时通过提升项目的品质和性价比，来提升自身的竞争力。
（4）针对国家宏观调控政策的影响，可以借助媒介宣传减少市场的观望氛围，建立起目标客群对市场