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向房地产开发商提供服务价值
摘要：2011年国家对首套自主型住房的支持力度将逐步显现，对于开发商来说价格适中的自住型住房将是主要的兴建方向。由于存量房（二手房）市场中投资性需求比较少，而自主性需求通常更趋于理性，因此存量房市场价格更反映市场供求关系；如果开发商意识到客户行为信息库对其利益的深远影响，那么它将在挖掘潜在需求.创造利润和提高竞争力方面发挥作用。从房地产开发过程来看，我们能够在市场“市场调研”“项目价值判断”和市场推广“等多个方面提供产品服务。

一 宏观方面
房地产行业与宏观经济保持高度的正相关性。01-07是经济周期的增长期，而08-13年处于经济的衰退期，08年以来房地产新开工面积放缓，竣工面积不断增大，但是受购
买力承受能力，投机性购房及对抗通货膨胀等原因影响，新房空置率居高。08年起在宏观调控和经济危机的双重作用下房地产行业景气指数顺应经济周期开始下滑，主要体现在
商业物业和写字楼物业上。但是我国人口量大，土地资源相对稀缺，加之城市化进度，居
民改善住房条件需求强烈，住宅类市场刚性需求很强，较之商业和写字楼物业而言受经济
影响较小。受国内房地产过热对实业投资的抑制，人民币汇率上升对出口的影响，经济增
长动力转向国内消费，由于房地产业对扩大内需的重大拉动作用，06年起国家控制打击
房地产过热的对象为三级市场的炒房群体和二级市场的投机性购房群体，而对首套自主型
购房，保障性住房和对抗通胀性投资采取开发态度，08年底为抵御金融危机扩大内需，政
府出台的支持居民首次购买普通住房的若干条件，由于政策对经济的影响存在两年左右的滞
后期，2011年国家对首套自住型住房的支持力度将逐步显现，对于开发商来说价格适中的自住型住房将是主要兴建方向。

我们的优势
市场角度：新盘的预售形式是新建商品房价格上涨中含有一定的时间因素，因此新盘会同时吸引自住和投资两类消费需求：同时传统的消费习惯使自住型购买倾向于新房，所以新盘市场的刚性需求高于存量房市场。但由于存量房市场中投资需求少，而自住需求通常更趋于理性，因此存量房市场价格更反映市场供求关系；其次租赁市场的供求状况，商铺和写字楼投资回收期均可有效体现；同时市场行情数据的实时监测能够避免政府统计的成交数据中的滞后性和虚假性问题。
网站角度：城市房产网的运营模式更有战略前瞻性，信息技术成分也较高，从访客群体来看，增长率会持续加大。对于开发商来说，客户资源的提供相比综合性网站，受众更为准确和集中；而我们所提供的不仅是网络媒体平台，更重要的是能创造价值的客户行为信息库。如果开发商能意识到客户行为信息库对其利益的深远影响，那么它将在挖掘潜在需求，创造利润和提高竞争力方面发挥作用。

房地产开发商业务流程
项目投资分析—建设概念设计--项目形象识别--营销策划--市场推广--媒体组合
第一阶段：
1 地块环境调研报告（对项目1.5公里内环境景观进行详细的调查和列示）
2 土地SWOT分析
3 市场调研报告 （对目前经济环境，项目当地房地产市场供求，项目区域同类楼盘现状进行调研分析）
123部分主要负责部门是：策划调研部

第二阶段：
1 项目名称及VIS设计（项目中英文名称，项目视觉，识别系统设计，营销中心及工地现场包装） 负责部门为：广告设计部
2 项目概念设计 （建筑概念设计 环艺概念设计） 负责部门：策划建筑设计
3 项目价值判断 （通过对价值实现要素的对比，分析项目可实现价值） 策划调研部门
4 项目投入产出模式（静态投入产出模式，敏感性分析和风险评价） 策划调研部门
5 项目定价模式 （对项目均价和不同住宅单位价格进行模拟） 策划调研部门

第三阶段：
1 入市前营销策划报告 (对入市前各种营销工作进行策划和安排） 策划营销部门
2 项目销售进度模拟 （销售节奏的策略性提示） 策划营销部门
3 销售法律文件 （各种须准备的法律文件列示） 策划营销部门
4 物业管理概念指引 （与项目定位相适应的物业管理概念） 策划营销部门
5 销售人员配需纲要 策划营销部门

第四阶段
1 年度创意主题 （阶段性广告创意及表现主题） 广告创意设计部
2 系列活动策划及广告表现 （营销活动的实施及广告实施）

我们准备提供服务的方向
网站广告：结合楼盘项目特点及营销年度期间不同阶段的宣传重点，提供”首页伸缩背投“首页幻灯片播放”“通栏”“首页横幅”“首页大旗帜”等广告宣传，作为项目促销推广使用。
房易通：探测并记录网站访客的来源，监测历史浏览轨迹，进行广告群发；历史分析功能帮助销售者了解客户习惯，根据设置条件判别意向客户，并对目标客户投放特定广告，分配销售人员与其对话
行情版：随时提供周边房价，地价，供需，存量等采盘信息（范围覆盖：城市，区域，GPS定点）
楼盘监测系统：对城市供需数据，价格数据和存量及新增量数据的实时监测系统
环境数据：楼盘周围1-2公里范围内交通，教育，医疗和购物等相关资源数据提供
楼盘动态：首页及楼盘页正中醒目位置显示该楼盘动态
独立网站：制作开发商品牌网站或者项目网站，把企业动态，项目情况及软文跟踪报道等内容整合到网站当中，并在城市房产网站进行链接
楼盘图片：楼盘小区及环境照片的采集和制作
楼盘营销监测：楼盘广告及软文点击数，关注度统计报告

市场调研时的数据需求
房易通目前提供了每个客户所关注区域的百分比，市场前期调研时，开发商想了解各个区域的存量，新增量占比，均价对比以及客户关注度占比；提供每个客户所关注的建筑类型，开发商前期箱了解商场，写字楼，住宅和酒店的市场占比，甚至普通住宅，高档公寓或者多层，高层及别墅目前的需求状况；开发商想获得周边交通，购物，医疗，学校等地理数据信息以及判断区位价值

项目价值判断时的数据需求
开发商想了解商场及写字楼物业投资回收期，以方便坐出租，出售决策或定价；了解周边或者同类型楼宇均价以作对比和售价预估

市场推广是的服务要求
开发商在引导期需要积累一定量潜在客户，房易通提供了群发，客户筛选及预约功能；在公开期和强销期希望各个媒体发挥宣传和引导功能，网站广告和软文报道帮助开发商获得市场份额；在持续期需要追踪退订客户，了解问题所在，并利用已购客户介绍客户的方式进行持续销售，房易通提供了锁定客户，持续跟踪交流的功能。

开发商成本分析表
建安工程 50.2
政府：土地及拆迁 25
增值税（销售额1点计提） 11.7
期间费用 7.7
前期：前期费用 1.3
前期工程 1.2
配套建设 1.2
其它：销售 0.7
管理 0.3
财务 0.2
不可预见 0.5