房地产估价课程设计1.doc

华中科技大学文华学院
《房地产估价》课程设计任务书

专业：08工程管理
班级：二班
学号：080204021108 080204021114
姓名： 李 金 山 胡 锦
指导老师：孙丰旋

目 录
CONTENTS

一、致委托方函 …………………………………………………………3

二、估价师声明 …………………………………………………………4

三、估价的假设和限制条件 ……………………………………………6

四、房地产估价结果报告 ………………………………………………8
（一）委托方 ……………………………………………………………8
（二）估价方 ……………………………………………………………8
（三）估价对象 …………………………………………………………9
（四）估价目的 …………………………………………………………10
（五）估价时点 …………………………………………………………10
（六）价值定义 …………………………………………………………10
（七）估价依据 …………………………………………………………10
（八）估价原则 …………………………………………………………11
（九）估价方法 …………………………………………………………11
（十）估价结果 …………………………………………………………12
（十一）估价人员 ………………………………………………………13
（十二）估价作业日期 …………………………………………………13
（十三）估价报告应用的有效期 ………………………………………13

五、房地产估价技术报告 ………………………………………………14
（一）区域因素分析 ……………………………………………………14
（二）个别因素分析 ……………………………………………………15
（三）市场背景分析 ……………………………………………………17
（四）最高最佳使用分析 ………………………………………………22
（五）估价方法选用 ……………………………………………………22
（六）估价测算过程 ……………………………………………………23
（七）估价结果确定 ……………………………………………………34

六、附件 …………………………………………………………………36

一、致委托方函
华中科技大学文华学院：
我公司于2011年6月1日受贵学院委托，对贵学院文华食堂的公开市场价值进行评估，估价时点为2011年6月27日，估价目的是为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积3580平方米，土地使用权面积1788平方米，在估价时点2011年6月27日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为 1842万元，大写：人民币壹仟捌佰肆拾贰万圆整，单价为： 5000 元/平方米。其中：土地使用权价值为313万元，大写：人民币叁佰壹拾叁万圆整，房屋建筑物的价值为687 万元，大写：人民币陆佰捌拾柒万圆整。详细情况请见《房地产估价结果报告》。
特此函告！
法定代表人：李金山
胡 锦
二○一一年六月二十七日

二、估价师声明
对本估价报告我们特作如下郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、估价人员李金山、胡锦对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。
九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

注册房地产估价师签字：李金山
胡 锦

三、估价的假设前提和限制条件
1、本次估价的假设前提
（1）本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。
（2）本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。
（3）在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
（4）本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
（5）注册房地产估价师李金山、胡锦于2011年6月1日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。
（6）委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。
2、本次估价的限制条件
（1）估价对象地段等级依据《武汉市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《武汉市征税等级图》确定。
（2）估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号），估价土地使用权终止日期为2052年3月5日，即至估价时点土地剩余使用年限为40.75年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
（3）本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
（4）本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
（5）本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。
（6）本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。
（7）本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
（8）本估价报告应用的有效期为半年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过半年。本估价报告应用的有效期超过半年时，需重新进行估价。
（9）本估价报告的最终解释权由相关评估人员所有。

四、房地产估价结果报告

（一）委托方
1、委 托 人：华中科技大学文化学院
2、单位地址：洪山区文华路1号
3、联 系 人：***
4、联系电话：*******
（二）估价方
机构名称：武汉xx房地产评估有限责任公司
资格等级：国家贰级 证书号：建房估证字（2005）052号
法定代表人：李金山 胡锦
住所：武汉市武昌区文华三栋
联系电话：*******
（三）估价对象
1、估价对象区位状况
估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，北临珞瑜路，位于华中科技大学附近，距鲁巷广场约5公里
2、估价对象实物状况
估价对象为一栋学生食堂，共三层，于2003年5月20日建成竣工验收合格。根据《武汉市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：面饰白色乳胶漆。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。地面铺贴12x12地面砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。整栋无电梯配置。估价对象维护保养状况优。
3、估价对象权属状况
本次评估的文华学院学生食堂，产权属华中科技大学文华学院所有。该学院于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，建筑面积为3580平方米；土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
（四）估价目的
为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
（五）估价时点
2011年6月27日
（六）价值定义
本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
（七）估价依据
1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《城市房地产抵押管理办法》；
6、《商业银行房地产贷款风险管理指引》；
7、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《房地产抵押估价指导意见》；
9、《武汉市市区二零零四年商业用地级别与基准地价图》；
10、《武汉市房屋重置价格标准》；
11、《武汉市工程造价》（2007.2，总第18期）；
12、委托方提供的有关情况和资料，包括《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等复印件；
13、评估人员所掌握的武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。
（八）估价原则
1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；
2、最高最佳使用原则。即以估价对象的最高最佳使用为前提估价；
3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。
（九）估价方法
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为工业，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场比较法。估价对象作为工业生产及配套办公用房可用于租赁经营，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。工业房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重置成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
=土地重新构建价格+建筑重新构建价格x成新率
2、收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益价格=房地产净收益÷资本化率×[1-1/（1+资本化率）收益年限]
公式：V=(A-C)/r×[1-1/(1+r)n]
其中：V:房地产的收益价格；
A:房地产的年有效毛收入；
C:房地产的年运营费用；
r:资本化率；
n:房地产的收益年限，即自估价时点起至未来可获收益的年限。
（十）估价结果
经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合武汉市房地产行情，确定估价对象在估价时点2011年6月27日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为人民币1842万元，大写金额：人民币壹仟捌佰肆拾贰万圆整；单价5000元/平方米，大写金额：伍仟每平方米人民币
（十一）估价人员
职 务
签名并盖章
估价资格
估价人
胡锦 李金山
注册房地产估价师
复核人
李金山
注册房地产估价师
审核人
胡锦
注册房地产估价师

（十二）估价作业日期
2011年6月27日至2011年7月1日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为半年，自估价报告完成之日起计。

五、房地产估价技术报告
（一）区域因素分析：
区域因素包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
1、坐落：估价对象位于武汉市光谷创业街文华路一号，北临珞瑜路，位于华中科技大学附近，距鲁巷广场约5公里。
2、交通：门前即设有公交车站且有702、703、738等多路公交车，道路通畅、公共交通便捷，出行比较方便。
3、教育产业集聚度：估价对象所处区域内有多所大学且均在附近，如华中科技大学、湖北第二师范学院等。
4、通讯：估价对象所在的区域便利，一部分地区有无线网覆盖，通讯线路畅通。
5、环境条件：估价对象区域绿化条件一般，无噪音污染，环境条件一般。
估价对象位置示意图如下：

（二）个别因素分析：
个别因素包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑经济技术指标、现状及装修配备、使用维护情况等。
本次估价对象为华中科技大学文华学院老食堂位于武汉市武昌区武汉市光谷创业街文华路一号的部分房地产，房屋用途为教育用地，本次评估房屋总建筑面积为3580平方米。
1、土地状况
（1）土地权利状况
土地权利状况：于2002年3月6日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，《国有土地使用证》证号为武国用（2002）字第×××号），其地号为××××，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2052年3月5日，土地面积为1788平方米。
经估价人员实地勘察，宗地四至为：东临森林公园，西临佳园路，南临雄楚大道，北临珞瑜路。
（2）土地利用状况
估价对象所处宗地位于华中科技大学文华学院校内，总建筑面积3580平方米，土地面积为1788平方米，容积率为2.00。食堂1层，现状用途底楼为出租； 2-3楼为自营。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），有地上建筑物3栋。宗地周围有少量噪音污染，绿地覆盖率较低。
2、建筑经济技术指标
依据评估人员实地踏勘、调查取得，估价对象建筑经济技术指标如下：
估价对象建筑经济技术指标
结构
房屋
总层数
建筑面积
(M2)
设计用途
实际用途
框架结构
3
1193.33
食堂
出租
框架结构
3
1193.33
食堂
食堂
框架结构
3
1193.33
食堂
食堂

3580

应委托方要求，本次估价对象应分摊土地使用权。
3、现状及装修配备
估价对象为一栋学生食堂，共三层，于2004年5月20日建成竣工验收合格。一楼为出租，二、三楼为自营食堂。根据《武汉市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰一部分为红色条型面砖，另一部分白色乳胶漆，外天棚采用钢架结构，面板为钢化玻璃墙面，地面面贴黑白花岗岩，大门钢化玻璃门；室内：面饰白色乳胶漆。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用黑色瓷砖。地面铺贴12x12地面砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门，窗为铝合金窗。整栋无电梯配置。估价对象维护保养状况优。
4、使用维护情况
根据估价人员现场查勘，估价对象维护状况良好，属于完好房，成新率80%。
（三）市场背景分析
1、全国房地产市场状况
（1）全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
（2）武汉市房地产市场状况
2010 年，武汉市积极贯彻落实国家一系列宏观调控措施，并结合我市实际，制定出台了《市人民政府 关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》（武政〔2010〕59 号）, 大力推进保障性 住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场持续健康 发展。文件出台后，我市房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资保持较快增长，住房成交量小幅 回落，住房价格总体保持平稳，朝着调控预期方向发展。
2.市场运行基本状况
（1）房地产开发投资情况
2010 年， 房地产开发完成投资为 1017.40 亿元， 同比增长 30.70％， 占全市社会固定资产投资 27.11％； 其中住房开发投资为 595.33 亿元，同比增长 19.50％。
（2）房屋开发建设情况
2010 年我市房屋施工面积为 5068.42 万平方米，同比增长12.90％；其中，新开工面积为 2626.27万平方米，同比增长 59.1％。住房施工面积为 3811.68 万平方米，同比增长 6.40％，占房屋施工面积的 75.20％；其中，住房新开工面积为 1931.53 万平方米，同比增长 54.80％，占房屋新开工面积的 73.55％。
2010 年我市房屋竣工面积为 919.40 万平方米，同比减少 2.70 ％。其中，住房竣工面积为 733.48 万 平方米，同比减少 11％，占房屋竣工面积的 79.78％。
2010 年全市人均住房建筑面积达 31.85 平方米/人，比上年提高 0.97 平方米/人。
（3）房屋销售情况
2010 年，全市商品房实际销售面积为 1429.17 万平方米,同比增长 2.20％，成交套数 141058 套，同比 增长 4.65％。其中，商品住房销售面积为 1159.46 万平方米，同比减少 7.96％，占商品房总销售面积的 81.13％，成交套数为 113079 套，同比减少 6.13％。
2010 年,全市存量房交易面积为 441.27 万平方米，同比减少 15.92％，交易套数为 41789 套，同比减 少 23.44％。其中，存量住房交易面积为 339.38 万平方米，同比减少 23.40％，交易套数为 38124 套，同 比减少 25.71％。
（4）房屋交易价格情况
2010 年，全市商品房销售均价为 6561.19 元/平方米，同比上涨 19.38％；其中，商品住房销售均价为 6184.49 元/平方米，同比上涨 17.44％。
2010 年，全市存量房成交均价为 4372.15 元/平方米，同比上涨 7.20％；其中，存量住房成交均价为 4238.23 元/平方米，同比上涨 6.88％。
（5）房地产金融情况
2010 年， 我市房地产各项贷款余额 1891.45 亿元， 同比增长 35.92％； 其中新增房地产各项贷款 499.90 亿元，同比增长 49.32％。住房开发贷款余额 406.34 亿元，同比增长 55.57％；其中，新增住房开发贷款
145.15 亿元，同比增长 160.83％。个人住房商业贷款余额 1001.90 亿元，同比增长 26.97％；其中，新增 个人住房商业贷款 212.79 亿元，同比增长 3.57％。
3.市场运行特征
（1）房地产开发投资稳步增长
2010 年，我市房地产开发投资保持了稳中有升的势头, 建设规模也稳步放大。全市房地产开发投资同 比增长 30.70％，房屋施工面积同比增长 12.9％，新开工面积同比增幅在 50%以上，市场供应总体较为充 足。
（2）土地供应充足
全年我市土地市场交投活跃，土地供应量较为充足。全市成交房地产开发用地规划建筑面积 4366.04 万平方米，同比增长 47.3%；七个中心城区成交房地产开发用地规划建筑面积 2620.80 万平方米，同比增 长 128.3%。
（3）商品住房销量小幅下滑
2010 年， 我市商品住房销量小幅下滑， 同比减少 7.96%。 从单月成交量来看， 6 月份达到最低值 自 （5723 套）后，全市商品住房销量呈不断增长的态势，月均增幅达 11.9%。其中，10、11、12 月份，受上市供应 量大幅增加的影响，商品住房销量较大，单月成交套数均在 10000 套左右。
（4）住房价格同比涨幅明显
2010 年，我市商品住房成交均价同比上涨 17.44%。其中，4 月份商品住房成交均价为 6396.67 元/平 方米；5 月份商品住房价格出现下滑，环比下降 3.88%；6 月份价格较 5 月份有所回升，环比上涨 5.74%； 7,8 月份价格略有回落，环比分别下降了 3.3%和 0.57%。9、10 月份，商品住房成交均价有所上升，环比上 涨 1.15%和 5.17%，10 月份价格上涨主要由于当月中高价位商品住房集中上市和成交，拉动了全市商品住 房整体均价上扬。11 月和 12 月商品住房成交均价环比分别为-1.78%和 0.45%。
（四）最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。最高最佳使用从内容分析上包括两大方面，一是使用用途是否达到效益最大化；二是使用方式是否达到效益最大化。估价对象为食堂，从房屋用途上来讲，现状用途完全符合最高最佳使用原则。故本次估价咨询对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑食堂的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。
（五）估价方法选用
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《城镇土地估价规程》和《房地产估价规程》的规定，结合估价机构掌握的有关资料和待估房地产的实际状况、估价目的以及待估宗地所在的房地产市场具体特点来确定的。由于在同一供求圈内类似房地产交易市场比较活跃，交易实例较多，故宜采用市场比较法。估价对象作为食堂可以用于出租产生收益，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
=土地重新构建价格+建筑重新构建价格x成新率
2、收益法定义：就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本思路是根据预期原则，假设作为投资者，估价对象房地产能期望在未来持续获得收益，将每年的收益折现到估价时点累加起来就是估价对象能带给投资者的全部收益，即与估价对象房地产的现时购买价格相当。
（六）估价测算过程
根据本次评估目的及委托方要求，本次估价对估价对象写字楼均价进行评估，不考虑楼层不同对估价对象各房地产的价格影响。
采用成本法对估价对象进行评估
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
1、基准地价系数修正法测算土地价格
（1） 武汉市基准地价概况
根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2005]10号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，武汉市土地定级与基准地价评估的范围为武汉市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区。土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别和综合定级级别。其中商业用地级别分为九级、住宅用地级别分为七级、工业用地级别分为五级和综合定级级别分为九级。
武汉市市区基准地价定义为：武汉市市区基准地价内涵：各类用地基准地价评估期日为2004年1月1日；平均容积率：商业用地基准地价设定的平均容积率为2.6，住宅用地基准地价设定平均容积率为1.8，工业用地基准地价设定平均容积率为1.0；开发程度：商业、住宅用地设定为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、电讯和宗地内土地平整）；使用权期限：各用途土地使用权期限确定为法定最高出让年限，其中商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（2）确定待估宗地的土地级别及基准地价
本次评估的范围为文华食堂，产权属华中科技大学文华学院所有。其《房屋所有权证》证号为武房权证市字第200601xxxx号，证载设计用途为教育用地，建筑面积为3580平方米；其《国有土地使用证》证号为武国用（2006）第xxx号，证载地类（用途）为教育用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2052年3月5日，土地使用权面积为1788平方米。
（3）宗地地价区位因素修正
①基准地价修正体系
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，Ⅱ级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表详见下表7、表8：
（4）宗地地价个别因素修正
①使用年期修正系数
估价对象土地使用权性质为划拨，本次评估首先设定为综合用地法定最高出让年限50年进行评估，再扣除出让金。而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为1。
②交易期日修正系数
武汉市市区基准地价基准日为2004年1月1日，而本次评估的估价基准日为2011年6月27日，需进行交易期日修正。武汉市未公布专门的地价指数，本次评估以中国城市地价动态监测系统公开发布的武汉市2000-2006年的地价指数为依据，本评估机构在此数据基础上通过建立长期趋势模型，结合近年来本机构掌握的地价动态变化信息，编制武汉市各年地价指数表如下。
表11 武汉市地价指数表
年份
季度
综合
商业
居住
工业
2000年
第2季度
100
100
100
100
第3季度
100
100
100
100
第4季度
100
100
100
100
2001年
第1季度
101
101
101
100
第2季度
101
102
101
101
第3季度
102
103
102
101
第4季度
102
104
102
101
2002年
第1季度
104
105
103
104
第2季度
106
106
105
107
第3季度
107
106
106
110
第4季度
109
107
107
113
2003年
第1季度
111
109
109
114
第2季度
113
111
111
116
第3季度
114
112
112
117
第4季度
116
114
114
118
2004年
第1季度
117
116
117
119
第2季度
119
117
120
119
第3季度
128
124
134
127
第4季度
128
126
133
123
2005年
第1季度
129
128
131
119
第2季度
131
130
135
119
第3季度
132
131
136
119
第4季度
134
133
139
119
2006年
第1季度
137
137
146
122
第2季度
139
140
151
122
第3季度
141
143
155
123
第4季度
143
147
160
123
2007年
第1季度
144
150
164
123
第2季度
145
154
169
123
2011年
第1季度
180
200
184
125

2004年第一季度综合地价指数为119，2011年第一季度工业地价指数为180。则估价交易期日修正系数K=180/119=1.513。
③宗地面积修正
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，对估价对象的不同面积状况需要做出修正。经估价人员的实地勘察，估价对象宗地面积对土地利用无不良影响。根据宗地面积修正系数表（表12），估价对象的面积修正系数为1.00。
④宗地形状修正
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，对估价对象的不同形状需要做出修正。估价对象的形状形状对土地利用无不良影响。根据宗地形状修正系数表（表13），估价对象的形状修正系数为1。
⑤宗地基础设施配套程度修正
武汉市区综合用地基准地价设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整。本次评估过程中，待估宗地设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整，与基准地价内涵设定的开发程度一致，故待估宗地基础设施配套程度修正系数为1。
（5）基准地价系数修正法估价结果
待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数
＝892×（1+0.073）×1.00×1.513×1.00×1.00
＝1448元/平方米
出让土地单价＝1448（元/平方米）
土地补偿费、政府出纳金等为300元/平方米,
出让土地总价＝(1448+300)×1788＝313（万元）
2、建筑物重新购建价格的确定
建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+开发利润
建筑物建造成本＝建安工程造价+前期费用+其他费用
搜集资料可知武汉区域的食堂类建筑物2400元/平米。
建筑物建造成本=2400x3580=859.2（万元）
3、成本法评估值确定
成本法评估值=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
=313+859.2x0.8
=1000.36（万元）

采用收益法对估价对象进行评估
1、年有效租金收入的确定
估价对象的租金水平采用市场比较法确定，测算过程如下：
（1）选取可比案例
本次估价对象用途为办公，根据替代原则，现分别选取三个租赁经营项目为比较案例，它们在结构类型、座落地段、交易日期、用途等方面均具有可比性。
表2 写字楼租金收益可比案例

名称
位置
月 租 金
（元／m2）
签约日期
实例A
华科东四食堂
华科校内
50
2010.12
实例B
华科教工食堂
华科校内
50
2010.10
实例C
第二师范食堂
湖北第二师范校内
46
2011.4
（2）价格影响因素选择
根据估价对象的区域条件和个别因素等特点，影响租金的重要因素为区域繁华度、交通条件、环境质量、公共配套情况、基础设施条件、房屋设备、装饰装修、新旧程度、层次、朝向等。
（3）价格影响因素比较
将估价对象与交易实例就上述各因素逐项比较，比较结果见表3：
表3 写字楼租金价格影响因素比较说明表
实 例
项 目
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易情况
正常
正常
正常
正常
交易日期
2011.6
2010.12
2010.10
2011.4
区
域
因
素
繁华程度
较繁华
繁华
繁华
较繁华
交通条件
较便捷
便捷
便捷
较便捷
环境质量
较好
好
好
较好
公共配套情况
完备
完备
完备
完备
基础设施条件
完备
完备
完备
较完备
个
别
因
素
房屋设备
水、电完好
水、电完好
水、电完好
水、电完好
装饰装修
较高级
较高级
较高级
较高级
新旧程度
80%
70%
85%
70%

（4）价格影响因素修正系数确定
价格影响因素修正系数是以估价对象的各因素条件为基础，取估价对象的各因素指数均为100，在各因素比较说明的基