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一、 单选题:
1、(   B )是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利。
A．土地所有权B．土地用益物权C．土地担保物权D．地役权
解　　析：土地用益物权是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
2、列属于土地用益物权的是(  B  )。
A．留置权 B．宅基地使用权 C．抵押权 D．质权
解　　析：留置权、抵押权、质权，是担保物权。 
3、以下(  C  )，属于土地担保物权。
A．土地承包经营权 B．建设用地使用权 C．留置权 D．地役权
解　　析：土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权、留置权、质权等。
4、目前，我国土地所有权分为(  D  )。
A．国有土地所有权和农民集体土地承包权 B．国有建设用地所有权和国有农用地所有权
C．国有建设用地所有权和乡镇建设用地所有权 D．国有土地所有权和集体土地所有权
解　　析：我国土地所有权存在两种表现形式，即国有土地所有权和集体土地所有权。
5、新增建设用地有偿使用费的本质是(  B  )。
A．土地的取得成本构成之一B．平均土地纯收益C．土地资源税D．土地流转税
解　　析：新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。
6、我国集体土地所有权丧失的原因是(  B  )。
A．依法征用B．依法征收C．集体互换D．行政划拨
解　　析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
7、以下关于建设用地使用权设立，说法错误的是(  C  )。（2010年房地产经纪人制度试题）
A．设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式
B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权
C．建设用地使用权自签订合同时设立
D．设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记
解　　析：建设用地使用权自登记时设立
8、工业用地不得以(  D  )方式出让。
A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议.
解　　析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)第四条第一款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，
9、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是(  B  )。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
解　　析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
10、下列(  D  )情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权。
A．国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
B．国有企业改组为股份合作制的
C．非国有企业兼并国有企业的
D．国有企业改造或改组为国有独资公司的
解　　析：下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
11、国企改革中，下列(  D  )不可保留划拨国有建设用地使用权的情形。
A．基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
B．关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地
C．改造或改组后的国有企业用地
D．非国有企业兼并国有企业的
解　　析：保留划拨国有建设用地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
12、申请采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的企业，必须为(  B  )批准的实行授权经营或国家控股公司试点的企业。
A．国务院B．省级以上人民政府C．市级以上人民政府D．乡(镇)级以上人民政府
解　　析：《企业改制土地资产处置审批意见(试行)规定，采用国家作价出资（入股）或授权经营方式处置的适用范围：对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。
13、2010年12月，W房地产开发公司将其以出让方式取得的一宗土地转让给H房地产开发公司。在办理项目手续时，有关部门不予办理的主要原因可能是(  A  )。
A．实际投入房屋建设工程的资金额已完成全部开发投资总额的20％
B．实际投入房屋建设工程的资金额已完成全部开发投资总额的26％
C．实际投入房屋建设工程的资金额已完成全部开发投资总额的30％
D．实际投入房屋建设工程的资金额已完成全部开发投资总额的35％
解　　析：《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目同时必须具备的条件包括：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
14、国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》指出，租赁期限(  D  )个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
A．一 B．三 C．五 D．六
解　　析：国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》指出，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
15、租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过(  A  )年。
A．5    B．8    C．10    D．15
解　　析：租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年。
16、抵押权关系中，债权人为(  B  )。
A．抵押人 B．抵押权人 C．抵押物 D．抵押标的
解　　析：债权人为抵押权人，债务人或者第三人为抵押人，所提供担保的财产为抵押物
17、甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中（D）是抵押人。
A、甲 B、乙 C、丙 D、甲和丙都是
解　　析：《物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
18、用益物权具有以下(  ABCE  )法律特征。
A．用益物权是具有独立性的他物权B．用益物权是限制物权C．用益物权具有使用的目的
D．用益物权具有物上代位性E．用益物权的标的物主要是不动产
解　　析：用益物权具有以下的法律特征：用益物权是具有独立性的他物权、用益物权是限制物权、用益物权具有使用的目的、用益物权的标的物主要是不动产。
19、用益物权包括(  ABCE  )等。
A．土地承包经营权B．建设用地使用权C．宅基地使用权D．质权E．地役权
解　　析：用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等的，可以无偿收回土地使用权。
20、下列关于担保物权具有的特征，表述正确的是(  ABDE  )。
A．与用益物权以对物的利用为目的不同，担保物权以支配标的物的交换价值为内容，以担保债务的清偿为目的
B．担保物权具有直接支配标的物的效力的权利，仅以法律规定为限
C．当事人可以约定设立担保物权，也可以协议变更担保物权发生的要件和内容
D．一般情况下，担保物权从属于债权而存在
E．在所担保的债权未受全部清偿前，担保权人可就担保物的全部行使权利
解　　析：担保物权具有的特征中，当事人不得约定设立担保物权，也不得协议变更担保物权发生的要件和内容。
21、依法属于国家所有的土地有(  ACD  )。
A．城市市区的土地B．城市郊区的土地
C．农村中依法没收、征用、征收、征购，收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外)
D．国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地
解　　析：城市郊区中已经依法没收、征收、征购才为国有土地。
22、《物权法》规定，(  ADE  ) 全部属于国家所有。
A．矿藏 B．森林 C．山岭 D．海域 E．水流
解　　析：《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。
23、目前我国取得建设用地使用权的途径包括(  ABCD  )。
A．通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得
B．通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)
C．通过国家出让方式取得
D．通过土地或房地产租赁方式取得
E．通过土地或房地产抵押方式取得
解　　析：取得建设用地使用权的途径。①通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；④通过土地或房地产租赁方式取得。
24、对“土地承包经营权”做出规定的法律包括(  BCD  )等。
A．《城市房地产管理法》B．《农村土地承包法》C．《土地管理法》D．《物权法》E．《城乡规划法》
解　　析：土地承包经营权的法律依据包括：《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》。
25、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有( ABD )。
A．使用者自动放弃土地使用权B．矿场、机场等核准报废土地C．非法转让土地D．不按批准用途使用土地E．转让时未补交土地使用权出让金或土地收益
解　　析：非法转让土地、转让时未补交土地使用权出让金或土地收益，不属于国家无偿收回划拨土地使用权的原因。
26、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取(  BCD  )方式处置土地使用权。
A．保留划拨性质B．改为出让C．作价入股D．租赁E．抵押
解　　析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
27、保留划拨土地使用权的情形包括(  ACD  )。
A．基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
B．国有企业改组为股份合作制企业的
C．改造或改组后的国有企业用地
D．关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地
E．国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
解　　析：国有企业改组为股份合作制企业的、国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的，应采取土地出让或出租方式处置。
28、根据《物权法》规定，下列(  CDE  )属于禁止抵押的财产。
A．建筑物和其他土地附着物B．建设用地使用权C．土地所有权D．依法被查封、扣押、监管的财产E．所有权、使用权不明或者有争议的财产
解　　析：《物权法》第184条规定了禁止抵押的财产：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
29、根据《物权法》规定，下列(  ABD  )属于可以作为抵押权的标的。
A．以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权B．建设用地使用权C．学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位的教育设施D．生产设备、原材料、半成品、产品E．所有权、使用权不明或者有争议的财产
解　　析：《物权法》第180条规定债务人或者第三人有权处分的下列财产可以作为抵押权的标的：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
30、下列不属于最高额抵押法律特征的包括(  ACDE  )。
A．最高额抵押所担保的对象是将来发生的债权
B．最高额抵押担保的对象具有特定性
C．最高额抵押所担保的债权依赖于确定的基础法律关系
D．最高额抵押必须在抵押合同中明确约定，法律要求办理登记的还应当办理登记手续
E．最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保
解　　析：最高额抵押担保的对象具有不特定性。最高额抵押担保在设立时，只有一个大致的数额限制，并未对具体担保哪几笔债权债务关系做出规定，有的被担保债权在当时甚至尚未发生，所以最高额抵押担保的对象具有不特定性。
. 三、判断题:
31、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地担保物权三大类。T
32、土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地抵押权等。F
解　　析：土地用益物权是指权利人对他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。土地担保物权包括土地抵押权等。
33、《物权法》规定，矿藏、草地、海域属于国家所有。F
解　　析：《物权法》规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。
34、土地所有权具有占有权、使用权、收益权、处分权等权能。T
解　　析：土地所有权是包括占有权、使用权、收益权、处分权等权能。
35、我国农村和城市郊区的土地全部属于农民集体所有。F
解　　析：农村中的国有土地还有：名胜古迹、自然保护区等特殊土地
36、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。T
解　　析：农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。
37、《物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。F
解　　析：《物权法》并未规定“挂牌方式”出让。《物权法》第一百三十七条第二款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
38、某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为55年。F
解　　析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。50-15=35年。
39、划拨建设用地使用权没有使用期限的限制，不得进行转让、出租、抵押等经营活动。F
解　　析：划拨建设用地使用权没有使用期限的限制，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。
40、《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。T
41、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。T
42、地役权是利用他人的动产的一种权利。F
解　　析：地役权是利用他人的不动产的一种权利
43、地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。T
解　　析：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
44、宅基地可以设定抵押。F
解　　析：《物权法》规定，下列土地不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
45、《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押。F
解　　析：《物权法》规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
46、现行香港的全部土地均属于国家所有。T
47、目前我国台湾地区实行土地所有权制的基础是土地公权制。F
解　　析：目前我国台湾地区实行土地所有权制的基础是土地私权制。
四、案例分析题:
48、（一）
甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，租期20年。支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公楼。2年后，甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。
请就上述内容，回答以下问题。
1．甲企业取得土地支付的租金标准应该按照(  A  )确定。
A．全额地价折算B．扣除相关费用后的地价余额折算C．征地成本价折算
D．工业用地最低价标准
2．乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部门可以(  BD  )。
A．直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业
B．不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用权
C．将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记
D．收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同
3．甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按(   C )估价。
A．合同租金B．市场租金C．合同租金与市场租金的差值D．剩余租期预期租金
4．如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由(  A  )进行。
A．银行 B．甲企业 C．国土资源行政主管部门 D．乙企业
5．如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得(  D  )。
A．承租土地使用权 B．土地优先受让权 C．承租土地处置权 D．土地他项权利
解　　析：1.承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算。
2.承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。
3.地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
4.如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由抵押权人进行。
5.将土地转租给乙企业，不能取得承租土地使用权、土地优先受让权、承租土地处置权。
49、（二）
A房地产公司于2010年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。并于次日在签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2010年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2011年5月1日才开始动工建设。同时A房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
1．该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（D）年。
A．40   B．50   C．60 D．70
2．按闲置土地的规定，应向A房地产公司征收（A）万元以下的土地闲置费。
A．1200    B．1300   C．1400   D．1500
3．根据《城市房地产管理法》，A房地产公司要将改变该项目部分土地用途，必须取得（AD）的同意。
A．出让方 B．B市人民政府城乡规划行政管理部门
C．B市人民政府城市土地管理部门 D．C县人民政府城乡规划行政管理部门
4．经同意，A房地产公司改变该项目部分土地用途，根据《城市房地产管理法》，必须（AC）。
A．变更或重新签订出让合同 B．不需变更或重新签订出让合同
C．相应调整地价款 D．不用调整地价款
5．根据国土资源部39号令规定，A房地产公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是（C）。
A．招标方式B．拍卖方式C．协议出让D．挂牌出让方式
6．根据有关土地政策规定，A房地产公司取得上述建设用地使用权后，只考虑A房地产公司原因而不被无偿收回建设用地使用权的最迟动工开发时间为（D）以前。
A．2011年2月1日 B．2011年3月1日 C．2012年2月1日 D．2012年3月1日
解　　析：1.住宅用地出让最高年限为70年。
2.在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。6000万元×20％=1200万元。
3.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
4.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
5.39号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
6.超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权