不动产估价试题.doc

单选
1、 土地估价师接受继续教育时间（ A ）。
A、五年累计不得少于l00学时 B、四年累计不得少于l00学时
C、五年累计不得少于120学时 D、四年累计不得少于l20学时  
2、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（ C）。
　　A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格
　　C．清算价格<市场价格 　D．续用清算价格=市场价格
3．豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为(  D  )
A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校
C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅
4、土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有( D  )权利，并以收益为目的的限制物权。
A．占有 B．使用 C．收益 D．处分
5、下列关于征收土地的表述中，正确的是( C   )。
A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
6、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费 以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的(A )。 
A．6～10倍和4-6倍  B．4～6倍和6～10倍 
C．6～10倍和10-15倍  D．10～15倍和6～10倍 
7、承包经营基本农田的单位或者个人连续(  A  )弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的基本农田。
A．2年 B．1年 C．1年半 D．半年
8、甲公司2006年10月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，2007年7月因资金短缺开发暂停，同年8月，甲公司将该土地使用权转让给乙公司。在办理办更土地登记时，登记机关可以该公司( B)为由不予办理。
　　A.未完成开发投资总额的20% B.未完成开发投资总额的25%
　　C.土地使用权不能单独转让 　D.未形成建设用地条件
9、土地管理的基础的是( C)。
　　A.土地执法监察 　B.地价管理 C.地籍管理 　D.农地用途管制
10、某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（　A　）元/平方米。
　　A. 950 　B.1200 　　C.1300 D.1500
　11、某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（　A　）。
　　A.宽深比修正 B.区位修正 　C.用途修正 D.出让方式修正
　12、《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（　A　）。
　　A.一般因素 　B.区域因素 　C.个别因素 D.环境因素
13、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（　B　）。
　　A.土地价格是权益价格 B.土地价格由生产成本决定
　　C.土地价格总体呈上升趋势 D.土地价格具有明显的地域性
14、生地价格、熟地价格、毛地价格是按（D　）进行分类的。
　　A.权利类型 B.价格形成方式 　C.价格表示方法 D.土地的存在形态
15、基准地价系数修正法是（D　）在估价实践中的具体运用。
　　A.合法原则 　B.预期收益原则　C.最有效使用原则 D.替代原则
16、我国土地价格是（　D　）和收益的购买价格。
　　A.土地价值 　B.土地所有权　C.土地使用价值 D.土地权利
17、.影响土地区位的行政因素有（B　）。
　　A.城市拆迁 　B.城市规划 　C.用地审批 D.规划审批
18、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下（　B　）方式确定。
　　A.从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离
　　B.建成区面积与所有主、次干道总长度比值的一半
　　C.道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比
D.两条道路之间的中心线到路中心线的距离
19、在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要（D　）。
　　A.设定标准深度 　B.划分地价区段
　　C.划分地价等级 D.划分路线价调查区段
20、.关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是（　A　）。
　　A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正
　　B.当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，
　　需对土地增值收益进行年期修正
　　C.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正
D.当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正
21、下列选项中说法错误的是（C　）
　　A.绝对地租是土地价格存在的根源
　　B.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
　　C.垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值
D.矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租
22、.最有效使用应当以预测原则和（D　）原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
　　A.需求与供给 B.报酬递增递减 C.最有效使用 D.变动
23、采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是（　D　）。
　　A.计算建筑密度 　B.估算土地开发费用
　　C.估算建筑成本 D.确定土地最佳利用方式
24、关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是（　A　）。
　　A.绝对地租是平均利润的一部分
　B.绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额
　　C.绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值
D.土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因
25、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是（B　）。
　　A.宗地容积率 B.宗地形状 C.建筑密度 D.宗地用途
26、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（B ）年。
　　A.1 　B.1.5 　C.2 D.3
27、建筑地段地租的一个显著特点是（　A　）占有显著的优势。
　　A.垄断地租 　B.级差地租 　C.绝对地租 D.相对地租
28、.决定土地价格高低的主要因素是（　B　）的存在。
　　A.垄断地租 　B.级差地租 　C.绝对地租 D.相对地租
29、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是（B　）。
　　A.城市中心的商业用地 　 B.公益设施用地
　　C.城市中心的综合用地 D.待开发住宅小区用地
30、公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用（　A　）代表。
　　A.一年期定期存款利率 　B.一年期贷款利率
　　C.证券年平均收益利率 D.期货年收益利率
31、下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是（D　）。
　　A.用途应相同 　B.同一供需圈内
　　C.两年内的交易案例 D.交易案例的真实性
32、下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是（D　）。
　　A.工业区待出让地块 B.市中心办公楼的租金
　　C.二手房交易价格 D.边远地区办公用地
33、基准地价是城镇土地市场的（　C　）和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。
　　A.宏观性 　B.微观性 　C.指导性 D.控制性
34、某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（　B　）元/平方米。
　　A. 86.00 　B.87.50 　C.88.00 D.91.25
35、某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为（　B　）元/平方米。
　　A. 1476 　　B.1342 　　C.1200 D.1073
36、.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，若其他条件相同，则购买者会优先选择（A　　）。
　　A.甲宗地 　B.乙宗地 　C.乙宗地、丙宗地任选其一 D.甲宗地、乙宗地任选其一
37、下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为（C　）元/平方米。

　　A. 1753 　 　B.5950　 　　C.6134 　D.7988
38、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为（　C　）元/平方米。
　　A. 800 　　B.900 　 　C.1000 　 D.1800
39、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为（　B　）。
　　A. 55.6% 　 　B.50. 0% 　 　C.61.2%　 D.66.7%
40、 2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为（B　）元/平方米。
　　A.220　 　　B.346 　　　C.592 　 D.700
41、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为（　B　）元/平方米。
　　A. 24.00　 　　B.28.57 　　C.30.00 　 D.31.58
42、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是（　C　）万元。
　　A. 1017 　 B.987 　　C.983 　 D.910
43、 2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（C　）万元。
　　A. 1000 　B.1124 　C.2000 D.2247
44、某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（C　）元/平方米。
　　A.300 　　B.400 　　C.500 D.600
45、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为（　D　）元/平方米。

　　A.0 　　　B. -5 　　　C. -6 　 D. -11
46、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（　C　）元/平方米。
　　A. 2500 　B.1250 　C.1000 　D.500
47、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（C　）。
　　A. 5.23% 　　B.6.43% 　C.6.86% D.7.21%
48、农村村民申请使用宅基地涉及农用地转用的，审批单位是(　C　)。
　　A.县级人民政府 　B.县土地行政主管部门
　　C.省级人民政府 　 　D.省土地行政主管部门
49、 影响土地区位的自然因素很多，下面不属于自然因素的有(D)
A、地形坡度 B、土地承载力　
C、环境质量　　 D、道路网密度　　
50、划拨土地使用权的收回，应当报(　C　)批准。
　　A.省级人民政府 　B.国务院 　C.原批准机关　 D.国土资源部

1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（　d　）决定的。
A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要
2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（　c　）决定的。
A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象
3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（　a 　）。
A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值
4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（　B　）元。
A．5000 B．12574 C．12650 D．13911

5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（　D　）。
A．了解某宗房地产的出租人权益价值
B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C．了解某地区地震后房地产价值的变化
D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额
6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　D　）特性决定的。
A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动
7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（　C　）。
A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产
C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
8．下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（B　　）。
A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修
9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　B　）。
A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值 D．快速变现价值
10．某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（　B　）万元。
A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00

11．下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　C　）。
A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格
12．设立地役权通常会使（A　　）。
A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升
13．下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　A　）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（　A　）。
A．谨慎原则 B．替代原则 C．合法原则 D．最高最佳利用原则
15．近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（　D　）。
A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价
C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价
16．在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　C　）。
A．统一房地产范围 B．统一付款方式
C．统一价格单位 D．统一市场状况
17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　B　）万元。
A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00

18．某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（C　　）万元。
A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00

19．某房地产2009年4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（A　　）元/㎡。
A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13
20．报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（　D　）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
21．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　B　）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（　D　）万元。
A．245 B．275 C．315 D．345

23．某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（　D　）万元。
A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00
24．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为1．5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（　B　）。
A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73%

25．某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（　C　）元/㎡
A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77
26．某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（　D　）万元。
A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72

27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（　B　）。
A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间
C．开发完成后的时间 D．开发完成之后的某个时间
28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（　B　）元/㎡。
A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76

29．直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（　A　）决定的。
A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料
C．房地产的现实价格资料 D．估价师选取的现时和未来的价格资料
30．某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　C　）元/㎡。
A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00
31．甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　B　）。
A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同 D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小

32．某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为（　　D）万元。
A．500 B．525 C．600 D．1650

33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（　D　）。
A．空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．报酬率偏高
34．某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（　D　）。
A．假设开发法和基准地价修正法两种方法
B．假设开发法和成本法两种方法
C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法
D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（A　　）。
A．假定建筑结构是安全的 B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D．说明建筑结构安全难以确定
36、王某10年前以65万元的价格购买了一套新建住宅，目前重置价为80万元，已知该类建筑经济耐用年限为60年，为更新老化的线路需要花费3000元。则该建筑物的实体贬值为（A ）万元。
A 13.3 B 13.6 C 10.8 D 11.1
计算公式为 ：80*（10/60）+0.3
37、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于（A　）。
　　A．流动资金 　B．固定资金 　C．企业负债 　D．银行借贷
38、土地还原利率为7.0%，房屋还原利率为9.6%，则房地产综合还原利率可能为（C　）。
　　A.6.5% 　B.7.0% 　C.8.5% D.9.6%
39、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（C　）。
　　A. 5.23% 　B.6.43% 　C.6.86% D.7.21%
40．如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　A　）。
A．10．38% B．11．07% C．12．45% D．13．62%

41．在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　A　）。
A．市场需求上限 B．市场有效需求 C．市场现实需求 D．市场最低需求
42．某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0．75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为（　C　）万㎡。
A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．0
43．若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（　A　）。
A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40%
44．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（　C　）万元。
A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．49

45．李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7．5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（　C　）元。
A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73

46．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（　B　）年。
A．37 B．40 C．43 D．50
47．某房地产开发项目，当ｉ =14%时，净现值为450万元；当ｉ =15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13．2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为（　C　）。
A．20% B．14．31% C．14．69% D．14．80%

48．某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（　C　）。
A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85%

49．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（　C　）万元。
A．1800 B．2040 C．2100 D．2380
50．某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（　D　）万元。
A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0

多选
1、 下列( AB)属于影响土地区位的自然因素。
A、地形坡度 B、环境质量 C、能源 D、给水状况    

2、 边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是（AC）
A、当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
B、当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
C、当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。
D、当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 

3、 寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看（BCD）。价值是否最大。
A、程序上可执行 B、法律上许可 C、经济上可行 D、技术上可能 
4、 某宗地价格为300万元，其宗地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方米，则（AD）
A、地面地价为3000元/平方米 B、地面地价为1000元/平方米
C、楼面地价为3000元/平方米 D、楼面地价为1000元/平方米

5、 下列说法正确的是：（BCD）
A、土地利用规划常采取限制可供开发的土地数量的做法会使地价下降。
B、由于规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响。
C、土地利用规划对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。
D、规划控制还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这部分用地不被用作其他用途。
6、 寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看（BCD）。价值是否最大。
A、程序上可执行 B、法律上许可 C、经济上可行 D、技术上可能 
7、 关于重置成本和重建成本说法正确的是( AC)。
A、重建成本适用在特殊有保护价值建筑物评估
B、重置成本比重建成本高
C、重置成本适用在普通建筑物建筑物评估
D、重建成本=重置成本 
8、 下列关于建筑物折旧的说法正确的是(ABC )。
A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭
B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不合适而引起的折旧
C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧
D、物理、功能、经济折旧三&考试大&者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。  
9.设立房地产开发企业应具备下列条件：有自己的名称和组织机构，(　ABD　)等。
　　A.有足够的专业技术人才 B.有固定的经营场所
　　C.必须具备相应的开发资质 D.有符合国家规定的注册资本
10.严格控制审批的高档房地产开发项目有(　ABCD　)。
　　A.单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼2倍以上的公寓、写字楼
　　B.建筑标准四星级或相当于四星级以上的宾馆、饭店
　　C.别墅性质的高档住宅
　　D.度假村
11．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ABCD　　）。
A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．销售税费

12．某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（　ADE　）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

13.在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是（　CDE　）。
　　A.企业用地 B.煤矿用地 　C.仓储用地 D.批发零售用地　E.商务金融用地
14．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（ACD　　）。
A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方愿意支付的最低价
C．买方可承受的最高价 D．卖方可接受的最低价 E．卖方愿意接受的最高价
15．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（　ABDE　）。
A．中华人民共和国物权法 B．中华人民共和国城市房地产管理法
C．城市房地产开发经营管理条例 D．房地产估价规范 E．城市房屋拆迁估价指导意见
16．下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（　BD　）。
A．对房地产本身进行投资改良 B．需求增加导致稀缺性增加
C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建造成本
17．在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（　ABE　）。
A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额
C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用 E．其他法定优先受偿款
18．下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（　CE　）。
A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值
D．承租人权益价值 E．残余价值
19．下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（　ADE　）。
A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观
D．土地开发程度 E．房屋完损等级
20．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ABCD　　）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

计算
1、S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。
1）.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。
2）.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。
3）.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开