资产评估报告要求.docx

资产评估报告要求 资产为评估对象编写一个资产评估报告书 1.目的。通过学习资产评估的课程，编写一份完整的资产评估报告书，理论与实际相结合，将所学知识运用到实际工作中，提高学生运用知识和解决实际问题的能力。 2.内容。资产评估报告基本要素一般包括绪言、委托方与资产占有方介绍、评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程（分析与计算）、评估结论等。除此之外，还应有封面、目录及其他需要说明的附件。 3.要求： 编写资产评估报告书时，要符合资产评估学习的内容，资产评估报告中所评价的资产项目不限（如：房地产、机器设备等）； 文中要有实际的案例资料（注明资料来源），分析计算过程，评估结论。 资产评估报告书字数不得少于3000字； 编写资产评估报告，一般组成人员限制在五人以内，对编写资产评估报告要有合理的人员分工，在实施计划中要有具体人员的配制，互相协作，共同完成；人员分工情况应有具体说明和记录。 选取的评估对象应是真实的具体的，小组成员必须亲自到现场调查，利用所学知识进行综合分析。并做好实地考察记录，包括：时间、地点、人员、考察内容、并照相留影作证； 各小组的评估的资产对象不得完全相同； 4.评分标准： 资产评估实作占平时成绩的20%，以百分制计分； 资产评估报告书的完整性占30分； 评估过程（分析与计算）占30分； 实地调查记录详细性、真实性占20分； 提交材料的规范性、整洁性占20分。 5.其他说明： 实地调查、分析计算、评估报告等相关工作必修在12月1日前完成。 相关资料。可到各班qq群下载。 第二篇：资产评估准则-资产评估报告资产评估执业准则资产评估报告 第一章总则 第一条为规范资产评估报告编制和出具行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据资产评估基本准则制定本准则。 第二条本准则所称资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具的专业报告。 第三条资产评估机构及其资产评估专业人员以“资产评估报告”名义出具书面专业报告，应当遵守本准则。 第二章基本遵循 第四条资产评估报告陈述的内容应当清晰、准确，不得有误导性的表述。第五条资产评估报告应当提供必要信息，使资产评估报告使用人能够正确理解评估结论。 第六条资产评估报告的详略程度可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求合理确定。 第七条执行资产评估业务，因法律法规规定、客观条件限制，无法或者不能完全履行资产评估基本程序，经采取措施弥补程序缺失，且未对评估结论产生重大影响的，可以出具资产评估报告，但应当在资产评估报告中说明资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响。如果程序受限对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度的，不得出具资产评估报告。 第八条资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章。法定评估业务的资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章。 第九条资产评估报告应当使用中文撰写。需要同时出具外文资产评估报告的，以中文资产评估报告为准。资产评估报告一般以人民币为计量币种，使用其他币种计量的，应当注明该币种与人民币的汇率。 第十条资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。 第三章资产评估报告的内容 第十一条资产评估报告的内容包括。标题及文号、目录、声明、摘要、正文、附件。 第十二条资产评估报告的声明通常包括以下内容： （一）本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 （二）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 （三）资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （五）资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 （六）资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 （七）其他需要声明的内容。 第十三条资产评估报告摘要通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。第十四条资产评估报告正文应当包括下列内容： （一）委托人及其他资产评估报告使用人； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法； （八）评估程序实施过程和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）资产评估报告使用限制说明； （十三）资产评估报告日； （十四）资产评估专业人员签名和资产评估机构印章。 第十五条资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。第十六条资产评估报告载明的评估目的应当唯一。 第十七条资产评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并描述评估对象的基本情况。 第十八条资产评估报告应当说明选择价值类型的理由，并明确其定义。 第十九条资产评估报告载明的评估基准日应当与资产评估委托合同约定的评估基准日保持一致，可以是过去、现在或者未来的时点。第二十条资产评估报告应当说明资产评估采用的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 第二十一条资产评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由。 第二十二条资产评估报告应当说明资产评估程序实施过程中现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要内容。 第二十三条资产评估报告应当披露所使用的资产评估假设。 第二十四条资产评估报告应当以文字和数字形式表述评估结论，并明确评估结论的使用有效期。评估结论通常是确定的数值。经与委托人沟通，评估结论可以是区间值或者其他形式的专业意见。 第二十五条资产评估报告的特别事项说明包括： （一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形； （二）未决事项、法律纠纷等不确定因素； （三）重要的利用专家工作及相关报告情况； （四）重大期后事项。 资产评估报告应当重点提示资产评估报告使用人对特别事项予以关注。第二十六条资产评估报告的使用限制说明应当载明： （一）使用范围； （二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任； （三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人； （四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 第二十七条资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。 第二十八条资产评估报告附件通常包括： （一）评估对象所涉及的主要权属证明资料； （二）委托人和其他相关当事人的承诺函； （三）资产评估机构及签名资产评估专业人员的备案文件或者资格证明文件； （四）资产评估汇总表或者明细表。 第四章附则 第二十九条本准则自2017年10月1日起施行。中国资产评估协会于2011年12月30日发布的关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知（中评协2011230号） 中的资产评估准则评估报告同时废止。 附： 1.资产评估报告封面参考样式 2.资产评估报告封面参考样式说明3.资产评估报告扉页参考样式 附1本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 a公司拟xx涉及的b有限公司yy 资产评估报告 xx评报字（201x）第xxxx号 （共x册，第1册） xxxx资产评估有限公司201x年x月x日 附2编制依据（参考格式，如：本资产评估报告依据中国资产评估准则编制） 资产评估报告标题 （格式要求：“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”参考格式，如：a公司拟xx涉及的b公司yy资产评估报告） 资产评估报告文号 （格式要求：包括资产评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号）参考格式，如：xx评报字（201x）第xxxx号 资产评估报告册数 （格式要求：包括装订总册数、装订序号参考格式，如：共x册，第1册） 资产评估机构名称 （参考格式，如：xxx资产评估有限公司） 资产评估报告日 （参考格式，如：2017年5月1日） 附3声明 1.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 2.本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 3.本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 （其他需要声明的内容此参考样式略） 第三篇：北京资产评估师资产评估：资产评估报告模拟试题北京资产评估师资产评估：资产评估报告模拟试题 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.企业计提的资产减值准备，按规定不得转回的是_。a.坏账准备 b.长期股权投资减值准备c.持有至到期投资减值准备d.存货跌价准备 2.工程图样中只用米和毫米做单位，下列选项中以米为单位标注的是_。a.建筑标高b.门窗尺寸c.房间尺寸d.大房间尺寸 3.按照建筑工程建筑面积计算规范的规定，屋面上部有围护结构的电梯机房，_计算建筑面积。 a.层高在2.20m以下的一般不计算面积b.按围护结构外围水平面积的一半 c.层高在2.20m及以上者应计算全面积d.按电梯机房净空面积 4.在城市规划中一般按当地在一年中不同风向的最大风向频率确定其盛行风向，据此布置功能用地，把工业区布置在居住区的_。a.上风向b.西侧c.下风向o.东侧 5.在建设用地的分类中，瞻仰景观休闲用地被归类为_。a.特殊用地b.公共建筑用地c.公用设施用地d.交通设施用地 6.国有企业采用分立或合并形式进行公司制改造时，评估基准日至建账日发生变化的资产增减值，应采用追溯调整法进行调整。在下列各项中，对资产增减值进行会计处理会涉及到的会计科目是a.以前年度损益调整b.本年利润 c.利润分配未分配利润d.有关各损益类科目 7.下列人工处理地基的方法中，不消耗建筑材料的是_。a.打桩法b.深层搅拌法c.压实法 d.化学处理法 18.母公司编制合并资产负债表时，应将母公司对子公司的长期股权投资与下列项目相互抵销的是_。 a.子公司对母公司的长期股权投资 b.母公司在子公司所有者权益中所享有的份额 c.母公司对子公司长期股权投资所享有的投资收益份额d.子公司实现的净利润中母公司所享有的份额 9.普通烧结砖的强度用强度等级来表示，具体为_。a.分为六级，用mu表示b.分为五级，用mu表示c.分为五级，用mu表示d.分为六级，用mu表示 10.甲公司和乙公司为增值税一般纳税企业，甲公司销售一批材料给丁公司，因款项尚未收到，登记应收账款351万元，乙公司无法按合同规定偿还债务，经双方协商，甲公司同意乙公司用产成品抵偿该项债务，该产品市价300万元，成本200万元，已提减值准备15万元，增值税税率为17%。假设甲公司为该应收账款计提了10万元的坏账准备，假设全部交易已经完成，甲公司库存商品的入账价值为_万元。a.300b.200c.307d.29011.评估人员判断资产价值的一个最基本的依据是_。a.替代原则b.预期收益原则c.贡献原则 d.评估时点原则 12.下列说法不正确的是_。 a.企业自行建造的固定资产，按建造该项固定资产达到预计可使用状态前所发生的必要支出，作为人账价值 b.固定资产达到预计可使用状态后剩余的工程物资，如转作库存材料，按其实际成本或计划成本，转作企业的库存材料 c.由于正常原因造成的单项工程或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司等赔款后的净损失，计人长期待摊费用 d.企业自营方式建造的固定资产，按建造该项资产达到预计可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付工资”等科目 13.按照我国工程价款结算办法的规定，包工包料工程的预付款按合同约定拨付，原则上预付比例不低于合同金额的_，不高于合同金额的30%。a.5%b.10%c.15%d.20%14.旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，则_方式出让。a.必须以招标、拍卖或者挂牌b.应当采用招标、拍卖或者挂牌 2c.可以采用招标、拍卖或者挂牌d.可以采用协议 15.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，由城市规划行政主管部门核发_。a.选址意见书 b.建设用地规划许可证c.规划设计条件通知书 d.规划设计方案审批通知书 16.按照国家相关规定，我国征地补偿安置工作的基本出发点是_。a.农业生产、重新择业、入股分红、异地移民 b.征地通告发布后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上栽种的青苗应给予补偿c.保证被征地农民原有生活水平不降低 d.征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行17.以下各项，属于资产评估主体的是_。a.资产评估所运用的特定技术b.资产评估的具体对象 c.法律、法规、经济行为文件、重大合同协议等d.从事资产评估的机构和人员 18.下面各项中，可以反映企业偿债能力的指标是_。a.投资利润率b.速动比率c.净现值率d.内部收益率 19.排架结构荷载的传递路线依次为_。a.屋面板屋架柱基础b.屋架吊车梁柱基础c.屋架墙梁柱基础 d.吊车梁柱间支撑柱基础20.某建筑平面尺寸为60m15m，按照全国统一建筑工程预算工程量计算规则的规定，其场地平整工程量为_m2。a.900b.1054c.1216d.135021.若净现值为负数，表明该投资项目_。a.为亏损项目，不可行 b.投资报酬率小于0，不可行 c.投资报酬率没有达到预定的折现率，不可行 d.投资报酬率不一定小于0，因此，也有可能是可行方案 22.企业会计制度规定，滥用会计政策和会计估计及其变更，应当作为_予以更正。a.会计估计变更b.会计政策变更c.重大会计差错d.非重大会计差错 23.按照国家相关规定，有关国有土地的租赁，下列说法中正确的是_。 3a.必须采用招标、拍卖或者双方协议的方式b.有条件的，必须采取招标、拍卖方式 c.土地租金不得高于同类级别土地市场最高出租价d.土地租金不得低于同类级别土地市场最低出租价24.修正概算是在_阶段确定工程造价的文件。a.方案设计b.初步设计c.技术设计d.施工图设计 25.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，由城市规划行政主管部门核发_。a.选址意见书 b.建设用地规划许可证c.规划设计条件通知书 d.规划设计方案审批通知书 26.目前工厂所用铸钢设备主要是_。a.转炉b.平炉 c.电弧炉和感应电炉d.电磁炉 27.下列构造中，属于烟窗主体构造的是。a.筒壁b.爬梯c.避雷装置d.信号灯 28.所得税会计核算的暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，分为应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异。下列各项中，形成应纳税暂时性差异的是_。a.账面价值为1000万元、计税基础为900万元的预计负债b.账面价值为270万元、计税基础为300万元的固定资产c.账面价值为100万元、计税基础为80万元的应收账款d.账面价值为200万元、计税基础为220万元的无形资产29.甲企业为增值税一般纳税人。2005年5月1日“原材料”科目借方余额为1200万元，“材料成本差异”科目借方余额0.6万元。本月购进材料的价款为4500万元，增值税款765万元，运费150万元（增值税进项税额扣除率为7%），计划成本为4470万元。本月发出材料的计划成本为3750万元。如果不考虑其他因素的影响，该企业2005年5月末结存原材料的实际成本为万元。a.1862.40b.1977.60c.2004.52d.2070.0030.建筑功能评价，就是对建筑产品能够提供的_加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度。a.功能效果b.使用功能c.艺术效果 4d.价值大小 31.下列各项业务中，能使企业资产和所有者权益总额同时增加的是_。a.分派股票股利b.提取盈余公积c.资本公积转增资本 d.交易性金融资产公允价值增加 32.下列关于资产可收回金额的表述中，正确的是_。 a.可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者 b.可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较低者 c.可收回金额是指资产的销售净价 d.可收回金额是指资产预计未来现金流量的现值 33.一般情况下，为了增大工业展厅的室内净空，常用的楼板型式为_。a.板式楼板b.肋形楼盖c.井式楼盖d.无梁楼盖 34.各项建设用地对地形的坡度最敏感的项目是_。a.居住用地b.城市道路c.机场用地d.铁路站场 35.发生盘盈的存货，按盘盈存货的计划成本或估计成本记入“待处理财产损溢”科目，经有关部门批准之后，再_。a.冲减管理费用b.冲减主营业务成本c.冲减生产成本d.计入营业外收入 36.资本资产定价模型反映了风险与要求的收益率之间的均衡关系。在资本资产定价模型中，系数是重要的因素，其表示的内容是_。a.某项资产的总风险 b.某项资产的非系统性风险 c.某项资产期望收益率的波动程度 d.某项资产收益率与市场组合之间的相关性37.下列各项属于资本性支出的是_。a.在建工程利息支出b.广告费 c.生产工人工资 d.固定资产日常修理费 38.某企业的实收资本为1000万元，年初未分配利润为-1100万元，报告期实现净利润200万元。如果该企业没有其他事项，其净资产利润率为_。a.0b.10% 5c.20%d.200%39.木材的纤维饱和点是指木材的_。a.物理力学性质发生改变的含水率临界点b.内部充满自由水和吸附水时的含水率c.体积开始发生膨胀时的含水率 d.含水率影响其强度变化的最低临界值 40.当用同一品种及相同强度等级水泥时，影响混凝土强度的主要因素为_。a.砂率b.用水量c.水灰比d.水泥用量 41.企业采用实际成本法对存货进行核算，如果改变发出存货的计价方法则对下列各项产生影响的是_。 a.所有者权益和各期损益b.负债价值和所有者权益c.资产价值和各期损益d.资产价值和负债价值 42.潜水、承压水三类。具有城市用水意义的地下水，主要是_。a.滞水b.承压水 c.二滞水与潜水d.潜水与承压水 43.关于门窗工程的工程量计算规则的叙述不正确的是_。a.各类门、窗制作、安装工程量均按门、窗洞口面积计算 b.卷闸门安装，其工程量按门洞口高度加500mm乘以门实际宽度的面积，以平方米计算c.不锈钢门框工程量按门框外表面积以平方米计算d.厂库房大门、特种门，按扇外围面积以平方米计算44.下列各项中，不应计人委托加工物资成本的是_。a.拨付的加工物资b.支付的加工费 c.委托加工物资收回后直接用于销售时受托方代收代交的消费税 d.委托加工物资收回后用于连续生产应税消费品时受托方代收代交的消费税45.潜水、承压水三类。具有城市用水意义的地下水，主要是_。a.滞水b.承压水 c.二滞水与潜水d.潜水与承压水 46.以下说法中不符合中华人民共和国物权法规定的是_。 a.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记 b.建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分 c.建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，土地使用期限由当事人自由约定d.因公共利益需要提前收回建设土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿 647.甲企业持有乙公司40%的股权，2007年12月31日甲企业长期股权投资的账面价值为2000万元。由于乙公司主营业务的市场条件发生变化，2008年发生亏损6000万元。如果甲企业没有承担额外义务，则甲企业应确认的投资损失为_万元。a.800b.2000c.2400d.600048.计量和报告，不得提前或者延后。这体现的是_。a.及时性b.相关性c.谨慎性d.重要性 49.按照全国统一建筑工程预算工程量计算规则的规定，下列混凝土构件中按水平投影面积以平方米计算工程量的是_。a.平板b.有梁板c.无梁板d.悬挑板 50.下列选项包含在自有资金现金流量表中而非全部投资现金流量表中的是_。a.流动资金b.经营成本 c.借款本金、利息偿还d.销售税金及附加 7 第四篇：资产评估报告一、房地产评估现状 房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。 在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。 我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段： 第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。 第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。 目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。 中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。 与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。 就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估 价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。 因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。 二、市场比较法存在的问题 市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。 市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。 传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题： （1）选取可比案例的主观性大 市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动 性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。 （2）因素修正过于简单主观化 因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。 （3）最终的评估结果确定方法过于简单 对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。 三、对市场比较法的建议 1.改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。 2.改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按房地产估价规范gb/t50291-1999规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。 3.改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格可比实例成交价格+交易情况修正数额+交易日期修正数额区域因素修正数额个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。 第五篇。资产评估报告本人接受XX县区佳辉新能源开发有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日2014年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方简介 企业名称：XX县区佳辉新能源开发有限公司（以下简称“凤阳佳辉新能源”） 住所：XX县区招商局 法定代表人：陈宏 注册资本：壹仟万元整 实收资本：壹仟万元整 企业类型：有限责任公司 营业执照注册号：470264000005730 发照机关：XX县区工商行政管理局 成立日期：2006年5月26日 经营范围。新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。 截至评估基准日2014年11月30日，XX县区佳辉新能源开发有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示： XX县区佳辉新能源开发有限公司股东表 二、评估目的 根据需要，本次评估目的是量化XX县区佳辉新能源开发