廉租房规章制度实施过程中存在的问题与对策.docx

廉租房制度实施过程中存在的问题与对策(1) 有关经济适用房、廉租房的政策现阶段存在的问题 经济适用房制度存在的问题 一、销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题。 政府开发建设经济适用房，是使中低收入者能够买得起、住得上而实行的一项重要政策。但是，在经济适用房的销售中，部分高收入者却进入了购房者行列。 北京经济适用房购房者比例 造成这种现象的原因是多方面的。其一，由于房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，将经济适用房敞开卖，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。其二，由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。 同时由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者却“望房兴叹”。 二、经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题。 经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。由于许多地方的经济适用房政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了150多平方米、200多平方米，几乎成为“豪宅”，而100平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。与此同时，购买经济适用房用于出租而非自住的投资者又屡见不鲜，造成了经济适用房的旺销和供不应求。 三、经济适用房分配过程中的“机会主义”问题。 由于我国的人口收入结构还不是橄榄形的而是典型的金字塔形的，中低收入家庭占了总数的7080。虽然各地制定的购买经济适用房的门槛不大一样，但一般至少有半数或13的家庭符合购买经济适用房的条件，申请的人多而房源又少，“僧多粥少”的现状使经济适用房在分配过程中“机会主义”大行其道。 政府既然提供了这种社会福利产品，就应该尽可能让符合条件的公民都享有这一福利产品，但现实情况却是大多数符合条件的公民，却因这种福利产品供应数量的有限性，而丧失了享有的权利和机会，这也从另外一个角度折射出这种福利产品本身的设计就存在问题。福利产品的本质就是体现出社会的公平性，而这种福利产品的推出又恰恰导致了一种新的不公平的产生。 事件回放：数千人排天通苑房号 虽然严格限定了申请对象，但经济适用房仍然供不应求。去年12月28日，XX县区天通苑经济适用房开始放号，虽然只针对XX县区拆迁安置居民，但在短时间内仍有数千人排队。6时开始放号，有很多人凌晨就开始排队。开始放号时，场面一度十分混乱。有消息称，15时30分左右当日放号停止。但由于开发商方面没有确定说法，截至21时，依旧有数百人在现场排队等候放号。现场没有人告知市民，这里将要放多少房号、何时截止。一些市民啃着面包、火腿肠，甚至带来了棉被，表示将彻夜守候。 案例分析：长沙某媒体2006年末的一项市民调查显示：80%以上的XX市民想过申请经济适用房，而实际申请过的仅占11%，这说明经济适用房的紧俏形势让大多数市民望而却步。“我们家的经济条件不好，只能买得起经济适用房。去年夏天，我在一个经济适用房小区排了号，不过排队的人太多了，只好寄希望于运气了。”目前一家三口租住在长沙XX县区的王磊（化名）说.在全国其他城市，为买到一套经济适用房，市民彻夜排队的“新闻”已屡见不鲜。在北京，甚至有一些家庭为了等经济适用房小区“天通苑”放号，一个月前就搭帐篷守在售楼处外与普通市民苦苦排队相对应的，却是宝马、奔驰等高中档小车频繁出入经济适用房小区，以及经济适用房的高出租率。为了获得经济适用房购买资格，请工作单位或者街道办事处开出一个低收入证明并不是什么难事；而可以从有“渠道”的相关人员那里购买到“房号”也是公开的秘密。通过“关系”或者“买号”等“暗道”买到经济适用房的家庭，一般都拥有较多的社会关系或较高的经济条件，恰恰不是政策应该惠及的“中低收入家庭”。据XX市经济适用房中心提供的数据显示，仅仅从2004年5月18日至2005年5月19日，通过了XX市经济适用房购买资格审查的就有12690人。而据长沙房产局消息，长沙今年的经济适用房开发量只有50万平方米，按人平80平方米计算，只能满足6000多人的住房需求。而这其中，包括广大的拆迁户在内，就占去了近四成的指标。显而易见，长沙目前的经济适用房开发量，远远无法满足广大市民的购房需求。 四、经济适用房的实施滋长了寻租腐败 国务院1998年23号文件规定：经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种批准的收费减半征收，开发商利润不超过3，销售价格实行政府指导价。从文件中不难看出经济适用房形成的大概程序如下： 国家下达投资计划后，把权利下放到地方政府，不管是采用行政划拨还是招标投标方式，最终由地方政府决定土地使用权归属。在这个环节就牵扯到了开发商的利益，经济适用房虽然价格比一般商品房低，但是在政府一系列优惠政策下，仍然有着很大的利润可图。而资源是有限的，在利益驱使下房地产商必然会为谋求这一获利机会而对相关官员有所“表示”。房地产商在政府指导价下对外销售这个环节又涉及到了房地产商的利润空间。尽管政策一再规定房地产商的利润不能超过3，但是房地产商的开发成本及其相关费用是由房地产商自己计算的，这又涉及到所谓的行业隐私不能公开，行业隐私的不公开就难以预测和掌握真正的利润空间有多大。追求利润最大化是企业经营的根本目的，在原来隐藏成本的基础上房地产商仍然有向相关官员谋求更多利润的余地。当然作为经济人，房地产商的“有所表示”以及活动费用的成本必然会带来超过付出的更多的利润和好处。 当经济适用房价格确定对外销售时，由于价格上的优势必然会有超过供给的需求。经济适用房有限，当需求者形成排队奇观时，“关系”就显得尤为重要了。政府官员掌握着分配大权，在同等条件的需求下，必然是“关系”优先，而这关系又怎么少得了权和钱。徐滇庆教授曾举过这样一个例子：若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出.5万元来打通关系，依然可以省下5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就不可避免。我国的经济适用房是因需而生的，具有典型的中国特色。在房地产市场还不健全，政府官员手中掌握着资源分配权利的现实下，寻租腐败是难以杜绝的 实际上，经济适用房政策推出以来，围绕它的争论实际上一直没有停止过。指责者称其在生产环节上导致双轨制和不公平竞争、在销售环节上形成了劫贫济富，没有达到扶助低收入者的目的。而拥护者则称颂其优化了投资结构、增加了住房有效供给、给中低收入者带来了切实的利益。而笔者认为经济适用房政策实施过程中出现了一些失效现象并不可怕，关键是找到失效产生的原因并积极寻求解决问题的方案，这样才能实现实施经济适用房政策的初衷。 由于经济适用房存在太多的历史问题，近年来在学界和政府，有关用廉租房取代经济适用房的呼声渐高，中央也把廉租房建设看作保障城镇中低收入家庭基本住房需求的又一重大举措。但70个地级以上城市至今尚无廉租房的寸土片瓦，让人感受到这一举措推行之难。 廉租房三大弊端 一是政策执行的敷衍化。 与当年经济适用房放盘给开发商、从而分摊政府投入的做法不同，目前廉租房的建设基本需要政府全扛。建设部指出廉租房现存的四大问题中，首当其冲就是“部分地区对廉租房建设重视不够”，暴露出那些地方政府再明显不过的卸责意图，希望依靠以往的推脱与敷衍“经验”，草草了事。目前民众所能指望的，就是中央尽快采取强有力的有效举措，监督地方政府尽快履行自身 的义务。 二是廉租房定位的边缘化。不少地区之所以出现廉租房被民众“嫌弃”的景象，是因为这 些廉租房通常建在交通不便、公共设施不全的边远地区。而实际上低收入者对城市繁华地带的依赖性更强，他们的生计往往是从商业发达处分一杯羹。廉租房的边缘化，让中低收入者发现，如果选择廉租房，自己要付出比以往高得多的生活成本，只好放弃。 边缘化的危害分析： 案例一：法国2005年骚乱的教训值得我们吸取。2005年11月，法国巴黎XX县区因两名少年在躲避警察追赶时触电身亡，此事引发骚乱并迅速扩大化，波及法国200个市镇，数千辆汽车遭焚烧，一些店铺、银行、物品储存库遭砸遭抢。法国后来对这次骚乱发生原因进行的总结：法国大城市在发展的同时，产生了挤出效应，穷人（许多都是移民）搬迁到郊外聚集。但法国没有认识到问题的严重性，仅仅是通过在XX县区集中兴建大批廉租房来解决这一问题，形成了泾渭分明的富人区与廉租区。廉租区就业机会少、生活环境恶劣、治安差，在此居住的人更难摆脱贫困。久而久之，社会矛盾激化，引发了举世关注的骚乱。 在骚乱结束后，法国政府改变了政策，出台了以贫富混居为核心的城市更新计划。根据该计划，今后房地产商想在某个区域开发大型楼盘，必须向法国政府承诺其所建住宅含有一定比例的廉租房，否则就得不到政府的批准。建设廉租房的资金基本上由政府出，控制权也理所当然地归政府。法国政府通过这样做，让穷人和富人自然地走到一起，消除隔阂和对立。 实际上，不仅法国，世界上许多国家在建造廉租房时，都考虑了贫富对立的因素，也考虑到了穷人生活成本和就业机会的因素，也因此，世界上许多发达国家的廉租房都不是建在生活不便的远郊，被彻底边缘化，而是建在市中心地带。 案例二。在美国，1949年，美国修订的住房法批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房（廉租房），根据1991年的数据，74的公共住房建在市中心。在日本，其廉租房扎堆建在大城市，主要集中在东京、大阪和名古屋三大城市（占日本全部廉租房的50%以上）。并且，这些廉租房都是建在距离市中心很近的地段。 难道美国和日本不懂得在市中心建设廉租房所付出的成本是多高吗。不是，因为倘若不这样做，就容易埋下不安定的隐患，付出更沉重的代价。法国的例子再明显不过了。 但是，我们对这一问题还没有充分认识到，一些地方政府官员仍然在带着施舍的心态对待廉租房等社会保障性住房问题。在他们看来，只要给无房户一个安身之地就足够了，房屋所在的位置是无所谓的。事实证明，这种认识不仅是错误的，也是非常危险的。 北京天通苑、回龙观等超大型居住区是经济适用房聚集区，仅天通苑居住区占地面积就达到8平方公里，总建筑面积800万平方米，如果包括小区范围内的其他一些项目，超过千万平方米。天通苑小区正在逐渐形成一个近30万人口、名副其实的超大居住社区，已经相当于一个中等城市规模（根据通行的城市规模划分标准，20万人至50万人为中等城市）。 由于这里远离市中心，配套公共服务设施落后于XX县区，就业机会也非常少，由于属于低收入者聚集区，外来投资者对在这些地段投资也兴趣不大，这使得这一带成为一个庞大的贫困带。天通苑小区现状引发有识之士的忧虑。据报道，最近几年人大代表、政协委员提交了多个关于天通苑小区的各种议案提案，仅XX省政协近年来就有64人次提交了38件提案。 在XX省为解决天通苑小区问题深感棘手的时候，那些正计划建设廉租房、经济适用房等社会保障性住房的地方，应该引以为戒，本着以民生为重，本着长治久安、构建和谐社会的目标，抛弃施舍的心态，把廉租房等建在生活成本低、就业机会多的地方。 三是廉租房申请门槛过高。由于资金的缺乏，导致廉租房数量少，作为对应之策，一些地方便对廉租房申请设置了过于苛刻的条件，申请程序繁琐，致使许多符合廉租房申请条件者望而却步。据报道，截至2005年年底，我国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。这样一个寒酸的数字与政策设计初衷的差距，值得我们反思。 我们要澄清一个概念。政策性租赁住房是根据市场经济的退出机制所设立的弹性需求满足模式，但政府的公益责任应是刚性的，是不容讨价还价的。深圳首批政策性租赁住房试点对象是公务员，这也许是出于诸多考虑。但未来的政策性租赁住房是否会演变成政府内部福利，而让低收入市民的希望落空，确实值得我们仔细观察、认真琢磨 解决方案（参考） 1进一步调查了解居民的收入及分布状况，实施住房分类供应 城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，内容涉及城市中低收入人群的特征及发展趋势、住房的土地资源消耗、建设及管理研究等等，而不同地域的情况也不尽相同，一个城市收入分布较为理想的形态是中等收入户占多数的“橄榄”型的富裕型社会形态。根据调查，XX市居民收入分布不尽合理，中等收入人群偏少，中低收入户分布明显偏多，是一个“金字塔”型的居民收入分布型态。XX市住户抽样调查资料表明：中低收入户占61.7。因此，应进一步扩大中低收入群体住房供应力度，使我市收入结构趋向合理，以利于社会的稳定与和谐社会的构建。 2住房建设应立足长远，着眼于和谐社会的建设 经济适用房要方便群众生产生活，防止城市居民的严重阶层分化，不要把经济适用房建成大规模的“低收入居民区”。中低收入人群供应住房的建设应立足长远，着眼于小康社会、和谐社会的建设，重视住宅建筑的素质保障，重视居住环境与自然、社会、城市的和谐统一，避免垃圾建筑的产生。 有关资料表明，发达国家大面积兴建的廉租屋或者其它公屋，附近往往存在普遍犯罪率高、教育环境差、商贸活动不利、富人不愿意接近、懒惰意识滋生等问题。所以，西方社会学家开始强调混和居住模式。所谓混合居住模式，就是不同收入阶层居民和不同文化背景、职业的群体，以自己的实际购买力为前提，共同居住在由不同价位梯度住宅组成的混合居住区内，和谐相处、相互融合、共同生活生存的一种居住模式。其本质是社会和谐、社会和经济平衡发展在居住上的体现。目前大多数国家的对策是推行不同收入阶层的混合居住，我们必须高度关注这种变化趋向，结合我市实际，制定符合XX市情况的相关策略。 廉租房不能太集中，要适当地分散建造，这有利于廉租房区域的管理。3建议推行限价低利商品房 从我国宏观调控抑制房价快速上涨和构建我市“多梯级”住房保障体系的“居者有其屋”而言，增加一个限价商品房项目并保持一个合理的数量比例。过去住房保障体系上有廉租房、经济适用房和商品房三种类型的住房，使得一些人买不到经济适用房又买不起商品房，在经济适用房和商品房之间有一个“夹生层”，有了限价低利商品房就能满足这一部分消费群体的需求。 为抑制不断上涨的房价，也为解决中低收入家庭的住房问题，国内部分城市目前正在考虑推出“限价商品房”。政府部门在土地、项目招投标时，会为其将来的产品销售设定最终的限价，具体的操作方法，比如最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置根据执行时的市场情况综合考虑。而鼓励建设限价商品房，解决中等收入市民的居住问题，将有利于房价保持平稳发展和抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。由于土地、城市规划都掌握在政府手里，政府应让利于民建造限价低利商品房。第12页 共12页