廉租房规章制度细则实施过程中存在的问题与对策(4).docx

廉租房制度实施过程中存在的问题与对策(1)
浅析我国现行廉租房制度存在问题与政策改进
摘要。在构建和谐社会的大环境下，建立和完善住房制度是解决住房不公平问题的有效途径之一，是社会稳定的必然要求。关注弱势群体，尤其是关注他们的住房问题是当前住房保障亟待解决的首要问题。而廉祖房就是解决低收入家庭的住房问题的一种保障政策。近年来，虽然我国廉租房建设取得了一定的成就，但还是处于起步阶段，本文通过对世界发达国家和地区廉租房制度的比较、探索，寻求适合我国国情的廉租房制度建设的对策和建议，以期为推进我国廉租房制度建设提供一定的借鉴。
关键词：廉租房制度发达国家和地区保障性住房政策住房保障
一、引言
住房是涉及民生的重要内容，购买住房的支出巨大，因而，即使在最发达的福利国家，也尚未实现人人拥有完全产权的住房。这表明仅仅依靠市场机制无法彻底解决国民住房问题。西方发达国家自进入工业化社会以后，随着城市居民住房困难逐渐加剧，各国政府积极制定住房政策，以弥补市场机制在满足住房需要方面的不足。到第二次世界大战结束，住房政策在许多国家成为了社会政策的重要内容。这一传统就使得住房政策成为了社会政策的重要内容。
一般来说，在商品住房以外，政府的住房政策主要采取三种形式：即经济适用房、廉租房和住房津贴。在中国，住房政策也主要是由三大形式构成，即廉租房、经济适用房和住房公积金。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。本文的关注焦点在于中国的廉租房制度。
二、一些发达国家和地区的廉租房制度1英国
英国是公共住房制度的发源地，住房保障体系较为完善。英国与廉租房相关的制度主要包括建设议会住房（councilhousing）出租和房租补贴两方面。建设议会住房出租方面，英国的公共住房来源主要包括政府、私人企业和住房协会，其中最具英国特色的产物是住房协会（housingassociation）。从2o世纪开始，住房供应部门的主体地位表现为从地方政府向私有企业的转移，同时住房协会逐步接替地方政府，担负向低收入家庭提供廉价住房和出租住房的责任。
目前英国中央政府的住房保障预算资金有很大一部分直接拨给住房协会，作为房租补贴。因为住房协会虽然是一个非赢利性机构，但房屋维持、修缮需要大笔的费用，而公共住房低廉的租金是承担不起的，因此需要政府对其进行财政支持。2美国
美国的公共住房（publichousing）户型多样，适合各种大小家庭的需要；分布区域也多样，既有集中建设在城中某一区域内，也有零星分布的为私人所有但接受政府补贴的住房。美国要求低收人家庭以书面形式提出申请，提供其真实的收人情况以供审批，审批制度相对严格，但有审批过程过长之嫌。同英国一样，美国也是逐渐从由政府主要承担建筑公共房屋的责任到以国家控制的私营机构为主体过渡。住房补贴方面，目前美国主要采用现金补贴方式，达到规定标准的家庭只需支付其收人的30％作为租金，其他70％~1政府补足。
可以说，美国廉租房制度的形成与其经济制度有关，通过实行廉租房市场化，由市场供求来决定价格，政府对低收入居民进行补贴，较少进行直接干预。3中国香港
香港政府早在1954年就开始实施公屋制度，在不同时期根据实际情况实施不同策略，如“临时房屋区计划”、“租者置其屋计划”、“夹心阶层住宅计划”。香港公屋制度的最大特点在于综合配套、严格管理，特别是对入住公屋住户的资格给予严格的限定，以确保享受优惠的都是真正需要帮助的居民。房委会对轮候者的收入及资产限额进行年检，以确保限额符合当前的经济和社会状况，并确保申请人符合资格申请条件。另外，香港对虚报财产制定了严厉的惩罚措施，一经定罪，最高可判处罚款5万港币及监禁6个月。4日本
日本的公营住宅起步于上世纪20年代，1921年建造的横浜市营中村町共同住宅、1923年建造的东京市营真砂町住宅以及清和寮都是早期的代表。二战后，东京、大阪等地的返乡者剧增，为解决住宅困难，大量营造公营住宅。以当时的社会生活水平来看，依靠国民自身的能力，保有健康生活必须的住宅是十分困难的，因此入住公营住宅是提高国民整体生活水平所不可缺的。其中1953年建造的大阪市营古市中团地，作为当时最大规模的公营住宅解决了835户的居住问题而闻名。20世纪70年代后期，公营住宅的建设出现减少趋势，2000年以后，公营住宅的申请数量增多，但多数自治体控制新建公营住宅，而采取重建的方法应对。
三、中国廉租房政策以及面临的问题
中国的廉租房政策在国家住宅制度改革政策中是最早提出的一个概念。其意义不再仅仅是出租，而是让低收入者能居有其所。以往低价的租房住宿条件都较差，而廉租房则是国家为了解决城市中低收入家庭的住房难问题而建造的专门用途住宅，具有浓厚的社会公共福祉气息。廉租房一般有两种形式，一种是政府出资建造后，以低廉的价格出租给低收入家庭；另一种是政府给低收入者拨发租房补助金，再由低收入者自己租住入公寓社区。
廉租房是政府的公共职能的具体化，廉租房大部分由政府出资建造，低收入者通过一定的程序，能够取得适用资格。其次，廉租房政策是中国住宅政策的重要组成部分。廉租房是针对特殊群体的政策，对中国住宅体制的完善以及社会的安定都有着十分积极的作用。
廉租房政策的保障对象必须满足以下两个条件。一，对象家庭必须是在城市或城镇居住的低收入家庭；二，对象必须是住房有困难的家庭。此外，家庭成员中必须至少有一人拥有非农业常住户口。具体的基准由各市县的人民政府、土地局等行政机关制定。
（一）廉租房面临的问题1.地方政府的职能不足
在增加廉租房供给的方面，价格是受到严格限制的。如廉租房的供给若增加5%，住房价格就必须下调3%至4%，同时地价贬值，这会影响到现地土地转让费的收益。对于有着利害关系的地方政府来说，就可能背离中央对廉租房政策的要求。廉租房的供给增加，会影响gdp的稳定，对地方公务员的审核有着一定影响。明确的问责追究制度结构尚未形成，地方公务员贯彻廉租房政策的积极性也就不高了。至2006年底，有4地的城市、141个县级市仍未导入廉租房机制，166个地区的城市实际上都没有将土地收益出让给廉租房制度的建设。
2.相关法律的建设基本停滞
廉租房建设在几年前就引起了中央政府的高度重视。尽管确立了发展目标，实际上现在相关住宅的法案只有建设部等9个部门在2007年颁布的《廉租房保障办法》，可以说基本处于停滞状态。一系列的措施并未完备，长远的计划不够充分，再加上重要的统计系统和监督机制不够完整，要想准确地调查被保障对象的收入难上加难。这是廉租房制度的建设不够全面，准确的基础性数据不足所造成的。政府财政政策在对于解决低收入家庭住房问题上，也受到了限制。
3.廉租房供给不足
根据当前的形势和规定，廉租房的分配对象主要是城市户口持有者。廉租房适用的对象有着严格的限定，非低收入居民的家庭将不能享受此政策的优厚待遇。现在各地出台的廉租房政策大多是以保障城市和城镇户口的低保户为主，不能解决非“低保”群体的住房问题。城市中的农民工，城乡结合部被征收土地者，以及刚毕业的大学生逐渐形成了又一批住房难群体。改善他们的住房条件同样是全社会的责任。廉租房的缺少使廉租房的供给受到了制约，只有扩大廉租房的受益面，才能为更多贫困的人提供安心舒适的城市生活。
4.建设资金的不确定性
根据《廉租住宅保障办法》，城市和城镇中低收入家庭的廉租房资金，包括廉租房年度财政预算的支出、土地转让的收益、租金收入以及其他形式募集的社会资金等。公共基金的资金毕竟有限，社会对廉租房所捐赠的资金所占的比例很小，因此廉租房主要还是依靠政府的财政。
四、推动中国廉租房对策实施的建议
（一）拓展资金的收入渠道
要利用闲置资金。建造廉租房时，可以导入市场上的闲置资金来支持廉租房建设。既解决住房困难者的入住问题，政府又能利用回收的租金投入到建设中去。第二，可发行住宅建设的债券。采取发行定额债券作为融资方法，并确定一个合理的还款期限和利息，通过债券的发行，用以缓解廉租房资金不足的问题。但是政府发行住房建设债券后，还必须偿还本金并支付相应利息。第三，可由民间公司建造廉租房。将廉租房工程交给民间的建筑公司，公司以公司个人的投资模式进行投资，享受低税或免税的优惠政策。竣工后，在特殊的经营权限内，公司提供服务给政府认定的困难家庭，有关租金由租户与政府共同承担。当特别许可到期后，全部的廉租房工程由政府引导过渡并最终接管。第
四、设立一个特殊的廉租房财政资金。东部发达地区的省、市、县，只要从土地转让费中抽出一定比例的资金，就能足以解决欠发达地区廉租房的建设问题。与此相对的，中部财政资金不足的地区，应在全省范围内调节。西部落后地区则需要中央调配资金去补足。
（二）发展有关的法律法规
第一、完善有关廉租房的法律法规，是规范廉租房资金来源的必要措施。要强化住宅的建设，保证低收入家庭也能拥有不错的住房，就必须制定与之相应的法律。廉租房的建设关乎社会的稳定，必须重视起来。第二要落实有关廉租房的入住、迁出的规定。制定公示制度、个人所得申告制度、廉租房按顺序分配等有效制度。严格地对被保障方进行审查，创立合理的迁出制度结构。若受惠方的收入状况好转，不再满足廉租房保障条件时，即看作合同到期，不能再继续履行该合同。廉租房要一直保持一个既合理的动态，才能确保政府有限的廉租房资源公平而迅速地达到优化配置。
（三）建立合理的准入、退出机制
完善的廉租住房制度，关键要建立公平公正的廉租房的准入和退出机制。对保障对象的确定是一项复杂的系统工作，主要包括廉租房的申请、受理、审批及轮候制度等内容。因地制宜制定科学合理的准入标准和公正的程序是必须，如财产公示制度和审核制度、个人收入申报制度、公众监督制度、申请轮候和特困户优先相结合等方式，严格界定廉租住房保障的对象，使廉租住房真正成为政府对弱势群体雪中送炭的民心工程。另外，应该采取灵活多样的保障方式，在实物配给不足时，对符合条件的被保障者采取租赁补贴方式，及时解决被保障者的困难。同时，严防廉租住房准入过程中滥用行政职权，玩忽职守、徇私舞弊、行贿受贿的行政违法行为。
政府主管部门对被保障者的财产状况应该建立严格的审查制度，明确年度财产审报制度及主动退出制机，确立诚信制度，鼓励群众举报监督，严惩转租的行为，对于不具备保障条件者，若不愿退出住房的，应当提高租金，或是视情况责令其搬出，对于采用租金补贴的应该停止补贴租金的发放。
（四）建立专门的廉租房管理机构
廉租房的开发、运营、管理等专业性较强，如果完全靠政府管理，容易造成低效率、严重官僚化等问题。通过借鉴发达国家经验，结合我国现状，可在建设部下设立住房保障司，由其领导地方建设部门旗下的住房保障科处等。应通过立法明确廉租住房管理机构的职能和义务，具体包括根据当地具体情况制定廉租住房的保障标准和保障对象的具体条件、审查申请人资格、监督住房补贴和廉租住房的使用情况等。
五、结束语
如何建设廉租房制度，使其与当地的经济发展水平相适应，既要保障居民需求，又避免保障程度过高，是一个漫长而曲折的过程。只有不断结合我国同情，借鉴发达国家与地区的先进经验，才能使我同廉租房制度的建设发展朝向正确的方向，保障社会和谐，人民安居乐业。
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