论XX市房地产发展战略.doc

工程管理20XX级

论XX市房地产发展战略

学 生：XXX
学 号：08021010226
电 话：XXX
专 业：XXX
班 级：XXX2008.2
指导教师：陈XX

四川XX大学XX学院
二O一一年十二月

论XX市房地产发展战略

摘要：随着城市化进程的加速，我国城市房屋建设的数量激增。在越来越严峻的竞争形势下，作为中国四川省某地区的一个丘岭城市的XX房地产企业必须明确发展战略思路，才能求得长远的发展。根据XX房地产企业面临着众多困境，通过对企业进行内部和外部的环境分析，并在此基础上建立SWOT矩阵以探究XX市发地产的发展战略思路。
关键词：XX房地产企业 战略管理 SWOT 专业化经营战略
中途分类号：F293.3 文献标识码： A

“战略”一词源于战争和军事活动，它是战争实践、军事活动的理论概括，是指导战争的谋略。企业战略源于美国著名经济学家安索夫1965年出版的著作《公司战略》，其含义目前是仁者见仁，智者见智，没有统一的说法。比较多的学者认为，企业战略是指企业为了生存和发展，在分析外部环境和内部资源条件的基础上，对有关企业全局性、长远性或重大问题所进行的谋划。
20世纪70年代是世界企业战略发展的鼎盛时期，我国引入企业战略管理较晚。近年来，对我国房地产企业战略管理进行研究的著述和文章层出不穷。据统计，中国有近3万家房地产企业，其中八成以上是诸如XX市的中小型开发企业。随着国家宏观调控的不断进行，市场秩序和体制制度的不断规范，XX市房地产企业面临着更加严峻的竞争形势，一大批中小房地产企业可能会在其中被市场淘汰。针对XX市房地产企业遇到的困境，通过对这部分企业进行SWOT分析，并建立SWOT矩阵，对XX市房地产企业的战略管理进行探究，期盼解开它们的未来发展之路。
著名的SWOT（Strength，Weakness，Opportunity and Threat）的战略分析模型，考察了企业面临的威胁和机会（外部评价）以及企业本身的优势和劣势（内部评价），充分体现了组织内外部关系对制定战略的重要性。
1. XX市发地产企业的内部优势——S。
（1） 社会关系能力
XX市房地产企业一般在已进行的土地开发过程中，与当地土地主管部门建立了良好的关系，开发的项目在地方上能引起广泛的关注。尤其，很多房地产企业是从建筑施工企业转型而来的，其企业与房地产企业密切相关的建筑中，拥有广泛的社会关系资源。
（2）体制适应能力
XX市房地产企业目前人数较少，成立的时间也不长，可以与较大的公司更为容易的建立有利于企业发展的所有制形式，具有灵活自主的面向市场的经营体制。当企业需要有所改变时，XX市房地产企业具有更高的灵活性。
2.XX市房地产企业的内部劣势——W。
（1）财务资源的获取能力
资金是限制房地产企业发展的两个主要因素之一，没有资金就没有土地。对于大型的开发商，授信额较高，是银行放贷的主要对象，而银行对XX市房地产企业这样的小企业的放贷比较谨慎，这使XX市房地产企业限于被动。
（2）组织管理能力
XX市房地产企业因其开发项目一般局限于当地或附近的区域，且项目数量和规模一般都不是非常大，所以公司成员的数量不是非常多，项目经验尤其是大型项目管理经验都无法与大企业相比较。
（3） 人才培养能力
如果说融资是XX市房地产企业的致命伤，那么人才储备与培养则是XX市房地产企业发展的软肋。房地产告诉运转需要团结高效的团队支撑，大企业提倡员工终身制，形成了一整套的人才吸纳和培养体系。XX市的大多房地产企业远不能做到如此。没有良好的人才培养体系，不利于形成企业的凝聚力，势必造成人才的流失。
（4） 战略思路不明朗
面对市场的转型，XX市房地产企业如果没有明确的战略管理思路，战略思路不能及时做出调整，就极易在市场上中迷失方向。
3.XX市房地产企业的外部机会——O。
（1）市场需要分析
根据经济收入来分，中国社会已经分化出不同的阶层，不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差异，除了价格、质量、交通等因素外，人文环境、生态环境等指标也越来越多地被购房者所考虑。市场需求的多元化，对产品的细分提出了要求，也给XX市房地产企业迅速占领细分市场提供了机会。
（2）中国房地产市场的垄断并未形成
据统计，中国房地产市场被大大小小近3万家房地产企业瓜分，即便是目前规模最大、最具竞争力的发地产巨头，其发展目标也是到2015年占有3%的市场份额。所谓大型房地产企业，也是相对而言的，整个房地产市场还是非常零散的。
4. XX市房地产企业的外部威胁——T。
(1)紧缩银根
近年来，央行连续出台许多银根的宏观调控政策，仅2007年以来已经连续六次上调金融机构人民币贷款基准利率，7次上调金融机构的存款准备金率，并且央行很可能在今后继续提高利率水平，以达到控制资金流动性风险的目的，这意味着单纯依靠银行房地产开发贷款的XX市房地产企业融资成本将进一步提高。
(2) 紧缩地根
土地储备能力是房地产各业公认的核心能力，随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行，土地供应更加公开化、透明化，同时也抬高了土地出让的价格及保障金。一方面使得与地方土管部门关系良好的房地产企业优势减弱，另一方面有人提高了开发成本，这对于融资渠道受阻的XX市房地产企业来说，无疑是雪上加霜。
（3） 国际环境
随着市场开发程度的不断提高和国外公司准入条件的不断放宽，可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面，这进一步压缩了XX市房地产企业在夹缝中求生的生存空间，给它们带来更巨大的生存压力。
通过前面的分析，确定了XX市房地产企业外部环境的机会和威胁重要影响的因素，以及对XX市房地产企业内部优势和弱点起重要影响作用的因素，接下来可以建立SWOT矩阵，目的是帮助XX市房地产企业的管理者制定如下的四类战略：SO战略（发现优势，利用机会）、WO战略（利用机会，克服弱点）、ST战略（利用优势，回避威胁）、WT战略（减少弱点，回避威胁）。需要指出的是，SWOT矩阵不存在一种最佳的匹配，而要求管理者有良好的判断。XX市房地产企业的SWOT矩阵如下：

优势——S
（1） 社会关系能力
（2） 体制适应能力
弱点——W
（1） 财务资源的获取能力
（2） 组织管理能力
（3） 人才培养能力
（4） 战略管理思路不明朗
机会——O
（1） 市场需要细分
（2） 中国发地产市场为零散
SO战略
（1） 集中优势，把有限资源投入到特定的产品和细分市场
（2） 避免与实力企业的正面交锋，适时进入三四线城市开拓发展空间
WO战略
（1） 寻求与大型房地产企业的合作
（2） 加紧人力资源的开发与人才的培养活动，建立健全人才培养体系
（3） 明确企业的战略思路并适时做出调整
威胁——T
（1） 紧缩银根
（2） 紧缩地根
ST战略
（1） 坚持融资创新，探寻适合本企业的融资方式
（2） 适时转战到三四线城市，合理储备土地
WT战略
（1） 减少运营成本
（2） 实施收缩战略
通过系统的战略环境分析，XX市房地产企业所面对的机遇和威胁以及自身的优势和劣势就显而易见了，这为战略方针和目标的制定和实施创造了良好的基础。
XX市房地产企业实施战略管理的几种模式有如下几种。
1. 专业化经营战略
专业化经营战略也叫“小而精，小而专”经营战略，它是根据XX市房地产企业规模小、资源有限等特点而制定的一种战略。XX市房地产企业的融资能力和土地储备能力都无法与大型房地产企业相抗衡，但这并不代表XX市房地产企业没有较好的生存机会，它们可以把有限的资源投入到某一特定的产品和细分市场，集中精力走精尖化、专业化道路。
2. 寻找市场空隙战略
如今国内的一二线城市中，获得土地需要高额的土地出让金和担保金，XX市房地产企业若一味地与实力房地产企业进行正面交锋，或者长期对抗，无异于以卵击石，自寻死路。与其与实力企业在有限的市场里拼得你死我活，还不如另辟蹊径，转战三四线城市，谁走在前列，谁就会赢得市场的主动权。再加上XX市房地产企业凭借自身反应灵活的优势，可以进退自如，进而可以向集中化、专业化发展。
3. “蓝海”战略
大型房地产企业资金实力雄厚，开发水准高，管理能力强，而XX市房地产企业若一味跟在大型房地产企业的后头，势必会以势必告终。XX市房地产企业可以利用里市场和顾客距离较近的优势，创造需求市场，开创无人争抢的空间，创造和获取收获，打破价值与成本的界限，通过价值创新获得全新的发展空间，从而避免了血腥的红海竞争，开创一片蓝海。
4. 联合经营战略
房地产企业发展的两个关键因素是资金与土地，资金和土地是可以相互替代的因素，没有资金就没有土地。XX市房地产企业可以寻求实力雄厚的开发企业合作的机会，这样比较容易获得土地，同时增强自己的实力，增加自己在房地产市场上或得成功的几率。
5. 人才战略
人才是知识创新。技术创新、产品创新、管理创新的主题，是科技进步、社会发展的源泉，因此人才是当今时代最重要的资源和生存要素，对企业的发展，尤其是管理能力不足、人才欠缺的XX市房地产企业的发展起着决定性的作用。新经济时代的人才不但有自己的专业特长，而且要具有创新的能力、信息分析和选择的能力、敏锐的市场观察力，有强烈的事业心和责任感，以及有一定的组织能力和协作能力。因此，XX市房地产企业当务之急是制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，形成符合知识经济时代需要的用人机制；同时，要善于使用人才，挖掘潜在人力资源，努力做到人尽其才，充分发挥其创造力和活力。
以上分析与探究，从逻辑上给出了XX市房地产企业的发展战略，为XX市房地产企业制定合理的战略目标提供依据，但并未对XX市房地产企业的类型进行划分，对各种不同类型，具有不同特点的XX市房地产企业具体选择哪一种战略，还有待进一步的研究。

参考文献：
[1] 肖海林. 企业战略管理. 中国人民大学出版社， 2008.
[2] 林汉川. 中小企业战略管理. 对外经济贸易大学出版社， 2006.
[3] 吴伟良. 房地产企业战略管理基础. 上海人民出版社，2003
[4] 周鸿. 房地产企业流程化与规范化管理手册. 人民邮电出版社，2011
[5] 陈一君. 战略管理—理论与务实. 西南交通大学出版社，2006

XX City real estate development strategy

Abstract: With the development of city urbanization, China's city housing construction boom. In the more and more severe competition situation, as China's Sichuan Province one certain area of a Qiu Ling city of XX real estate enterprises must make clear the development strategy train of thought, to seek long-term development. According to the XX real estate enterprises are facing many difficulties, through the enterprise's internal and external environment analysis, and on this basis to establish the SWOT matrix in order to explore XX City real estate development strategic thinking.
Key words: XX real estate enterprises；strategic management；SWOT；professional strategy of management