南中国唯一高尔夫物业样板房开放总结：北滘——美的君兰江山样板房开放总结.doc

20110815_顺德_美的君兰江山样板房开放总结

美的君兰江山样板房开放总结

2011-08-15

一、 基础数据
1、项目概况
项目地址
顺德北滘镇君兰高尔夫国际生活村内
项目规模
总占地面积15万㎡ 总建筑面积42万㎡
物业类型
高层、别墅
绿化率
35%
容积率
2.8
物业管理
佛山美的物业管理有限公司
总规划
项目由25栋25-28层高层洋房组成，共1672户
目前规划
目前规划为第一期
目前推售套数
主推7、11、20、25座28层2梯2户共计216套
开放日期
2011年08月13日上午9点

2、 项目简介
Ø 区位地段：
Ø 项目位于北滘新城区，属于东平新城与南站新城两大新城交汇处，临近佛山一环、105国道、广佛地铁三号线、广珠轻轨、广州南站等，交通极为便利；
Ø 配套方面：
Ø 项目周边拥有北滘小学、北滘中学、北滘广场、大型商业超市、美的广场、北滘医院等生活配套，项目本身拥有省级幼儿园、美的会所及高尔夫球会会所、君兰会所、商业街等；虽然配套方面比较齐全，但依然没有附近北滘老城区完善。
Ø 产品方面:
Ø 项目作为大君兰十五年来唯一的高层洋房组团，定位为广佛唯一城央27洞高尔夫顶级豪宅，产品以173-290㎡的大户型为主，同区域内相似对手较少
Ø 推广方面：项目的主推广语“广佛唯一城央27洞高尔夫顶级豪宅”就可以明显看出，该项目主打世界级城市高尔夫豪宅理念及广佛同城、东平新城后花园区域利好。

君兰
江山

Ø 项目规划及风格：
美的君兰江山占地规模15万平方米，规划为25座25-28层的高层，总建面积42万平方米。建筑风格为新古典主义奢华；以高尔夫水景心园林风格为主；

注： 为在售产品所在位置

项目在北滘区域内优劣势分析
优势：
Ø 罕有的27洞高尔夫物业；
Ø 部分户型设置了罕有的入户电梯；
Ø 重金打造的君兰会所；
Ø 北滘新城是未来广佛同城的核心区域，东平新城的后花园，规划利好。
Ø 超宽的楼距，私密性强，各楼体景观资源优势明显。
劣势：
Ø 公共交通的配套较少，住户出入不方便；
Ø 周边配套不完善，周边在建项目较多，噪音较大；
Ø 大平面户型受政策影响市场接受度不高；
Ø 户型设计过于保守，无体现豪宅特性的亮点。

3、在售产品户型配比
户型
套内面积
配比
分布栋号及房号
B1户型
6房2厅5卫
264㎡
12.5%
7#、8#
01/02
B2户型
5房2厅4卫
263㎡
12.5%
7#、8#
02/01
B3户型
6房2厅5卫
262㎡
12.5%
11#、12#
01/02
B4户型
5房2厅4卫
247㎡
12.5%
11#、12#
02/01
D1户型
5房2厅4卫
201㎡
12.5%
19#、20#
01/02
D3户型
5房2厅4卫
190㎡
12.5%
20#
01
E1户型
3房2厅3卫
164㎡
12.5%
25#、26#
01/02
E2户型
3房2厅3卫
157㎡
12.5%
25#、26#
02/01

二、 样板房展示
本次样板间开放活动，除展示了位于7座B1户型、20座D1的2套精装、豪装装样板房外，同时举办外太空机器人展览及现场抽奖的活动。
1、总体流程：
抽奖线：销售中心门口处签到 领取抽奖券（需样板房集印章） 参观样板房 集齐印章返回售楼处 参加抽奖 离开
活动线：园林活动区 领取活动卡 到各游戏点参加游戏 在活动卡印章积分 回到活动接待处领取礼物 离开

2、样板房概况：
本次展示2套豪装样板房具备不同的风格
单位
面积户型
装修风格
照片展示
7-201
264㎡
6房2厅5卫
现代欧式奢华风格

20-202
201㎡
5房2厅4卫
日式典雅风格

3、样板房风格
D1户型样板房为精装修，以日式简约风格打造，从主卧到衣帽间再到客厅都充满了日本元素，异域风情浓厚，给人耳目一新的感觉。
B1户型样板房为豪装，以欧式奢华风格打造，房间内充满欧式时尚奢华元素，欧式的家居、灯饰、布艺布置，巧妙地运用精致的装饰元素、传统中式花纹、线条等元素，让中西合璧，表现的淋漓尽致。

4、样板房户型分析
户型分析
① 户型D1

注： 为该户型所在位置

D1户型：5房2厅4卫，建筑面积244㎡，套内面积201㎡，东南朝向。
u 套内格局方正，动静分区；
u 客厅5m宽开间、大气奢华；
u 双入户花园、南北对流，阳台、飘窗可360观景；
u 双套房设计、独立工人房套间，凸显身份；
u 独有的入户电梯设计、保障了业主私密性；
u 厨房处无生活阳台设计。
②户型B1

注： 为该户型所在位置

B1户型：6房2厅5卫，建筑面积310㎡，套内面积264㎡，正南朝向；
u 套内格局方正；南北通透采光；
u 5.4m宽开间客厅，相对大平面来说略窄；
u 三套房设计，主卧二进式独特设计，体现身份的同时保障了私密性；
u 多阳台、飘窗设计，赠送面积较大，但针对此面积段的大户型来说，附加值不高；
u 位于书房旁边的小卧室实用度不大。

户型总结：
优点：本次展示的两间板房均为南向户型，南北通透采光良好，就产品本身而言，都属中大户型；户型方正实用，双套房甚至三套房设计阔绰大气，独立的工人房套间以及独家入户电梯彰显尊贵。
缺点：相对于此面积段的产品来说，客厅开间略窄，产品附加值不高。
君兰江山整体：目前处于持销阶段，样板房开放日无新货推出，目前在售产品主要为南向套内面积157-264㎡的三房至六房。
5、样板房展示亮点
看楼指示牌及展示

销售中心离样板房有较远的一段距离，两个样板房在也园区内也相距较远；看楼全程都有指示牌指引，配有电瓶车接送客户，由于园林尚未完成，中间路程布置了盆栽、包装了树木以及穿插一些项目的信息广告，以此来缩短客户的距离感。
所有指示牌都有玻璃或高档树脂材料包装，给人高档的感觉，符合项目定位。
6、样板房展示总结
优点：每一间样板房的入户大堂都有专职物管人员指引穿戴鞋套，内都有美的地产应届毕业生接待以及讲解，较为有效地加深客户对项目的了解。两间样板房当场共19批左右客户。
缺点：负责盖印章的工作人员负责度不高，默认客户不上楼便可盖章。

三、现场活动
本次样板房开放当天设置了两个活动区，分别为园林区和销售现场区
园林区：现场活动主要是举办外太空机器人展览，活动主题“梦幻外太空，相约机器人”。此活动由顺德教育局和美的地产集团联合主办，君兰江山是第三站，通过布置一些机器人模型，结合现场机器人操控比赛、ipad切西瓜比赛等吸引客户到场参与。

销售中心：销售现场举办小型抽奖，抽奖卷需集齐样板房印章才能获得，奖品设置以哈根达斯雪糕为特等奖，其余为巧克力DIY、刨冰DIY、指甲钳等；销售中心同时也展示了2个机器人。

活动总结：
Ø 园区：总体上来说，园区内机器人展览不是很成功，现场人数在40左右，由于活动项目的设置，可参与度较低，除劈西瓜现场聚集了较多儿童外，其他活动项目客户多数只是走马观花；活动区兑奖处的奖品设置过于低廉，参与所有项目所获积分才能换得一个木质汽车小模型。
Ø 销售现场：销售现场抽奖活动也不是特别成功，现场人数在30人左右，活动参与度不高，客户群多数由当天搜房网看楼吧带来，由于特等奖设置为哈根达斯雪糕，高端客户不以为然。
Ø 客户语录：
1.“什么？特等奖就是哈根达斯雪糕一勺啊？太小气了吧？”
2.“这个连工人房都有套间，真奢侈啊！”
3. 这边的高尔夫景观不错，不知道业主去打球有没有优惠？
三、 信息释放
l 产品：活动当天无新货推出，产品均价14000元/㎡
l 折扣：优惠登记99折

四、小结

总体效果：本次样板房开放活动从推广造势上影响力较强，但从现场效果来讲不是很成功。

主要存在问题：
Ø 园林区活动的游戏项目类别设置单一，过于偏向儿童，使得到场的大人参与度较低；
Ø 销售中心现场的抽奖奖品价值过于低廉，与高端项目的定位严重不符；

值得借鉴处
Ø 在项目园林尚未完成的情况下，通过一些盆栽、树体包装、项目信息展示等物料弥补园林的不足；
Ø 与搜房网、顺德教育局等单位合作，造势范围比较广泛；
Ø 活动区布置版块划分明确，现场秩序良好；

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