建设工程施工合同管理.ppt

工程建设中的合同关系,第七章建设工程施工合同管理,第七章建设工程施工合同管理,7.1建设工程施工合同管理概述,7.2建设工程施工合同总体策划,7.3建设工程施工合同（示范文本）,7.1建设工程施工合同管理概述,7.1.1建设工程施工合同（管理）的概念,7.1.2建设工程施工合同（管理）的特点,7.1.3建设工程施工合同的订立,7.1.4施工合同管理的工作内容,7.1.1建设工程施工合同（管理）的概念,建设工程施工合同建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人之间为完成商定的建设工程项目，确定双方权利合义务的协议。施工合同的当事人即发包人与承包人，双方是平等的民事主体。,建设工程施工合同管理是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关以及建设单位、监理单位、承包单位依据法律法规，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同贯彻实施的一系列活动。,7.1.2建设工程施工合同（管理）的特点,合同标的的特殊性,合同履行期限的长期性,合同监督的严格性,合同内容的多样性和复杂性,每个施工合同的标的都是特殊的，相互之间具有不可替代性；施工生产的流动性；建筑产品是单体生产。,施工合同涉及的主体多样性；施工合同的内容要详尽。,合同主体监督的严格性；合同签订监督的严格性；对合同履行监督的严格性。,施工合同管理的特点：,施工合同管理周期长施工合同管理与效益、风险密切相关施工合同管理的变量多施工合同管理是综合性的、全面的、高层次的管理工作。,目前，我国建设工程合同管理的现状如下：合同意识薄弱、工程管理水平较低、难以适应现代工程建设的需要。合同管理人才非常缺乏。法制不很健全，有法不依，市场不规范，合同约束力不强。,7.1.3建设工程施工合同的订立,1.订立施工合同应具备的条件初步设计已经批准工程设计项目已经列入年度建设计划有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资格建设资金和主要建筑材料设备来源已经落实招投标工程，中标通知书已经下达,2.订立施工合同应遵循的原则遵守国家法律、行政法规和国家计划原则平等、自愿、公平的原则诚实信用原则3.订立施工合同的程序要约承诺,合同订立示意图,1.建设行政主管部门2.业主及监理工程师3.承包商,7.1.4施工合同管理的工作内容,从市场管理的角度对施工合同进行宏观管理。,2.业主及监理工程师1.业主的主要工作对合同进行总体策划和总体控制，对授标及合同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委托监理工程师监督承包商履行合同。2.监理工程师的主要工作可以涉及包括招标投标阶段和施工实施、结算的进度管理、质量管理、投资管理和组织协调的全部或部分。,3.承包商的主要工作,（1）确定工程项目合同管理组织（2）管理合同文件、资料（3）建立合同管理系统,合同分析系统合同数据档案库合同网络系统合同监督系统索赔管理系统,7.2建设工程施工合同总体规划,7.2.1业主的合同总体规划确定与业主签约的承包商的数量招标方式的确定合同种类的选择合同条件的选择重要合同条款的确定其他战略问题,7.2.2承包商的合同总体规划投标方向的选择合同风险的总评价合作形式的选择,7.2.1业主的合同总体规划发包形式,1.分散平行发包需要大量的管理工作及多次招标合同争执和索赔多。必须具备较强的项目管理能力。可以通过分阶段招标，加强对项目的干预。通常不能将项目分解太细。2.整体发包可以减少业主面对的承包商数量，合同争执和索赔较少。有利于施工现场的管理，减少中间检查和交接的环节和手续，工期大大缩短。工程整体效益较高。,7.2.1业主的合同总体规划合同种类的选择,1.建设工程承包合同分类,2.固定价,3.可调价,4.成本加酬金,5.影响合同计价方式选择的因素,1.建设工程承包合同分类,固定价、可调价、成本加酬金总价合同、单价合同、成本加酬金合同,总价合同：以设计图纸和工程说明书为依据；风险：对承包方具有一定的风险。适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标。,单价合同：以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。,2.固定价,固定单价、固定总价在合同约定的风险范围内不可调整。,固定总价合同：在约定的风险范围内价格不再调整的合同；风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。总价优先。,固定单价合同：以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。单价优先。,（1）固定单价合同,价格计算：以工程量清单、工程单价表为基础和依据。,风险承担：双方承担风险。,适用条件：工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。,（2）固定总价合同,价格计算：以设计图纸、工程量及规范等为依据。,适用条件：招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。合同工期较短。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。,风险承担（承包商）：价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。,3.可调价,可调总价合同：以设计图纸及规定、规范为基础。风险：发包方承担通货膨胀的风险，承包方承担工程量、成本、工期等的其他风险。适用：工程内容、技术经济指标规定很明确的项目；工期在一年以上的工程项目。,可调单价合同：一般在招标文件、合同等文件中规定，对某些分部分项工程的单价，或因物价变化等，根据实际情况对单价进行调整。风险：双方承担风险。,4.成本加酬金,直接成本费+酬金直接成本费：由发包方实报实销。酬金：根据合同约定支付。业主承担全部风险。适用范围：（1）工程内容及技术经济指标尚未全面确定，投标报价的依据尚不充分。（2）承包方在某些方面具有独特的技术、特长或经验。（3）工作范围很难确定的工程，在设计完成之前就开始施工的工程。,（1）成本加固定百分比酬金合同,价格计算：直接成本费：由发包方实报实销。酬金：实际成本的固定百分比。,公式：C=Cd+Cd*P,利弊：不利于鼓励承包方降低成本。,（2）成本加奖罚合同,价格计算：直接成本费：由发包方实报实销；预期成本、目标成本。酬金：固定金额的酬金、奖金、罚金。,公式：C=Cd+FF,利弊：有利于承包方降低成本，缩短工期。,（3）最高限额成本加固定最大酬金合同,价格计算：直接成本费：由发包方实报实销。最高限额成本、报价成本、最低成本。酬金：按成本不同，支付不同的酬金，或不支付酬金。,公式：C=Cd+F,利弊：有利于控制工程投资，鼓励承包方最大限度降低成本。,5.影响合同计价方式选择的因素,项目的复杂程度,工程设计工作的深度,工程进度要求的紧迫程度,工程施工的难易程度,7.2.1业主的合同总体规划重要条款的确定,1.适用合同关系的法律，以及合同争执仲裁的地点、程序等。2.付款方式。3.合同价格的调整条件、范围、方法。4.合同双方风险的分担。5.对承包商的激励措施。6.通过合同保证对工程的控制权。,案例,甲电讯公司因建办公楼与乙建筑承包公司签订工程总承包合同，其后，经甲同意，乙分别与丙建筑设计院和丁建筑工程公司签订了工程勘察设计合同和工程施工合同。勘察设计合同约定由丙对甲的办公楼及其附属工程提供设计服务，并按照设计合同约定交付有关的设计文件和资料。施工合同约定由丁根据丙提供的设计图纸进行施工。合同签订后，丙按时将设计文件交付丁进行施工。工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发现工程存在严重质量问题，是由于设计不符合规范所致。原来丙未对现场进行仔细勘察即自行进行设计导致设计不合理，给甲造成重大损失。丙以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又以自己不是设计人为由推卸责任，甲遂以丙为被告向法院起诉。,相关规定,合同法第272条规定：“发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。”“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”“禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。”,7.2.2承包商的合同总体规划投标方向的选择,1、承包市场情况、竞争形势。2、竞争者的数量以及竞争对手状况。3、工程项目及业主情况。4、承包商自身的情况。,7.2.2承包商的合同总体规划合同风险的总评价,固定总价合同：招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。规模较小，技术不太复杂的中小型工程。合同工期较短。工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。,固定单价合同：工期长、技术复杂、实施过程中各种不可预见因素较多的建设工程。在施工图不完整或当准备招标的工程项目内容、技术经济指标一时尚不能明确、具体予以规定时。项目建设周期短，初步设计完成后拟进行施工招标的工程。,7.2.2承包商的合同总体规划合作形式的选择,1、分包技术上需要；经济上目的；转嫁或减少风险；业主的要求。2、联营分包两家或两家以上的承包商联合投标，共同承接工程。包括：内部联营、外部联营,联营合同的特点,1、联营合同在性质上区别与承包合同。它是一种社会契约。2、联营合同的基本原则是，合同各方应有互相忠诚和互相信任的责任。共担风险，共享利益。3、联营合同中应明确区分各自的责任界限和利益界限。4、联营合同受总承包合同关系的制约，属于它的一个从合同。只有总承包合同签订，联营合同才有效；只有总承包合同结束，联营合同才解散。,7.3建设工程施工合同（示范文本）,7.3.1施工合同词语定义及合同文件,7.3.2施工合同双方的权利、义务,7.3.3施工合同施工组织设计与工期,7.3.4合同价款与支付,7.3.5工程变更,7.3.6违约、索赔和争议,案例,某海滨城市为发展旅游业，经批准兴建一座三星级大酒店。该项目甲方于X年10月10日分别与某建筑工程公司（乙方）和某外资装饰工程公司（丙方）签订了主体建筑工程施工合同和装饰工程施工合同。合同约定主体建筑工程施工于当年11月10日正式开工。合同日历工期为2年5个月。因主体工程与装饰工程分别为两个独立的合同，由两个承包商承建，为保证工期，当事人约定：主体与装饰施工采取立体交叉作业，即主体完成三层，装饰工程承包商立即进入装饰作业。为保证装饰工程达到三星级水平，业主委托某监理公司实施“装饰工程监理”。在工程施工1年6个月时，甲方要求乙方将竣工日期提前2个月，双方协商修订施工方案后达成协议。该工程按变更后的合同工期竣工，经验收后投入使用。,在该工程投入使用2年6个月后，乙方因甲方少付工程款起诉至法院。诉称：甲方于该工程验收合格后签发了竣工验收报告，并已开张营业。在结算工程款时，甲方本应付工程总价款1600万元人民币，但只付1400万元人民币。特请求法庭判决被告支付剩余的200万元及拖期的利息。在庭审中，被告答称：原告主体建筑工程施工质量有问题，如：大堂、电梯间门洞，大厅墙面、游泳池等主体施工质量不合格。因此，装修商进行返工，并提出索赔，经监理工程师签字报业主代表认可，共支付15.2万美元，折合人民币125万元。此项费用应由原告承担。另还有其他质量问题，并造成客房、机房设备、设施损失计人民币75万元。共计损失200万元人民币，应从总工程款中扣除，故支付乙方主体工程款总额为1400万元人民币。,原告辩称：被告称工程主体不合格不属实，并向法庭呈交了业主及有关方面签字的合格竣工验收报告及业主致乙方的感谢信等证据。被告又辩称：竣工验收报告及感谢信，是在原告法定代表人宴请我方时，提出为了企业晋级的情况下，我方代表才签的字。此外，被告代理人又向法庭呈交业主被装饰工程公司提出的索赔15.2万美元（经监理工程师和业主代表签字）的清单56件。原告再辩称：被告代表发言纯系戏言，怎能以签署竣工验收报告为儿戏，请求法庭以文字为证。又指出：如果真的存在被告所说情况，那么被告应该根据建设工程质量管理条理的规定，在装饰施工前通知我方修理。原告最后请求法庭关注：从签发竣工验收报告到起诉前，乙方向甲方多次以书面方式提出结算要求。在长达2年多时间里，甲方未向乙方提出过工程存在质量问题。,问题：1、原、被告之间合同是否有效？2、如果在装饰施工时，发现主体工程施工质量有问题，甲方应采取哪些正当措施？3、对于乙方因工程款纠纷的起诉和甲方因工程质量问题的起诉，法院应否予以保护？,答案,1、原、被告之间合同是否有效？答：合同双方当事人符合建设工程施工合同主体资格的要求，并且合同订立形式与内容均合法，所以原、被告之间的合同有效。2、如果在装饰施工时，发现主体工程施工质量有问题，甲方应采取哪些正当措施？答：根据建设工程质量管理条理之规定，主体工程保修期为设计文件规定的该工程合理使用年限。在保修期内，当发现主体工程施工质量有问题时，业主应及时通知承包商进行修理。承包商不再约定期限内派人修理，业主可以委托其他人员修理，保修费用从质量保修金内扣除。显然，如果装饰施工中发现的主体工程施工质量问题属实，应按保修处理。,3、对于乙方因工程款纠纷的起诉和甲方因工程质量问题的起诉，法院应否予以保护？答：根据我国民法通则之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，从当事人知道或应当知道权利被侵害时起算。本案例中业主在直至庭审前的2年多时间里，一直未就质量问题提出异议，已超过诉讼时效，所以，不予保护。而乙方自签发竣工验收报告后，向甲方多次以书面方式提出结算要求，其诉讼权利应予保护。,