房地产开发工作内容及流程.doc

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房地产开发工作内容及流程节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土地价值深判可行性研究现状图深度调研调查进展地块周边及辐射范围内的客户分析、分析、竞争分析等；工程最终定位根据以往及周边工程成交客户分析和分析等对工程定位、客户定位、定位等提出策略性方案。本钱测算：针对多个方案进展初步本钱测算、利润率分析及比选进展工程开发的方案设计和本钱测算。开发周及付款方案根据土地的开工条件、情况制定开发节奏。工程方案确定现金流测算规划设计阶段区域调研房地产调查工程所在地房地产的总体供求现状、价格程度等对工程区域内及周边进展分析、客户需求分析、分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等竞争性楼盘调查工程周边竞争性楼盘详细调查工程所在商圈或临近商圈现状调研〔商业部〕工程周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预开展方向等针对重点商家进展专向访谈同时组织相关专业人士进展专业证。同操作商业地产工程调查〔商业部〕竞争工程开发规模、定位种类、操作方式、开发周等；提取数据库相关数据进展重点分析、竞争工程实地调研理解相关信息重点访谈理解重点商家对竞争工程的相关看法、同时理解客户对竞争工程的意向。工程定位公建部拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业开展分析、消费需求分析确定可开发公建部业态种类。结合相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量完成公建部业态选择与数量确定定位客户定位定位价格定位根据控规指标提出类型建议完成工程定位工作完成公建类配套定位经济测算逐步细化本钱测算及利润率分析进展现金流测算工程开展开发方案： ■ 根据宗地状况、条件和回款要求初步制定土地开发方案和销售方案； ■ 结合现状完成工程公建部开发不同业态开发顺序建议； ■ 按营销方案和工程情况排定工。工程考核指标初定： ■ 组织讨初步拟定的工程开发排和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流： ■ 根据工制定工程款支付方案； ■ 制订配套费及土地款支付方案。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段设计前工作明确设计思路根据区域内客户需求状况和在销楼盘热销分析对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套等规划设计提出改善性。成设计院初步选择明确设计选择理解相关设计院的价格行情。制定设计组织方案方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订合同文本审核,设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工及规划指标、环境指标的初订根据建筑规划、景观规划及交工初步确定建安、环境等本钱指标；制定交工对主要部位做法、构造方案、设备方案等提出建立性。规划方案结合本钱测算的研讨及确定对于初步测算的本钱指标逐步细化、结合调整售价确保预利润率。结合工程地块的根本素质、本钱测算情况和预销售情况对工程规划设计提出建议；从施工角度对主要部位做法提出建立性；提供各项配套费用。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图〔含经济指标〕修建性详规成果详细性规划方案的报建及确定建筑平、立面功能效果及本钱测算的研讨及确定各部门共同商讨本钱指标逐步深化、细化。各部门结合工程实际从不同角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计及确定各部门结合工程实际从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段工程指标确认工程本钱指标确定对销售费用指标进展讨确定；结合不同业态经营客户需求提供有关配套设备设施种类、数量建议；工程前、工程、配套、费用等指标落实。工程考核指标确定营销：结合战略要求和工程自身状况协调其他各部门制定工程的考核指标体系；工程：制定工。年度考核指标调整营销：根据集团开展战略的要求和库存、新增、新开资源的数量制定年度考核指标体系；工程：制定工考核。施工图设计组织施工图、建筑设计院选择与合同签定进展设计招；对构造方案、设备选型进展评估；合同的审核。制定建筑、综合网、景观施工图设计任务书〔交工确定、建筑、景观限额指标确定〕按型式不同提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合工程定位和客户需求及经历判断参与建筑、景观规划和交工的讨制定；提供工程技术专业建议。构造方案及设备选型研讨及确定针对不同构造方案进展经济测算选优；构造方案及设备选型研讨。地质勘察组织现场勘察并提供地质勘察施工图成果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安施工图会审施工图会审审核对本钱影响较大的工程提出优化；对施工图的完好性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核。施工图全图编制典型楼座建安建安本钱综合测算、分析、反应并进展图纸优化：根据工程预销售均价和利润率要求根据不同施工方案的本钱情况讨并加以优化；图纸优化变更；对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进展审核。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合网方案设计提供各专业设计条件景观扩初及施工图设计本钱核算及费用控制景观施工图本钱测算、分析、反应并进展图纸优化施工准备阶段建立工程规划答应证规划方案及政方案送审设计方案(含总平面图)申报表土地出让合同修建性详细规划2份电子1份〔注：审定前提交10本规划设计方案电子1份〕申报〔人〕委托代理的需提交受权委托书　建筑方案送审建筑设计方案申报表 1/500现势地形图1份土地出让合同方案建筑设计方案2份〔含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等〕重要工程需提交模型申报〔人〕委托代理的需提交受权委托书获得答应证方案　配套消防人防节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关建立工程规划答应证规划的工程总平图及电子首层平面图出放线按照施工总平图进展楼座点放置出放线现场保护与移交施工配合做记录、现场保护移交施工施工答应证准备相关建立用地规划答应证建立工程规划答应证施工图纸及技术资料书工程施工中标书及经过签证的施工合同建立资金证明〔银行存款证明〕注：资金情况需满足施工中标价的1/3以上工程年度方案〔当年方案〕施工图审查质量监视手续质量监视登记表平安措施平安施工措施登记表企业工程备案规划成果大配套开工前工作 “三通一平〞临水、临电 ■ 工程：确定临水、临电位置及数量； ■ 工程：协助临时电送电、接入水接入； ■ 财务：提供资金； ■ 本钱控制：审核相关费用和本钱。场地平整施工组织方案招、签订合同勘察桩基施工监理土建施工甲供材、分包商沉降观测节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明施工准备阶段开工前工作合同备案指土建施工的公开及合同备案确定备选、提供资料及备案合同；确定合同约定的各项条款。施工图会审组织监理、施工一起对图纸进展会审会同设计院进展会审签定图纸会审记录设计交底会同设计院进展技术交底签定交底记录质量监视手续质检委托平安检查委托环卫、环保等相关报建手续工程临时、永久路口的报建手续申办工程临时施工用水、临时用电、排污手续施工人员暂住手续开工工程建设阶段工程开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线〔基线〕标桩并在现场清楚标明墙、柱轴线位置。规划验线监理组织工程部、设计、规划验线桩基施工试桩施工确定桩基施工桩基全面施工桩基检测委托桩基检测进展桩基施工质量检测并提供桩基检测开槽土方工程支护工程降水工程根底施工地基备案根底施工地基处理混凝土垫层地下防水混凝土根底根底验收备案承建自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程〔根底〕验收表根底处理开工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计钢筋混凝土工程施工填报材料进场报验单三证〔材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委质量认证〕模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇构造分项工程装配式构造分项工程混凝土构造子分部工程配套线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙裙楼构造转换层第一层层天面层钢筋图纸问题解决图纸问题的发现及分析设计变更施工质量问题、事故处理施工质量问题、事故的调查分析处理方案的制定、审核、审批处理方案的施行变更签证设计变更完成设计变更；核定变更本钱影响。工程变更工程变更技术经济分析工程变更申请现场进展变更签证；测算变更对本钱的影响对可行性判断。设计变更核定本钱影响工程款支付工程进度确实认工程款申请表审批按合同约定审核付款比例。工程款支付审核工程价款单及付款。主体验收主体验收备案施工自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程〔主体〕验收表节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段销售答应证准备相关 ?营业执照? ?房地产开发资质证书? ?国有土地使用证? 或?建立用地规划答应证? ?年度方案?(计委批文) ?建立工程规划答应证? ?建立工程施工答应证? 公用根底设施配套证明获取前物业备案证明工程施工到达要求的形象进度根底工程形象部位到达正负零及图象按规定到达相应的形象部位面积计算及图纸获取?面积计算成果表? ?工程总平面图? 获取商品房网上销售数据录入合格证明工程亮相前准备推盘策略确定策略：根据工程定位、状况和工程推广策略对推广排、阶段性重点聚焦提合理化建议；根据推广排提供详细的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解等。价格策略：协助现场根据详细组团、楼座、楼层、朝向等因素制定价格体系及制作销控；提供本钱提价建议。推广策略：工程推广策略的讨提出合理化建议实现推广效果的化；提供设计院背景、设计理念、卖点及专业设计人员的支持。招商策略：整合外部资源根据工程销售需要制定工程全程招商策略。确定外部资源广告寻找及确定制作寻找及确定媒介寻找及确定根据目的客户群的日常生活、行为习惯选择和确定有效的媒体形式监控、反应媒体施行的效果。活动寻找及确定活动的沟通各个阶段活动组织的配合协调活动过程的实时关注反应调整后活动营销的内容。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段工程亮相前准备工程推广定位确定工程名称、组团名称根据对的理解提出合理建议。根据对客户的理解提出合理建议。工程核心推广理念确定 Slogon确定工程核心识别系统确定 Logo确定 VI系统及延展方案确定亮相前工程知识系统培训建筑知识楼盘背景工程卖点综述竞争对手比拟付款方式法律手续销售技巧等方面的综合培训提供相关政策培训法：提供相关政策培训及统一口径的法律审查；提供建筑设计、景观设计、建筑风格、各项控规指标、交工、户型卖点资料、全部图纸资料等；提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工等资料。销售分卖场设立为实现工程宣传的化在合理地段设立商品房销售展示中心提供外卖场设计、包装方案并协助完成卖场相关销售道具制作。销售道具准备现场房型手册〔亮相版〕提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装〔精堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、牌、资料架、展示架〕提出装饰及指引系统的合理化建议；组织确定施工协助企划部进展售楼处装修和工程指引系统的施工；核算售楼处装修本钱进展合同审批和付款工作；提供装修及包装所需资金支持。样板间及样板环境说明系统协商样板间建造的详细户型；组织确定施工并施工组织样板间施工和节点支持；样板间装修本钱核算及合同审批工作；沙盘〔概念〕模型、主力户型单体模型节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段工程亮相前准备销售道具准备入前印刷品的设计、制作〔概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等〕工程周边的主要道路设置醒目系统 (意向)派筹卡及纪念礼品联开工作的准备装备看房车及看房车包装组织进展联动人员的培训和包装意向商家签约进驻意向书确定工程亮相方案工程形象表情、主题、创意表现确定。工程亮相细化方案确定工程亮相媒体确定工程亮相工程亮相工程形象出街媒介组合应用〔户外、报纸、电视、电台、车体、电梯〕相关印刷的法律审核以及合同的审核。媒体信息亮相亮相庆典活动及推介会的宣传和安排工程亮相各项工作的配合开展接听解答现场客户接待活动的协同组织等。工程开盘前准备销售资料房型、房及面积对照表销控方案及销控表 ?答客户问? 客户接待、客户问题汇总及反应〔统一说词〕客户积累意向卡销售客户梳理意向销控制定客户关系维护节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段工程开盘前准备交工确定价格体系确定对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。合同准备房型附图交工确定交工交工中法律风险的提示和躲避；审核合同中的交楼时间及交工。合同、附加协议等文本审查确定商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。开盘前销售道具的准备现场房型手册深化版及最终版楼书宣传海报、折页物业理公约购房须知房型图详细价格表售楼处内外展示道具统一更换(道旗、吊旗、背板等) 　沙盘〔细化景观及外檐〕样板间、样板环境的系统的数据更新销控表及销控贴认购书合同袋工程形象的提升及深化户外媒体发布〔工程形象及核心理念锻造与深化〕报纸媒体发布〔工程形象及核心理念锻造与深化〕小众媒体及创新媒体发布〔工程形象及核心理念锻造与深化〕开盘信息告知媒介组合应用〔户外、报纸、电视、电台、车体、电梯〕银行大协议的签订节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明开盘项目销售阶段工程开盘开盘庆典活动活动形式〔演出∕说明会∕发布会〕与会人员〔演艺名人∕专家学者〕告知途径〔报广∕海报∕门票∕DM〕客户转化明确合理流程接待、回访、邀约客户完成客户转协议、转合同工作。收定金、购房款；签订购房协议进展客户关系维护协助合同、的签署回款落实按每月考核指标定时定额完成销售量为回款落实提供支撑。日常销售月度指标分解根据资金情况与工程进程进展月度指标分解与调整分析、聚焦销售重点来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销分析、竞争工程动态关注对工程所处销售阶段进展准确判断和适时调整阶段性工程推广总结根据库存现状合理安排推广节奏和推广方向；根据库存现状和考核指标要求讨协商调整价格体系聚焦重点的销售；月度操作手册的制定根据财务指标情况客户情况制定月度的推广策略、销售策略和重大节点价格监控及调整定进展价格测算与销售沟通根据库存和聚焦销售的重点及形势变化调整工程价格实现工程利润化阶段性考核指标调整；动态调整售价实现利润化；根据阶段性销售情况和库存现状沟通协调销调整价格体系。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目销售阶段日常销售客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户社区活动置业推荐物业推荐等工作带来大批意向客户提供DM单海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持。工程销售现场利用回访老客户并进展客户接待成交工作通过日常培训进步销售人员的接待程度现场通过回访邀约客户到访促成签约成交销售费用月度付款方案及支付根据销售费用发生及以往支付情况制定月度合同支付额度审核付款方案并上报集团；合作方合同签订合同签订及审批工作；商品房合同、附加协议等检查风险提示；确认物业及置业联动送各部门存档。销售回款制定回款节点协调银行及房保证按回款：为客户创造便捷交款条件快速收款。月度指标考核考核指标完成及调整按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标编制月度资金填列各工程实际发生数。工程考核指标完成及调整按当月完成情况调整次月及全年销售任务指标；编制月度资金填列各工程实际发生数；提供下月指标落实的相关证件支持；提供下月指标落实的工程节点支持统计汇报工程指标完成情况及指标调整提供月度工程款方案。清盘销售清盘清盘后工程各种资料移交接收商品房合同、协议、优惠单并存档。工程销售、招商工作问题总结、汇报并存档工程营销推广效果的监控、评估、修正通过销售体系例会、工程协调会、部门例会、各种主题总结会等形式做工作总结指导后工作节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明甲供、甲分包材料的制定方案　　编制拟定确定材料技术要求确定定标原那么考察　、定标　装修地面基层处理　找平层　面层　防水基层处理　防水层施工　面层砂浆　抹灰基层处理　抹灰　饰面板〔砖〕排砖　面砖安装勾缝　门窗型材加工　安装窗框　安装窗扇　封胶　轻质隔墙放线定位　隔墙砌筑及安装　幕墙幕墙专业设计预埋件安装　龙骨加工及安装　幕墙面材安装　封胶　涂饰基层处理　底料施工　面料施工节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水道及配件安装　室内消火栓系统安装　给水设备安装　道防腐绝热　室内排水系统排水道及配件安装　雨水道及配件安装　系统水压试验及调试　防腐绝热　变配电室变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱〔盘〕及控制柜安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作、导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设供电干线裸母线、封闭母线、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设电线、电缆导和线槽敷设电线、电缆穿和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱〔盘〕及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导和线槽敷设电线、电缆穿和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、风扇安装电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱〔盘〕安装电线、电缆导和线槽敷设电线、电缆导和线槽敷设电线、电缆导和线槽敷线槽板配线钢索配线电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、风扇安装建筑照明通电试运行备用和不连续电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱〔盘〕安装柴油发电机安装不连续电源的其他功能单元安装裸母线、封闭母线、插接式母线安装电线、电缆导和线槽敷设电线、电缆导和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装防雷及接地安装接地装置安装　避雷引下线和变配电室接地干线敷设　建筑物等电位连接接闪器安装研发：配合验收节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段智能化通信网络系统通信系统卫星及有线电视系统公共播送系统火灾及消防联动系统火灾和可燃气体探测系统火灾控制系统。消防联动系统平安防范系统电视监控系入侵系统巡更系统出入口控制〔门禁〕系统停车理系统综合布线系统缆线敷设和终接机柜、机架、配线架的安装信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统集成系统网络实时数据库信息平安功能接口电源与接地智能建筑电源防雷及接地环境空间环境室内空调环境视觉照明环境电磁环境住宅〔小区〕智能化系统火灾自动及消防动系统平安防范系统〔含电视　临近系统入侵系统巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车理系统〕物业理系统〔多表现场计量及与远程传输系统、建筑设备监控系统、公共播送系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动化系统〕智能家庭信息平台通风与空调送排风系统风与配件制作部件制作风系统安装空气处理设备安装消声设备制作与安装风与设备防腐风机安装系统调试防排烟系统风与配件制作部件制作风系统安装防排烟风口、常闭正压风口与设备安装风与设备防腐同风机安装系统调试节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明电梯安装选定安装选型及提供电梯井道土建节点图预埋件设置、预留洞口的设置指导电梯井道土建施工土建交接检验电梯安装及调试驱动主机导轨门系统轿厢对重〔平衡重〕平安部件悬挂装置随行电缆补偿装置电气装置整机安装调试、验收开工验收备案会同监理、施工初步验收施工队伍整改。整理开工资料及开工图施工提供?建筑工程质量保修书? 组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进展交接。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段开工验收土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算核对各栋建筑面积核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。〔1〕申请甲供材结算提供四方〔甲方、总包方、甲供方、监理〕签字确认的领料汇总表及全面的现场签证〔监理、工程部经理签字确认〕、水电扣款等根底性资料〔2〕申请分包工程结算提供四方〔甲方、总包方、分包方、监理〕签字确认的分包工程量汇总表及全面的现场签证〔监理、工程部经理签字确认〕、水电扣款等根底性资料；〔3〕申请土建工程结算提供全面的现场签证〔监理、工程部经理签字确认〕、水电扣款等根底性资料。节点工作阶段主要工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明工程建设阶段配套手续及施工燃气提供进件所需的各种进件图纸；提供设计所需要的图纸场站点协调网调整提供技术支持保证设计。提供工作面保证施工、监视施工；协调现场整改、验收保证点火。视讯电力提供进件所需要的图纸、提供设计所需要的图纸。提供面积测量；提供进件所需的用电量、用电点；提供工作面保证施工监视施工；提供现场协助保证验收、挂表。配套施工给排水室外给

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