贵州贵阳西部建材城专业市场项目策略沟通.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,建,言,建,策,西部,建,材城项目策略沟通,一,/,打开一扇窗,从贵安新城勘定我们的坐标,看到一个庞然大物,西部建材城,总建筑面积约,270,万平方米，其中商业建筑面积,95,万平方米，,办公面积,7.88,万平方米，酒店面积,8.78,万平方米，公建面积,5.56,万平方米，,居住面积,90.99,万平方米，其它面积,6.575,万平方米。,贵阳市现代物流业发展规划（,20082020,年）,，提出了贵阳物流业“一环、三带、九结点”物流空间布局结构，明确贵阳物流业发展的总体目标是到,2010,年初步建成,大西南陆路物流枢纽框架,，到,2015,年初步构建国际物流服务体系，到,2020,年成为重要的区域性国际物流结点。,一、因贵阳物流战略而生,大贵阳战略规划三大物流基地之一,金石产业园,西部建材城,金石产业园是,2011,年全省重点工业项目和重点园区。,2010,年开工以来，目前已完成总投资近,70,亿元，入驻企业达,1000,多家。,2011,年，西南首家无轨火车站落子园区。,2012,年，园区目标产值及销售额突破,100,亿元，完工后产值达,150,亿元。,目前已创造了五项贵州之最：,最大的石材加工销售基地,最大的二手车及商用车市场,最大的五金机电市场,最大的农产品物流交易市场,二、因贵阳扩城而生,集中的贵阳,拓展的贵阳,1/,会长大的贵阳,:,全省视野上的贵阳扩城,贵州人口为,3800,多万人，如果城镇化水平提升至,50%,，,则意味着未来,5,年,至少要有,570,万,人从农村走向城市。,站在全省视野上，贵阳向哪里扩城？,缝合安顺，催生,贵安新区,地处山地的贵州，能够建设容纳数百人口的区域，只有,贵阳,-,安顺,一线。这片曾被朱元璋看中的土地，早在六百年前就已经屯,300,个军垦荒。一则土地平坦，二则有较好的工商业基础。,”,十二五,”,规划,的贵安新区,国家发改委,西部大开发“十二五”规划,：兰州新区、两江新区、西咸新区、天府新区和,贵安新区,5,个,国家级新区,，同时被列入,规划,之中，作为西部地区重点城市新区建设。,天府新区,兰州新区,两江新区,西咸新区,贵安新区,国务院的贵阳安新区,“把,贵安新区,建设成为内陆开放型经济示范区，形成以航空航天为代表的特色装备制造业基地、重要的资源深加工基地、区域性,商贸物流中心,和科技创新中心，鼓励在土地、投资、科技创新等领域先行先试。”,国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见,国家文件的贵安新区,国发,2,号文件,要求贵州“加快建设贵安新区”、“把贵安新区建设成为内陆开放型经济示范区”,贵州未来的发展，发动机是黔中经济区，而黔中经济区的核心区域就是贵安新区，我们以贵安新区为引擎，带动,黔中经济区火车头,，促进贵州腾飞。,贵州战略的贵安新区,要加快调整区域结构，促进区域协调发展。抓紧制定和实施黔中经济区、,贵安新区,、黔北经济协作区、毕水兴能源资源富集区、贵遵毕“金三角”、“三州”民族团结进步繁荣发展示范区规划，加快形成区域经济社会良性互动、共同发展的新格局。,栗战书,十一届省代会十届省委报告,2/,长翅膀的贵阳,:,主城视野上的战略扩城,龙洞堡新城,贵阳破茧，五大翅膀,天河潭新城,龙洞堡新城,百花生态城,花溪生态城,扎左工业城,花溪生态城,百花生态城,天河潭新城,扎左工业城,百花新城：,突出爽爽贵阳的气候优势，打造新的宜居城市拓展区域；,龙洞堡新城：,配合贵阳旅游战略发展，打造临空经济区，建设贵龙经济带；,花溪生态城：,集合全省高校资源优势，带动相关产业发展；,扎佐工业新城：,紧扣“十二五”规划工业强省的基调；,天河潭新城,：,以花溪,石板镇,为中心，形成农业、旅游、观光一体化,1/,全省视野上的战略扩城：,贵安新区,2/,主城视野上的战略扩城：,天河潭新城,双重战略,国家级新城,/,主城西翼,15,分钟车程到花果园,25,分钟车程到大十字,基于宗地看,四周：贵安新区桥头堡,25,分钟车程到金阳,贵安新区,5,分钟到达天河潭风景区,项目,基于宗地看,五行,1/,花溪五行属金,2/,宗地位于花溪西面,金上镶金,(,西白虎属金,),宗地：五行属金,建材行业：五行属金,基于宗地看,百业,花溪产,石材,/,建材加工行业成熟,/,两大物流中心,基于此，前店后厂，建材批发市场有市场,明华石材厂,廷益石材厂,大坝井工艺石材厂,庆鑫石业公司,腾达建材厂,大有建材厂,金龙建材厂,红艺综合建材厂,二戈寨物流中心,花溪竹林西南物流中心,项目写真关键词,贵安新区、天河潭新城、主城西翼,物流战略、商贸批零、建材产业,承接政策、金上镶金,主城西翼,/,产业新城桥头堡,/,商贸综合体,/,建材金铺,看四周,离主城仅,10,分钟,看政策,贵安新区,/,天河潭新城,看战略,物流战略,生逢其时,看五行,金上镶金,项目初步定性,二,/,踩中一块地板,从贵阳建材市场版图找到我们的位置,项目,沙冲北石材批发市场,贵久建材城,新发建材市场,小河建材市场,金都建材市场,(,开阳县,),筑新建材市场,中新装饰建材市场,红山装饰建材市场,阳光,100,红星美凯龙,逛贵阳建材市场,西南国际商贸城,中新装饰建材市场,筑新建材市场,贵久建材城,新发建材市场,阳光,100,沙冲北石材批发市场,红星美凯龙,小河建材市场,红山装饰建材市场,金都建材市场,(,开阳县,),贵阳建材市场地图,西南国际商贸城,观贵阳建材市场,呈密集特征,集中在沙冲路、花溪大道北,优势：依托花溪石材产业,劣势：过于靠近市中心,趋势：随着城市边缘中心化，,搬迁整改,将成客观使然,看全国建材市场,五洲国际商贸博览中心、大上海国际商贸中心、蚕丝城、亿都商贸城、兴化都宝国际城、金屋装饰城、尚程国际装饰城,纵观全国商贸批零项目，,90%,以上,均在城市,边缘,的产业新城。,城区建材密集地不是我们的竞争对手,我们,唯一的竞争对手,为：,同样位于边缘的,西南国际商贸城,贵阳商贸物流战略走廊,“,冤家路窄,”,嫁接西南商贸城,的战略走廊,:,西二环,一条,通往竞争对手,的战略走廊,一条,借力竞争榜样,的战略走廊,一条,承载商贸物流,的战略走廊,从商贸物流业的角度看,我们与西南国际商贸城是,贵阳的两只翅膀,西部,建材城,西南国际商贸城,西,二,环,西南商贸走廊,/,战略双翼之一,比肩西南国际商贸城,/,主城西翼唯一,竞争对手扫描,三,/,抛出一块砖,抛砖引玉,/,从,西南国际商贸城,定格我们的步伐,他很有想象张力,我也有潜在势力,迪拜,VS,航母,西南国际商贸城，,1000,万平方米体量,西部建材城，,143,万平方米体量,1/,捆绑政府,2003,年，贵阳市政府迁往金阳,2010,年，贵阳客运站迁往金阳,2011,年，市二医迁往金阳（金阳医院）,2012,年，西南国际商贸城启动，将承接市内各类商城搬迁,政府是最大的搬家公司,西南国际商贸城就捆绑在这辆车上,骑在巨人肩膀上借鉴：,他们将贵阳政府政策作为价值诉求，,我们直接,将政策架在“国”字头,上：,国家发改委，国家级新区,：贵安新区,国务院意见,：贵安新区,/,物流战略,国发,2,号文件,：贵安新区，黔中经济区龙头,2/,捆绑多种业态,分三期，,除了蔬菜农副产品批发、汽车汽配,，几乎涵盖了全部业态。并配备物流、仓储、酒店、后勤服务、总部运营管理中心、办公楼、住宅、学校、医院等配套。,一期总建面,220.6,万平方米，涵盖,服装、小商品鞋帽百货、装饰建材、五金机电和食品土特产,五大类，共计约,36000,个商铺。,现状：市西路商户的推动，带动服装业态很火。,骑在巨人肩膀上借鉴：,多重业态能降低风险，,但考虑市场容量与业态重叠性，,我们应当在,多重业态,的基础上，,重点放在,建材批零,，,并补充,农副产品,(,重土特产,),、汽配农机,两种业态，,占位他所没有的空白。,3/,高门槛准入制,自主经营,40,。,铺分等级：,A,级铺,持有市级优质商标资质的商户,以后高门槛会逐渐降低,骑在巨人肩膀上借鉴：,高门槛能提升项目形象，,低门槛能做大一块蛋糕。,入市：,引进龙头品牌，借助号召力,长期：,不设闭门羹，做大一杯羹,4/,低开高走，销售推手,第一批货,16000,13000,8000,第二批货，上调价,10,刺激购买,骑在巨人肩膀上借鉴：,藏在低开高走曲线背后的规律,第一步：,大铺、大品牌、大招商入市,第二步：,大举做旺后，降低门槛，提高价格,5/,订金高，转化率高,由于订金不可退，故订金越高，退订人越少，,最终转化率也越高。,骑在巨人肩膀上借鉴：,衡量订金高底的那把尺子在,客户,端及,业态,高端客户可以抬高订金，锁定意向；低商客户反之；,不同业态订金不同，如,家居,业态面积较大，可,提高订金,；,而,小商品,业态面积较小，应,降低订金,。,通过巨人的借鉴定格我们的步伐：,业态：,涵盖多重业态，主打建材，补充农副产品,(,重土特产,),、汽配农机两种业态。,营销：,第一步,大铺、大品牌、大招商入市；第二步,不设闭门羹，做大一杯羹，降低门槛，提高价格。,传播：,第一步,架上“国”字头炒作区域；第二步：捆绑大品牌的号召力。第三步,营造热销氛围，给市场打鸡血。,四,/,建起一面墙,策略归总，创意发散,国家级新区桥头堡,/,主城西翼商贸龙头,全省视野，贵安新区桥头堡,全市视野，天河潭新区在主城西翼,定位语,初步定性：,主城西翼,/,产业新城桥头堡,/,商贸综合体,/,建材金铺,竞争对手分析：,西南商贸走廊,/,战略双翼之一,比肩西南国际商贸城,/,主城西翼唯一,通过巨人的借鉴定格我们的步伐：,业态：,涵盖多重业态,主打建材,补充农副产品,(,重土特产,),、汽配农机两种业态,.,营销：,第一步,大铺、大品牌、大招商入市,;,第二步,不设闭门羹,做大一杯羹,降低门槛,提高价格,.,传播：,第一步,架上,国”字头炒作区域,;,第二步,捆绑大品牌的号召力,.,第三步,营造热销氛围,给市场打鸡血,.,广告语,以建所未见，远见贵阳财富未来,第一步,/,区域炒作：架上,国,字头,第二步,/,项目形象：捆绑大品牌号召力,第三步,/,营造热销氛围：给市场打鸡血,贵阳,国,字头,贵安新区，,国家发改委,十二五,国家级新区,贵安新区，,国务院意见,内陆开放型经济示范区,贵安新区，,国发,2,号文件,黔中经济区火车头,第一阶段,架上“国”字头,第一篇,国家开始打量贵阳,“把,贵安新区,建设成为内陆开放型经济示范区，形成以航空航天为代表的特色装备制造业基地、重要的资源深加工基地、区域性,商贸物流中心,和科技创新中心”,大贵阳战略规划三大物流基地之一：,金石产业园,西部建材城应运而生,第二篇,第一阶段,架上“国”字头,第一步,/,区域炒作：架上,国,字头,第二步,/,项目形象：捆绑大品牌号召力,第三步,/,营造热销氛围：给市场打鸡血,龙从西边来？,主城西翼,/,唯一建材批发,龙头,西部建材城即将磅礴入市,第二阶段,捆绑大品牌号召力,第一篇,悬念炒作篇,龙来了,主城西翼,/,唯一建材批发,龙头,西部建材城携,红星美凯龙,而来，磅礴入市,争取引进红星美凯龙,作为第一波引爆,第二阶段,捆绑大品牌号召力,第二篇,科勒、,TOTO,、美标、蒂森、伊奈、吉事多,贵阳建材向西方看齐,西部,建材城即将引进国际十大品牌,第二阶段,捆绑大品牌号召力,第三篇,第一步,/,区域炒作：架上,国,字头,第二步,/,项目形象：捆绑大品牌号召力,第三步,/,营造热销氛围：给市场打鸡血,西部取金,主城西翼,/,唯一建材批发龙头西部建材城,万人抢滩黄金旺铺价值头班车,西红市,主城西翼,/,唯一建材批发龙头西部建材城,千万揽金，首次开盘,红,动贵阳,第三阶段,给市场打鸡血,第三篇,五,/,修出一条路,旺场措施初步思考,三重消费力辐射,受访群体可接受的出行时间绝大多数在,1,小时以内，半小时内的更占了,77,；,基本性人群覆盖,半径约,1,公里范围内,西部建材城及周边，其中项目本身,2.7-4.5,万常住人口，涵盖石板镇周边乃至花溪；,近四成的受访者没有具体路程距离的概念，,33,的人士接受,5,公里以上的路程；,活跃性人群覆盖,半径约,5,公里范围内,花溪大道、沙冲路、二戈寨等南部片区人群，其中涵盖花果园等大盘。,声称到过较远地方购物的受访人士为,17,，购物地点多达,42,个。,经常性人群覆盖,半径约,20,公里范围内,覆盖南明区、云岩区、乌当区、花溪区、白云区、小河区等城区及清镇市、,开阳县、息烽县、修文县等县级市，人口约,350,万，,GDP,约,840,亿人民币。,从业态规划角度计算未来人流量,公式：,商业约,0.14-0.83,人,/m,2,，写字楼约,0.125-0.33,人,/m,2,住宅,0.03-0.05,人,/m,2,，酒店约,0.05-0.07,人,/m,2,根据公式计算未来不同业态日均人流量：,商业部分：,13.3-78.9,万人次,/,天,写字楼部分：,9.85-26,万人次,/,天,住宅部分：,2.7-4.5,万人次,/,天,酒店部分：,0.4-0.6,万人次,/,天,合计：,26.25-110,万人次,/,天,从问卷调查角度计算未来人流量,公式：,日均人流量,=,本地日采购人次,x,愿意光顾的比例,x,接受修正系数,+,年接待外来人员人次,x,愿意光顾的比例,x,接受修正系数,/365,本地日采购人次：,200,万,愿意光顾大型商贸物流市场的比例,60%,接受本项目修正系数为,20%,年接待外来人员人次：约,3000,万,愿意光顾大型商贸物流市场的比例,10%,接受本项目修正系数为,20%,200,x60%x20%+3000 x10%x20%/365,=24+0.16,（万人次）,24.16,（万人次）,两种角度预测人流量均值：,46,万人次,/,日,为达到目标人流量的旺场措施,旺场措施,1,：,名师设计、巨资建设，确保国内同类市场中最好的规划和硬件,本项目将在考察全国数十个同类市场的基础上，聘请国内有丰富商业建筑,设计经验的公司，结合当今国内外最先进的设计理念，在保证传统交易功,能的前提下创新，确保本项目拥有国内同类市场中最好的规划和硬件，,为数十年的长久兴旺奠定硬件基础。,旺场措施,2,：,“统一招商、统一管理、统一推广”，组建强大的招商经营管理队伍,传统专业批发市场的由盛转衰，缺乏现代营销推广理念和管理团队是根本原因之一。,本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验和强大的招商经营管理队伍，,以“统一招商、统一管理、统一推广”的集约化经营模式挑战传统市场的粗放式经营，,产生强大后发制胜优势。,旺场措施,3,：,放水养鱼，以最高,2,年的长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营,有实力的经营户是市场长久兴旺的重要保障，本项目投资商在多年的运营历程中，,深知经营户与市场之间的鱼水关系，将以长期免租等方式向经营户让利，,吸引实力商户进驻经营。,旺场措施,4,：,完善生活、消费配套，让优质经营户安居乐业，扎根经营,让商户扎根经营，就要全方位解决商户及其家庭的后顾之忧！,本项目将全面完善居住、消费、餐饮、休闲、子女教育、医疗等配套，,让优质经营户安居乐业，扎根经营。,旺场措施,5,：,巨资推广，在开业后每年投入数千万元进行市场推广，吸引采购商,更快、更广泛地吸引采购商前来采购，是本项目做旺的又一利器。,本项目投资商将在开业后每年投入数千万元进行市场推广，,吸引全省及华北地区采购商。,旺场措施,6,：,“采购商,100%,满意”法则，为采购商提供全方位的服务,“采购商,100%,满意”，让采购商成为本市场忠诚的客户，,是本项目将长期坚守的经营理念。,旺场措施,7,：,引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合，降低物流运输成本,将采购成本一降再降，是本市场强大竞争力的重要保障。,引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合，,有效降低物流运输成本，将是本项目与传统市场的重要竞争优势。,旺场措施,8,：,引进国内商业巨子，发展商贸旅游，打造“体验式”消费文化,引进国内知名零售商业巨子，将全面提升本市场的人气和吸引力；,将使本项目成为全省万众瞩目的商贸旅游胜地。,旺场措施,9,：,以贸促工，吸引工业企业进驻，成为“工业孵化器”，贸工互动,发挥市场强大的货物流、资金流、信息流、人才流等集聚效应，,吸引消费品生产厂商就近设厂，以“工业孵化器”效应实现贸工互动，,确保项目长久兴旺。,旺场措施,10,：,提请各级政府部门积极参与，以优惠政策扶持经营户经营,政府的政策扶持，是本项目长久兴旺的根本保障之一，,本项目将提请各级政府部门在法定范围内给予最大化的支持，,让经营户、采购商、配套服务商户受益。,