旅游度假区规划案例优秀课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,旅游度假区相关案例研究,1,相关案例研究,国际成功迪士尼度假区研究,大型旅游度假区研究,相关城市,“,绿心,”,研究,国际机场周边联动研究,/,迪士尼周边联动研究,5.1,2,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区研究,神奇世界,好莱坞影城,水公园,水公园,动物世界,未来世界,综合世界运动园,酒店度假村集群,酒店度假村集群,商住办公集群,商住办公集群,商住办公集群,保障设施,迪士尼小镇,商住办公集群,商住农业,市区,赛车道,酒店度假村集群,公共设施,3,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区研究,度假区拥有主要旅游项目：,4,个,主题公园、,2,个,水上主题公园、,23,家,度假酒店（其中,6,家迪士尼品牌），,5,座,高尔夫球场、,1,个,综合运动园区、,1,个,赛车场及迪士尼小镇。,概况,目前全球最大的迪士尼主题度假区，接待入境游客总数近全美国的,15%,。,位于奥兰多市区西南方,32,公里，距离国际机场,30,公里。,总占地约,103,平方公里（,2008,年）,4,主要板块,占地,km2,大型主题项目,占地,神奇王国度假区,13,神奇王国,0.57,迪士尼赛车道,3,座高尔夫球场,荒野营地度假区,13,1,座高尔夫球场,迪士尼小镇度假区,9,Typoon Lagoon,水上主题乐园,1,座高尔夫球场,未来世界度假区,11,未来世界,1.23,迪士尼好莱坞影城,0.55,综合世界运动园区,6,动物王国度假区,11,迪士尼动物王国,1.63,Blizzard Beach,水上主题乐园,生态保育,35,水域,5,总面积,103,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,度假区以,“,组团,”,的模式分为,6,大片区,。每个片区以,1-2,个大型旅游项目为核心主题，配置酒店、餐饮、生活服务等设施，形成以多个次级片区组成的大度假区。,大型旅游项目,水上主题乐园,高尔夫球场,功能布局：,5,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,功能类型,公顷,占地,%,主题公园内项目及设施,932.8,9.3,住房,5.7,0.1,商业,97.5,1.0,酒店,/,度假村,1269.5,12.7,保障设施,250.1,2.5,公路设施,/,道路,1229.4,12.4,农业,527.7,5.3,未开发,534.6,5.3,生态资源,1380.0,13.8,生态保育,3212.8,32.1,水,555.6,5.5,总面积,10340,100,%,迪士尼世界度假区用地比例,神奇王国,迪士尼赛车道,未来世界,动物王国,迪士尼好莱坞影城,水上乐园,迪士尼小镇,迪士尼综合世界运动园,水,上,乐园,度假区内商业办公及餐饮用地指标如下：,（公顷）,占地面积,建筑面积,容积率,商业用地,零售,/,餐饮,61,8,0.14,办公,28,8,0.31,（公顷）,占地面积,数量,密度,酒店,度假村,酒店,/,度假村,971,33267,间,34.35,间,/,公顷,高尔夫,428,81,洞,32.37,洞,/,公顷,度假区酒店度假村用地指标如下：,6,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,度假区内建设有,5,种不同级别的道路网络。,对外交通主要由,3,条高速路，连接市区、机场、以及北部城镇进行沟通。,内部交通轻轨连接,区内规划确保交通线路布局的合理性，解决园区内高客流量可能造成的交通拥堵问题,7,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,私营模式采用立体交通网络,，,3,种,交通模式,：公交、单轨列车、及水上交通（摆渡和水上出租,）,对外交通,包括：机场巴士、员工班车、酒店班车等，每个功能区设立多个站点。,8,机场,奥兰多市区,迪士尼世界度假区,主题公园集群,5.1,奥兰多迪士尼世界度假区功能布局分析,互补产业,奥兰多地区利用当地优势开发与迪士尼乐园互补的其他主题公园。,由主题公园带动国际商务、总部经济、贮藏物流、电影电视制作等行业，成功实现周边产业转型，使其从农业城市转变为州级商业中心。,9,2001,年,9,月,4,号开幕,七大主题海滩,刺激、过瘾的游乐项目更多，更适合年轻人。,1983,年,4,月,15,号开幕,以仙履奇缘城堡为中心，四周环绕了七个乐园,分别为世界市集、未来乐园、卡通城等。,酒店集群区,餐饮购物区,大剧院,交通枢纽,5.1,东京迪士尼乐园度假区,10,主题乐园,：度假区分为两个游乐区,-1983,年首次开放的东京迪士尼乐园和,2001,年落成的东京迪士尼海洋。,东京迪士尼功能划分,其他配套,：,两个,集购物、娱乐、餐饮为一体的,大型购物娱乐中心,：旅途愉快、伊克斯皮儿莉和,一个服务中心,，；另外迪士尼的,单轨电车,方便游客穿梭于度假区各处。,伊克斯皮儿莉拥有拥有,140,间的店铺、餐厅以及一间有,16,厅的大戏院。,2008,年,10,月世界规模最大的太阳马戏团常设剧场入住东京迪士尼度假区。,酒店,：,三座,迪士尼,主题酒店,、,六座,度假区,公认饭店,如东京湾喜来登大酒店、希尔顿东京湾大饭店等。,除此之外还有度假区周边的,5,间休闲饭店,（总称东京迪士尼度假区好伙伴饭店）和东京各区的,14,家观光饭店,（合成动机迪士尼度假区还邻居大饭店）共同为游客服务。,2008,年,7,月，东京迪士尼乐园增加建设园区最大的酒店,-,迪士尼陆地饭店，客房数,750,间，来满足不断增加的游客需求。,5.1,东京迪士尼乐园度假区功能组合,11,相关案例研究,国际成功迪士尼度假区研究,大型旅游度假区研究,相关城市,“,绿心,”,研究,国际机场周边联动研究,/,迪士尼周边联动研究,5.,12,国际机场,迪拜乐园,科技园区,投资园区,教育园区,高新技术产业区,迪拜市中心,商业港,世界援助城,生态酒店住宅,工业区,国际机场,5.2,迪拜乐园主题度假区案例研究,13,航空距离,3,小时半径内，辐射规模为,3,亿人口。,5.2,迪拜乐园主题度假区案例研究,规划面积为,278,平方公里，目前全球规划最大的主题度假区。,位于市区西南方,22,公里，距离国际机场,16,公里。,定位：以家庭式旅游为向导的世界级休闲度假目的地。,规划共,48,个,大型项目及,200,个,子工程，及,55,间,酒店。,主要项目：,8,个,主题公园、,1,个,水上主题乐园、,2,个,植物园、,7,个,高尔夫球场、,7,个,大型运动场所、,2,个,赛车场、,3,个,马术场、,1,个,科技馆，和,1,个,教育城。,14,镇中心,购物娱乐区,景点体验区,主题休闲区,景点体验区,体育区,缓冲区,度假区主要分为,6,个,功能区及,7,大,主题内容，以,“,功能分区,+,内容组团,”,的模式，在各个功能区内实现,“,一区多团,”,的布局。,-,功能区：景点体验、体育户外活动、生态旅游、主题休闲度假、购物娱乐和中心镇,-,主题内容：主题公园、文化与艺术、科学与天文、运动与体育学院、幸福与健康、购物与零售、度假村与酒店。,占地,km2,比例,%,项目,(,个）,投资,（亿美元）,景点体验区,14,5.0,16,18.5,购物娱乐区,4,1.4,5,6.5,主题休闲度假区,30,10.8,6,9.8,生态旅游区,130,46.8,12,4.2,体育户外活动区,33,11.9,5,6.8,中心区,22,7.9,4,0.5,缓冲区,45,16.2,总合,278,100.0,48,46.3,5.2,迪拜乐园主题度假区功能布局研究,功能布局：,发展模式：,度假区以,“,一心、两轴,”,的结构布局，沿东西及南北两轴集中开发。相限内则以低密度生态开发为主。,度假区以弹性控制为向导，给予开发商大程度的开发空间。,15,距离三亚市区,30,公里，规划总用地,98.78,平方公里。,视生态保护区为后花园，在周边区域散布若干生态旅游组团。,5.2,三亚海棠湾国际旅游度假区研究,建设用地：,51.6,平方公里,居住,17.5%,公共设施,29.5%,绿地,44.2%,广场,6.1%,三亚海棠湾概念性总体规划,定位,海棠湾“国家海岸”休闲度假区建设成为世界级的集滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲等为一体的综合型旅游度假区。,强调多元化。,提出除休闲度假外，还须集海洋科研、教育、博览基地于一体的综合性国际休闲度假区的定位。,开发规模,建设用地：,50%,；非建设用地：,50%,16,5.2,三亚海棠湾国际旅游度假区研究,一点,海南岛雨林公园,一带,顶级酒店带,三区,综合休闲游憩板块、高端休闲度假板块、多元文化旅游板块,六片,公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区、海洋主题科教博览区,五楔,结合绿化通廊，结合高尔夫、道路隔离绿化、公园绿地等落实公共开场空间，及隔离各组团,功能区总体结构布局,划分三大功能板块：,滨海多元社区,、,生态保护区,、,综合旅游度假区,。,17,5.2,三亚海棠湾国际旅游度假区开发模式研究,1,、海棠湾开发模式主要为四个“创新”,即创新体制、创新征地、创新安置、创新服务。,创新体制：按照三亚市委“一切权利归海棠湾”的要求，设立“三总师”负责制。工委、管委会、镇委、镇政府人员交叉任职，形成“四合一”管理体制。坚持“一张蓝图绘到底，一套班子干到底，市级审批不出区，工作顺畅不扯皮”的原则。,创新征地：坚持政府主导，统一征地、拆迁、安置的模式，探索社会保障终身制的征地拆迁模式。,创新安置：按照本土风情小镇模式重新调整安置区，组织多条本土特色风情街,水街、树街、商业街、把乡土风情融入小镇建设。,创新服务：实行一站式联席审批，一条龙为前来办理“四证”的企业办结审批手续。,2,、海棠湾在土地政策上，按照海南省的统一要求，积极推进城乡土地一体化管理，在不突破耕地保有量和基本农田保护的规模的前提下，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。,对以绿化生态为主的旅游项目（如高尔夫），除会所等建筑项目按建设用地审批外，其它按绿地或林地控制，既不改变土地属性，确保国家土地利用指标的落实，又实际保障了旅游项目的开发，同时也确保并提高了农村集体或农民的利益。,18,海口市区,观澜湖,美兰国际机场,火山森林公园,火山国家地质公园,5.2,观澜湖海口国际高尔夫度假村研究,地理位置,观澜湖项目以“不占耕地、生态修复”为理念，开发高尔夫球场的同时，改造用地。将缺乏生态价值、无法耕种的“荒地”，改善成为生态环境优美的“绿洲”。,占地面积,80,平方公里,，,将成为世界上最大规模的火山群高尔夫球场,。,距离,海口,市区,25,公里,，美兰国际机场,20,公里,，,位于,海口市区以南的,火山国家森林公园内。北临海口环城高速，东临东线高速。,规划定位,发展以高尔夫球为核心，集酒店、会议、养生、餐饮、休闲娱乐、旅游商业零售、运动培训为一体的综合性休闲产业群。,功能分区,6,个,功能,区,：高尔夫球会、休闲旅游度假村、国际会议中心、系列,spa,养生项目、旅游零售业、国际生活社区。,项目投资：超过,300,亿,度假村配有,525,间客房,19,-12,个主题板块、,12,个水面旅游景区、,12,个休闲娱乐景区,-,海滨休闲旅游区将采用“一轴、两域、四区”组团式布局。,5.2,天津滨海新区滨海休闲旅游区案例分析,海滨休闲旅游区总规划面积约,150,平方公里，其中陆域约,75,平方公里，海域约,75,平方公里。,地理条件,规划目标,将建成以世界级主题公园和海上休闲总部为核心的国际旅游目的地，以及生态型海滨休闲旅游区。重点打造主题公园娱乐游、海上娱乐休闲游、海上休闲度假游、海上高端商务游、生态湿地休闲游、海上健身游六大旅游项目。,功能分区,+,布局,地理条件,20,位于三亚市东南约,20,公里处，规划面积,18.6,平方公里。,概况,功能分区,度假区分为六个区，目前度假设施主要集中在海滨酒店区、环湖区和高尔夫球场区,亚龙湾规划用地类型表,土地类型,（亩）,一、建设用地,9982,62.7%,1.,可出售用地,8310,52.2%,（,1,）度假村,2163,13.6%,（,2,）公寓,502,3.2%,（,3,）别墅,2606,16.4%,（,4,）高尔夫球场,1914,12.0%,（,5,）活动中心,705,4.4%,（,6,）商业、饮食、服务业,250,1.6%,（,7,）文化娱乐,170,1.1%,2.,出售用地,1672,10.5%,（,1,）居民生活用地,597,3.7%,（,2,）医疗保健用地,50,0.3%,（,3,）后勤与行政管理用地,125,0.8%,（,4,）道路广场用地,900,5.7%,二、非建设用地,5940,37.3%,（,1,）公共绿地,4650,29.2%,（,2,）沙滩用地,840,5.3%,（,3,）其他（农田、村舍）,450,2.8%,总计,15922,5.2,三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究,21,5.2,三亚亚龙湾国际旅游度假区开发模式研究,阶段,特征,说明,阶段,I,初期基础设施投入,回报率不明显。,度假区作为一块尚未开发的生地,需要进行前期投入,用于土地平整、区内社区居民拆迁安置等准备工作。此阶段开发投入属于净投入,对度假区开发收益的贡献不明显,表现在地价上仍是生地价格。,阶段,II,基础设施大开发,回报率快速上升。,“七通一平”工程全面铺开,大规模基础设施投入。此时地价快速上涨,边际回报率随之快速上升。开始有一些土地出让,以补充开发投入的现金流。,阶段,III,基础设施基本完成,回报率稳定上升。,大规模的基础设施建设接近尾声,开发投入以美化度假区环境为主,投入下降。度假区设施配套,环境优美,开发日臻成熟,地价接近峰值,是土地转让的黄金时期,为开发商带来稳定庞大的现金流。同时,随着大规模土地转让,土地储备不足,此时继续大规模投入显然不经济。,阶段,IV,回报率快速下降。,度假区土地储备已经耗尽,地价达到峰值,继续投入的回报率迅速降低。,企业主导开发、政府有限介入,政企合作,开发模式,先保留高端地段，以基础设施建设为主,后招商引资知名企业进行二级高端地段开发。,主要利润来源为土地转让,-,弥补政府投资基础设施建设资金不足。,-,公共政府部门与私营部门合作模式参与开发建设，形成风险共担、资源共享,-,解决产权主体明确，有助于避免出现度假区开发的“公地悲剧”,-,产权结构合理，摆脱政府行政期制的短期约束，为开发主题提供持续稳定的理性,预期。,说明,购买生地投入开发,地价增值,转让土地,获得利润,1992,年，市政府招股成立国有亚龙湾股份有限公司,开发模式,22,5.2,深圳东部华侨城生态旅游区旅游地产开发模式研究,总占地,9,平方公里。,位于深圳市南山区，南临深圳湾。,城区以旅游、居住和高科技信息家电业为主的环境幽雅、功能齐全的综合性大型城市社区。,总投资达,200,亿元。,概况,“先开发旅游项目，后开发商品房”,1,利用开发主题公园组群创造区域性旅游资源的优势,2,以主题公园为依托，开发以旅游主题的高端房地产,（,这种模式适合大城市郊区地段。,）,成功因素,前期开发需要巨量资金投入,3,在旅游和地产发展的成功基础上，开发：,a.,混合多种产业互动发展的综合型产业区；,b.,第二规划旅游用地发展旅游主题工业群；,c.,结合产业群的发展反战一些相关的主题酒店和商业,问题,23,平方公里,功能配套,备注,奥兰多迪士尼,103,多个主题公园及配套组合,迪拜乐园,278,多个主题公园及配套组合,海南观澜湖,80,高尔夫度假,三亚海棠湾,100,社区、生态区、综合度假区,天津滨海海滨休闲区,150,多个主题公园及配套组合,上海国际旅游度假区,批准,20,现批准两个主题乐园,建议多个主题公园、社区、商务组合,建议整个绿心,100,多平方公里定位为国际旅游度假区,5.2,主要旅游度假区规模比较,度假区研究总结,借鉴意义：,1,、功能定位方面，不能完全依托单一项目开发，应定位为综合型、多功能、多主题功能，并与周边组团联动发展。,2,、管理体制方面，应把市级审批权完全下放，建立区域统一的管理机构。,3,、土地政策方面，积极推进城乡土地一体化管理，尝试农村集体经济组织和农民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。对高尔夫等生态型旅游项目的用地机制进行新的尝试。,4,、财税政策方面，借鉴海南经验，争取购物离境退税政策。,5,、开发机制方面，成立旅游产业基金运作企业，积极引入企业开发，旅游地产、游乐项目及配套项目同步发展。,24,