房地产项目信息调查表1.doc

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房地产项目信息调查表楼盘名称正成。沙河明珠售楼电话 84476000 区域地段万年场多宝寺路（二环路外沙河旁）发展商成都市正成投资开发有限公司代理商上海同鸿房产咨询有限公司设计单位蓝海（香港）国际环境顾问设计有限公司物管单位中骏物业建筑面积住宅 90464㎡占地面积约30亩商业 / 项目属性高层瞰景洋房纯品社区建筑风格南亚休闲园林栋数 8栋（二期占其中三栋）层数 17+1 绿化率 25% 容积率 4．5 建筑密度 / 总套数 867户户型配比 90以下套一户型约10套左右，套二户型（77-90㎡）占40% 销售进度套一已售完物业费用 1．2元/㎡套二已售完 90以上套三户型97-116㎡占60%，有部份顶跃套三已售完分期状态一期06的年5月已售完，二期06年10月开盘其他 / 销售起价住: 3600 均价住：3800 最高价格住：4000 商： / 商： / 商：/ 水平/垂直价差因项目位于110亩市政绿化内，各个方位都能见景，临沙河的价格稍高一些，但因都是大户型，考虑到总价会高些，所以水平价差不大，垂直价差0元左右，高楼层价差20元左右。优惠措施一次性优惠2%，按揭无优惠装修标准清水房建筑结构框剪公摊 13-17% 开盘时间 2006-10 入伙时间 2007 车位数量地上: 暂定临临时车位地下:500多租/售价格出租价格: 暂未定出售价格:暂未定户型分析各套型配比分析套一：10多套，60多㎡套二：40%（77-90㎡），少量80㎡左右顶跃套三50%（97-116㎡）各套型位置分析整个小区呈直线沿沙河“一”字排开，大部分户型朝东北向，套一户型都在靠边的位置，97-116㎡套三主力户型基本上都临沙河，又是因他们的水平价差不大，因此，该项目在面市的时候套三户型的销售反倒比套二户型好，该项目被110亩规划中的市政绿化环境，基本上是户户面景。各户型设计优劣分析 1、该项目户型设计最突出的地方是客厅开间大，70多㎡的套二户型客厅开间都做到了4。2米，套三户型更是做到了4。5米； 2、户户都做到了明厨明卫； 3、户户都有生活阳台，二湿分区明显，短浅厨卫距离，非常节能； 4、由于过于追求功能上的齐全，且客厅占去很大部份面积，因此卧室都偏小； 5、都没有设计玄关，影响私密性； 6、餐厅都设计在过道上，不便于使用物业设施室内设施全清水房（水电气光纤宽带电话入户到家）小区设施设置了大量休闲，娱乐，健身场所，儿童戏水池，儿童游泳广场物业管理常规物管（24小时保安巡逻，红外线临控，重点部位及报警探头，对讲系统，保安保洁服务等）园林环境整个环境呈现出南亚休闲园林，中央水域延伸出了两条景观线，设有景观步道，环形景观道，湖畔凉亭等；交通门口是一条临河的双向4车道，连通成洛大道，来往车辆较多，旁边是成洛公交中心站，公交车较多（5、8、14、33、85、91、98、112、301、402）周边楼盘旁边是建于90年代的联合小区，相距约200米，二环路口有目前该区最高档的楼盘花样年。花郡，千居朝阳，对面是800亩华润地块，二环路内侧规模较小，东方1+1，枫景雅居金融周边设有银行，往二环路上走有工商银行，建设银行，农业银行，证券新华公园前门（银河证券）商业超市联合小区内有红旗，互惠等社区超市，往双桥子有家乐福，好又多商场北京华联，百佳超市，国美电器，苏宁电器，华润420地块规划中10万㎡商业邮电双桥子邮电局，槐树店，邮电所，联合小区内的邮政投递点教育幼儿园联合实验幼儿园，小型社区幼儿园中、小学双庆中小学，三十中，科利华实验小学，电子科大，成都理工大学，行政机构一环路东二段上有成华区政府医疗医院新华人民医院，川药医院，新鸿医院，保合医院，四川电力医院，药店瑞华药业，蜀康大药房，（二环路口）餐饮娱乐餐饮狮子楼，菜根香，三只耳，玉双路餐饮一条街影视娱乐附近无，水碾河路上有娇子音乐厅休闲运动新华公园内有成都市规模最大的全民健身器材，石油路上有游乐园，景观公园项目对面，沙河公园，新华公园，塔子山公园离项目车程不过10分钟旅游景点沙河客家广场，（客家主题公园）项目定位沙河畔，公园旁，高层瞰景洋房纯品社区客户群定位分析大部份购房者为东线客户，包括周边居民新购房或二次购房，周边厂区拆迁户，还有少部份看好城东未来发展潜力的投资者。项目推广手段项目现场外墙广告，售楼部外墙广告售楼部内软包装，公交车身广告项目优劣势分析卖点特色 1、项目就在110亩市政绿化的簇佣者，对岸就是1200米的沙河水岸线，使行政目的的环境不可比拟，相对西面和南面的楼盘，价格要低的多； 2、又是位于城东最具发展潜力的板块，深受投资者青睐； 3、户型利用率高；缺点 1、周边老房子较多，大环境不好，特别是热电厂的污染严惩降低了生活质量； 2、配套不成熟，居家不是很方便；促销策略城东板块的楼盘都有一个共性，就是不用太多的宣传促销都能销售的很好，该项目也不例外媒体宣传很少，仅在开盘前在商报上过一次广告，靠口碑效应。中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部调查人: 时间: 房地产项目信息调查表楼盘名称领域售楼电话 84785998/8486998 区域地段上沙河铺206号（东三环大观立交桥内侧300米处）发展商加贝置业代理商乐康营销设计单位清华大学建筑设计院深圳分院物管单位建筑面积住宅 84000㎡占地面积 90亩商业 600㎡项目属性高层瞰景洋房纯品社区建筑风格现代、简约栋数 19栋（电梯3栋，多层16栋层数多层6+1 电梯11+1 绿化率 31% 容积率 1．8 建筑密度总套数 705户户型配比 90以下二期目前推出的60套中有几套64㎡销售进度套一 / 物业费用多层：1元/㎡电梯：1。2元/㎡套二已售完 90以上最小96㎡套三，110-145为主力户型套三 1、2期余100套左右分期状态分两期，一期05年10月底推出，二期06年7月推出其他 140多㎡的剩余部份销售起价住: 电梯3600元均价住：电梯3700元，多层3800元最高价格住：电梯4300元，多层4500元商： 6000元商：因商业位于一条规划道路上，目前没有氛围，所以价格不高商：7000元水平/垂直价差电梯楼层价差在20-30元/F，临景与不临景的水平价差100元左右，多层底楼和顶楼较贵优惠措施一次性1%，按揭无装修标准清水建筑结构电梯，框架公摊电梯14%，多层11% 开盘时间一期05年10月二期06年7月入伙时间 06年底车位数量地上: 少数临时车位地下:400多租/售价格出租价格:/ 出售价格:待定户型分析各套型配比分析项目定位的是走高端路线，所以是以大户型为主，60㎡套二户型仅几套，96㎡套三占20%左右，110-140㎡套三户型占70%，140㎡以上的套四户型不到10% 各套型位置分析该项目大部份户型都是南北朝向，三栋电梯在项目最里面，各栋楼之间的间距都差不多，景观又都是以组团为主，因此在套型分布上区域性并不突出，除了60㎡套二户型在靠边的位置，其它户型在每栋楼都有，110-140㎡的户型在中间几栋比较多各户型设计优劣分析 120㎡左右套三户型：1、明厨明卫，管线距离较短节能；2、客厅开间4。5米，方正大气；3、户户带入户花园，有些户型设观景露台，让业主有了更多亲景的机会；4、空间浪费比较大，过道太多；5、餐厅面积偏小，使用不方便；6、因客厅较大，浪费的面积又多，卧室都偏小； 140㎡左右套四户型：1、部份户型带有挑高6米的错跃式透天花园；2、户型设计整体都是大面宽，短进深的布局；3、同120㎡户型一样，户户有入户花园，客厅开间4。5㎡，整个项目户型布局上相关不太大，只有一些细部和尺寸上有所区别物业设施室内设施水电气宽带电话接口入户，可视对讲系统，客厅设有红外线探头，卫生间紧急按钮小区设施大门入口处有万树园广场，园区内有一些小景，，林荫长廊，休息亭，全民健身器械等，另有一个多功能商业会所，游泳池网球场各一个，物业管理常规性物业管理，如24小时保安巡逻，重点部位设红外线探头，日常清洁卫生维护，另外就是一些有偿服务，如代做家政，代订报刊杂志，家电维修等。园林环境以水景为主，门口有一个最大的绿化组团广场，小区内楼宇间有组团绿化，其最大的特点是原生大树木较多，南支三渠入小区内穿流而过；交通因是位于三环路内侧，公交不是很多，只有79，12，223路，如果是有私家车的话，门口道路倒也通畅周边楼盘项目周边都是一些比较破旧的矮房子，属待开发区，往二环路方向车程两分钟左右有在建的项目比华利国际城，顺三环路往南有蓝谷地和卓锦城金融门口有一个农村信用社，其它银行要到离项目车程约15分钟左右的川师大证券从二环路出来，过龙头大道，驿都大道沿线均未见，三环路上更没有商业超市周边设有大型超市，到川师大校区内有便民超市商场从二环路东四段到三环路东五段的范围内部都没没有大型商场邮电驿都大道上有沙河堡邮电所及中国电信营业厅教育幼儿园门口有规划配建的幼儿园一个中、小学正在修建的沙河堡小学，中学有川师大附中行政机构周边均无医疗医院最近的医院距离项目车程15分钟左右的沙河堡医院药店项目所处的位置属城乡结合部，附近没有药店餐饮娱乐餐饮周边没有大型餐饮，门口有些小饭馆影视娱乐周边无，可以依托三环路上万科。魅力之城以后引进的商业休闲运动小区内设有全民健身器械景观公园附近无公园，往三圣乡有幸福梅林，红沙村花卉基地等旅游景点在驿都大道上有一个大观堰，距项目车程两分钟左右。项目定位川师大生活圈原生态花园洋房社区．客户群定位分析主要的客户群是白领，公务员等中，高等阶层，但是就项目本身的品质，周边的环境及配套似乎还跟不上，因此该项目销售情况并不乐观．项目推广手段在离项目现场不远的地方大观立交桥没有指示牌．三环路上有户外广告牌，因售楼部没在现场，在离项目两站路的阳光装饰城，因此有看房专车，参加过房交会，偶尔有媒体广告．项目优劣势分析卖点特色１．小区有保留了大量的原生态树木，规划布局上建筑为树木让路，南支三渠经小区穿流而过，在以溪流，水体为主的景观水系中，面积近３００平米景观园林游泳池和面积近２００平米的３层叠水景观瀑布为小区营造出宁静的生态观景；２．客厅设计大气，户户入户花园．个别户型６米挑高错跃式透天花园让业主有了更多与自然亲近的机会．缺点１．周边配套不成熟．项目有没有可以依托的商业．交通不方便，业主居家不便，２．项目的定位在该区域有些不切实际，产品本身品质与价位更是不符，３．户型设计偏大，针对的购买人群有限，４．户型设计不好．浪费面积太多．促销策略１．开盘抽奖活动，奖券设有１％，２％，３％，４％不同的优惠，抽中即可享受，２．老客户带新客户并成交的可享受家乐福５００元现金购物券的奖励．媒体宣传华西，商报，居周刊，但量不大．中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部调查人: 时间: 房地产项目信息调查表楼盘名称上行东方售楼电话８３２８７７１１区域地段八里小区文德路５０号（二三环之间）发展商成都海天鸿实业发展有限公司代理商正合地产设计单位大陆建筑设计公司物管单位忠信物业建筑面积住宅１２万平米占地面积４１亩商业未定项目属性城东优景精品纯住宅建筑风格现代简约派栋数４栋层数１．２期１８层３期２４层绿化率３０％的绿地率容积率４建筑密度２３％总套数共１０００户３期２６４户户型配比 90以下 / 销售进度套一物业费用待定套二一二期有已售完 90以上１２０-１４０平米套二１００％套三９０％分期状态分三期其他销售起价住:３５００元均价住：３９００元最高价格住：４５００元商：未定商：未定商：未定水平/垂直价差水平价差１万左右，垂直价差１０元左右／平米，中间有几层相同价格优惠措施一次２％按揭无装修标准清水建筑结构框剪公摊１７％开盘时间一期０５年７月二期０５年１２　月三期０６年４月入伙时间０７年１月　车位数量地上: ２００地下:４００租/售价格出租价格: 待定出售价格:８万元／个户型分析各套型配比分析三期推出的都是１２０－１４０平米三室两厅双卫的户型，而且户型平面布局都是一样的，只有阳台和房间尺寸上有差异．各套型位置分析目前销售的三期在一二期的中间位置，位于整个小区中央．能享受到一期和二期的中庭景观，两面临景，户户见景，但都是东西朝向．各户型设计优劣分析１．客厅４．４米的宽阔开间，南北朝向，采光充足，面景而居，户户明橱明卫，带生活阳台．２．主卧．次卧带观景阳台，视线开阔，局部户型的客厅和主卧通阳台．３．分区合理，动静分区，主卧次卧位置分布合理，主卧设衣帽间，满足居家所需．４、入户不设玄关，影响秘密性，餐厅三面有过道，不好使用。５、过道多，浪费面积大。物业设施室内设施水、电、气、光纤、电话宽带、可视对讲系统到户小区设施儿童游乐园，小型迷宫，老人活动区，小型儿童舞台，健身步道物业管理聘请的忠信物业，是国家二级资质，提供常规服务，如：1、家政服务：上门保洁，联系搬家，代请家教，代订报刊；2、文化服务：棋牌活动，组织旅游，3、商务服务：电话，传真，打印，金融服务，代办保险；5、日常维修园林环境中庭水景，各种休闲活动区，主要是组团绿化和水景相结合，宣称8000㎡的叠景园林。交通项目位于八里小区外缘，从府青路立交桥到项目处至少要步行10分钟，因不是主干道，门口交通不是很方便，只有76、25路，到府青路上就很方便，有7、36、86、113、114、502路周边楼盘对面有早期的泰怡苑，金津苑，旁边有锦都鑫苑，以及正在销售的锦都花墅，周边也有70、80年代的老房子金融府青路上有建行，交行，农行，步行约20分钟证券附近周边设有证券公司商业超市离项目最近的大型超市是位于双建路上的世纪联华，规划中的二环路东二段的SM广场，但车程约15分钟左右，门口文德路上有红旗，互惠等小超市商场世纪联华，SM购物广场邮电附近周边没有邮局教育幼儿园妇联二幼，八里小区内的一些社区幼儿园中、小学成都实验小学，实验中学，华西中学，成都电子机械学校，电子科大，理工大学，但距离较远行政机构府青路一段的成华区公安局分局，桃溪路上的交警五支队医疗医院最近的文德路上的第八人民医院，东区门诊部，另有416医院，市六医院，成都交通医院，但距离偏远药店项目附近没有药店，到府青路或八里小区内有一些药店餐饮娱乐餐饮青龙场正街饭店，八里小区内还有德庄火锅小吃街等影视娱乐三友会所，808KTV 休闲运动离项目较远处有游乐园景观公园离项目较远处有游乐园旅游景点附近没有知名度的旅游景点项目定位打造东面八里小区地标性的上品社区，作八里小区最高档的纯住宅居住小区客户群定位分析主要是原居住城东的周边住户二次购买，或附近单位或工厂的职工，就近的购买原则而在此项目购买和火车工站做货运的商人，此三类是本项目的主要购买客户群项目推广手段道旗，媒体广告，公交站牌广告，售楼部内的软装饰，每周开展业主联谊会赠送小礼品项目优劣势分析卖点特色 1、是打造的八里小区最高档社区，大社区，小区内活动场所能满足各个年龄阶段所需 2、三期在项目中央位置，能享受到小区内的两处主要景观 3、户型设计合理，每户都有空中花园，都是明厨明卫 4、项目位于八里小区边缘，可以依托八里小区成熟的社会配套，居家生活方便缺点 1、东西向，而且三期都是24层，而一二期都是18层，三期18层以上的将会两面都晒 2、项目紧临火车东站，周边环境比较嘈杂，治安不好 3、三期只有一种户型，客房的选择面比较窄促销策略早期没有做什么促销活动，只作了较多的广告宣传，目前尾期推出了老客户介绍新客户赠送家电的促销活动。媒体宣传华西和商报的报刊广告，居周刊上的广告，电视广告（成都电视台做的）中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部调查人: 时间: 房地产项目信息调查表楼盘名称锦都花墅售楼电话 83242288/83243388 区域地段成都市八里小区文德路44号（新88号）发展商成都市平安实业有限公司代理商正分置业设计单位深圳中深物管单位未定建筑面积住宅 69104㎡占地面积约40亩商业无项目属性高层瞰景洋房纯品社区建筑风格现代简约风格栋数 4栋层数 4个单元18F、21F，12个单元11+1F 绿化率 30% 容积率 2．83 建筑密度总套数 538户户型配比 90以下 17% 销售进度套一已售完物业费用未定套二已售完 90以上 83% 套三余5套分期状态其他无销售起价住: 3500元/㎡均价住：3800元/㎡最高价格住：4500元/㎡商：无商：无商：无水平/垂直价差水平差价小，垂直价差为30元、20元、10元不等，上面层差小，下面层差大些优惠措施 1次性优惠2%按揭1% 装修标准清水建筑结构框剪公摊 15% 开盘时间 2006．7．15 入伙时间 2007年底车位数量地上:150个地下:280个租/售价格出租价格: 未定出售价格: 未定户型分析各套型配比分析一幢：套一，10多套，占总户数8%左右套二，30套左右，占22%左右套三，90多套，占总数70%左右各套型位置分析 1幢：套一，西南朝向，位于临街端头套二，西北朝向，位于两端套三，位于板式结构的中间各户型设计优劣分析套一，户型不多大特别之，标间带厨卫套二94㎡，优势--进门有入户花园，客厅带了阳台，主卧飘窗通风效果好，空气对流；劣势--入户花园不采光，厨房不采光，厨卫间隔远，能源浪费；套三122㎡，优势—1梯两户，带入户花园，厨房带生活阳台，劣势较多，该户型入户花园无采光，客厅采光极差，只能通过厨房采光。物业设施室内设施电话，燃气，光纤，宽带，可视对讲小区设施三个单元架空设计里有儿童游乐设置，观景水景物业管理比较简单，红外线监控，24小时巡逻，可视对讲系统园林环境以水景为主，贯穿小区，中庭设叠瀑，4500㎡花园水景交通项目位于八里小区外缘，从府青路立交桥到项目处至少要步行10分钟，因为不是主干道，门口道路窄，公交车方便，不远处有76、25路步行几分钟又有7、36、86、113、114等周边楼盘等对面有早期的泰怡苑，金津苑，旁边有锦都鑫苑，上行东方，周边有70、80年代老房屋金融府青路上有建设银行，农业银行等证券无商业超市最近的超市有双建路上的世纪联华，规划中二环路东二段有SM广场（车程约15分钟左右）门口文德路上有红旗，互惠等小型超市商场世纪联华、SM购物广场邮电附近无邮电教育幼儿园妇联三幼，八里小区内的社区幼儿园中、小学成都实验小学，实验中学，华西中学，成都电子机械学院，电子科技大学，理工大学但较远行政机构府青路一段成华区公安分局，桃溪路上的交警五支队医疗医院最近第八人民医院东门门诊部，416医院，市六医院，成都交通医院药店附近未见药店，八里小区内有一些药店餐饮娱乐餐饮青龙场正街饭店，八里小区还有德庄火锅，小吃街等影视娱乐三友会所，808KTV 休闲运动游乐园（离项目较远）景观公园无旅游景点无项目定位以花园为主（入户花园，中庭花园，架空层花园）打造八里小区中高档电梯公寓客户群定位分析八里小区周边为其主要客户群体，除原来居民外，还针对隔街火车东站做货运的生意人项目推广手段 1、开盘活动：演艺表演晚会，客户及准客户参与；2、售楼部设儿童游乐设置，及擦鞋机，3、积分制（参加花墅会会员可享受），4、派发项目资料骑车在东门大面积区域发放资料项目优劣势分析卖点特色除套一以外，其余户型均有入户花园，一梯两户错拼阳台，外立面视觉效果增加跳跃性位于八里小区边缘，可借助八里小区成熟的社区配套缺点项目位置挨着城东货运站，周边比较杂乱围合式排列的高层电梯公寓，通风采光会受影响户型设计空间布局不太合理（有的大户型客厅都无采光）促销策略积分制：1分=1元，1、入会原始分值888元（入会申请成功即可获得）2、到访（1次/周）188元（1周不超过1次）3、参与活动，188元（公司举办的活动）4、介绍客户288分/批媒体宣传居周刊，成都商报做过一次广告中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部调查人: 时间: 房地产项目信息调查表楼盘名称瑞升。东辰瑞景售楼电话 83260111/83260222 区域地段成都市建设北路185号发展商成都瑞升房地产公司代理商成都智源置业（85131028）设计单位四川省天拓建筑设计物管单位瑞德物业建筑面积住宅 18000㎡占地面积 9433．72㎡商业 4000㎡项目属性高住建筑风格普通电梯公寓栋数 2栋层数一栋18F，2栋15F 绿化率 34% 以上容积率 4 建筑密度 16．8% 总套数 426套户型配比 90以下 75% 销售进度套一已售完物业费用 1元/㎡套二余10套 90以上 25% 套三已售完分期状态一栋为一期，于去年售完二栋为二期，于今年3月开盘其他无销售起价住:3200元 /㎡均价住：3800元/㎡最高价格住：3860元/㎡商：12000元/㎡商： 13000元/㎡商：14000元/㎡（商共4层，只卖一楼）水平/垂直价差垂直价差：20元/层，水平差价：除最差户型65㎡以外，其它均无差价，65㎡便宜300元。优惠措施一次性优2%，按无装修标准一栋清水，二栋精装建筑结构框剪公摊 1栋17%，2栋22%，商铺26% 开盘时间 2005年7月入伙时间 2007年4月车位数量地上: 无地下:230个租/售价格出租价格: 未定出售价格: 未定户型分析各套型配比分析现只售2栋，1栋早已卖完无户型（1栋50-160㎡），90㎡以上占1栋50%左右，多为套三， 31．23㎡占总户数20% 54-56㎡占60% 65．99㎡占20% 各套型位置分析一栋为大户型，安排在2栋背后，不临街，位置相对较好，二栋65。99㎡房安排在电梯公寓，因此该户型受挡，客厅，卫生间均无采光，30㎡户型安排在两边50多㎡安排在中间，该户型有阳台各户型设计优劣分析 31．23㎡户型：优势---麻雀虽小，五脏俱全，虽然只有31㎡，但其厨卫齐全，劣势---进深6。6米，开间3。3米，显开间窄，进深长，卫生间也无采光，整个房间只有客厅边上有一小块窗户及厨房的窗台处可采光，采光通光效果都差 54-56㎡户型，此三种户型大致相同，差异较小，优势---客厅与卧室有分隔，有了动静分区，私密性也更强，且都有生活阳台；劣势：厨卫间距太远，不利于节能 65。99㎡户型：优势---65㎡的套二，紧凑实用；劣势---较大，卫生间，客厅都无采光，目前剩余没售出的户型就是该户型物业设施室内设施光纤，宽带，电话，燃气小区设施公共花园物业管理 21小时巡逻，红外线监控，对讲系统，保安保洁服务园林环境由于小区规模较小，只有小面积绿化，无特色交通项目位于建设路上，该路为一交通大道，街道宽阔，公交车有6路，114路，113路，502路，85路，333路等，交通较为发达周边楼盘该项目右边200米处有在售项目“万基。蓝麟”该项目已售70%，100米处大型项目“东方明珠”，该盘为大盘，全部入住，左边100米处有在建项目“春熙苑”快封顶。金融周边有各类银行储蓄点，如农业银行，工商银行，建设银行等证券无商业超市该项目100米远处就有大型超市世纪联华超市商场距项目10分钟车程有成都华联商场邮电较远处有建设路邮局教育幼儿园右东方明珠楼盘里有一幼儿园中、小学华西中学，四十九中，市实验中学行政机构成华区房管局，医疗医院二医院，六医院药店杏林大药房，平价药房餐饮娱乐餐饮重庆德庄火锅，无名火锅，八里小区好吃一条街影视娱乐电子科大电影院休闲运动电子科大运动场景观公园游乐园，新华公园旅游景点沙河项目定位办公：减少企业成本支了，适合初期创业的年轻人投资：总价低，户型小好出售居家：适合初次置业的年轻人暂过度客户群定位分析 1、针对周边居住的年轻人群，初次置业居住者，其交通和生活配较方便， 2、针对投资人群，其户型小户开型很多，，总价不高，适合投资项目推广手段 1、借助瑞升地产的公司品牌 2、早期做过围墙广告，门口有导视系统 3、依据周边同期销售楼盘带来客户项目优劣势分析卖点特色 1、地理位置较好，交通便利，生活配套较为完善 2、区域发展已经成熟 3、价格便宜缺点 1、2栋为商业使用性质，使用年限低 2、2栋临街，澡音污染大 3、户型采光通风较差，65㎡户型采光其差，客厅，卫生间都无采光促销策略项目体量不大，，卖得快，没采取特殊促销策略媒体宣传成都商报，华西都市报（开盘前），开盘后媒体宣传少中房集团(成都)尺度地产营销有限公司崇州销售部调查人: 时间: 房地产项目信息调查表楼盘名称东方新城售楼电话 84551160/84551161 区域地段海椒市与下东大街交汇处发展商四川聚仁房地产代理商无设计单位恒宇土木建筑设计院物管单位锦西物业建筑面积住宅 5394．81㎡占地面积 24629㎡商业 8234．37㎡项目属性 1．2层商铺，3。4层写字间，住宅建筑风格现代建筑风格栋数 1栋为生活广场 2．3栋写字间，住宅层数地下2层，地上11+1层绿化率 26．5% 容积率 3 建筑密度总套数 591户户型配比 90以下 30-70㎡占30% 销售进度套一开盘售空物业费用 1．2元/㎡套二开盘售空 90以上 70-120㎡占10% 120-190㎡占60% 套三开盘售空分期状态一期05年11月，2、3号楼二期06年2月，一号楼其他余20套，140㎡以上销售起价住: 3800元/㎡均价住：4000元/㎡最高价格住：4100元/㎡商： 8000元/㎡商：商：18000元/㎡水平/垂直价差 30-50元优惠措施一次性2% 装修标准清水建筑结构框架公摊 15% 开盘时间 2005年11月入伙时间 2007年4月交房车位数量地上: 421个地下: 租/售价格出租价格: 出售价格:7-9万户型分析各套型配比分析 60-70㎡位于1号楼占总量30%（销售进度最快） 130㎡和140㎡各占30%为主力户型，190㎡顶跃有22套各套型位置分析 1 #楼为生活广场，住宅以60-70㎡小户型； 2#楼为130㎡左右为主力户型； 3#楼为140㎡左右主力户型 190㎡为顶跃 1#楼为临街生活广场；2#3#楼位于项目内侧各户型设计优劣分析 90-120㎡部分户型方正的户型设计，稍显杂乱，卫生间处于餐厨之间，进深长，动静分区好，通风采光欠佳，无玄关设计； 130㎡户型方正，有玄关设计，通风采光较好，布局紧凑，节能，干湿分区，动静分区，餐厅采光稍逊 140-150㎡进深长，大开间，大客厅，布局紧凑，节能，功能分区明显，生活阳台，观景大阳台 30-40㎡客卧一体带卫生间，适合出租，存在黑卫，采光通风不佳； 40多㎡客卧一体带厨卫，生活阳台，小户型设计如此多的功能空间，已能基本满足起码生活需求，进深长，采光、通风不佳，存在黑卫； 60-70㎡有七种户型，采光通风不佳，动静分区不流畅，厨卫分离，不节能 70-90㎡以二室二厅一卫为主，户型设计紧凑，满足较舒适的居住环境，功能分区不流畅，厨卫分离动静不分区，通风采光不佳，存在黑卫物业设施室内设施清水房，管线到位，彩铝窗或塑钢窗，防盗门，五回路基本线路，对讲系统，光纤，宽带，电话接口。小区设施小型游乐场，有少量健身空间器材，背景音乐，灭火系统，此楼盘小区设施配置相当简单物业管理 24小时红外线监控系统，保洁，对讲系统，小区保安园林环境少量绿华带，草皮，无大型园林，小区环境非常简单，普通交通二与地铁海椒市出口，公交线路非常多，通往四面八方的都有，位于二环路东四段，海椒市与下东大街交汇处，（51、75、97、114、38）周边楼盘莲花新区，蜀都花园，周边大多为90、90年代一些老居民楼，商业配套成熟完善金融步行10分钟内有各大银行均有，建行，工商银行，农行，商行…… 证券岷发证券（牛王庙）商业超市家乐福、新一佳、红旗连锁商场家乐福东门店，北京华联东门店邮电双桥子方向有家邮政储蓄所----双桥子邮局教育幼儿园莲新双语幼儿园中、小学师大附中，十九中，莲新中学，新华中学，娇子小学，教师进修附小，大田坎小学行政机构莲桂西路，锦江区地方税务局医疗医院空军医院，妇幼保健院药店杏林药店，小诊所餐饮娱乐餐饮壩壩筵，重庆老鬼火锅，附近莲花新区餐饮区，玉双路---望平街餐饮区影视娱乐娇子音乐厅，胜利影剧院，音乐广场休闲运动新华公园，望江公园，塔子山公园，沙河，锦江，景观公园新华公园，望江公园，塔子山公园旅游景点沙河，锦江项目定位集商业，住宅于一体的中低端产品，仅满足客户群基本的住宅需求，小区环境达不到舒适惬意的居家效果客户群定位分析大多为东门常住人群，如：老东门市民，原国企职工，居家为主，投资用于出租的客户群也较多项目推广手段地段优势，引人注目，口碑效应，广告极少项目优劣势分析卖点特色 1、地段优越，交通便利； 2、周边生活配套设施成熟完善； 3、低价位，公摊较小 4、二号地铁海椒市出口，升值空间大缺点居住环境不佳，商住混用显得嘈杂，绿化率低，小区公共设施少，销售员素质较低，不够专业，大厅包装简单，杂乱；促销策略口碑形成媒体宣传开盘时少量报纸广告，电视广告，《居周刊》

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