世联-华金国际定位及物业发展建议报告.ppt

“革新”湘潭人居品质标准华金国际定位及物业发展建议报告,商业秘密声明,本文内包含的资料属于长沙世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对长沙世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果长沙世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,世联始终坚持的思考前置点：基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？这个目标是世联思考项目发展与启动的基础出发点。,1.,项目印象,城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带,本案,湘潭县中心城区,湘钢/电机集团,芙蓉路（长沙）,吉安路,芙蓉路,湘江二桥,建设路,河东大道,书院路,车行5分钟,长沙方向,车行50分钟,车行7分钟,湘潭政务中心,市府,车行15分钟,河西老城区,河东商业中心,德国工业园,区位：新区核心区边缘，德国工业园区内项目位于吉安路与书院路交汇处。湘潭城区东南部，德国工业园区内，为河东新城区中心边缘地带，城郊结合区。规划：岳塘新城核心区，湘潭城市发展主力方向随着长株潭一体化进程，湘潭城市发展主力方向为向东，向北对接长沙、株洲，项目位于新城建设核心区边缘。距离：通达性好，距中心区距离车行便捷本项目位于河东新区核心区边缘，距长沙市城区35公里，约30分钟车程；距离湘潭市中心约5分钟车程，距离湘潭县中心约7分钟车程。,城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地,湘潭（德国）工业园位于原高新科技工业园范围内，东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路，总面积5403.69亩（含吉安路面积）。以机电、建材、环保等产业为主。未来5年内引进30家以上的德国企业，实现新增工业产值150亿元以上，新增技工贸收入300亿元以上。,城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚,城建学院,湘潭职业技术学校,湖南工程学院,湖南电气学院,高端宜居氛围,湘钢集团,湘电集团,湘钢集团,湘电集团,项目所在区域内，学校、政府机关、大型企事业单位聚集，主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。,湘潭市政府,东方红广场,城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利,湘潭县中心城区,湘钢/电机集团,芙蓉路（长沙）,吉安路,芙蓉路,湘江二桥,建设路,河东大道,书院路,长沙方向,车行7分钟,河西老城区,河东商业中心,湘潭政务中心,区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。,资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源,本项目指标：总占地面积：67468.86总建筑面积：256473.91容积率：3.8商业用地：20%5万学校配套用地：50亩=19012.67万,地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整,环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差,1,2,2,4,6,项目四至：东侧为工业厂房用地，目前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。南侧为农村房，46层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭县中心城区西侧30亩为学校储备用地，目前确定为教师宿舍区，及城建学院教学用地。北侧为工业园区厂房，目前为华能等企业入驻。,周边环境较差,3,3,西侧学校储备用地,5,4,西侧城建学院,2,东侧吉安路,5,5,东侧工厂用地,南侧通湘潭县,南侧农民村落,客户访谈红叶轻纺市场罗老板：那个位置好啊，就是现在还没发展起来，周边没什么人气，商业那边都还没做起来，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工业园里面，不过发展也快类。,5,南侧书院东路,三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失,临近城市城际主干道，通达性好吉安路与书院路交汇处，吉安路延伸连接芙蓉路。同时临近多条城区主干道，路网四通八达，至河西、河东、湘潭县城区中心快捷便利。未来城际铁路开通后与市中心距离更近临近处在规划中的长株潭城际板塘站，2030年开通后，项目与城市中心的距离进一步缩短目前公交缺失目前公交系统尚不完善，仅有10路公交车到达项目附近。,新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远,那位置还有点远咯，河东这边本来人就少，我们都是主要住在建设路那边，吉安路跟书院路那里，还没开发过去吧，那还是远了点，住那边不蛮方便吧，那我还是喜欢建设路这边些。霞光山庄业主张小姐,东方名苑,市府板块辐射区，距市府板块5分钟车程；临近建设路板块，距建设路板块5分钟。目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展，市府板块、建设路板块房地产发展相对成熟，未来商业配套将集中于双拥路沿线。本项目处于工业园区内部，各板块辐射边缘区域。,纳帕溪谷,中地凯旋城,中地凯旋城,城区边缘发展主轴商住复合型社区,项目印象小结：,A、地段价值明显，中心区边缘，规划利好融城中心概念湘潭第一、第二产业的比重依然过大，产业结果的优化和发展任务依然艰巨,湘潭市历年产业结构状况,国内外发展规律告诉我们，第三产业对房地产发展带动作用最大，湘潭市的第三产业还有很大的发展空间。,城市发展经济发展,湘潭产业结构中第二产业比重最大，且稳步上升，制造业及深加工业等劳动密集型产业比重大，城市发展处于第二阶段。,湘潭城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长，09年分别达到16109元和11532元。居民购买力越来越强，居民生活质量得到了明显的提高，刺激了湘潭市民的消费欲望。人均消费支出增幅平稳有升，09年人均消费性支出增幅大于人均可支配收入增幅，消费市场前景呈现积极态势，房产财富化率高。,城市发展经济发展,城市居民人均可支配收入和人均消费性支出持续稳定增长，且消费型支出增幅大于人均收入增幅，城市居民消费意识增强,TOP3,湘潭居民人均可支配收入位列湖南省第3名，为房地产行业的发展提供了良好的保障。,湘潭房地产市场板块格局,多板块格局形成，各板块功能特征明晰，市府板块成为置业热点板块。本项目所处板块位于新城扩展区，市政配套相对落后,随着城市的发展，市府的东移，湘潭已完成城市中心的转移，并已开始新一轮的扩张。湘潭住宅市场多板块格局也初步形成以市府板块为核心向四周扩散。,河西板块老城区，居住环境较差，土地供应有限，房地产发展空间不大,湘潭房地产市场板块格局,韶山路,建设路,北二环,1,2,3,4,5,1,白石古莲城,2,新景西城上筑,3,阳光山庄,4,香樟园南院,5,金荣世纪外滩,片区形象较差，以旧城改造及城市新区扩张为主，城区地位转换后非城市主力发展方向及区域,河西板块中高端小高层为主，户型面积以舒适型为主流，2房主力面积为90-100，3房主力面积为120-150，均价为2600元/,湘潭房地产市场板块格局,产品类型：以小高层、高层为主，部分多层；,河西客户来源区内客户为主，多为教师及周边企事业单位员工，改善型客户居多，需求面积较大，关注价格及开发商品牌,我比较习惯住这里了，一直生活在这里，都比较熟悉。我老公也在这边上班，比较方便。河西这边就是环境差了点，我买的是西城上筑，新景这个品牌我还是比较熟悉的，新景家园也是他们的，不错，整体品质小区环境都比较满意，而且价格也不高，我们主要是换房子，原来的是单位房，那住的还是不舒服了。湘潭教育局财务处李女士,湘潭房地产市场板块格局,项目开发商：湘潭新景集团有限公司规模：总占地面积86亩，总建设面积约11万平米，绿化率40%，容积率1.65区位：湘潭市雨湖区湘衡路2号，湘潭市韶山西路（砂子岭市场对面），南邻涟水大道，交通便捷风格：时尚简约、现代感强物业类型：多层、小高层，共471套均价：2500元/平米,河西典型在售项目新景西城上筑，月均销售60套左右，已推单位销售率9成以上，品质住宅+立体式台地园林+高配套设施,社区内部配套：大型会所、泛会所、半地下车库、幼儿园电视监控系统、电子巡更系统,湘潭房地产市场板块格局,河西典型在售项目新景西城上筑销售率一直排在湘潭前列，其高品质的设计、高素质的服务、高保障的居住环境具有很高的参考价值,湘潭房地产市场板块格局,河西典型在售项目新景西城上筑80-90二房+110-130三房户型为主，户型设计创新，阔绰户内花园和观景阳台，宜居、舒适度高,3/2/2建筑面积:134优点：一梯两户，采光通风佳，户型方正实用，功能布局合理，客厅开间4.5米，舒适宽敞，附送3个阳台，同时带一个入户花园，赠送面积达到10以上;,湘潭房地产市场板块格局,河西新景西城上筑以河西客户为主，周边居民占的比例较高，以自住居多，客户认可新景口碑和项目品质，项目价位对客户具有一定的吸引力,湘潭房地产市场板块格局,客户语录：我之前看了不少楼盘，最后还是决定买这里的房子，首先新景的品质和口碑比较好，让人比较放心。价格还不算贵，我是2300元一平米买的，电梯房这个价位还算能接受。位置个人觉得偏了些，所以价格便宜点，但毕竟就在砂子岭附近，生活还算方便，而且房子建在里边，环境还算好。至于发展前景，这里以后是雨湖区重点发展的区域之一，等金桂路修好后，交通会好些。大概就这些原因，自己还是想在河西买房，觉得生活方便些，等以后条件好些再到河对面去买吧。,客户群情况：周边居住人群换房；80后结婚用房；湘潭大学老师；在外地工作、经商的湘潭人,河西板块发展总结,河西板块发展的3个突出特点（1）板块未来供应量小；（2）购买人群以本区域第二次置业为主；（3）产品以舒适型户型为主。,河西板块总结：河西板块由于其地域性与其客户群的关系，与本版块的交叉竞争性较小。,市府板块新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府前效应逐步显现，是近年湘潭房地产市场上置业热点板块,湖湘林语,尚玲珑,纳帕溪谷,东方名苑,新府华城,铂宫,建鑫城国际社区,金侨书香庭院,东方明珠,市政府,吉安路,双拥路,河东大道,城市中心区，地段及资源优势明显，居住环境优越，城区建设已基本完成，房地产市场发展进入高峰,湘潭房地产市场板块格局,市府板块在售项目以中高端项目为主，明星项目集中，主力户型面积以100-140为主，但已出现户型紧缩的趋势，新入市项目面积紧缩,湘潭房地产市场板块格局,市府板块客户来源广泛，吸引全市范围内经济实力较强的客户，客户需求较好的生活环境及品质，另有30%左右的外地投资客户，看中市府板块的地段优势及城市价值。,看好这里的发展，我是深圳的，籍贯是湘潭，市府这块我觉得未来升值潜力比较大，这边的环境不错。看了比较多的楼盘，东方名苑这个盘给我的感觉是最好的，在湘潭能做出这样的产品很不错了，花这个价钱买，我觉得挺值的。深圳通讯行业私营业主黄先生,湘潭房地产市场板块格局,规模：80万平米大社区区位：湖湘北路与丝绸路交汇处，政治、文化、商业、生活中心区。配套：比邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。风格：欧式风格。园林：以中轴园林为主景观轴，结合入口主轴景观展示，打造现代欧式园林风格。户型：产品从70-134平米不等，以90-100平2房及110-130平3房为主。,社区内部配套：服务会所、运动会所配置，3000高档商业街；高端酒店引入。,市府典型在售项目东方名苑,湘潭房地产市场板块格局,湘潭最贵名盘，均价3600元/欧式豪宅，实景展示+品质细节打造+中轴园林+标签配套,产品：小高层，改善型户型为主,90-100平舒适2房+138-154平舒适3房为主，户型设计创新元素较少，舒适度欠佳,大户型设计中加入入户花园创新元素，提升产品附加值户型设计上部分功能空间缺失，舒适度欠佳卧室较少运用飘窗等提升产品舒适度及赠送值的元素,湘潭房地产市场板块格局,市府典型在售项目东方名苑,展示：将价值最大化体现以项目主入口商业街及营销中心为重点展示单位,以领先市场的实景展示凸显项目豪宅品质。同时一期项目实体及样板房展示，坚定客户信心。,入口处欧式商业街的打造、大型中心园林的展示，给客户较强的视觉震撼感，奠定了华宅的基础项目通过售楼处、会所与客服中心三大建筑的豪华打造，给各户树立项目的高端形象；其精装欧式样板房造价不菲，给客户金碧辉煌的印象，强化了项目的豪宅品质,三段式建筑立面，品质感强,大气的欧式园林展示,市府典型在售项目东方名苑,湘潭房地产市场板块格局,客户群观察：1、以私营企业主、企业中高层管理人员及公务员等经济实力雄厚的高端客户为主2、客户来源广泛，吸引众多市外客户购买3、看中项目品质，认可豪宅定位，自住客户认可居住环境，投资客看中升值潜力,我很喜欢东方名苑，这应该是湘潭品质最高的楼盘了，环境好，我是在板塘铺做生意的，本来想在板塘买的，可是那里选择太少了，而且品质太差，环境也不好，东方名苑确实还可以。一直就想在湘潭买套房子，自己是湘潭人，在深圳做生意，现在搞长株潭一体化建设，以后发展空间也大，现在在这里投资一套还是比较好的，以后也可以回来住，东方名苑的地段还有品质的打造，我相信它的升值空间还是很大的，不过就是户型大了些，不过还好，毕竟总价还是比较低的。,市府典型在售项目东方名苑,吸引市内中高端客户群，同时吸引外地客户，注重产品品质及居住环境，认可小区价值及未来升值潜力,市府板块发展总结,市府板块发展的3个突出特点（1）居住的重点发展区域，有大量土地供应，未来市场供应量大；（2）购买人群对外区域的吸引力较强，客户的认可度较高，市场前景好；（3）市场产品线丰富，能满足各种人群的需求，湘潭市场的中高端项目该板块最为集中。,市府板块总结：市府板块是离本版块最近的版块，其吸引了本版块的中高端人群购买，且其无论是版块形象还是前景优于本版块，是本版块有力的竞争对手。,建设路板块发展较为成熟的河东城区，未来河东商业中心，虽资源缺乏，以大型企业为基础，借势市府板块的发展，性价比优势突出。,湘潭房地产市场板块格局,湘钢集团,电机集团,建设路,芙蓉路,商业步行街,河东大道,片区形象将逐步改善，以性价比优势对片区内客户拥有较强的吸附力，同时牵引市府板块客户。,建设路板块中低端物业为主，以小高层物业为主，板块均价为2800元/，户型面积趋于紧凑。,湘潭房地产市场板块格局,建设路板块客户以片区内客户为主占60%，主要为湘钢及电机企业职工及周边企事业单位职员，区域抗性较强，关注性价比，投资客户较少,买我们这里房子的基本都是湘钢的和电机的职员，他们工资高，公积金比例高，我跟你说，这边买房子的基本都是湘钢的，基本上买我们这边的都是周边的客户，也有河西的，比较少一点，河西那边有钱的就买市府旁边的了，而且湘潭人很关注价格，对品牌和工程进度也是很看重的，城郊就是因为08年在全市项目停工的时候它还在建，就这样就出名了，就是块地人家都会买。华雅花园置业顾问刘小姐,湘潭房地产市场板块格局,建设路板块典型项目霞光山庄北苑，城郊品牌，成熟大盘，性价比优势,湘潭房地产市场板块格局,项目开发商：湘潭城郊置业有限公司规模：总占地面积104亩，总建设面积18万平米，容积率2.15区位：岳塘区长潭路19号风格：欧陆风格物业类型：15栋8+1小高层电梯房价格：起价2498元/，均价在2600-2700元/之间销售状况：共1207套房源，目前新推出的单元认筹中，前期推售产品实现100%销售。社区配套：篮球场，2个中心活动广场，架空层休闲会所，南苑配置幼儿园,建设路板块典型项目霞光山庄以120-140舒适型三房为主，户型方正实用，创新错层布局，大户型以板式布局，中小面积户型采用点式布局。,湘潭房地产市场板块格局,三房设计错层，空间感加强户型方正，采光通风良好，三房配置双阳台卧室未设置飘窗，赠送面积较少。两房90方正实用，户型设计合理。,建设路板块典型项目霞光山庄客户年龄以30-40岁为主，50%为湘钢企业职员，主要看中城郊开发商品牌，对城郊品牌信赖度高，较喜欢中低楼层建筑,湘潭房地产市场板块格局,客户语录：城郊的房子质量是挺好的，我们买的住的比较放心，城郊之前的楼盘口碑都挺好的，卖得都很好；,建设路板块发展总结,建设路板块发展的3个突出特点（1）建设路版块在河东相对发展较早，配套成熟，未来的供应量一般；（2）购买人群以周边人群为主，对外来人员吸引力相对较弱，客户的认可度一般；（3）产品主要以中端产品为主，突出性价比；,建设路板块总结：该板块客户的归属性较强，外来人群相对较少，客户群单一，且与本项目有一定距离，与本版块的竞争较小。,九华板块板块封闭性较强，目前以区域内消化为主，住宅供应量少，均价低，房地产市场尚未起步。,湘潭市房地产市场格局,九华板块主要指位于九华经济园区，该区域主要以汽车产业、电子信息产业为主，不作为湘潭居住区域打造；目前本板块仅有五矿九华国际、富瑶天下、逸墅庄园等项目，市场规模较小；本板块产品以别墅产品为主；普通商品住宅价格主要集中在2000元/以内，别墅产品在3000-5000元/之间；,双马板块城市新兴板块，市政配套尚不完善，目前为低密度住区,双马板块主要指位于双马工业园区，不作为湘潭居住区域打造，住宅主要为该区域人群服务，目前开发项目较少，暂且不作研究；,注：九华版块与双马版块与本版块的差异性较大，在此不做深度研究。,湘潭房地产市场格局分明，逐步形成以市府板块为中心的六大板块。,东：双马工业园区北：岳塘新城区、九华示范区南：网络化城镇发展区西：杨河现代高效农业示范区,市民观点“现在的长沙比以前大多了”,城市发展下的房地产市场环境,城市发展下的房地产市场环境,