水西古城一二期建设工程房屋征收安置补偿方案(拆迁方案).doc

XX县水西古城项目建设房屋
征收补偿方案
（讨论稿）

为加快XX县水西古城建设，恢复水西古城原貌，提升城市品位，改善人居环境，结合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求，经县委、县政府研究，决定实施水西古城项目建设。根据国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》和相关规定，结合征收范围实际，制定本方案。
一、征收范围
东至黔化路，西至运煤大道，南至杜鹃大道，北至玲珑洞（神仙洞）。具体范围以国土、规划部门堪界红线设计为准。
二、征收补偿原则
（一）公平、公正、公开原则；
（二）货币补偿与房屋产权调换相结合原则；
（三）先签协议先选房并奖励原则；
（四）自愿选择安置方式原则；
（五）让利于民原则。
三、征收补偿依据
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定制定本征收补偿方案。
(二)实物指标。按现场核定的实物调查登记数据进行认定。具体的实物调查数据为房屋的权属、区位、用途、结构、面积、合法属性、室内外装修装饰以及其构筑物及附着物等。
（三）被征收房屋的权属。以房屋登记机构办理的房屋所有权证和相关房屋手续登记的权属进行认定；无房屋所有权证或相关房屋手续的，以房屋所在地的乡（镇、办事处）、村（居、社区）出具的权属证明，并经公示无异议后，给予认定。
（四）计户依据。以被征收人的有效的独立户主的公安户口簿，结合房屋权属证明，按“一簿一户”计户，夫妻双方分别为独立户主的，按1户计户。
四、征收补偿方式
（一）房屋产权调换；
（二）货币补偿。
五、产权调换房屋地点及户型
用于产权调换的房屋位于黔化路至复兴桥（西门老桥）范围内，楼层、户型、功能设置和建筑风格等以规划部门设计方案为准。
六、征收补偿标准
（一）房屋征收单价。根据被征收地段房屋的区位，按附表1《XX县水西古城项目建设房屋综合评估单价明细表》的补偿标准进行补偿。
（二）选择产权调换方式的。
1、门面房产权调换（本方案中的门面房是指运煤大道、黔化路及城西路临街（路）两排平街（路）一层房屋。以临街（路）的第一个自然空间或自然体为测量依据，中间有楼梯间或天井等作隔断的，后面的房屋视为住房），进深小于10米的，按实际面积1︰1的比例进行产权调换门面房；进深10米及10米以上的，按10米计算面积，按1︰1的比例进行产权调换为门面面积，超出部分按1：2.5的比例调换为住房。最后将应调换门面面积与最终实际调换门面面积，按照房地产价格评估机构评估确定的综合价8000元/㎡结算差价，同时根据原门面房结构按附表3《XX县水西古城项目建设产权调换门面房结构补差标准表》补差标准进行结构补差。
2、住房的产权调换。住房所指的是除门面房以外的其他用于居住的房屋。
（1）用于安置的房屋以砖混结构为基准，以套内建筑面积进行调换，按房地产价格评估机构评估的安置房价格即每平方米1700元结算差价。
（2）被征收人因原房屋面积过少只能选择一套安置房的，可任选一套户型安置；被征收人选择二套及以上安置房的，选择安置房的面积原则上不能超过其原房面积加上奖励面积总和的10平方米。
（3）房屋结构补差标准，根据被征收房屋的结构类型，按房地产价格评估机构评估的补差标准执行，详见附表2《XX县水西古城项目建设产权调换住房结构补差标准表》。
（4）步梯楼的安置房价格。选择步梯楼安置的，按房地产价格评估机构评估确定的步梯楼安置房价格：一、五楼每平方米1700元，二、三楼每平方米1750元，四楼每平方米1720元，六楼每平方米1660元，七楼每平方米1620元。
（5）电梯楼的安置房价格。选择电梯楼安置的，从安置住房的第一层开始，按房地产价格评估机构评估确定的电梯楼安置房价格每平方米1700元，每增加一层，按每平方米10元的计价依次递增补差。
(三)选择货币补偿的。
1、房屋征收单价。按房地产价格评估机构的综合评估单价执行，评估单价详见附表1《XX县水西古城项目建设房屋综合评估单价明细表》。
2、被征收人要求独立评估的。由被征收人提出申请，经房地产价格评估机构评估作价后，给予货币补偿；评估作价后，原则上不能选择产权调换，如果被征收人自愿承担评估费用的，可选择产权调换；评估作价后给予货币补偿的，不给予房屋面积奖励和选择货币补偿奖励。
3、征收企事业单位的房屋。根据毕署发〔2007〕22号文件精神，按固定资产登记账中的项目，结合相关实物指标，经房地产价格评估机构评估作价后，给予货币补偿。
4、房地产价格评估机构的选择方法及有关规定。在评估过程中由被征收人提出申请，征收人和被征收人在几家具有相应资质的房地产价格评估机构中，任选一家房地产价格评估机构进行评估，评估费用由征收人支付。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
5、选择货币补偿的，在补偿总价的基础上增加10%给予奖励。
七、已办理相关建房手续的未建或在建建筑的补偿
（一）已办理全部或部分建房手续未建的。
1、手续完善齐备的。选择产权调换的，根据规划部门颁发的该房屋的建设工程规划许可证上面积，结合本方案第六条第（二）款的规定以安置价格购买安置房；选择货币补偿的，由具有房地产评估资质的评估机构对该地块进行评估，根据评估价由征收人一次性用货币补偿给被征收人。
2、手续不完善的。由具有房地产评估资质的价格评估机构对该地块进行评估，根据评估价由征收人一次性用货币补偿给被征收人。
（二）已办理全部或部分建房手续在建的。
由于工程建设的需要，由相关部门劝其停建而还未完工的建筑物、构筑物，按表6《XX县水西古城项目建设征收未竣工建筑物、构筑物补偿明细表》进行补偿。对办证宅基地的补偿，根据办证手续的完善情况，按前款规定办理，若被征收人要求评估的，由房地产价格评估机构评估作价后，给予货币补偿。
八、其他补偿
（一）搬迁补助费。
1、选择货币补偿的，按被征收房屋原建筑面积以每平方米20元标准计算补偿（以原房屋面积计算搬迁补助费不足1000元的按1000元计算）。
2、选择产权调换的，按被征收房屋原建筑面积以每平方米30元标准计算一次性补偿（以原房屋面积计算搬迁补助费不足1000元的按1000元计算）。
（二）临时安置费。
选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自找房屋居住，由征收人按被征收房屋建筑面积以每月每平方米10元的标准计算，一次性支付12个月的临时安置费给被征收人。过渡期超过一年的，以实际的过渡期计算过度费。
（三）停产停业损失补偿。
1、非住宅房屋（即营业性用房），且经营行为合法，根据被征收房屋的经营人上一年度纳税额、营业额等产生的相应利润，按3个月利润额进行营业损失补偿。
2、属住宅房屋，但已依法取得营业执照的，根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况参照前款规定给予补偿。
3、无营业执照及相关合法经营手续的，参照前两项的规定给予适当补偿。
（四）房屋装饰、装修、附属物及附属设施的补偿
1、由发改部门审核批准实施的补偿标准补偿，具体按附表4《XX县水西古城项目建设征收构筑物补偿标准表》、附表5《XX县水西古城项目建设征收房屋装饰装修补偿明细表》、附表7《XX县水西古城项目建设征收房屋附属设施补偿明细表》补偿。
2、确需评估的，由具有资质的房地产价格评估机构评估作价后，给予货币补偿。
九、未经批准的建筑物处理
（一）房屋征收公告发布前。被相关部门查处过的(建设或国土执法中查处的种类有：责令停止违法行为通知、行政处罚告知、行政处罚决定、行政强拆等)房屋，被征收人主动腾空房屋交征收部门拆除的，给予适当的补偿。
1、属住房的。选择货币补偿的，在原房屋面积加奖励面积后的价格的基础上再加上选择货币补偿的10%的奖励的总价再乘以0.3的系数后给予补偿，即住房补偿金额=（原房屋面积+奖励面积）×房屋结构单价×（1+10%）×0.3；选择产权调换的, 在原房屋面积加奖励面积后的基础上再乘以0.3的系数后给予产权调换。
2、属门面房的。选择货币补偿的，在原门面房价值的基础上加上选择货币补偿的10%的奖励的总价再乘以0.1的系数后给予补偿，即门面房补偿金额=原门面房面积×门面房结构单价×（1+10%）×0.1；选择产权调换的，在原门面房面积的基础上乘以0.1的系数后给予产权调换。
（二）房屋征收公告发布后。新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的，不予补偿。
十、住房保障办法
被征收人所居住房屋面积过少、家庭特别困难而又无法补出调换房屋应补资金，同时符合住房保障条件的，按照《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》的规定，结合我县住房保障政策给予办理。
十一、 奖励办法
（一）房屋面积奖励
在征收期限内，属下列情况的房屋均给予相应的面积奖励。
1、属个人住房的。第一层房屋在原房屋面积的基础上给予30%的面积奖励；第二层及以上房屋在原房屋面积的基础上给予20%的面积奖励。
2、属单位全产权的房改房或有合法手续的商品房，不论层数，均在每户被征收房屋原面积的基础上给予20%的面积奖励。
3、属地下室的，在地下室面积的基础上给予10%的面积奖励。
4、位于复兴桥（西门老桥）沿水泥通车路至桥西路38号房屋的临路两侧、复兴桥（西门老桥）沿水泥通车路至杜鹃大道或至水管所大门的临路两侧和桥西路71号房屋沿通车水泥路至桥西路75号房屋的临路一层的第一间房屋，在原房屋面积的基础上给予52%的面积奖励。
（二）签约搬迁奖励
1、被征收人自接到征收通知签订征收补偿协议之日起，10日内签订协议且搬迁完将房屋腾空交给征收人拆除的，每户奖励30000元。
2、被征收人自接到征收通知签订征收补偿协议之日起，15日内签订协议且搬迁完将房屋腾空交给征收人拆除的，每户奖励25000元。
3、被征收人自接到征收通知签订征收补偿协议之日起，20日内签订协议且搬迁完将房屋腾空交给征收人拆除的，每户奖励20000元。
4、被征收人自接到征收通知签订征收补偿协议之日起，25日内签订协议且搬迁完毕将房屋腾空交给征收人拆除的，每户奖励15000元。
5、以上奖励不重复计算。
（三）联户奖励
以被征收房屋的座落位置，按10—30户为一个联户单位，在25天内本联户单位全部签订协议且搬迁完毕将房屋腾空交给征收人拆除的，每户奖励10000元。
（四）凡超过25日签订协议的，不予本条第（二）、第（三）款的奖励，且严格按相关政策执行。
十二、法律责任
（一）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
（二）被征收人对补偿决定不服，在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。
（三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（四）被征收人采取欺骗手段骗取补偿的，报请有关部门依法追究法律责任。
（五）自房屋征收公告发布之日起，为贪图国家财产恶意采取离婚等手段分户的，一律不予按分户计算，并追究相关责任人的法律责任。
（六）房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十三、未尽事宜，按照相关的法律、法规，以专题会议的形式具体解决。本方案由XX县房屋拆迁管理局负责解释。

附表1：
XX县水西方古城项目建设房屋综合评估单价明细表
房屋结构
原房屋征收单价（元/m2）
备 注
门面房
黔化路至复兴桥以及运煤大道临路两侧的征收范围内的住房
复兴桥至运煤大道的征收范围内的住房
框架结构
8000
2030
1970

单层房屋，高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1\2面积。
坡屋顶房屋，高度在2.10m及以上计算全面积、高度在1.20m至2.10m（不含2.10m）计算半面积，低于1.20m（不含1.2m）不计算面积。
砖混结构
7830
1760
1700
砖（石）木结构
7680
1660
1600
土木瓦面
7560
1540
1480
土木草面
7500
1480
1420
砖墙石棉瓦面
7490
1470
1410
附表2：
XX县水西古城项目建设产权调换住房结构补差标准表
原房结构
补差金额
（元/㎡）
备 注
框架结构
270
补差金额中：有“-”号的数据，由被拆迁人补给拆迁人，无“-”号的，由拆迁人补给被拆迁人。
单层房屋，高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1\2面积。
坡屋顶房屋，高度在2.10m及以上计算全面积、高度在1.20m至2.10m（不含2.10m）计算半面积，低于1.20m（不含1.2m）不计算面积。
砖混结构
0
砖木小青瓦面
-100
石木小青瓦面
-100
土木瓦面结构
-220
土木草面结构
-280
砖墙石棉瓦
-290

附表3：
XX县水西古城项目建设产权调换门面房结构补差标准表
附表4：
XX县水西古城项目建设征收构筑物补偿标准表
类别
名称及规格
单位
补偿标准
备注
独立的畜圈、厕所、煤棚等构筑物
砖混结构
元/㎡
1700

砖（石）木结构
元/㎡
1600

土木瓦面
元/㎡
1480

土木草面
元/㎡
1420

砖墙石棉瓦
元/㎡
1410

活动板房
元/㎡
200

棚
元/㎡
60

围墙
标砖浆砌围墙
元/m3
240

水泥空心砖浆砌围墙
元/m3
220

水泥空心砖干砌围墙
元/m3
160

浆砌石围墙
元/m3
220

干砌石围墙
元/m3
100

土质围墙
元/m3
90

堡坎、基础、晒坝
浆砌石堡坎
元/m3
220

干砌石堡坎
元/m3
160

水泥晒坝
元/㎡
50

青石板晒坝
元/㎡
70

毛石晒坝
元/㎡
50

水池、水窖、固定花池、粪池
混凝土
元/m3
220

砖石浆砌
元/m3
160

土质
元/m3
120

沼气池
8 m3 以下
元/口
2000
含8 m3
8 m3 以上
元/口
3000
不含8 m3
附表5：
XX县水西古城项目建设征收房屋装饰装修补偿明细表
项 目
类 别
补偿标准
备 注
内墙装修、装饰
瓷 粉
12元/㎡

瓷粉+乳胶漆
20元/㎡

墙 纸
40元/㎡

木墙裙（高度1m左右）
100元/㎡

墙砖
85元/㎡

电视背景墙
180元/㎡

玻璃幕墙
40元/㎡

液体背景墙
100元/㎡

吊顶(木架结构)
40元/㎡

石膏板吊顶
45元/㎡

铝塑板吊顶
80元/㎡

塑料扣板
50元/㎡

石膏线条
20元/m

地 板
60cm×60cm以下地板砖
60元/㎡

60cm×60cm以上地板砖
80元/㎡

水磨石
65元/㎡

大理石、花岗石
150元/㎡

竹、实木地板
140元/㎡

强化、复合地板
120元/㎡

门、窗

铝合金卷帘门
120元/㎡

不锈钢防盗门
120元/㎡

铝合金防护栏
120元/㎡

防撬（防盗）门
800元/道

钢条防盗窗
65元/㎡

门 套（包门）
180元/道

成 品 门
200元/樘

实木门（组合门）
500元/套

窗 套
25元/m

室内护栏
木 质
120元/m

钢 条
80元/m

不 锈 钢
120元/m

铁 花
120元/m

雕花玻砖
厚度8㎜以下（含8㎜）
300元/㎡

厚度8㎜以上
450元/㎡

固定柜
壁 柜
240元/㎡

吊柜（高700㎜）以内
230元/㎡

装 饰 柜
260元/㎡

卫生洁具
简易水泥灶台
150元/m

耐火板灶台
450元/m

大理石（人造石）灶台
650元/m

简易面盆
180元/套

台式面盆
480元/套

不锈钢面盆
260元/套

浴 缸
700元/套

蹲式大便器
100元/个

坐式大便器
400元/个

附表6：
黔XX县水西古城项目建设征收未竣工建筑物、构筑物补偿明细表
项目
补偿标准
单位
备注
毛石基础
200
元/立方米

地圈梁
1100
元/立方米

柱子
1250
元/立方米

标砖墙体
285
元/立方米

空心砖墙体
260
元/立方米

地圈梁砖模
285
元/立方米

地圈梁木模
25
元/米

柱子木模
42
元/米

现浇
980
元/立方米

石棉瓦
13
元/块

空心板
150
元/块

钢筋柱
5000
元/吨

楼梯板
45
元/块

附表7：
XX县水西古项目建设征收房屋附属设施补偿表
类 别
补偿标准（元）
备 注
有线（数字）电视
300元/户
移户安装补偿
分离式空调
300元/户
移机安装补偿

独立水表
300元/户
以入户单据补偿
独立照明电表
600元/户
以入户单据补偿
太阳能
400元/套
移机安装补偿
热水器
200元/套
移机安装补偿
独立动力电表
2500元/户
兼用于照明时、仅以动力

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