上海宝山区F1地块市场调查报告-包括周边市场环境调查、竞争项目分析、客户群定位、项目定位等.doc

第一章 整体市场研究一、上海房地产市场概况1、全市商品房成交价、量分析全市商品房成交价量走势分析2007年第三季度全市商品房成交混合均价为9452元/平方米，较第二季度混合均价9590元/平方米下挫了1.4%。分析发现成交均价下挫的主要原因为，第三季度动迁配套房成交比例远高于第二季度，第三季度动迁配套房成交面积所占比例为19%，而第二季度该比例仅为11.2%。07年第三季度期间内，8月份由于动迁配套房比例相对较低，而办公用商品房和商业用商品房比例较高，月成交均价达到了9938元/平方米高位。7、9月由于外围区域动迁配套房比重增加，办公用商品房和商业用商品房成交比重减少，月成交均价被稀释，其中特别是9月份，全市商品房成交均价为9052元/平方米。在07年第三季度全市成交各类商品房约为1043万平方米，较第一季度成交量852万平方米增加了22.4%。第三季度的各月成交量不断创出新高，主要归于经济高速运行、人民币升值、股市资金进入楼市等因素，促使房产市场全面回暖，成交不断放量。7、8月份原本应该是销售淡季，成交量却陆续创下了两年来的新高，分别为328万方、346万方。9月份，随着“金九银十”销售旺季的到来，单月成交量更是达到了369万方。预计在07年第四季度，随着房产市场的继续回暖，成交量将继续在高位运行，成交均价将在9500元/平方米上下波动，但不排除政策对市场的干预。2007年79月份全市各区新建商品房成交量比例分析2007年第三季度全市成交各类纳入网上销售一手商品房约为1043万平方米，较第二季度成交量852万平方米增加了22.4%。在第三季度的成交中，全市十八区一县成交量前三位为南汇区、松江区、宝山区；与第二季度相比，南汇区取代浦东新区首次跃居第一。主要原因是，南汇区在第三季度的普通住宅与动迁配套房集中成交，令成交量大增。松江区、宝山区仍居第二、第三位。三大区域合计成交各类一手商品房403万方，约占全市的38.6%。其中，南汇区第三季度合计成交一手商品房138万方，占全市的13.3%，较第二季度的5.8%提高了7.5个百分点，；松江区在第三季度继续走强，合计成交一手商品房135万方，约占全市的13%，较第二季度的14.4%下降1.4个百分点。宝山区第三季度合计成交一手商品房129万方，约占全市的12.4%，较第二季度的12%提高了0.4个百分点。而浦东新区作为以往前三的成交大户，第三季度位列第四位，成交量为121万方，占总成交比重为11.6%，比第二季度16.1%下降了4.5个百分点。其后是位于第五位的闵行区，第三季度合计成交各类一手商品房约117万方，约占全市的11.2%，较第二季度9.9%提高1.3个百分点。市中心的杨浦、徐汇、闸北等区域成交总量相对较大，合计市中心的黄浦、卢湾、静安、长宁、杨浦、闸北、虹口七区域，第三季度成交约196万方，约占全市的18.8%，较第二季度增加2.6个百分点。2007年79月份全市各类新建商品房（一手商品房）成交比例分析2007年79月份全市合计成交各类新建商品房1043万平方米，其中新建住宅类商品房（包含普通住宅、别墅、动迁配套房）合计成交约908万平方米，占总成交量比重87%，较第二季度89.5%的比重减少了2.5各百分点。其中07年第三季度合计成交新建普通住宅约628万方，占全部成交的60.2%，较第二季度67.7%减少了7.5个百分点；别墅类住宅合计成交约81万方，约占全部的7.8%，较第二季度10.8%减少了3个百分点；动迁配套住宅合计约成交199万方，约占全部的19%，较第二季度11.2%增加了7.8个百分点。另外，07年第三季度全市共成交办公用商品房43.2万方，约占总成交量的4.1%，商业用商品房成交57.7万方，约占总成交量的5.5%，这两部分较第二季度成交量都有增加。二、宝山房地产市场分析1、宝山区住宅类商品房成交量及价格分析注：本文住宅类商品房包含普通住宅、动迁配套房、中低价房、别墅。2007年79月份宝山住宅类商品房成交均价为6698元/平方米，较07年第二季度均价6248元/平方米上涨了7.2%。本季度宝山区域价格的上涨主要是受了两方面的影响，一是区域动迁房成交比例相对上季度出现了一定程度的下降，二是近市中心区域的成交量出现了一定的提升，其中以“三花现代城”、“大华公园世家”等项目为代表。而各个项目的产品报价虽然出现了一定程度的上涨，但其成交价格尚没有出现过于明显的涨幅。从现有区域市场的价格情况来看，预计未来一段时间内区域的商品房成交均价仍然会持续上涨的态势，预期增长速度会在5%/季度左右。2007年79月宝山区住宅类商品房成交量为122.5万平方米，月成交量为40.8万平方米，较07年第二季度月均成交量34万平方米上升了20%。与闵行区域相似,受市场整体房价上涨的影响,宝山区域房产市场的受关注度有了比较明显的提升,尤其区域内近中环周边项目在价格上的低增长速度使其在市场的高性价比得到了一定的体现,而在外环外的项目受轨道交通延伸段及低总价等因素的影响也开始更多的受到了市场的青睐,导致区域的市场成交量出现的大幅度的持续增长。而由于区域内产品近期在对外报价上出现了比较大幅度的调整，这在一定程度上将会限制区域产品的需求，预计在未来一段时间内区域需求量将出现一定程度的回落。2、宝山房地产市场各板块成交分析宝山房地产市场大致可以分为以下几个板块：2.1西城区（杨行镇）板块位于宝山区中部，南靠泰和路（外环线）、北接富锦路、西临蕴川路、东至同济路，总土地面积13.28平方公里。目前该地区存在的主要问题是商业配套设施较贫乏，交通还不是很便捷，重工业污染也比较严重，环境比较嘈杂。但长远来说，该区域仍存在一定发展潜力。2.1.1、价量走势板块成交均价稳步上扬，7月份以后更是涨幅显著，至10月已达8951元/平方米，较年初上涨了4。11月，由于板块内供应量不足，拉低成交均价至7813元/平方米。板块成交量的峰值出现在6月份，为5.7万余平方米。在9月份曾一度减少至2.7万余平方米，但基本上保持在4.6万平方米左右。11月份受到供应量大幅萎缩的影响，成交量狂减，尚不足5000平方米，成为今年的新低。3.1.2、 成交分析成交面积板块的成交面积主要集中在100平方米以下的户型中。其中以90-100平方米的两房为主力户型，其次是100-110平方米的小三房，占总量的15.5，另外90平方米以下的小户型也占有一定的比例。成交单价板块的主力成交单价为6000-7000元，占总成交量的44，以福地苑、丽景翠庭等项目为代表；其次是70008000元，所占比例也达到了26.5；主要集中在柏丽华庭、康桥水都等几个楼盘中。万元以上楼盘所占比例逐步提升，主要集中在四季花城二期的装修房。2.2 大华板块板块范围包括汶水路以南、沪太路以西地区，区域东临闸北、西临普陀，为宝山距市中心最近的板块，交通较为便利。大华地区开发至今已有十余年，开发总量接近300万平方米，成为目前上海最大的居住区之一。近期大华地区在售的楼盘有大华公园世家，大华河畔华城（梧桐城邦），远景佳苑，滨河华城。近一年区域版块内的产品价格相对平稳,其平均价格一直保持在9000元/平方米10000元/平方米。2.2.1、价量走势 07年4月07年7月份，由于区域成交重心的外移，导致版块内的成交价格出现了明显的下调，成交价格在8900元/平方米9300元/平方米；而从8月份开始，由于成交重心开始向区域的内部移动导致区域成交的平均价格出现了一定程度的回升，而从同类区域来看，在过去的一年中，同等位置的产品价格出现了一定幅度的增长，其平均价格增长幅度在10%15%左右。而从区域成交量的情况来看，年初由于整体市场的低靡及供应市场的限制导致市场成交量在一定程度上被压缩，而年末由于产品价格的不断增长使得需求市场受到一定的压制，近一年区域集中成交时间主要在2007年4月-2007年7月这段市场初步回暖而价格又没有出现明显上涨的阶段。2.2.2、成交分析成交面积主力成交面积区间为90100平方米，占成交总量的30%，其次是110120平方米，占总量的21，这些成交的房源主要集中在大华公园世家项目。从市场成交情况来看，该版块内的主要需求房型是两房产品，而其中紧凑型的两房产品在现有区域市场上的接受度尤其的高。成交均价 区域成交均价主要集中在1000011000元/平方米，占到成交总量的47，造成这种现象的原因是区域内主要的成交项目大华公园世家的价格段基本保持在1000011000元/平方米。2.3上大板块板块是以上海大学为中心，沪太路以西，蕰藻浜以南，汶水路以北，原定位为中低档解困型和中档住宅并存的市场。该板块目前在售的楼盘有经纬城市绿洲，乾静园，乾宁园，瑞丰园，锦秋花园，随着整个区域的开发不断完善，市场的价格及成交情况要明显好于其它区域，区域市场的需求强度及价格增长速度相对其他区域较快。2.3.1、价量走势从区域价格走势来看，版块内产品价格在近一年内出现了明显的上涨，市场成交均价从6500元/平方米上长到9000元/平方米，而近几个月是区域价格上涨最为明显，平均月增长率为600元/平方米。从成交量情况来看，虽然区域产品价格出现了明显的上涨，但产品的成交量仍然保持了较高的增长速度，而近几个月由于区域产品单价出现了大幅度的增长，导致区域的产品成交有所下降，但从整体情况看，该区域的成交情况相对其他区域较好。2.3.2、成交分析成交面积 从上图中可以发现该版块的主力产品的成交面积段为90100平方米及120130平方米，其分别占成交总量的29及19%，从区域的成交比例来看，比较明显的可以发现，该版块对产品的户数及面积都有比较明显的需求，其主要需求目标还是以相对经济型的小两房及小三房产品为主。成交均价 区域主力成交均价为70009000元/平方米，占成交总量的63，从成交单价情况来看，区域内对产品价格的需求还存在着一定的分歧，使得版块内产品在成交单价上还存在着比较明显的差距。2.4 顾村板块顾村地区是目前宝山在售楼盘比较集中的区域，有近40万平方米的供应量。目前在售的楼盘主要有成亿宝盛家苑、新天地荻泾花园、上投佳苑、绿洲花园等。受到未来规划的影响，板块行情日益见涨，目前的成交均价已逼近6500元/平方米。2.4.1、价量走势 板块的成交价格呈现稳步上升趋势，自年初的5200元/平方米上下一直上升到当前已超过6400元/平方米，10月份更是猛涨至7177元/平方米，涨幅达到16。板块的成交量在4月份达到一个峰值，将近7万平方米；之后在9月份又回升至6万余平方米。但随后的2个月由于价格出现大幅提升，影响了成交量，使之猛减，至11月份仅为6466平方米。2.4.2、成交分析成交面积主力成交面积段集中在100110平方米、90100平方米和7080平方米，分别对应小三房或大二房、二房和一房，表明板块的供应呈现多样化，能够适应客户不同的需求，但总而言之，以经济型为主。成交均价 50005500元/平方米是板块的主力成交均价，在总量中所占比例为30，以成亿宝盛家苑为代表。其次是55006000元/平方米，占总量的24.6。此外，60006500元/平方米也占到了16.6。 板块未来良好的规划前景是带动成交价格一路走高的主要因素。2.5 淞南高境板块这一地区现有供应主要为新城尚景苑，逸仙华庭，四季绿城，美岸栖庭等楼盘，而这些楼盘基本都已经处于现房阶段，为尾盘销售，区域内的供应量相对其他区域有明显的不足，轨道交通三号线延伸线的通车虽然增加了该区域的地段价值，但由于现有项目大都离轨道交通还存在一定距离，因此对项目价值的提升相对有限。2.5.1、价量走势 从上图中可以发现，由于整体开发程度相对较低，加上可选择的供应较少使得区域市场的产品价值保持相对平稳，而轨道交通三号线延伸线的通车为区域价值带来了一定的提升，现有市场的成交均价保持在10000元/平方米。而在市场成交量方面，由于区域内没有出现大量的新增供应，而剩余供应大都处于围盘状态，可供选择的空间相对较小，使得整个区域的成交情况相对其他区域有比较明显的差距，平均市场月成交量为1500平方米/月。2.5.2、成交分析成交面积 由于该版块的产品成交量相对较少，因此各个面积段的产品在成交上的差距也并不十分明显，从上图中可以发现，该版块相对主力成交面积为90100平方米，占成交总量的23，从产品面积段的成交结构来看，本区域内的产品需求还是以经济型的小两房产品为主。成交均价由于版块内产品相对分散，且由于各个项目在建筑进度上存在的明显的差距，使得区域内产品的成交价格存在着比较明显的差距，主要成交单价集中在700011000元/平方米。3.6 罗店板块罗店板块的楼盘供应主要集中在罗店新城，以低密度住宅为主。在售普通住宅项目不多，主要有：美兰金邸成交均价8532元，顺驰美兰湖畔雅苑成交均价6724元，美兰湖颐景园成交均价为6609元。3.6.1、价量走势 板块的成交价格主要位于67007500元/平方米之间，在3月份一度冲高至8158元/平方米，5月份回落至6740元/平方米，之后在6800元/平方米附近徘徊。由于供应量有限，板块成交量在上半年均处于低迷状态。之后由于新增供应量相继入市，带动成交量的上扬，9月份的成交量已超过3.7万平方米，10月继续增至4.3万平方米，11月份略有回落，也有2.5万平方米。3.6.2、成交分析成交面积 板块的主力成交面积集中在8090平方米和120130平方米，分别占成交总量的19.6和18.6；同时110120平方米面积段的成交量也占到16.6。表明板块内的成交以紧凑型的二房和舒适型的大二房和三房为主。成交均价板块的成交均价主要在6500元/平方米以下，其中以60006500元/平方米价格段为主力，占成交总量的32；其次是50006000元/平方米。板块相对偏远的区位是影响成交价格上涨的主要因素。3.7 月浦板块月浦镇板块范围较小，离市中心较偏僻，区域开发力度有限，主要作为宝钢地区居民改善居住条件的选择地区之一。目前区域内在售的项目有富浩河滨花园，新月翡翠园，新月雅苑等，成交均价在55005900元/平方米范围内。3.7.1、价量走势 板块内的成交价格走势比较平稳，基本在5800元/平方米上下浮动。在9月份一度出现5227元的低价，但很快又回升至5954元/平方米，11月份收于5534元/平方米。 板块内需求以改善型为主，供应和成交量一直不高。6月份由于富浩河滨花园启动一系列的促销活动，销售状况较好，带动了板块成交量冲高，突破1万平方米。之后便逐月下滑，至11月份成交量仅为750平方米，创下今年的新低。3.7.2、成交分析成交面积 主力成交面积为90100平方米和120130平方米，对应的分别是二房和三房的面积段，分别占成交总量的38.7和27.8，房源主要集中在富浩河滨花园中。成交均价 主力成交均价集中在50006500元/平方米中，其中60006500元/平方米价格段，占成交总量的38，房源主要集中在新月翡翠园和富浩河滨花园中；其次是50005500元/平方米；5000元/平方米以下的房源主要集中在惠阳苑中。2.8 共富通河板块板块位于沪太路以东，江杨南路以西，蕰藻路、蕰川路和泰和路以南，是共和新路沿线梯度消费的终点区域。该板块依托轨道交通1号线带来的利好，销售情况十分良好，是宝山区仅次于大华的的热点板块。如地铁通河新村站附近的宝宸共和家园，该盘于去年年底开盘， 依托56万平方米大体量，和交通优势，其近一年所推房源已全部销售完毕。但该区域近期的供应相对较少，而价格市场的波动也并不明显。2.8.1、价量走势 该版块由于近一年的相对供应量较少，因此版块内的可选择空间相对较少，新增不确定因素也相对较少，由于版块内项目的供应时间段相对集中，因此区域价格的变动也相对较小，近一年区域的平均成交均价保持在8000元/平方米左右。由于该版块在整个宝山区域内的交通优势明显，加上整体供应量的相对不足导致市场的需求情况十分良好，在近一年中，需求较高的4月及6月分均是新增供应上市的时间，且该部分新增供应基本能在2-3个月内被完全消化完毕，近一年该区域的主要代表性楼盘为：“新梅绿岛苑”及“宝宸共和家园”。2.8.2、成交分析成交面积 该版块主力成交面积为90100平方米，占成交总量的30.6，房源主要集中在宝宸共和家园、和欣国际花园及新梅绿岛苑；从产品的主力成交面积段来看，与其他版块类似，该区域内的主要需求产品也是以经济型小两房产品为主。成交均价主力成交均价为75008500元/平方米，和欣国际花园、新梅绿岛苑、宝宸共和家园等楼盘的主力价格均在此范围内；其成交均价相对其他版块有所偏低。小结：1、 从现有区域市场的价格情况来看，预计未来一段时间内区域的商品房成交均价仍然会持续上涨的态势，预期增长速度会在5%/季度左右。2、 由于区域内产品近期在对外报价上出现了比较大幅度的调整，这在一定程度上将会限制区域产品的需求，预计在未来一段时间内区域需求量将出现一定程度的回落。3、 从版块分布情况来看，近一年区域成交中心主要是集中在杨行及顾村版块，这两个区域在近一年中无论在成交量还是成交价格上都有比较大的长幅。4、 从整体发展情况来看，各个版块的整体发展还是有比较明显的差距，区域发展的重心主要还是集中在宝山的中部区域。三、区域市场概况1、 西城区版块市场概况规划中的宝山西城区版块由市域外环线外环切线郊环线长江围合而成，由环绕“城市生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。该板块位于杨行镇镇内，也是宝山组合新城的中心区域。南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路。该区已基本形成了以“三纵二横二线”为主的大交通框架，“三纵”即逸仙高架路、江杨北路、南北高架路；“二横”即外环线、郊环线；“二线”即地铁一号线、明珠三号线。由于紧邻“城市生态绿心”和新城中心，该区域将集中宝山新城主要的现代化、高标准居住区。按照有关规划，西城区内将开发房产600万平方米，公建200万平方米，居住人口达15万人，届时将成为上海市北翼最大的新型现代化城区。宝山西城区共分为三个区域：u 宝杨路以南为南块，形成以中档住宅为主的居住小区；u 宝杨路与铁山路之间为北块中心区，除规划中高档住宅外，另有规划33.3公顷大型中央公园和10公顷大型市民广场；u 铁山路以东为东块，建成体现现代休闲和绿色生态概念的中高档住宅区和别墅区。宝山西城区公建配套完善，设有大学、中学、小学、幼儿园、医院、老年福利院、青少年活动中心、博物馆、图书馆、大型购物中心等设施。目前西城区板块的楼盘均价在8500元/平方米左右，代表性项目为康桥水都、四季花城。此外近期在售楼盘还有同盛嘉园、福地苑、天馨花园、东方丽都等。西城板块的需求仍主要来自宝山，不过随着该区配套设施的逐渐完善，将会产生新的来自市区的需求；地铁目前对该板块未有大影响，但一号线共富新村北延伸段开通后有可能会提升该板块楼盘价格。2、规划前景（1）整体规划西城区位于上海市北翼，宝山区中心，杨行镇镇域范围内。南靠泰和路(外环线)，西临蕴川路，北接富锦路(郊环线)，东至同济路、江杨北路，东南与吴淞工业区以友谊路和江杨北路为界，呈“厂”字形，规划总占地13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国际思构设计公司设计，规划划分为三个区域，显示三个特点，定位三个目标。n 三个区域： 南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。 北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为寓文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。 东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。 n 三个特点： 8 公里长的“绿龙”贯穿全区，绿意空间尽演绎，诗意人家在此间。 “三纵、二横、二线”（即三纵：逸仙路高架、南北高架、江杨北路；二横：外环线、郊环线；二线：地铁 1 号线、轻轨 3 号线。）的立体交通网络，便捷出行每一刻，都市繁华任驰骋。 现代欧陆风格建筑群落与本土风情完美结合，水岸风光两交融，繁华盛景相辉映。 n 三个目标： 与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。（2）轨道交通n 轨道交通1号线北延伸段：上海火车站站、中山北路站、闸北公园站、广中路站、汶水路站、场中路站、保德路站、长江西路站、呼兰路站、泰和路站，最终抵达月浦地区的富锦路。n M3线沿逸仙路、同济路、富锦路至月杨地区，是宝山中部、东部地区与市中心联系的主要客运通道。（3）商业配套n 新杨行中学是西城区内教育配套的重点学校，也是区社会事业重点项目。该学校为初中、高中完全制中学，占地136亩，建筑面积达3.85万平方米，班级规模能容纳48个班级，具有国际标准的棒球场也将同步建设。n 北上海商业广场该项目现已成为上海北部区域较有代表性的项目，虽然其在现有运做上与预期的效果还有一定的差距，但已经从一定程度上提升了区域的商业价值，为区域商业的发展打下了较好的基础。n 杨泰九年一贯制学校在原有小学的基础上进行扩建增加初中教育，以曹燕华乒乓学校为特色。另外,周边存在有万科幼儿园及友谊家园幼儿园。n 新规划的西城区老年活动中心（老年公寓）、全民健身休闲中心等项目已全面启动。n 其他，友谊路（西段）沿线的区委党校已经落成启用，区域内还存在有区公安分局、区文广中心、区公共卫生中心、区电信大楼。第二章 本项目分析一、项目位置本项目位于上海市宝山区杨行镇境内。四至范围为：东至江杨北路，西至规划中的松兰路，南至变电站与规划小学北侧，北至水产路。项目位置图二、交通情况本项目至浦东国际机场直线距离41公里，距虹桥国际机场直线距离24公里，至上海火车站直线距离14公里。项目附近有地铁1号线及地铁3号线两条规划中的地铁线路通过。距离地铁1号线最近站点共富新村站2.5公里，距离地铁3号线最近站点水产路站3.7公里。北侧水产路与本项目的衔接点为一由西向东的单向道路；西侧江杨北路与本项目的衔接点为北至南的主干道，南至北的交通为了到达本项目则必须在水产桥下掉头。本项目所处主要十字路口的主要交通情况如下三、项目现状项目现状基本作到土地平整。目前项目四至范围内还有少量厂房类建筑，但也属于正在拆迁中。照片目前还有一条高压线网直穿小区。照片项目红线内有一条东西向的现状路（钱鑫路）直贯本项目。照片项目未来规划于江杨北路上的50米绿化带范围内已存在部分原有绿化。照片四、项目外部环境1空气状况 由于水产路和江杨北路均为宝山区内的主要快速路，故整日有众多大型运输车快速通过，带起大量浮尘，所以空气状况不佳。照片2噪声情况 同样由于项目周边有大型运输车通过的原因，对本项目造成了一定的噪音污染。紧邻江杨北路北路东侧为一条南北向铁路，且此铁路在水产桥东北角设有一小型货运停靠站，势必对本项目带来一定的影响。照片3危险源情况 本项目内部有电网通过，且项目红线南侧为一小型变电站。照片4周边景观 项目北侧为杨行镇政府原址及周边地区占地拆迁的回迁楼工程；东侧为铁路及工业厂房；南侧为变电站及外环高架路；西侧为另一代征地块，且距离西侧红线300米即为宝山区规划的大型绿化带。因此本项目的西侧为景观最佳方向。第三章 客户群分析一、宝山钢铁（集团）公司1高级管理人员宝山钢铁（集团）公司为上市公司，也是国家级的经济发展重要组成，因此其高级管理人员的工资待遇也是相当可观的。2普通正式员工在上个世纪90年代，为了响应国家对于经济发展的需要，宝钢也对内部员工进行了相应的调整。很多业绩优秀、不可替代的员工与宝钢签定了正式的工作合同，享受正式员工的福利和待遇。这部分员工的收入是充分和稳定的。3非合同员工对于在调整中不符合要求的员工，除了自行另谋职业的部分外，其它宝钢给予了相应的留职安排，但仅享有基本工资待遇，且在福利方面没有保障。这部分员工的收入及支出能力相对较弱。二、吴淞码头吴淞码头的基本情况也与宝钢类似，因此也可以分为如下三个部分：1高级管理人员2普通正式员工3非合同员工三、与宝钢有合作关系的公司这部分客户群是宝山区非常重要的消费群体，由于其相关企业利润可佳，因此公司高管的消费能力很高。四、区域内的当地人口宝山当地人口除了宝钢及吴淞码头的员工外，基本上以务农为主。其主要经济来源除了农业收入外，还有自有房产的租金收入。而更重要的资金来源来自政府及地产开发商对其宅基地及地上建筑的拆迁补偿款。五、外来人员及外来私营业主由于上海市的经济及城市地位，吸引了大量了外省市人员来上海务工及经商。再加之98年以前宝山区实行的“蓝印户口”政策，吸引了大批外省市人员来本地定居。六、住宅郊区化的居民由于市区拆迁或世博会拆迁等原因，导致大量市区内及浦东的大量居民来宝山定居。再加上宝山的“房产价格洼地”作用，同样引领了部分市区居民及宝山周边区域的居民搬迁至此。七、外国籍人士由于宝钢及其相关企业与日本或欧洲等区域国家有着广泛的合作，因此这些区域的国家或机构在宝山派驻了一定量的管理及技术人员，这些人员也基本上在宝山进行日常活动。八、公务员宝山区由于国家级企业的存在，加上房地产等经济支柱产业的发展，其经济收入也是相当可观的。九、新婚家庭 同样由于宝山区“房产价格洼地”的作用，再加上上海人的生活习惯，导致大量新婚家庭来宝山购买婚房，其生活轨迹基本上是白天在市区上班，晚上回宝山居住。第四章 项目SWOT分析一、优势分析1近邻A20外环线，离开本项目可很快进入上海快速交通主干线。2公司已经在国内众多一线城市积累了丰富的商业地产经验。3区域范围内已有众多住宅项目完工并入住，居住氛围已经形成。4住宅体量规模适中。5公司拥有专业的地产运营团队。6公司自香港上市后资金实力雄厚，在资金链的衔接上拥有坚实的保证。7在项目前期就请专业的代理公司介入，公司具有良好的前瞻性。二、劣势分析1项目位于上海郊区，对市区的客户吸引力相对弱化。2缺少轨道交通直接衔接。3外部环境不理想。4上海地质条件较差，地下建筑成本会相对较高。5从周边商业项目来看，经营状况还不理想，且目前区域内小区入住率不高，商业养商期较长。三、机会分析1规划地铁1号线及地铁3号线的北侧延长线贯穿杨行镇，且即将试运行，必将带动周边商业及房地产行业的发展。2宝山区为现阶段上海土地供应量最大的区域，住宅郊区化优势明显。3杨行镇为宝山区政府规划中的住宅放量大户，人气的聚集有利于本项目商业的良好运行。4杨行镇内有宝山区规划中最大的绿化工程（绿龙），将来的整体环境将有一定的改观。5水产路商业街的形成将为本项目的商业带来巨大的人气汇集作用。6区域内还没有如此大面积的商业，规模效应明显。四、威胁分析1众多大牌地产集团均在宝山区进行大量的土地储备。2区域内的商业规划，尤其是沿地铁1号线的商业规划将给本项目的商业带来一定的竞争。3如此大面积的地下商业在上海地区内还很少见，各方面均存在一定的未知性。4项目周边众多类型的大卖场已经占据如交通枢纽等关键位置，分流了一定的客源。第五章 商业部分市场定位一、市场分析二、各商业业态分布综合性商场位置分布图北上海安 信泰富广场丽景翠庭黄金广场北翼商业街宝钢商场大型超市位置分布图沃尔玛（筹建中）易初莲花易买得家乐福联华电器连锁位置分布图苏宁永乐苏宁苏宁国美国美三、竞争项目分析（一）百联北上海购物中心1项目位置：宝山区蕴川路1555号。2项目规模：可售商业面积为7.3万平方米。3建筑楼层：地下一层、地上三层。4项目定位：集购物餐饮、娱乐、休闲、购物于一体一站式大型购物中心。5经营模式：采取大型超市卖场、主力专卖店、零售商铺相结合的经营模式。6业态分布：楼层业态地上三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、KTV、茶坊地上二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、玻璃器皿、内衣、睡衣、手机城、苏宁电器地上一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰的专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼睛、易初莲花入口、苏宁电器地下一层家具、建材城、家电大卖场7经营状况：苏宁电器、易初莲花超市经营状况一般，其它业态不理想。（二）安信生活广场1项目位置：宝山区牡丹江路1211号。2项目规模：建筑面积148197平方米，其中地上建筑面积101821.5平方米,地下建筑面积46375.5平方米，商场面积约5万平方米。3项目定位：甲级写字楼及商铺于一体的综合商业项目。4经营模式：采取大型超市卖场、主力专卖店、零售商铺相结合的经营模式。5业态分布：区域业态A、B、C街区以宾馆、商业服务功能为主D、E、F街区以办公楼、商业服务、文化娱乐功能为主地下停车场6营状况：易买得超市经营状况一般，其它业态不理想。（三）黄金广场1项目位置：宝山区牡丹江路1688号。2项目规模：广场总面积12500平方米,营业面积10000平方米。3建筑楼层：地下一层、地上六层。4项目定位：区域性品牌专卖商业中心。5经营模式：品牌专柜。6业态分布：楼层业态地上六层儿童天地和羊绒制品地上五层家居礼品城和手机城地上四层运动休闲服装等地上三层男士服装及配饰地上二层各类女装地上一层黄铂金饰品、化妆品、女鞋、保健品等地下一层屈臣氏7经营状况：肯德基经营状况非常好，其它业态不理想（四）北翼商业街1项目位置：牡丹江路号。2项目规模：整条商业街全长520米。3建筑楼层：地下室一层，地面二层，局部三层。4项目定位：“宝山女人街”。5经营模式：小商品市场。6业态分布：楼层业态地上三层文具等地上二层休闲装地上一层各类女装、男装、美甲地下一层电脑配件、电子、通信等7经营状况：地上服装经营状况一般，地下业态不理想。（五）宝钢商场1项目位置：宝山区友谊路211号。2项目规模：营业面积约有4600平方米。3建筑楼层：四个经营楼面。4项目定位：以运动、休闲、时尚类等相关联商品为主题特色，与黄金广场形成差异化经营。5经营模式：品牌专柜。6业态分布：楼层业态地上四层休闲服饰、数码、文具等地上三层运动服饰地上二层运动服饰地上一层黄金珠宝、皮具、烟酒、眼睛7经营状况：必胜客状况非常好，其它业态一般。（六）泰富商业广场1项目位置：宝山区水产路杨泰路（水产路商业街）。2建筑楼层：地上10层。4项目定位：商业、酒店、办公一体综合体。5经营模式：商业步行街。6业态分布：楼层业态地上七至十层5.5米层高loft办公地上四、五、六层宾馆酒店地上一、二、三层百货、餐饮、娱乐7经营状况：建设中。（七）丽景翠庭商业广场1项目位置：宝山区盘古路2618弄。2项目规模：3.6万平方米。3建筑楼层：地下室两层，地上四层。4项目定位：大型社区配套。5经营模式：待定。6业态分布：楼层业态地上四层高级洗浴、卡拉ok等娱乐设施地上三层餐饮地上二层购物休闲中心地上一层购物休闲中心地下一层大卖场地下二层停车场7经营状况：建设中。四、目标客户群分析1工作来往于市区与宝山的客户群体大多以公共交通为交通工具。由于消耗在路上的时间较长，因此平常在家里做饭的机会相对较少，取而代之的是简餐或者在家附近的饮食场所解决。其日常消费品的购买主要集中在周末，地点选择在家附近的大卖场，当然也不乏一些对某些品牌（如沃尔玛、家乐福等）有特殊偏爱的消费者会到距离较远的特定地点去购买。而他们对服饰、家具等的要求很高，通常会去品牌相对集中的地方多方选择。2对于日常工作不繁忙或者在本地工作的客户群，对于日常用品，他们大都在白天或下班后光顾大卖场购买，而另外一个选择就是分布于社区间集贸市场。3宝山区域绝对不乏一些具有较高收入的高级管理人员及私营业主，而他们对高档消费品的需求则大多会选择前往市区内的高档消费场所消费，而宝山区内缺乏这样的消费环境。4上海大学位于宝山区，水产路上也有一所济光学院，学生的消费能力也是可观的。五、项目定位（一）市场现状分析1从前期分析可以看出，宝山区内的商业网点性质以社区型商业与区域型商业为主。2区域内存在大型综合性商业，但基本上均以大卖场配合主力店作为业态构成，且专卖店以热销品牌为主，并未作到“大而全”。3各种大众型大卖场、电器城、家具城等符合发展中社区定位的业态已经非常齐全，已能够满足现有居民的需求。但随着宝山区房地产业的发展及居住郊区化的推进，宝山商业地产缺乏的情况会必显无疑，这样最重要的就是看哪些商家会有前瞻性的眼光而提前占领市场。4宝山区还没有一家市级商业中心。5尽管双城路上的餐饮行业群聚效应已非常明显，但还不能称为一条真正意义上的餐饮一条街。（二）项目定位及建议鉴于以上分