技术部工程维修部岗位作业指导书.doc

西部智谷工程部岗位流程作业指导书目录
序号
文件编号
文件名
1

西部智谷工程部组织架构图
2
PROELDO-GCQC-01
工程维修部主管岗位作业指导书
3
PROELDO-GCQC-02
设施设备管理作业指导书
4
PROELDO-GCQC-03
公共能耗管理作业指导书
5
PROELDO-GCQC-04
公共设施维修养护作业指导书
6
PROELDO-GCQC-05
房屋维护保养作业指导书
7
PROELDO-GCQC-06
柴油发电机管理作业指导书
8
PROELDO-GCQC-07
电梯设备管理作业指导书
9
PROELDO-GCQC-08
对外委托维修保养管理作业指导书
10
PROELDO-GCQC-09
二次供水设备管理作业指导书
11
PROELDO-GCQC-10
给排水设施设备管理作业指导书
12
PROELDO-GCQC-11
工程维护工具管理作业指导书
13
PROELDO-GCQC-12
工程维修养护安全作业指导书
14
PROELDO-GCQC-13
工程维修入户流程图
15
PROELDO-GCQC-14
房屋质量整改管理作业指导书
16
PROELDO-GCQC-15
房屋质量整改流程图.
17
PROELDO-GCQC-16
供配电设施设备管理作业指导书.
18
PROELDO-GCQC-17
弱电设备管理作业指导书
19
PROELDO-GCQC-18
设备房管理作业指导书
20
PROELDO-GCQC-19
设施设备管理流程图
21
PROELDO-GCQC-20
监控系统管理作业指导书.
22
PROELDO-GCQC-21
消防设备管理作业指导书
23
PROELDO-GCQC-22
水景设备管理作业指导书
24
PROELDO-GCQC-23
中央空调冷水机组管理作业指导书
25
PROELDO-GCQC-24
中央空调热水机组管理作业指导书
26
PROELDO-GCQC-25
入户维修管理作业指导书

序号
文件编号
文件名
27
PROELDO-GCQC-26
配电房值班管理作业指导书
28
PROELDO-GCQC-27
电梯困人应急预案
29
PROELDO-GCQC-28
设备房突发事件处理预案
30
PROELDO-GCQC-29
火灾应急预案
31
PROELDO-GCQC-30
水浸事故应急预案
32
PROELDO-GCQC-31
煤气泄漏应急预案
33
PROELDO-GCQC-32
停水应急预案
34
PROELDO-GCQC-33
停电应急预案
35
PROELDO-GCQC-34
风机设备操作作业指导书
36
PROELDO-GCQC-35
消防设备维护保养作业指导书
37
PROELDO-GCQC-35
消防设备维护保养作业指导书
38
PROELDO-GCQC-37
低压配电设备异常情况处理作业指导书.
39
PROELDO-GCQC-38
电梯设备异常情况处理作业指导书
40
PROELDO-GCQC-39
二次供水设备异常情况处理作业指导书
41
PROELDO-GCQC-40
热水机组异常情况处理作业指导书
42
PROELDO-GCQC-41
水景设备维护保养作业指导书
43
PROELDO-GCQC-42
水景异常情况处理作业指导书
44
PROELDO-GCQC-43
消防设备异常情况处理作业指导书
45
PROELDO-GCQC-44
中央空调热水机组维修保养指导书
46
PROELDO-GCQC-45
中央空调维修保养作业指导书
47
PROELDO-GCQC-46
中央空调异常情况处理作业指导书
48
PROELDO-GCQC-47
工程部钥匙管理作业指导书
49
PROELDO-GCQC-48
工程低值易耗品使用管理规定
50
PROELDO-GCQC-49
工程维修部员工绩效考评作业指导书

西部智谷工程部
组 织 架 构 图

工程维护部主管

维修组领班
运行组领班

装修监管员
水 泥
电 木
气 漆
维
修
员
弱
电、空调
工
电梯工

工
供配电房值班电工

岗位编制说明
总编制12人
工程部主管：1名
运行领班：1名
运行工：4名
维修领班： 1人
维修组员工5人，装修管理员包含在维修组内。

工程维修主管岗位作业指导书

1 目的
明确工程维修主管的岗位职责，完成本项目工程维护保养工作，协助项目经理完成工作计划。
2 适用范围
适用于公司各项目工程维修部主管的岗位工作。
3 职责
3.1 在项目经理的领导下进行工作，执行公司有关工程管理方面的工作方针、政策、规章和制度。
3.2 收集各种设施设备的技术资料、图纸。
3.3 做好能源消耗统计，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏现象。发现异常或者超标准应及时整改，采取节能措施。
3.4 解决技术难题，进行设施设备的抢修，参与事故、故障分析，进行整改。
3.5 了解掌握有关房屋及设施设备修理改造的材料、配件协助进行急需器材的采购。
3.6 前期管理工作
3.6.1 在项目接管前30天协助项目经理制订“接管验收计划”，根据项目情况修改“业主手册”范本。
3.6.2 参与新项目的接管验收和交房工作。
3.6.3 在交房前7天，协助项目经理完成项目管理设施设备动态管理数据图表的制作和安装。
3.6.4 协助项目经理开展交房后的工程整改工作，并进行全程跟踪，随时掌握整改的情况，对完成整改的事项及时通报给客户中心。
3.7 后期管理工作
3.7.1 年度工作
a、每年12月26日前向项目经理递交本年度的“年度工作总结”，配合项目经理完成下年度“经营预算”、“年度工作计划”、“年度设施设备管理计划”；
b、配合完成客户满意度调查工作。
3.7.2 季度工作
a、按“年度设施设备管理计划”的实施方案进行实施；
b、每季度本项目进行一次安全工作检查。检查出存在的问题和隐患，实施整改；
c、每季度根据外委维保单位工作情况提出个人意见；
d、每季度首月上旬对工程维修养护工作的预算执行情况和多种经营开展情况进行汇总分析，并将汇总分析情况上报项目经理；
e、积极参与项目的各类巡视、专题检查及会议工作。
3.7.3 月度工作
a、安排本部门人员查抄代收代缴的水、电、气表读数，抄报客服中心核查后报公司财务收费。对公共能耗进行统计分析，生成相关统计数据，并对异常数据应及时复查、处理；
b、每月对设备及设备用房进行卫生检查；
c、每月5日将本项目上月度工程类的工作指标完成情况汇总,上交到项目经理审核；

d、每月5日收集整理上月度的相关记录表格并归档；
e、每月15日对库房进行盘点，根据库房盘点情况和预算计划申购下月物品,并于每月19日提交的月度物资申购计划报项目经理审批；
f、每月28日前对未入住的空置房进行检查，并将检查结果记录在“空置房巡视记录表”中；
g、每月30日前将部门考勤及员工月度考核报项目经理；
3.7.4 每周工作
a、每周一安排本部门人员对公共能耗进行抄表记录，发现异常及时处理；
b、每周参加项目工作例会，汇报本周工作，提交下周工作计划。
C、每周1次检查设备及设备房，检查运行记录的记录情况；
3.7.5 每日工作
a、每日召开部门早会，听取昨日工作汇报和当天工作安排
b、关注日常维修及计划保养开展情况；
c、处理其它日常事务；
d、完成上级领导交办的其它各项工作。参与装修期间的施工巡查管理 。装修竣工后参与设施设备的验收工作，并做好记录；
4 记录
无

设施设备管理作业指导书

1 目的
确立公司各项目各类设施设备的管理要求，确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。
2 适用范围
适用于公司各项目各类工程设施设备的综合管理工作。
3 职责
3.1 各项目经理负责本办法的实施情况进行检查、督导。
3.2 工程维修部主管负责本办法的具体实施
3.3 工程维修部人员负责所辖物业范围内的各类设施设备的日常管理工作。
3.4 公司品质部负责各类设施设备档案的管理工作的监督、指导。
3.5 各项目客户主办负责各类设施设备档案的管理工作。
4 程序要点
4.1 工程设施是指园区道路、场地、休闲椅凳、路灯、游泳池、建筑小品、雨、污水管、井等静止运行状态的共用物业。工程设备是指发电机、电梯、水泵等转动运行的共用物业。
4.2 档案的建立要求
4.2.1 各项目在接管物业后2个月内应将管辖范围内建立相应的“设施设备台账”和使用档案，并在建档后的3个工作日内将台账移交客户主办存档。
4.2.2 各项目应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设施设备进行标识及编号：
a、所有设施设备应单机单台或按功能系统进行“设施设备标识”；
b、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：
（1）设施设备名称；
（2）设施设备编号。
c、设施设备编号按下列规则编制：

设备流水号（01，02…）
设备名称缩写（取汉语拼音字头）
设备系统名称缩写（取汉语拼音字头）
物业项目名称
注意事项：（1）设施设备流水号按物业项目的设备总数流水编制；

（2）同类型同系统设施设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。
d、标识的制作规范：标识材质用双色板制作，表面亚光色。
4.2.3 各项目在设施设备接管验收后2个月内必须完善设施设备的统计工作。
a、设施设备的统计工作应真实、准确、帐物相符的原则；
b、设施设备统计以设备台帐的形式，主要统计设施设备的基本情况，内容主要包括：设备名称、设备型号、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等；
c、设备台帐与随机资料图册、运行检修记录构成设施设备的全部档案内容；
d、设施设备使用状态的统计以机电设备运行一览表的形式反映设备的状态，内容包括：设备名称、型号规格、电机容量、设备编号、使用情况等；
e、设备的统计资料必须全部真实地反映实情；
f、设施设备的统计资料应交客户主办存档备查。
4.2.4 所有设施设备应按单机单台或功能系统建立设施设备卡。
4.2.5 设施设备台账应保持与设施设备现行状态一致，为此，设施设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时进入设备台帐。
4.2.6 设备台账和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）由总办统一保存。项目保存复印件。
4.3 设备状态标识
4.3.1 各项目工程维修部应对设施设备状态进行标识，以防止因设施设备误操作造成人员伤害和设施设备损坏。
4.3.2 设施设备状态分为运行、备用。停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
4.3.3 正常运行中的设施设备可不予标识。
4.3.4 标识的方式方法
a、设备状态用标识牌进行标识，标识牌尺寸按100mm X 50mm X 1mm（长 x宽 x厚）制作（供配电设备按电力行业统一标准）；
b、白色塑料板制作，字体为红色；
c、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；
d、设备状态改变，标识应随之改变。
4.4 设备的日常操作、运行、维修保养管理
4.4.1 工程维修养护按照各类设施设备操作、运行、维修保养标准执行。
4.4.2 设施设备的巡视管理

a、巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种：
（1）定期巡视，值班人员按设施设备运行、维护保养要求的时间和项目，对运行和备用的设施设备及周围环境进行定期检查。包括：日检、周检、月检、季检、年检。
（2）特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设施设备超过负荷或负荷有显著的变化时，新装、检修或停运后的设施设备投入运行，运行中出现可疑现象及特殊天气时的巡视。
（3）夜间巡视，对需要夜间才便于发现的情况进行的巡视。如接点过热和绝缘污秽放电情况。
b、巡视检查方法：
（1）看：看各设备外观有无损坏，内部各接线端有无烧灼痕迹，各仪表读数、水位、油位是否正常；
（2）听：听设备运行的声音有无异响；
（3）嗅：嗅运行中的设备有无焦糊等异味；
（4）感觉：感觉设备及设备房温度是否正常。
c、巡检工作须定时按各类设施设备所列项目进行认真巡视，并将结果填写在相应的巡视记录表上。发现问题及时处理,并将巡查结果填入巡检记录表。
4.4.3 维修人员在进行巡视时，应带上相关巡视表，同时将巡检结果用黑色签字笔逐一清楚记录。
4.4.4 巡视人将巡视时发现的问题填在《报修及处理情况记录表》中，小事故能及时处理的，由巡视人立即处理；大事故及时报告主管，由其派工维修，并将处理方法、派工单号和完成时间填在相应栏内。
4.5 设施设备的缺陷管理
4.5.1 设备缺陷分类：
a、一类缺陷为严重缺陷，指缺陷已导致设施设备不能运行或造成影响较大，必须进行处理。凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设施设备损坏，或造成有严重影响的事故的缺陷均称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。
b、二类缺陷是重大缺陷指设施设备的较大缺陷，设施设备还能运行，但情况严重，已影响设备运行，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。
c、三类缺陷是一般缺陷指设施设备的普通缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划处理。
4.5.2 发现一类缺陷应立即消除，并向主管、项目经理、总经理逐级汇报；二类缺陷应及时，按计划消除并向主管、项目经理逐级汇报；三类缺陷可结合定期检修，有计划消除并向主管逐级汇报。
4.5.3 工程维修人员发现的设施设备缺陷应记入（设施设备使用档案）。
4.6 设施设备的大修改造
4.6.1 工程维修部主管根据设施设备使用状况提出设施设备大修、改造项目的申请，提交项目经理。上报公司领导或业主大会审定。

4.6.2 公司领导批准由本公司出资的设施设备大修、改造项目。
4.6.3 业主大会批准需动用维修资金的大修、改造项目。
4.6.4 项目负责制定实施方案，并按计划和方案组织实施。
4.6.5 项目经理以及相关技术人员共同监督、验收。
4.7 设施设备的购置管理
4.7.1 设施设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。
4.7.2 设施设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。
4.7.3 设施设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。
4.7.4 设施设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
4.7.5 新添设施设备由工程维修部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的要求。
4.7.6 采购设施设备应遵循《采购控制程序》的相关规定进行。
4.7.7 采购设备到达公司后，工程维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理相关手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。
4.7.8 经验收符合要求的采购设设施备按本条例相关规定纳人台账，建立卡片等进行日常管理。
4.8 设施设备的停用和封存
4.8.1 发现下列情况之一，设施设备应予停用或封存：
a、多余设施设备；
b、设施设备功能己不能满足提供服务需要的设备。
4.8.2 停用或封存的设施设备应采用适当措施防止锈蚀、磕碰和其他形式对其状态的损坏。
4.8.3 工程维修部应定期（如一个季度）对停用或封存的设施设备进行检查，以保持其适用性。
4.8.4 设施设备领班人员应填写设施设备停用或封存的报批单，经维修主管批准后实施。
4.9 设施设备的报废
4.9.1 无修复价值的设施设备应予报废。
4.9.2 报废设施设备应由项目物业服务中心组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备管理人员、财务部代表、项目经理。
4.9.3 工程维修部主管应填写《设施设备审核表》经总办批准后实施。
4.9.4 需报废设施设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。
4.9.5 报废设施设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。
4.9.6 工程维修部应将批准的《设施设备审核表》报公司财务部一份。
4.10 属于业主共用的设施设备的停用、报废，须报本项目业主委员会审核、同意后方可实施。

5 记录
a、PROELDO-GCQC-0201《设施设备卡》
b、PROELDO-GCQC-0202《验收单》
c、PROELDO-GCQC-0203《设施设备审核表》
d、PROELDO-GCQC-0204《设施设备台账》
e、PROELDO-GCQC-0205《设施设备停用申请表》
f、PROELDO-GCQC-0206《维修保养延时申请表》
g、PROELDO-GCQC-0207《报修及处理情况记录表》

公共能耗管理作业指导书

1 目的
为确保公司设施、设备的正常运行，有效监控运行过程所产生的能耗，责任到人，分工明确。
2 适用范围
适用于公司各项目所有在管项目。
3 职责
3.1 工程维修部主管负责人员安排、数据填写、数据分析。
3.2 工程维修部主管、秩序维护主管负责本办法的具体实施管理。
3.3 工程维修人员负责辖区的各类常用设施设备的具体操作。
4 程序要点
4.1 能耗管理分类
a、功率的管理；
b、数量的管理；
c、周期的管理；
d、运行方式的管理；
e、技术改造的管理。
4.2 新项目接管后1月内，项目经理必须组织工程维修人员对项目的照明、用水等设施设备进行综合分析、研究，提出降低能耗的改造措施和计划并报项目物业服务中心审核实施。
4.3 新项目接管后1周内，项目经理/助理必须同主管制定本项目的能耗控制表，明确使用的数量、开启的时间和使用周期、使用的点位、管理责任人。
4.4 工程维修部主管在12月中旬对本项目的各类常用设施设备进行统计分析做出下一年度的水、电、气用量的预算。
4.5 工程维修部主管根据项目情况，每月对园区的照明进行核查，确定开启点位及数量。
4.6 工程维修部主管必须每周确定园区的路灯、风机、水景的开、关时间及开关点位。
4.7 工程维修部主管必须每月确定园区的水景补水周期。
4.8 工程维修部主管、护卫部主管负责安排每周三天凌晨2：00—3：00间对本项目总水/电的计量表数据抄录工作。
4.9 工程维修部每月5日前应对所抄录的水电表记录进行统计分析，并以折线图留存，以便同期能耗耗用数据对比。并于每月10日前向项目经理汇报执行情况。按《抄表处理流程》处理，见附件。
4.10 工程维修部每月15日至18日进行客户用水、电数据的抄录。在抄录、统计分析中发现用量数据同期环比超过±10%的情况，应立即向主管汇报。
4.11 能耗控制管理中所反映出的问题，项目经理应根据情况制定整改措施并向公司汇报。
4.12 工程维修主管在能耗数据波动大时须立即组织开展异常情况原因的查找工作，迅速安排处理、并向项目经理汇报。
4.13 工程维修主管每月对能耗统计报表进行分析，填写《水电表每日用量统计分析表》、《水电能耗表（图）》，项目经理对分析内容进行审核。
4.14 工程维修人员发现设施设备老化、运行方式异常等原因造成能耗增大情况时，应及时汇报工程维修部主管、项目经理。
4.15 项目经理在设施设备老化、运行方式异常等原因造成能耗增大情况应组织工程维修人员对异常情况进行研究、讨论，提出改造方案并上报公司进行改造。
4.16 抄表处理流程
固定时间抄录数据
正常波动范围

同期对比
－10%≤数据≤10%

数据＞10%
数据＜－10%

立即报工程主管
分 析
工程主管签字确认
逐级汇报，分析原因
采取控制措施
实施情况用文字、数据汇报
工程主管5日前将上月的水电数据录入电子表格，留存。
正常波动范围
工程主管签字确认

5 记录
a、PROELDO-GCQC-0301《数据抄录记录》

公共设施维修养护作业指导书

1 目的
为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。
2 适用范围
适用于公司各项目园区公共设施的维修养护。
3 职责
3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。
3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。
3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。
4 程序要点
4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。
4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。
4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。
4.4 建筑小品、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。
4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；
4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。
4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。
4.9 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。
4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。
4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。
4.12 遮雨蓬：每年全面检查一次，对镙丝部位进行加固，对脱胶的进行补胶，破损的进行更换。
4.13 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理，如不能及时处理的须向主管汇报，主管核实后安排时间处理。
4.14 如工程维修人员无力处理的，主管应向项目经理/助理汇报，经核实后，按照外委维保管理办法委托其他人进行维修。
4.15 设施维护保养完成后在《维护保养记录表》中进行记录。
4.16 设施外委维护保养
4.16.1 由设施外委维护保养单位操作实施。
4.16.2 由设施管理责任人对外委维护保养单位的整个维护保养的操作实施进行监督。
4.16.3 每次维护保养完成后由设备管理责任人报工程维修部主管检验，并将维护保养情况检验结果记录在《维护保养记录表》中。
4.17 维护保养计划或外委维报单位制定下一年该设备的维护保养计划。
4.17.1 每年12月25日前，工程维修部主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。
4.17.2 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。
4.17.3 计划执行：按设施设备管理流程进行。
5 记录
a、PROELDO-GCQC-0401《维护保养申请表》
b、PROELDO-GCQC-0402《维护保养记录表》
c、PROELDO-GCQC-0403《公共设施巡查记录表》

房屋维护保养作业指导书

1 目的
对房屋进行预防性维护，延长其使用寿命。
2 适用范围
适用于公司各项目管理区域内的房屋维护保养。
3 职责
3.1 项目经理负责监督、指导本标准的执行情况；
3.2 工程维修部主管负责检查本标准具体的执行情况；
3.3 工程维修人员按照本标准进行工作。
4 程序要点
4.1 地基基础：每年进行一次全面观测，房屋应无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等；发现问题及时向业主委员会及相关单位报告。
4.2 梁、柱、板主体：每年进行一次全面检查，应无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无露筋等；发现问题及时处理。
4.3 楼顶：每月检查顶一遍，对隔热板、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝的及时维修；每年对隔热层进行保养一次，并对面砖缝用白水泥勾缝。
4.4 外墙饰面：每月全面检查一遍，对明显空鼓、脱落、污迹及时维修；每年清洗一次，在清洗时发现损坏部位及时维修，恢复原样。
4.5 内墙饰面：每月全面检查一次发现严重破损、污迹要及时修复；每年全面检查一遍，并对破损部分维修；每3年全面检查一遍，裂缝、空鼓、脱落、污迹全面检修，并刷涂料一遍（面砖墙面修复破损部分）
4.6 楼梯间：梯间踏步每年检查一遍；楼梯间墙面每3年粉刷涂料一遍，裂纹、剥落、空鼓等应及时维修。
4.7 大堂/单元门：每周巡视，发现大堂/单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应及时维修；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，对合页及闭门器上油一次。
4.8 窗：每周巡视一遍，对窗门破裂、松脱、变形应及时修复；每年全面检查一遍，对上述问题进行维修外，应检查玻璃是否松动、窗结构是否变形、掉焊以及防雨水情况，对存在问题作全面维修。
4.9 吊顶：每周巡查一遍，发现缺损应及时修复；每5年揭开天花板检查吊顶龙骨是否松、吊顶钢丝是否生锈，对龙骨松动、钢丝生锈现象进行更换。
4.10 楼顶避雷针（带）：每年委托专业部门做一次绝缘测试，每年全面检查各节点是否有脱焊、变形、生锈，应及时进行维修并刷油一遍；每周巡视一遍。
4.11 工程维修人员在巡视中发现问题应及时处理，如不能及时处理的须向主管、主管核实后安排时间处理。
4.12 如工程维修人员无力处理的，主管应向项目经理/助理汇报，经核实后，按照外委维保管理办法委托其他人进行维修。
4.13 维护保养计划
4.13.1 每年12月15日前，设施管理人员制定下一年的维护保养计划。
4.13.2 每年12月20日前，工程维修主管综合各设施设备的具体情况制定下一年度设施设备的维护保养计划。
4.13.3 计划内容：设施的大中修、保养，设备的改造及巡查中发现的重大缺陷。
4.13.4 计划执行：按设施设备管理流程进行。
4.14 检查中发现的问题及处理情况记录在《报修及处理情况记录表》中。
5 记录
a、PROELDO-GCQC-0501《房屋设施巡查记录表

柴油发电机管理作业指导书

1 目的
规范柴油发电机维运行维护操作，确保柴油发电机的安全、可靠、经济运行。
2 适应范围
适用于公司各项目管理区域内柴油发电机的运行维护操作。
3 职责
3.1 各项目经理负责本标准的实施情况进行监督。
3.2 工程维修部主管负责制定“柴油发电机维修保养年度计划”并对本标准和计划具体实施进行检查、督导。
3.3 工程维修部主管负责按本标准和“柴油发电机维修保养年度计划”组织、监督、实施工作。
3.4 工程维修人员负责所辖小区的柴油发电机进行运行维修养护操作。
4 程序要点
4.1 设备的验收及整改管理
4.1.1 工程维修部主管在设备安装完毕后，根据设备情况的验收标准和计划，并组织验收。
4.1.2 验收内容及标准
a、设计资料；
b、技术资料；
c、设备型号与移交清单相符；
d、工作状态良好、配件齐全、标识清楚；
e、设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好；
f、通风采光良好；
g、设备试运行情况良好。
4.1.3 对接管验收中接管资料不齐全、不真实、不合格等问题，工程维修部主管应协助项目经理要求建设单位及时补齐补全。
4.1.4 对接管验收发现的工程质量问题，工程维修部主管应协助项目经理积极要求建设单位整改，整改后再进行验收，直至合格。
4.1.5 设备验收合格后，由工程维修部主管及项目经理在设备验收表上签字确认。如设备还存在整改内容，须整改完毕验收合格后方可签字。
4.2 设备的运行管理
4.2.1 设备操作应具备下列条件中的一条：

a、当市电停电时；
b、每半月一次的暖机运行；
c、每次维护保养后。
4.2.2 设备操作程序：
a、启动前检查
（1）检查润滑油油位，应保持在MIN（最低）和MAX（最高）标记之间；
（2）检查引擎冷却水水位，水位位置应处于加水口盖密封面5CM上下2CM之内；
（3）检查油箱有足够的燃油，并且管路畅通，无泄漏；
（4）检查油箱存油是否足够；
（5）检查空气滤清器阻塞指示器是否出现红色标记；
（6）检查蓄电池电压、电解液及各连接点是否正常。
b、启动
（1）机组运行前，对于冷引擎状态下的机组，首先应接通电源启动加热器（预热程序），在控制面板上，将钥匙从“OFF”打向“ON”位置，按下黄色按钮，持续时间5—10秒（热引擎状态下的机组，直接进入下一步）；
（2）观察机组仪表，仪表的背光灯亮，表示控制箱以上电，同时机组电磁阀以上电，处于打开状态，外接GAC电子调速器也得电，处于工作状态；
（3）按下绿色启动按钮，持续时间最长不超过40秒。机组在启动马达的带动下开始启动。一旦机组启动成功，（操作人员可结合机组运行情况或观察转速达到400r/min时）即可释放按钮，机组进入运行状态；
（4）一次启动不成功，停顿2分钟再进入第二次启动。
c、运行检查
（1）检查控制面板上的油压表（300～650Kpa）、水温表（70～95℃）、运转记时表、油温表；
（2）检查控制盘上的电压表、电流表、频率表、转速表；
（3）油压报警指示灯、水温报警指示灯、超速报警指示、充电失败报警指示灯。
d、停机
（1）正常停机
①停机前先提前3—5分钟脱离负载，使润滑油及冷却水将引擎汽缸及轴承予以冷却；
②停机时将钥匙从“ON”打向“OFF”位置，发电机自动停止。
（2）紧急停机
①紧急停车时，按下“紧急停车按钮”，发电机停止；

②重新恢复时，旋转“紧急停车按钮”复位。
4.2.3 设备操作注意事项
a、当发动机温度依然很高时，不要打开冷却液加注盖。
b、当发动机运行时，切勿用主开关切断电源。
c、当发动机运行时，切勿按下起动按钮。
d、避免让发动机在怠速和低负载下运行长时间。
e、当发电机在运转中，勿触动蓄电池接线。
f、维修时为避免发电机意外启动，应将蓄电池负极电线拆除．
g、发电机需要正常定期暖机运转，每半月运转1次，每次5分钟。
4.2.4 设备操作情况应由设备管理人于每次操作完毕后，在《柴油发电机运行记录表》中记录。
4.2.5 当值管理员应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。
4.2.6 巡视监控内容如下：
a、有无异常声响或大的振动；
b、有无异常气味；
c、排烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；
d、机油压力冷却水温是否正常；
e、频率偏差是否较大；
f、三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；
g、各信号灯指示是否正常；
h、检查蓄电池状况（温度不能超过45度，用半导体湿度计）
i、回风是否顺畅；
j、紧固件是否有松动现象；
k、柴油箱油位；
l、消音效果是否理想。
4.2.7 对于巡视中发现的不正常情况，当值管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程维修部主管，请求支援解决。整改时应遵守“柴油发电机”维修保养说明书。故障及处理过程填写在《报修及处理情况记录表》中。
4.2.8 当值管理员应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；再来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。

4.2.9 对于柴油发电机，当值管理员应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。
4.2.10 当值管理员应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电机运行记录表》内，并于每月的5号之前由责任人将上一个月的记录整理成册交由工程维修部存档，保存期为2年。
4.3柴油发电机异常情况的处置
4.3.1 柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，当值管理员需沉着、冷静、迅速果断地采取措施：
a、切断油路；
b、切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；
c、绝对禁止减少或去掉负载；
d、柴油机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。
4.3.2 柴油发电机房发生水浸时的处置
a、视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；
b、堵住漏水源；
c、如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水；
d、漏水源堵住后，应立即排水；
e、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；
f、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。
4.4 设备的维修养护管理
4.4.1 每年的12月15日之前，由项目工程维修部组织责任人一起研究、制定“柴油发电机维修保养年度计划”并报项目管理部审批。
a、制定“柴油发电机维修保养年度计划”的原则：
（1）柴油发电机使用的频度；
（2）柴油发电机的运行状况（故障隐患）；
（3）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
b、“柴油发电机维修保养年度计划”应包括如下内容：
（1）维修保养项目及内容；
（2）具体实施维修保养的时间；
（3）预计费用；
（4）备品、备件计划。
4.4.2 柴油发电机机外附件的维修保养，由工程维修养护组柴油机管理员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按“柴油发电机维修保养年度计划”进行。并在工程维修养护组日常工作中每周对柴油发电机巡查一次，并将巡查和维养记录填写在《柴油发电机巡查维养记录表》中。
4.4.3 柴油发电机维修保养。所有的维护保养工作必须在停机状态下进行，拔下钥匙，切断主电源，使发动机无法起动。
a、发动机的一般保养
（1）检查/更换空气滤清器：停机后空气阻塞指示器出现红色标记时，应更换空气滤清器。更换后，按下阻塞指示器上的按钮使其复位；
（2）检查进气管道有无裂缝或其他损坏。如有必要，给予更换。检查所有软管；
（3）调整怠速：首先检查空气滤清器有无阻塞，检查当油门机构处于怠速位置时，喷油泵上的油门拉杆是否靠在怠速限位螺钉上。其次检