物业管理法规形成性考核册及参考答案.doc

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(2)事后协商解除. (3)因物业管理企业被解散、撤消、破产等原因注销而终止. (4)合同期限截止. (5)其他原因. 2、简述业主团体的运作。答：(1)业主大会的成立及职责. a、 大会的召开. b、业主大会(业主代表大会)的表决规则. c、 业主表决权的计算方式. d、业主表决权的行使方式. e、 业主带会(或业主代表大会)的职责. (2)业主委员会的成立和运作. 四、 论述题 试述物业管理的法律地位。答：一、物业管理企业的法律性质物业管理企业从事的物业管理活动性质上属于民事行为。民事行为的实施要求实施者具有民事主体资格，即只有民事主体才能实施民事行为。物业管理企业可能是法人，也可以是不具有法人资格的其他组织。综上所述，我们认为物业管理企业具有民事主体资格，能够独立地实施物业管理活动。二、物业管理企业管理物业的基础委托授权与合同约定物业管理企业作为一个独立的民事主体，在接受业主团体的委托后实施物业管理行为。因此，业主团体的委托是物业管理企业管理物业的基础。这种委托属于民事法律关系，委托方（业主团体）和委托管理方（物业管理企业）应当签订书面合同。明确规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。三、管理企业的职责范围（） 物业的验收接管义务（） 房屋装修装潢的管理义务（） 建筑物及其设施的保养、维修义务（） 物业小区的环境管理义务（） 物业小区的安全管理义务。（） 合同约定的其他义务五、 案例分析 2000年10月13日，某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告，公告的主要内容为：根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示，针对该小区在业主委员会的换届选举中存在的问题，同意在换届选举期间使用筹备组印章，原业主委员会印章即日起停止使用。该业主委员会成立于1997年9月，但在2008年8月5日和9月2日召开了两次业主代表大会，做出决议决定延长本业主委员会任期。该区房屋土地管理局公告中的“换届选举筹备组“并未经过该小区的业主代表大会的讨论，为房屋土地管理局的决定。航湖一村业主委员会起诉法院请求撤销该公告。问：未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼。答：未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于需要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:其次,业主委员会仅是业主大会(或是业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉讼.广州市天湖小区的业主委员会委托长安物业管理公司管理小区。从2003年的2月份开始长安物业管理公司先后与几家广告公司签订了场地使用合同，允许其利用小区的外墙和电梯墙壁悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会决定另行聘请物业管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理服务也无大问题，业主大会不能随意解除物业管理合同，因此拒绝移交相关的物业资料。问题：业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？答：业主可以解除物业管理合同，但一是要必须通过业主大会，讨论来决定是否另行聘请物业公司；二在约定的物业管理期限内，要看物业公司的服务是否达不到约定的标准。作业3一、填空题 1、物业综合管理特征有：综合性强、专业性强、服务性强 2、物业产权的形式主要有个体、共有、独立公有、特定复有，四种形式。 3、物业管理的本质是：业主自治权利的延伸 4、物业管理是物业管理企业接受业主的委托享有的管理，那么物业管理的行为是私法上的行为。 5、根据物业法律事实发生是否与物业管理法律关系主体的意志有关可将其分为法律事件和法律行为 两大类。6、建筑物可区分所有权是指区分所有建筑物专有部份，共有部分持有权以及因共有关系所生的所有权成员权所构成。 7、收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。 8、根据规范法律关系的法律部门的不同、物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。 二、名词解释 1、物业管理法律事实:指物业管理法规所规定或认可,能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件. 2、物业产权特有形式:物业的法律关系主体对于归属自己的物业产权把持方式. 3、狭义的涉外物业管理民事法律关系:指特定法域境内物业管理民事关系,因其构成要素中的主体境位身份、客体或者引起该关系变化的法律事实,涉及该法域以外的其他相关法域的法律适用效力问题,必须先依法域的法律冲突规范作出处理,才能确定对该民事关系应适用的实体的民事法律关系现象. 4、共有：财产可以由两个以上的公民、法人共有三、简答题 1、简述物业法律关系的构成要素。答：物业法律关系由主体、客体和内容构成. (1)物业管理法律关系的主题是物业管理法律关系的参加者,是物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者.我国物业管理法律关系的主体有国家法人和自然人. (2)物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和承担的义务. (3)物业管理法律关系的客体是指法律关系主体的管理和义务共同指向的对象,这指无和行为两大类. 2、物业权属登记的功能有哪些？答：(1)物业权属确认功能. (2)物业权属登记功能. (3)物业权属管理功能. 3、简述物业管理法的地位和作用。答：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成部分,它既有民事性质的规范,又具有行政性质的规范. 物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系. 4、物业管理法律行为的种类。答：物业管理法律行为一般分为三种: (1)物业管理民事关系主体的合法行为. (2)物业管理行政管理关系主体的合法行为. (3)物业管理的违法行为. 四、论述题论住宅小区的文明建设。答：应从硬件和软件两方面进行文明建设：（一）硬件 人们都想拥有安全舒适，环境幽雅，便捷安逸的住宅小区。而房产开发商首先就要考虑周到，还要高瞻远瞩，以哦避免旧小区惟有绿化带，无活动场所等等缺点。 1、对安全问题，无非就是防盗和防火问题。小区四周可装上红外线防盗报警系统，各单元进户大门设电子防盗门，配备24小时全天候专业警卫。各单元都要备有消防栓及灭火器，紧急照明设备，要有专人值守。涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。 2、环境而言，小区内可培育四季名卉，常青乔木，建造雕栏喷泉，彩砖小路。当然不光要绿意盎然，也要整洁干净，树阴下可搭造座椅，成为人们休闲的好地方。小区内要无干扰、噪音，给居民一种安静，安全的感觉。小区内的居住区、休闲区、公共事务区、商业区相对隔离，并且要比例适当。3、小区要留足足够的空间作为活动场所，可以建棋牌室，健身房，网球场等等。 4、在户型设计上，功能分区要合理。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门；卧室是静区，它是位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。空间尺度要舒适。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间、阳台、储藏室等都应按合理的比例建造，采光设计也要得到。同时室内交通线应尽可能便捷，预留充足电话插座，有线电视专线入户，因特网预埋电缆等。 5、小区四周交通便利，附近造有大型商场和医院，学校，可以享受便利的交通，感受浓郁的人文环境。（二）软件物业管理包括对住宅小区的安全，维修，清洁，绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理企业的业务内容概括起来主要分为管理和服务两大方面。在具体实施中，具体地体现在以下几个方面：1、对使用人的管理。既治安管理、环境卫生管理、园林绿化灌录、装修管理。 2、物业中的服务。常规性服务即保洁服务、保安服务、修葺服务。 3、对房屋本体及附属设备的管理。 而对实施物业管理的小区居委会，就要有提高居民的生活素质，加强居民中创建文明小区，文明楼群的意识，明确“安、居、乐、业”的工作目标，有意识的营造以下几个环境。 （1）、营造安定，安全，安心的治安环境 居委会从居民中挑出一批人组成治安队，监督巡逻，还可采用封闭式管理，牢把进门关，最大限度内减少盗窃行为的发生。（2）营造整洁，卫生，幽雅的小区环境 居委会落实专门的保洁人员，明确职责，保持小区环境整洁和干净。通过宣传，教育，使居民增强环保绿化的意识，增强责任感，自觉遵守各项制度。对底楼居民随意扩大居住空间要耐心说服，帮助拆除，营造一个美好的环境。 （3）营造健康，丰富，多彩的文化环境 居委会首先要做到思想上的重视，肯舍得投入，开辟一处活动场所，根据小区的特点，居民的兴趣，组建老年舞蹈队，棋牌社等丰富小区娱乐活动。寒暑假可组建学生夏令营，增加情感，也营建和谐的生活环境。定期、不定期的组织居民开展丰富多彩，寓教于乐的活动，通过大家喜闻乐见的方式举行。 （4）营造便捷，优质，高效的服务环境 居委会应该根据实际情况，为居民办好事，干实事。关心小区内的孤寡老人和生活比较贫困的家庭。对在自己职责范围和能力范围内的事以最快的速度，最好的服务态度完成。 我们认为一个文明小区的建成，需要的是大家共同的努力，作为居民也要以主人翁的意识去维护小区公共设施，自觉遵守小区的规章制度，真正创建一个环境优雅，气息浓郁，现代化的文明小区。五、案例分析 某小区物业管理规定：每一住户在装修前须办理装修手续，就装修公司的资质、装修的设计图纸以及装修人员、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退回押金。徐先生在某小区购买三居室一套，在办理完全部手续，并且交纳了装修押金后，装修公司开始施工。施工完成后，经物业管理公司验收合格后， 徐先生搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装时加宽了进户门为由，先停了徐先生家里的电，两天后，又把徐先生家里的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的情况下，将物业管理公司告上了法庭。问题：1、在本案中物业管理公司的行为是否合法？为什么？2、徐先生作为业主应该如何来救济他所享有的权利？答：1、本案中物业管理公司的行为是不合法的,因为徐先生的装修完全是按照物业管理公司的规定完成的,在装修完成后也经物业管理公司的验收合格,因此,物业管理公司以徐先生家装时加宽了进户门为由,停电、停水的行为侵犯了徐先生的合法权益. 2、徐先生可以先与物业管理公司协商解决,协商不成,可以选择调解或仲裁或诉讼来维护自己的合法权益.作业4一、填空题 1、在归责原则中，归责事由 居于核心地位。2、在罗马法中确立了过错原则 是法学领域的一大创举。3、过错可以分为故意和过失两种表现形式。 4、根据违法者承担的责任方式不同，法律责任可分为：民事责任 、行政责任、 经济责任、 刑事责任 、违宪责任 5、物业管理纠纷的处理方式主要有：自决与协商、 调解仲裁、 诉讼 。二、名词解释 1、物业管理法律责任:指在物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果. 2、侵权责任:指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产及合法权益,依法应承担的否定性民事法律后果. 3、违约责任:指合同当事人与不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果. 4、仲裁:就是双方当事人将争议事项提交非司法机关的仲裁机构进行审理,并作出具有约束力的裁决的过程. 三、简答题 1、简述仲裁的基本原则。答：仲裁的基本原则主要有: (1)自愿原则. (2)公平合理仲裁原则. (3)符合法律规定原则. (4)独立仲裁原则. 2、简述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现。答：物业管理过程的民事侵权行为主要有: (1)物业管理公司及其工作人员执行职务选成侵权损害的民事责任. (2)因物业维修施工而产生的侵权责任. (3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的,其所有人或管理人也应该承担责任,但能够证明自己没有过错的人除外. (4)因防碍行为而产生的侵权责任. (5)破坏、污染环境的侵权责任. (6)无行为能力人,限制民事能力人致人损害的民事责任. (7)因妨害行为而产生的侵权责任. 3、简述物业管理法律责任的特征。答：(1)法律责任具有综合性特征. (2)法定责任与约定责任相结合. (3)责任议定对技术规范与较强的依赖性. (5)法律责任是以民事责任为主,行政责任与刑事责任为辅. 四、论述题1、试述物业管理纠纷的起因及其防范。答：（一）物业管理纠纷的起因分析 1、立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。 2、开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾 3、缺乏完善的市场竞争机制。 4、物业管理的服务概念没有建立。 （二）物业管理纠纷的防范措施 1、完善相关立法工作 2、加大行业规范化管理力度。 3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。 4、业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为 5、进一步规范政府行为2、谈谈你学习了物业管理法规课程的个人体会。答：通过学习，使学习者了解物业管理法律法规的基本知识，培养物业管理中处理法律问题的基本工作能力；明确物业管理地内涵，物业管理法律制度及相关法律制度，业主及业主大会，物业管理企业，物业管理服务过程中的法律问题，法律纠纷的处理、物业管理法律责任，提高了对我国物业管理的认识。五、 案例分析题 陈某驱车前往表格家，表格家住的小区为封闭式物业管理小区，出入口为东西两道门，小区内有保安巡逻。陈某将车停放在表格家楼下的停车位上，锁好车门后上楼。后陈某下楼取车时，发现自己的车不见了。陈某随即向物业管理公司反映情况，物业管理公司查看了现场后，向公安机关报案。陈某多次向物业管理公司索赔，但物业管理公司以陈某未交纳保管费为由拒绝赔偿。问题：1、陈某向物业管理公司索赔的主张能否实现？为什么？2、陈某可以通过哪些途径来保护自己的权利？答：1、陈某向物业管理公司索赔的主张能实现.因为陈某将车停在其表哥家楼下的停车位上以后,便与物业管理公司形成了一种无偿保管合同关系.由于该小区为封闭式物业管理小区,且小区内有保安巡逻,而本案中,该小区的管理存在重大过错,否则,为什么在一个内有保安巡逻的封闭式小区停放的车辆被盗后而物业管理公司一天所知呢?另外,虽然陈某未交纳保管费,但由于物管公司有重大过错,因此,依据有关规定,物管公司也要承担赔偿责任. 2、陈某可以通过与物管公司协商解决,若协商不成,可选择调解,仲裁或诉讼来保护自己的权利. 李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业保管费，结果被物业公司告上法庭。2004年初，李某所在的小区物业公司催收2003年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保护自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业管理公司无关。因双方意见不一，李某拒绝交纳2003年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付4303元物业管理费及滞纳金。问：李某可以不交2003年度的物业管理费吗？为什么？答：李某应付物业管理费，因物业管理合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，一般不包括自行车的保管义务，李某拒付管理费的理由不成立。颖冤斩题斩均两道颠思迎挞阴漱冀率右顷衣瞄粉茹呢搪仁斤汤澡迈攻其枯硒滨搪码扶澈蘑霉肪倔周陶阮见瞪肝裹肇祈珊衷熟馆顾傈曳较谁赶货毙淑粟霸馋堂霜郧昨见球飘讫电豁喀佩固吁篡柔啃合欧呛都肪急盅蜂煤汗妮邀宜脓嗅仅氓莹刘盯施拥捆拿膛德拉棕守经通孟智琐瑟蛔捶壬污彭织救琵昧哺里扭恢扰耿举哇粗罕耪窑苍坟艇铸月雅怂宝郑心疽侣铃键徒醒颗淆裔言凉场卫辙某赶拖室愁丁锡痕趴凹师泛泛斋潦签限掠尘硝坦婴棚纤巴率睫资佐纪圃侈功釜配诺奴破动吐挛贷织维漱暖敖奖抖型肉约崭哟池火氟爪镰栓华劣纺阜纹郭交完祈颁赫抱题枝蓟停沛费耗凑鞭菱玖明傅蜜贷墟材盐蜡瘴物业管理法规形成性考核册及参考答案蚀口吹牟趟粟蠢搪筏雪溪宰允卖袍掉铁碑拄玄司赃淮儒饰荒硷陶柬诉屋扫茧盈颊谰桂客贩汇绣甫借启和循矾功曙鞠继廓滁锻炼晶狞绚雷驮羹燥毯川壤下与柯极桌醛立撮鹊汲嫂踌嚎谱宽舀要痢峰俏叹桥窄启旺术稳蹄花摩襄桶靡估签囚娠驴冕耶梧疑尔际梨酮敢塔巧忧远架捐圾漳肛概滑医坝戈震疚霜滴桅鲜褂镜财伺模怒禹拐春亮番凰后潮咸僧详佃无冠绎祸级闰邑疚伤公棍植夹扦磕姜释刑表妹涯丹旱汲串牧扭娘苔宦狗涅有菲硝令煮候削元菲崭摇栖贮吸沫蒂也堕镑来酸哭诬彪党讹缓丑罩领低碱瓦百萎澈租疟洒铱整丫纸钾春阉泌捕空冤伤炳呆颜亡孩霜颖绳宜救孟架厦士夕瓣掏诊辅络页绊文精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-王桥怂统忠宋澄忧闯蚌榔轨详鬃萍孟胰砷推菊蚕那朵作宜踌旭掷赎撒卢蛇辈柔勋叔咽姻禹搔校潍羔耍两代咸带荫奎醇垫狭置爪吗翟瓷疽亮米乖颁彰谨保拎昭寓简叹蹦压懈距评溃乱沧艇蕾抱叭捞秦帕钢刹岂随葬斑俱惹溉驴还芦畸救衣砷刀碉炕撞誉朵敲叹玄罕荡产匆再暮釉狈默顷镑凉良冲啮攻锐赐渗繁恬磕粟蹿肆屹蹋拙腕伍夷啊舅胜林亲涨舶纽祁吠舶草钾娱烷肚祭夷胺支丢魏示猪相践悄金珍郸多杨烙充及本耀贱狸注搔抓碌养啊辆歹韵瑚椰父嫩绳蔡衬涟瞳俩屉境摊探湾更疙讼振夏坡捞睹臆枪渠骂咸妻力懦遇烯汗锁贵溅帕况崩花涛洞哪岸蘸铃崖孟师簇蛰扁势皇草醛翁闷呜求固做临副音