物业管理酬金制.doc

关于物业管理“酬金制”计费形式探析由国家发改委和建设部联合颁布的物业服务收费管理办法自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。一、 酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务收费管理办法所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。二、酬金制运作流程分析无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；提交招标方审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。其操作流程见下图：制 定 年 度 工 作 计 划编 制 年 度 费 用 预 算提 交 委 托 方 审 核实 施 执 行 计 划、预 算公 布 费 用 使 用 情 况年 终 决 算、结 算具体运作时，需要关注一些主要环节和细节：1）制订年度工作计划年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中有关物业管理企业的职责和义务部分，即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。2）编制年度费用预算编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求；其二是往年物业管理开支的历史数据；第三是已经及/或可预期的物价调整、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。3）提交招标方审核制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给招标方物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给招标方留有足够的时间进行讨论审核及与物业管理企业协商，所以，物业管理企业应当将年度工作计划和年度费用预算提前3045天送达招标方，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。4）实施执行计划、预算年度工作计划和年度费用预算经招标方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中，物业管理企业对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的，应该事先告知招标方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下，可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用必须事先报给招标方审批，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的，可邀请第三方（如房地主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。5）公布费用使用情况依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主方公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。招标方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账。6）年终决算、结算经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如果有不足，也应由业主承担，在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其它公共收益资金贴补；三是在下一核算年度中摊消。三、酬金制与包干制的利弊分析物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，其定价应当由业主与物业管理企业协商确定。在前期物业管理阶段，开发商作为第一业主有权与物业管理企业商定物业管理的服务与收费标准，只要在小业主购房时事先告知就行。确定物业服务费标准可以有两种方式：一是根据事先提出的服务要求来测算收费标准，即量出为入；二是根据事先提出的收费标准来确定服务内容和标准，即量入为出。为了确保物业管理服务达到对建筑物及其设施设备养护的技术标准要求和满足大多数业主的需求，在招标选聘物业管理企业时，应当设置最低物业服务费标准，而不该是最高服务费限额，这样才能保护业主的基本利益和保障物业管理的正常开展，限制低价恶性竞争行为，使物业管理行业得以有序竞争和健康发展。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长企业“偷工减料”、“偷鸡摸狗”行为。另外，由于酬金制是要公布账务的，而包干制则由企业独自操作，更易使业主对物业管理企业产生猜疑、不信任，由此引发矛盾和纠纷。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制形式就是“清包工”的做法，也类似于东家雇佣保姆的结算形式，是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费； 其二使业主能够自己作主如何消费（即安排预算时，哪些方面多支出一点，哪些方面可节省一些）。酬金制对企业的好处是：其一促使企业规范运作、诚信经营； 其二能使企业规避经营风险。（决不要以为这是对企业有利的，业主会不会吃亏了。其实不然，说到底物业管理是业主的事，物业管理企业是为业主提供劳务服务的，让企业承担风险，业主未必能享受到好的服务，双赢才是业主和物业管理企业共同的目标。）再进一步来看，就企业内部运作而言，不存在包干制，实际上都是酬金制。因为，既使是采用包干制的项目，企业内部也是要做年度预算的，预算时都要留有一定数额的利润，这部分利润就等同于酬金。四、对有关疑虑的分析为什么推行酬金制如此艰难，其中一个重要原因，是很多方面的各种人士对酬金制不了解、不熟悉，因而产生许多解不开、放不下的疑虑。比较突出的问题有一下几方面：1、“分等服务收费”标准是否只适用包干制？由于上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法第十二条有“本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式”的表述，因此，大家普遍认为“分等服务收费”标准只适用包干制。事实上，“分等服务收费”标准应该是由专门机构定期公布的行业中准价标准，可以适用任何一种结算形式。因为，物业业主与物业管理企业进行商务谈判时，需要有一个市场化的可参照的标准作为双方约定服务和收费的依据，无论采用酬金制还是包干制，都可以在这个标准的基础上讨价还价，最终确定双方都能（或愿意）接受的服务标准和价格标准。2、酬金制是否赚不到钱？很多物业管理企业表示酬金制形式“赚不到钱”或者说“赚的没有包干制多”。这种认知，无论从理论上还是实际运作上来讲，都是没有根据、站不住脚的。物业管理是一种长时期的管理和劳务服务活动，物业管理的各项成本开支逐年增长，业主和整个社会对物业管理的要求逐年提高，但物业服务费调价很难，在如此大环境（大背景）下，包干制赚钱的空间很小，反而隐含着经营风险很大。而酬金制形式好比“保姆到东家做事”，或者“个人到企业打工”，旱涝保收，几乎没有经营风险，长期来看，酬金制才是稳定赚钱的。3、是否收费标准高的物业适宜采用酬金制？现实情况是物业服务费标准高的采用酬金制形式的居多，但这并不意味着收费标准高的物业就适宜采用酬金制，相反，我却认为收费标准低的物业更应该采用酬金制。因为，收费标准低的物业，其业主的收入水平相对较低，他们更计较所付每一分钱的用途，因此有必要向他们明确告知收支情况，确实需要的费用他们也只能支付，这种情况下就适宜采用酬金制。而收费标准高的物业，其业主的收入水平相对较高，他们所关心的更多的是一种感受，只要感觉好了，多付一些钱或让物业管理企业多赚一些钱，一般不会很计较，这种情况下采用包干制形式，合同的双方都容易接受。打个比方来说，某人家里要装修房子，通常是经济条件好的家庭会选择全包的形式（类似包干制），而经济条件差的家庭会选择清包的形式（类似酬金制），这与前面所讲的道理实质是一样的。4、维修费、能耗费等按实结算的费用能否作为计提酬金的基数？维修费、能耗费应该作为计提酬金的基数部分，其理由有三：一是采取酬金制形式的，收取的是物业服务资金，所有的钱都属于代收代付，都是要按实结算的，不仅仅是“维修费、能耗费”；二是酬金应该按物业管理企业付出的管理和劳务服务的多少和水准来计算，维修费和能耗费间接的计量了物业管理企业提供的服务量和水准；三是维修费和能耗费中体现的是物业管理企业提供的服务中技术含量最高的部分，如果这部分劳务不计提酬金，显然不合情理。举例来说，某东家雇佣一名保姆洗衣服，每月给予300元钱报酬。如果再增加买菜、接送小孩等活，是否因为买菜和坐车的钱都按实结算了，就不必再增加保姆的报酬，每月仍然支付300元钱呢，这种思维和计算方式显然是不对的。5、企业缺诚信，业主不专业，是否推行酬金制时机尚不成熟？企业诚信需要法规制度、市场机制和监督体系的建立作保障，物业管理的法规制度和市场机制已经建立，酬金制要求预决算公开，业主可以对物业管理企业实施监督，这样就有利于促进物业管理企业规范运作、诚信经营。如果采用包干制，物业管理企业独自运作，无需公开账务，使监督企业规范、诚信的保障措施至少缺失了一块。业主对物业管理的了解和熟悉，应该在与物业管理企业的接触、沟通中学习和提高。理解物业管理的预决算并不难，需要时还可以通过中介机构或审计事务所来完成。如果因为不熟悉，所以刻意回避，采取一“包”了之的做法，那么业主永远也不会专业起来。综上所述，酬金制是可以推行，而且是应该推广的。目前，酬金制在物业管理活动中得不到很好的推广，是因为物业管理企业怕赚的钱少了、业主怕该付的物业服务费贵了、业委会怕审核服务费用的工作量大了、主管部门怕参与协调的事多烦了、等等。今天，写这样一篇文章的目的，是要唤起对酬金制形式的重视，为推进酬金制形式作一份努力。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训