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房地产基本知识山西豪邦房地产咨询有限公司销售培训系列课程三1房地产基本知识大纲房地产基本知识大纲2房地产基本知识大纲房地产基本知识大纲一、常用名词基本解释一、常用名词基本解释二、房地产开发流程解释二、房地产开发流程解释三、商品房销售有关法律政策三、商品房销售有关法律政策3一、常用名词基本解释一、常用名词基本解释（一）名（一）名词解解释 （二）（二）房地房地产产“五五证证一一计计划划”（三）（三）现现行的土地行的土地获获取方式（来源）取方式（来源）（四）房屋建筑分（四）房屋建筑分类类 （五）房屋建筑（五）房屋建筑结结构构 （六）裂（六）裂缝产缝产生的原因生的原因 （七）关于室内采光有何要求（七）关于室内采光有何要求 （八）梁的种（八）梁的种类类 （九）不同建筑（九）不同建筑结结构的构的优优缺点比缺点比较较 4（一）名（一）名词解解释1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。与地块面积之比。2、建建筑筑容容积积率率：是是反反映映和和衡衡量量建建筑筑用用地地使使用用强强度度的的一一项项重重要要指指标标，是是指指地地块块内内建建筑筑物物的的总总建建筑筑面面积积与与地地块块面面积积的的比比值值，即即：容容积积率率总总建建筑筑面面积积建建筑筑用用地地面面积积。其其中中，总总建建筑筑面面积积是是地地上上所所有有建建筑筑面面积积之之和和。这这个个比比值值越越小小，意意味味着着小小区区容容纳纳的的建建筑筑总总量量越越小小，居居住生活质量就会越高。住生活质量就会越高。3、绿绿化化率率：是是指指规规划划建建设设用用地地范范围围内内的的绿绿地地面面积积与规划建设用地面积之比。与规划建设用地面积之比。4、楼楼间间距距：东东西西向向楼楼间间距距为为1 1：1 1，南南北北偏偏东东为为1 1：1.31.3，南北向为，南北向为1 1：1.51.5。（太原市规定。（太原市规定,各地情况不同各地情况不同)5（一）名（一）名词解解释5、建建筑筑层层高高：层层高高是是指指住住宅宅高高度度以以“层层”为为单单位位计计量量，每每一一层层的的高高度度国国家家在在设设计计上上有有个个要要求求，这这个个高高度度就就叫叫层层高高。具具体体地地说说，层层高高是是指指下下层层地地板板面面或或楼楼板板上上表表面面（或或下下表表面面）到到相相邻邻上上层层楼楼板板上上表表面面（或或下下表表面面）之之间间的的竖竖向向尺尺寸寸。住住宅宅建建筑筑模模数数协协调调标标准准（GBI100-87GBI100-87）中中规规定定，住住宅宅的的层层高高采采用用下下列列参参数数：2.62.6米米、2.72.7米米、2.82.8米米。净净高高则则是是指指层层高高减减去去楼楼板板厚厚度度的净剩值。的净剩值。6、人人口口毛毛密密度度：每每公公顷顷居居住住区区用用地地上上容容纳纳的的规规划划人人口数量口数量(人人/ha)/ha)。6（一）名（一）名词解解释7、人人口口净净密密度度：每每公公顷顷住住宅宅用用地地上上容容纳纳的的规规划划人口数量人口数量(人人/ha)/ha)。8、进进深深：在在建建筑筑学学上上是是指指一一间间独独立立的的房房屋屋或或一一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。9、开开间间：即即住住宅宅的的宽宽度度。指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙皮皮到到另另一一面面墙墙皮皮之之间间的的实实际际距距离离，因因为为就就一一个个自然间的宽度而言，故又称为开间。自然间的宽度而言，故又称为开间。7（一）名（一）名词解解释10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部组成：部组成：（1 1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；房和管理用房的建筑面积；（2 2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的墙（包括山墙）墙体水平投影面积的5050。11、共共有有建建筑筑面面积积：房房屋屋系系指指各各产产权权主主共共同同占占有有或或共共同使用的建筑面积。同使用的建筑面积。8（一）名（一）名词解解释1212、公公用用建建筑筑面面积积：公公用用建建筑筑面面积积不不包包括括任任何何作作为为独独立立使使用用空空间间租租、售售的的地地下下室室、车车棚棚等等面面积积，作作为为人人防防工工程程的的地地下下室室也也不不计计入入公公用用建建筑筑面面积积。一一般般公公用用建建筑筑面面积积按按以以下下方方法法计计算算：整整栋栋建建筑筑物物的的面面积积扣扣除除整整栋栋建建筑筑物物各各套套（单单元元）套套内内建建筑筑面面积积之之和和，并并扣扣除除已已作作为为独独立立使使用用空空间间销销售售或或出出租租的的地地下下室室、车车棚棚及及人人防防工工程程等等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积1313、公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数：将将整整栋栋建建筑筑物物的的公公用用建建筑筑面面积积除除以以整整栋栋建建筑筑物物的的各各套套套套内内建建筑筑面面积积之之和和，得得到到建筑的公用建筑面积分摊系数。建筑的公用建筑面积分摊系数。9（一）名（一）名词解解释1414、销销售售面面积积：销销售售面面积积是是指指商商品品房房按按 套套 或或 单单元元 出出售售，其其销销售售面面积积为为购购房房者者所所购购买买的的套套内内或或单单元元内内建建筑筑面面积积（以以下下简简称称套套内内建建筑筑面面积积）与与应分摊的共有建筑面积之和。应分摊的共有建筑面积之和。1515、阳阳台台：阳阳台台是是指指供供居居住住者者进进行行室室外外活活动动、晾晾晒衣物等的空间。晒衣物等的空间。1616、平平台台：平平台台是是指指供供居居住住者者进进行行室室外外活活动动的的上上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。1717、走走廊廊：走走廊廊是是指指住住宅宅套套外外使使用用的的水水平平交交通通空空间。间。10（一）名（一）名词解解释1818、地地下下室室：地地下下室室是是指指房房间间地地面面低低于于室室外外地地平平面的高度超过该房间净高的面的高度超过该房间净高的1 12 2者。者。1919、半半地地下下室室：半半地地下下室室是是指指房房间间地地面面低低于于室室外外地地平平面面的的高高度度超超过过该该房房间间净净高高的的1 13 3，且且不不超超过过1 12 2者。者。2020、居居住住区区用用地地：居居住住区区用用地地是是指指住住宅宅用用地地、公公建建用用地地、道道路路用用地地和和公公共共绿绿地地等等四四项项用用地地的的总总称。称。2121、住住宅宅用用地地：住住宅宅用用地地是是指指住住宅宅建建筑筑基基底底占占地地及及其其四四周周合合理理间间距距内内的的用用地地含含宅宅间间绿绿地地和和宅宅间小路等的总称。间小路等的总称。11（一）名（一）名词解解释22、公公共共服服务务设设施施用用地地：公公共共服服务务设设施施用用地地一一般般称称公公建建用用地地，是是与与居居住住人人口口规规模模相相对对应应配配建建的的、为为居居民民服服务务和和使使用用的的各各类类设设施施的的用用地地，应应包包括括建建筑筑基基底底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。23、道道路路用用地地：道道路路用用地地是是指指居居住住区区道道路路、小小区区路路、组组团团路路及及非非公公建建配配建建的的居居民民小小汽汽车车、单单位位通通勤勤车车等等停放场地。停放场地。24、公公共共绿绿地地：公公共共绿绿地地是是指指满满足足规规定定的的日日照照要要求求，适适合合于于安安排排游游憩憩活活动动设设施施的的、供供居居民民共共享享的的游游憩憩绿绿地地，应应包包括括居居住住区区公公园园、小小游游园园和和组组团团绿绿地地及及其其他他块状带状绿地等。块状带状绿地等。12（一）名（一）名词解解释25、建建筑筑线线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。26、玄玄关关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。27、隔断：隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.13（一）名（一）名词解解释2828、过过道道：指指住住宅宅套套内内使使用用的的水水平平交交通通空空间。间。2929、钢钢结结构构：是是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用钢钢材料建造的，包括悬索结构。材料建造的，包括悬索结构。3030、钢钢、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构：是是指指承承重重的的主主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。3131、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构：是是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用钢钢筋筋混混凝凝土土建建造造的的。包包括括薄薄壳壳结结构构、大大模模板板现现浇浇结结构构及及使使用用滑滑模模、升升板板等等建建造造的钢筋混凝土结构的建筑物。的钢筋混凝土结构的建筑物。14（一）名（一）名词解解释32、混混合合结结构构：是是指指承承重重的的主主要要构构件件是是用用钢钢筋筋混混凝凝土土和和砖砖木木建建造造的的。如如一一幢幢房房屋屋的的梁梁是是用用钢钢筋筋混混凝凝土土制制成成，以以砖砖墙墙为为承承重重墙墙，或或者者梁梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框框架架结结构构：指指以以钢钢筋筋混混凝凝土土浇浇捣捣成成承承重重梁梁柱柱，再再用用预预制制的的加加气气混混凝凝土土、膨膨胀胀珍珍珠珠岩岩、浮浮石石、蛭蛭石石、陶陶烂烂等等轻轻质质板板材材隔隔墙墙分分户户装装配配成而的住宅。成而的住宅。15（一）名（一）名词解解释34、砖砖混混结结构构：承承重重的的主主要要结结构构采采用用梁梁、柱柱和和墙墙体体建建造造。梁梁和和柱柱是是指指砖砖混混结结构构房房屋屋楼楼板板及及梁梁是是钢钢筋筋混混凝凝土土建建造造，墙体是用砖或砌体建筑的。墙体是用砖或砌体建筑的。35、框框剪剪结结构构：框框架架-剪剪力力墙墙结结构构也也称称框框剪剪结结构构，这这种种结结构构是是在在框框架架结结构构中中布布置置一一定定数数量量的的剪剪力力墙墙，构构成成灵灵活活自自由由的的使使用用空空间间，满满足足不不同同建建筑筑功功能能的的要要求求，同同样样又又有有足足够够的的剪剪力力墙墙，有有相相当当大大的的刚刚度度，框框剪剪结结构构的的受受力力特特点点，是是由由框框架架和和剪剪力力墙墙结结构构两两种种不不同同的的抗抗侧侧力力结结构构组组成成的的新新的的受受力力形形式式，所所以以它它的的框框架架不不同同于于纯纯框框架架结结构构中中的的框框架架，剪剪力力墙墙在在框框剪剪结结构构中中也也不不同同于于剪剪力力墙墙结结构中的剪力墙。构中的剪力墙。16（一）名（一）名词解解释36、墙墙：墙墙是是建建筑筑物物的的承承重重构构件件和和围围护护构构件件。作作为为承承重重构构件件，承承受受着着建建筑筑物物由由屋屋顶顶或或楼楼板板层层传传来来的的荷荷载载，并并将将这这些些荷荷载载再再传传给给基基础础。作作为为围围护护构构件件，外外墙墙起起着着抵抵御御自自然然界界各各种种因因素素对对室室内内侵侵袭袭的的作作用用，内内墙墙起起着着分分隔隔房房间间、创创造造室室内内舒舒适环境的作用。适环境的作用。37、横横墙墙、山山墙墙、纵纵墙墙：凡凡沿沿建建筑筑物物短短轴轴方方向向布布置置的的墙墙称称横横墙墙，横横向向外外墙墙一一般般称称山山墙墙；而而沿沿建建筑筑物物长长轴轴方方向向布布置置的的墙墙称称纵纵墙墙，纵纵墙墙有有内内纵纵墙墙与与外外纵纵墙墙之之分分；在在一一片片墙墙上上，窗窗与与窗窗或或门门与与窗窗之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。之间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。17（一）名（一）名词解解释38、楼楼板板层层：楼楼板板层层是是楼楼房房建建筑筑中中水水平平方方向向的的承承重重构构件件。楼楼板板层层承承受受着着家家具具、设设备备和和人人体体的的荷荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。39、地地坪坪：地地坪坪是是底底层层房房间间与与土土层层相相接接触触地地部部分分，它承受底层房间内地荷载。它承受底层房间内地荷载。4040、楼楼板板面面层层：又又称称楼楼面面或或地地面面。起起着着保保护护楼楼板板层、分布荷载和绝缘的作用。层、分布荷载和绝缘的作用。18（一）名（一）名词解解释4141、商商品品房房维维修修基基金金：是是指指按按建建设设部部住住宅宅共共用用部部位位共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金管管理理办办法法（建建住住房房19982131998213号号）的的规规定定，新新建建商商品品住住宅宅（包包括括经经济济适适用用住住房房）出出售售后后建建立立的的共共用用部部位位、共共用设施设备维修基金。用设施设备维修基金。4242、确确权权:是是依依照照法法律律、政政策策的的规规定定，经经过过房房地地产产申申报报、权权属属调调查查、地地籍籍勘勘丈丈、审审核核批批准准、登登记记注注册册、发发放放证证书书等等登登记记规规定定程程序序，确确认认某某一一房房地地产产的的所所有有权权、使使用用权权的的隶隶属属关关系系和和他他项项权权利。利。19（一）名（一）名词解解释43、土土地地使使用用权权:是是指指土土地地使使用用者者在在法法律律允允许许范范围围内内对对依依法法交交由由其其使使用用的的国国有有土土地地或或者者集集体体土土地地的的占占有有、使使用用以以及及部分收益、处分的权利。部分收益、处分的权利。44、房房屋屋的的他他项项权权利利:房房屋屋的的他他项项权权利利是是指指由由房房屋屋的的所所有有权权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房房地地产产一一级级市市场场:又又称称土土地地一一级级市市场场，是是土土地地使使用用权权出出让让的的市市场场，即即国国家家通通过过其其指指定定的的政政府府部部门门将将城城镇镇国国有有土土地地或或将将农农村村集集体体土土地地征征用用为为国国有有土土地地后后出出让让给给使使用用者者的的市市场场，出出让让的的土土地地，可可以以是是生生地地，也也可可以以是是经经过过开开发发达达到到 七七通通一一平平 的的熟熟地地。房房地地产产一一级级市市场场是是由由国国家家垄垄断断的的市场。市场。20（一）名（一）名词解解释4646、房房地地产产二二级级市市场场:是是土土地地使使用用者者经经过过开开发发建建设设，将将新新建建成成的的房房地地产产进进行行出出售售和和出出租租的的市市场场。即即一一般般指指商商品品房房首首次次进进人人流流通通领领域域进进行行交交易易而而形形成成的的市市场场。房房地地产产二二级级市市场场也也包包括括土土地地二二级级市市场场，即即土土地地使使用用者者将将达达到到规规定定可可以以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。4747、房房地地产产三三级级市市场场:具具有有消消费费性性质质。此此时时房房地地产产呈呈横横向向流流通通，即即使使用用者者、经经营营者者之之间间的的平平等等转转移移，表表现现为为使使用用者者之之间间的的交交易易行行为为。反反映映的的是是以以效效用用为为价价值值尺尺度度的的市市场场价价格格，是是调调剂剂需需求求条条件件下下的的市市场场行行为为，如如私私房房出出租租、出出售售等就是三级市场行为等就是三级市场行为21（二）（二）房地房地产产“五五证证一一计计划划”建设用地规划许可证建设用地规划许可证国有土地使用证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证商品房销售许可证商品房销售许可证建设工程投资计划建设工程投资计划22（三）（三）现现行的土地行的土地获获取方式（来源）：取方式（来源）：划拨（军事，机关，行政等，经济适用房用地）划拨（军事，机关，行政等，经济适用房用地）出出让让：分分为为招招标标、拍拍卖卖、挂挂牌牌三三种种（收收益益性性土土地）地）23（四）房屋建筑分类（四）房屋建筑分类1 1、从构成房屋建筑结构的材料分：、从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦）24（四）房屋建筑分（四）房屋建筑分类类 2 2、从房屋层数高度分：、从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）25（四）房屋建筑分（四）房屋建筑分类类3 3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）26（四）房屋建筑分（四）房屋建筑分类类4 4、从房屋建筑用途分：、从房屋建筑用途分：生产性建筑；居住建筑；公共建筑27（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构1 1、房屋建筑构件、房屋建筑构件一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。28（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构2 2、房屋承重结构的基本构件类型、房屋承重结构的基本构件类型（1）钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。（2）砖砖混混结结构构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。（3）砖木结构：砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。（4）其其他他结结构构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。29（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构3 3、地基与基础、地基与基础地基：地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。30（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构基础的类型：按基础的材料及受力特点分类：（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。31（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构基础按构造形式分：（1）条形基础：（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。（4）箱型基础：用于高层建筑。（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩32（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构基础的应用：基础的应用：（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。33（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构4 4、墙体分类、墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙的方向：纵墙和横墙；（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；按墙的受力分：承重墙、非承重墙。按墙的受力分：承重墙、非承重墙。34（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构5 5、楼层、地面：、楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）按施工方法：现浇、预制。6 6、楼梯：、楼梯：（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯防楼梯35（五）房屋建筑结构（五）房屋建筑结构7 7、屋屋顶顶：屋屋顶顶由由屋屋面面、屋屋顶顶承承重重结结构构、保保温隔热层和顶棚组成。温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%3%以下，以下，上人屋顶坡度为上人屋顶坡度为1%-2%1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在坡屋顶：坡度较陡，一般在10%10%以上。以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。36（六）裂缝产生的原因（六）裂缝产生的原因 裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于因此在砖厚大于240240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm0.3mm即使出现在即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。37（七）关于室内采光要求（七）关于室内采光要求1 1、每每套套住住宅宅至至少少应应有有一一个个居居住住空空间间内内获获得得日日照照，当当一一套套住住宅宅中中居居住住空空间间总总数数超超过过四四个个时时，其其中中宜有二个获得日照。宜有二个获得日照。2 2、采采光光系系数数：室室内内为为1 1，窗窗地地面面积积比比1/71/7；楼楼梯梯间间0.50.5窗窗地地面面积积比比1/121/12。窗窗地地面面积积比比值值为为直直接接天天然然采采光光房房间间的的侧侧窗窗洞洞口口面面积积AcAc与与该该房房间间地地面面面积面积AdAd之比。之比。3 3、高高度度低低于于0.50.5米米的的窗窗洞洞口口面面积积不不计计入入采采光光面面积积内。窗洞口上沿距地面内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于高度不宜低于2 2米。米。38（八）梁的种类：（八）梁的种类：1 1、梁的种类按受力状态分为：、梁的种类按受力状态分为：（1 1）简简支支梁梁：单单跨跨梁梁一一般般为为简简支支梁梁，如如过过梁梁、托墙梁。托墙梁。（2 2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。（3 3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2 2、以以上上三三种种梁梁可可根根据据建建筑筑实实际际情情况况设设计计为为上上返返梁或下返梁。梁或下返梁。39（九）不同建筑结构的优缺点比较（九）不同建筑结构的优缺点比较 砖混结构住宅与框架结构住宅相比保砖混结构住宅与框架结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求六层以下，不太适合超大开间住数要求六层以下，不太适合超大开间住宅宅。40二、房地产开发流程解释二、房地产开发流程解释 商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售施工建设，销售。41二、房地产开发流程解释二、房地产开发流程解释1、投投资资机机会会选选择择和和决决策策分分析析阶阶段段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。2、土土地地获获取取阶阶段段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。42二、房地产开发流程解释二、房地产开发流程解释3、项项目目前前期期阶阶段段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。4、项项目目设设计计阶阶段段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。5、项项目目施施工工建建设设阶阶段段：开发商委托建筑公司进行项目施工。施工过程中开发商要密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度计划实施。43二、房地产开发流程解释二、房地产开发流程解释6 6、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、利阶段，包含梳理客户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；设工程竣工之前进行销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销现房销售即在取得竣工验收合格文件后进行销售。售。44三、商品房销售有关法律政策三、商品房销售有关法律政策1 1、房屋维修基金、房屋维修基金2 2、山西省商品房管理条例山西省商品房管理条例3 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明451 1、房屋维修基金、房屋维修基金（1 1）为什么要建立房屋维修基金？）为什么要建立房屋维修基金？用用于于对对住住宅宅共共用用部部位位、设设施施、设设备备保保修修期期满满后后的的大大修修、更新、改造。更新、改造。住住宅宅共共用用部部位位：住住宅宅主主体体结结构构（包包括括基基础础、墙墙体体、柱柱、梁梁、楼楼板板、屋屋顶顶）、楼楼梯梯间间、电电梯梯间间、共共用用门门厅厅、走走廊通道、户外墙面等。廊通道、户外墙面等。共共用用设设施施、设设备备：包包括括物物业业管管理理小小区区内内道道路路、绿绿地地、树树木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。木、消防设施、下水管道、电梯、安防设施等。（2 2）在什么范围内建立房屋维修基金？）在什么范围内建立房屋维修基金？自自20032003年年1 1月月1 1日日后后，在在本本行行政政区区域域内内购购买买商商品品住住宅宅或或与与住宅结构相连的非住宅均应缴存。住宅结构相连的非住宅均应缴存。461 1、房屋维修基金、房屋维修基金（3 3）由谁缴存维修基金？）由谁缴存维修基金？开开发发建建设设单单位位（1%1%，带带电电梯梯的的1.5%1.5%）和和购购房房人人（1%1%）共同缴存。）共同缴存。（4 4）如何缴存？）如何缴存？在在商商品品房房买买卖卖合合同同备备案案时时，一一次次性性存存入入市市维维修基金帐户。修基金帐户。（5 5）房屋维修基金由谁管理？）房屋维修基金由谁管理？由市维修基金管理机构管理。由市维修基金管理机构管理。472 2、山西省商品房管理条例山西省商品房管理条例（1 1）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？）商品房交付使用时应当提供的两书是什么？开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示开发商将商品房交付使用时，应当向购房人明示商品商品房准许交付使用证房准许交付使用证提供：提供：商品住宅质量保证书商品住宅质量保证书：列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位列明保修范围、保修期限、保修责任、和保修单位商品住宅使用说明书商品住宅使用说明书：说明承重结构、管线部位、：说明承重结构、管线部位、不得拆改部位、和其他使用注意事项。不得拆改部位、和其他使用注意事项。（2 2）定金可以退吗？）定金可以退吗？答：答：条例条例规定：购房人已交定金并约定合同订立日规定：购房人已交定金并约定合同订立日期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房期，开发商不按期签定合同的，定金双倍返还；购房人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，人不按期订立合同的，定金不与退还；在约定日期内，双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根双方就合同条款不能达成一致时，应返还定金。应根据实际情况灵活处理。据实际情况灵活处理。483 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明（1 1）物业服务包括什么？）物业服务包括什么？综合服务、公众代办性服务、特约服务。综合服务、公众代办性服务、特约服务。收取综合服务费提供的服务如下：收取综合服务费提供的服务如下：保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、保证楼宇的安全使用，监督房地产产权人、使用人按有关规定装修、使用房屋。使用人按有关规定装修、使用房屋。维维护护公公共共卫卫生生：包包括括打打扫扫公公共共走走廊廊、楼楼梯梯、通通道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。道、小区内道路，外墙以及清理垃圾等。水水、电电源源机机电电、电电梯梯、消消防防设设施施以以及及其其他他设设施施日常维修、保养；日常维修、保养；493 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明（1 1）物业服务包括什么？）物业服务包括什么？报案服务报案服务绿化维护管理；绿化维护管理；帮帮助助房房地地产产产产权权人人、使使用用人人协协调调解解决决日日常常生生活活中中所所涉涉及的公共事物。及的公共事物。收收取取公公众众代代办办性性服服务务费费可可提提供供如如下下服服务务：代代收收冷冷水水热热水水费费、煤煤气气费费、有有线线使使用用费费、购购电电、采采暖暖费费（目目前前煤煤气、水、购电为亲情服务暂不收费）。气、水、购电为亲情服务暂不收费）。收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商收取特约有偿服务费应提供的服务双方协商议定。503 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明 （3 3）业业主主若若出出现现失失窃窃或或车车辆辆损损坏坏丢丢失失等等情情况况物物业如何处理？业如何处理？万万一一发发生生此此类类事事情情（一一般般情情况况下下，发发生生此此类类事事情情的的可可能能性性不不大大），将将按按照照山山西西省省物物业业管管理理条条例例执行。物业协助相关部门解决。执行。物业协助相关部门解决。513 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明 （4 4）装装修修是是否否可可以以拆拆改改？如如想想拆拆改改怎怎么么办办？如何收费？如何收费？规规范范规规定定，砖砖混混结结构构住住宅宅所所有有墙墙体体包包括括非非承承重重墙墙都都不不能能拆拆改改。业业主主若若想想拆拆改改非非承承重重墙墙应应到到房房管管局局办办理理相相关关手手续续。按按其其规规定定收收取取一一定定费费用用，一一般般300300元元左左右右。框框架架结结构构原原则则上上不不允允许许随意拆除。随意拆除。523 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明 （5 5）楼楼梯梯间间有有损损坏坏物物业业修修理理吗吗？有有修修理理周周期期吗？吗？楼楼梯梯间间损损坏坏物物业业将将负负责责修修理理。一一般般物物业业每每月月都会定期检修供公部位。都会定期检修供公部位。（6 6）小院里能加一些防护设施吗？小院里能加一些防护设施吗？所所有有外外檐檐部部分分都都不不可可以以改改变变包包括括小小院院。小小院院理理论论上上属属于于公公共共区区域域，赠赠送送的的含含义义是是业业主主仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。仅有使用权，是没有产权的，所以不允许改变。533 3、物业管理相关说明、物业管理相关说明 （7）办理入住手续需要什么东西，什么费用？办理入住手续需要什么东西，什么费用？在在办办理理入入住住时时需需带带入入住住凭凭单单,购购房房合合同同。一一年年的的物物业业费费、业业主主装装修修押押金金1500-20001500-2000、电电费费（300300度度）、卫视费、水卡费。卫视费、水卡费。（8 8）办入住时是否还交配套设施的初装费？办入住时是否还交配套设施的初装费？办办入入住住时时不不需需交交配配套套设设施施的的初初装装费费，都都含含在在房房款款里里了。了。（不不同同项项目目有有所所不不同同，适适当当收收取取相相关关费费用用，如如煤煤气气点点火火费）费）（9 9）装修押金什么情况下不退或扣钱？装修押金什么情况下不退或扣钱？不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。不符合有关规定的拆改，暂扣，待恢复原状后退还。54结结 束束山西豪邦房地产咨询有限公司山西豪邦房地产咨询有限公司二二OOOO五年九月五年九月55