国际广场PPT课件.pptx

1.国国国国际际广广广广场场近近近近阶阶段段段段时间计时间计划与划与划与划与节节点点点点一、一、经济指指标已已经确定，确定，SOM根据根据经济指指标完成一稿正式完成一稿正式汇报文件，文件，2月月5日左右做一日左右做一轮视频汇报；二、西南院根据二、西南院根据业主方要求做一主方要求做一轮1#、2#核心筒与地下室的方案研究，核心筒与地下室的方案研究，2月月6日前整理完新的日前整理完新的细化化设计要求提交要求提交SOM；三、春三、春节完后完后10天整理完天整理完报建方案。建方案。2.国国国国际际广广广广场规场规划建筑方案划建筑方案划建筑方案划建筑方案一、各个部分体量关系一、各个部分体量关系二、二、经济指指标三、商三、商业四、地下室四、地下室五、景五、景观概念概念3.4.5.6.7.8.目前设计的地下室面积：200,000 sm预计地下室面积可减小到115,000sm153,00080,00032,00055,0003,1009,0005,97520,000VS减小层数/提高高区层高减小层数/提高标准层层高减小层数和高度减小面积9.地上商地上商业业态分布分布10.商商场业态分布分布11.地下商地下商业业态分布分布-112.地下商地下商业业态分布分布-213.景景观总平面平面图14.国国国国际际广广广广场场机机机机电电部分概念部分概念部分概念部分概念 1 1、市政条件、市政条件简介介 2 2、各系、各系统方案方案简介介 a a）供）供电系系统方案方案简介介 b b）给排水系排水系统方案方案简介介 c c）暖通系）暖通系统方案方案简介介15.市政条件市政条件电：本本项目供目供电条件条件较差，主要体差，主要体现两个两个难点点 1 1、场地周地周边现有有变电站站负荷均已用荷均已用满，政府，政府为大源板大源板块规划的能源中心尚划的能源中心尚 无确切地址及建造无确切地址及建造时间计划。划。目前方案目前方案设计按不在本按不在本项目内目内设变电站考站考虑。2 2、本、本项目地上部分用目地上部分用电负荷荷预估估约40040000KVA00KVA，地下室用地下室用电负荷估算荷估算约1500KVA1500KVA，合，合计约41500KVA41500KVA 超超过成都供成都供电局局铁定定建建110KV110KV变电站的上限（站的上限（40000KVA40000KVA），），目前方案目前方案设计从两个方向考从两个方向考虑解决方案：解决方案：a a）：在方案）：在方案进一步明确后一步明确后优化供化供电方案，将方案，将总装机容量控制在装机容量控制在40000KVA40000KVA以内。以内。但因但因项目体量大，目体量大，优化后的方案化后的方案预算不会低于算不会低于40000KVA 40000KVA 太多，依然存在太多，依然存在 被要求建站的被要求建站的风险（成都（成都执行最低行最低标准准为35000KVA35000KVA）。）。b b）：将）：将项目分目分为两个两个项目目报建（需要根据建（需要根据项目建目建设要求要求综合考合考虑是否分两期是否分两期 开开发），将主塔），将主塔单独独报建，每期的装机容量将建，每期的装机容量将远小于小于40000KVA40000KVA的限制。的限制。3 3、方案、方案阶段段设计按按10KV10KV高高压来来电进行行设计。16.市政条件市政条件给排水、天然气、通信：排水、天然气、通信：本本项目市政目市政给排水、天然气及通信管网的条件排水、天然气及通信管网的条件较好好 1 1、场地周地周边规划有多条划有多条给排水排水主管，主管，经与自来水公司及市政排水公司沟通，与自来水公司及市政排水公司沟通，可可满足足项目在多个方向开口接入市政目在多个方向开口接入市政给排水网的需求。排水网的需求。2 2、经与燃气公司沟通，与燃气公司沟通，场地周地周边规划有中划有中压燃气主管，本燃气主管，本项目可根据目可根据实际 需求申需求申请从多从多处接入。接入。3 3、场地周地周边规划有多划有多处市政通信管网接口，可市政通信管网接口，可满足足项目目实际需求。需求。17.各系各系统方案方案简要介要介绍1 1、配、配电系系统方案介方案介绍2 2、给排水系排水系统方案介方案介绍3 3、暖通系、暖通系统方案介方案介绍18.配配电系系统方案方案简要介要介绍1 1、用、用电负荷估算荷估算 将将项目分目分为 328328米主塔，米主塔，198198米副塔，商米副塔，商业，公寓，公寓 四个主体四个主体变配电房估算容量（kVA）预计装机容量（kVA）供电范围机房位置装机负荷密度VA/m2办公塔楼一139306*1600(低区)BL26层地下层1212*1250(中区)L27L42层27层避难层6*1000(高区)L43L57层L58RF层57层避难层办公塔楼二72204*1600(低区)BL27层地下层1152*1250(高区)L28RF层28层避难层商业81402*1600+2*1250(电房1)商业（一）地下层1452*1600+2*1250(电房2)商业（二）地下层高级公寓12102*800公寓地下层7719.配配电系系统方案方案简要介要介绍2 2、预计高高压进线分分组 如分两期如分两期报建建 a a）328328米主塔米主塔单独独为一一组，装机，装机约，设三路高三路高压进线 b b）其余部分）其余部分为另一另一组，装机，装机约，设三路高三路高压进线 如整体如整体报建建 a a）328328米主塔与米主塔与200200米副塔米副塔为一一组，装机，装机约，设三路高三路高压进线 b b）商）商业与公寓与公寓为另一另一组，装机，装机约，设两路高两路高压进线 20.配配电系系统方案方案简要介要介绍3 3、负荷荷备用比率用比率 a a）328328米主塔，根据米主塔，根据类似似项目的目的经验及及顾问公司建公司建议，按，按100%100%备份份 b b）其余部分，根据最）其余部分，根据最终建筑建筑业态计算确定算确定备用比率用比率4 4、低、低压配配电房房设置置 每个建筑主体分每个建筑主体分别设置低置低压配配电房，使配房，使配电房接近房接近负荷中心，有利于荷中心，有利于节省建省建设成本。成本。21.配配电系系统方案方案简要介要介绍5 5、发电机的配置机的配置 a a）根据国）根据国际广广场例会例会讨论，本，本项目周目周边已有金融中心区及部分大型已有金融中心区及部分大型银行自行建造的行自行建造的办公区，本公区，本项目目进驻大型金融机构的需求不是特大型金融机构的需求不是特别大。大。b b）考）考虑部分部分进驻企企业对备用用电源的需求，只源的需求，只预留少量留少量发电机容量，利于机容量，利于节省成本。省成本。c c）发电机分机分业态设置在置在负荷中心附近。荷中心附近。6 6、发电机的机的选择 主塔建主塔建议选择低低压发电机机组，理由如下：，理由如下：a a）低）低压发电机机组采采购成本更低（成本更低（约为高高压机机组的一半）的一半）b b）虽办公楼高区采用高公楼高区采用高压供供电有利于减少有利于减少电压损失，但需要在高区失，但需要在高区设置置变压器，而低区也无器，而低区也无法有高法有高压发电机机组直接供直接供电，需增加，需增加变压器或另行器或另行设置低置低压发电机，机，发电机数量及机房面机数量及机房面积需增加，建需增加，建设成本提高成本提高 c c）多）多级变压，增加了故障点，系，增加了故障点，系统可靠性降低可靠性降低 d d）高）高压发电机供机供电的方案需供的方案需供电局局审批，增加了不确定性批，增加了不确定性22.给排水排水系系统方案方案简要介要介绍 1 1、总体条件体条件 本本项目市政目市政给排水市政条件排水市政条件较好。好。a a）场地周地周边规划有多条划有多条300mm300mm供水主管，供水主管，经与自来水公司沟通，与自来水公司沟通，可可满足足项目在多个方向开口接入市政目在多个方向开口接入市政给排水网的需求。排水网的需求。经初步估算，本初步估算，本项目共需目共需设置置3 3处250mm250mm供水接入点。供水接入点。b b）场地周地周边规划有多划有多处市政雨水接入点，市政雨水接入点，场地雨水可分多地雨水可分多处排入市政雨水管网。排入市政雨水管网。c c）场地周地周边规划有多划有多处市政市政污水接入点，水接入点，经西南院提供西南院提供资料料显示本示本项目可不目可不设 化化粪池，可分多池，可分多处排入市政排入市政污水管网。水管网。23.给排水排水系系统方案方案简要介要介绍 2 2、给水系水系统分分组 因因给水系水系统合并合并设置并不能置并不能显著减少机房的占用面著减少机房的占用面积及水箱的体及水箱的体积，建，建议各各栋楼独楼独立立设置置给水系水系统 3 3、是否、是否设置直置直饮水系水系统 根据根据对国内国内类似似项目的目的调查，大，大约30%30%的的类似似项目目设计了直了直饮水系水系统，但其中真正在，但其中真正在正常使用的不足正常使用的不足50%50%。根据根据对成都人成都人饮水水习惯及及类似似项目的目的经验，建，建议不上直不上直饮水系水系统。4 4、生活、生活热水的供水的供应方式方式 根据与根据与顾问公司及西南院的公司及西南院的讨论，建，建议不不设中央式中央式热水供水供给系系统，有利于降低建，有利于降低建设成本及减小管道井的面成本及减小管道井的面积。推荐主塔、副塔及商推荐主塔、副塔及商业分楼分楼层采用采用电热水器供水器供应生活生活热水。水。公寓如有条件可公寓如有条件可选择燃气燃气热水器，如无法水器，如无法设置燃气，可采用置燃气，可采用电热水器。水器。24.给排水排水系系统方案方案简要介要介绍 5 5、是否收集雨水及灰水、是否收集雨水及灰水 经计算，算，单就雨水及灰水收集本身就雨水及灰水收集本身产生的生的经济效益而言，效益而言，对本本项目没有目没有实际意意义，投投资回收期均在十几年以上。回收期均在十几年以上。设中水回收中水回收对LEEDLEED得分是否有价得分是否有价值，需，需LEEDLEED顾问尽快确尽快确认。根据与机根据与机电顾问公司及西南院的公司及西南院的讨论，如非，如非LEEDLEED顾问公司确定需要以此方法得到分公司确定需要以此方法得到分数，建数，建议不不设雨水及灰水回收系雨水及灰水回收系统。25.暖通暖通系系统方案方案简要介要介绍 1、由于本、由于本项目目场地大，地下室面地大，地下室面积不敏感，建不敏感，建议将空将空调机房分楼机房分楼栋设置，置，将空将空调冷冷热源机房尽量靠近源机房尽量靠近负担区域的担区域的负荷中心。荷中心。2、针对本本项目目这样的大体量建筑，空的大体量建筑，空调冷冷热源源拟采用采用电制冷冷水机制冷冷水机组和燃气和燃气热水水锅炉炉。电制冷冷水机制冷冷水机组和燃气和燃气热水水锅炉具有技炉具有技术成熟、效率高的特点，就系成熟、效率高的特点，就系统初投初投资、运行运行 费用用和和维护管理方面都是极佳的管理方面都是极佳的选择。公寓公寓建建议以以户为单位位设置空置空调系系统，利于独立，利于独立计取使用取使用费用，同用，同时便于各便于各户灵活运行灵活运行。3、其中主塔楼的空、其中主塔楼的空调给水系水系统构架构架比比选焦点在于焦点在于：a）冷水机冷水机组是否上避是否上避难层，b）是否使用高耐是否使用高耐压管件及水管件及水泵。此此课题因涉及到的因涉及到的专业较多，需接下来多，需接下来进行行专题讨论。26.暖通暖通系系统方案方案简要介要介绍 4、末端方式末端方式选择 根据根据国内使用国内使用习惯及管理要求及管理要求，经与管理公司及西南院与管理公司及西南院讨论，末端建，末端建议按以下系按以下系统设置：置：a）主塔采用）主塔采用变风量空量空调系系统（VAV）（目前）（目前类似建筑均采用此种末端系似建筑均采用此种末端系统。b）副塔采用）副塔采用风机机盘管管+新新风系系统（FCU）（）（FCU系系统的的综合造价合造价为最低，且技最低，且技术成熟，成熟，200米以内写字楼大量采用此末端系米以内写字楼大量采用此末端系统）c）商）商场采用全空气采用全空气风柜（柜（AHU）系系统+风机机盘管（管（FCU）系）系统结合的方式，高大空合的方式，高大空间设计AHU，便于控制及后期，便于控制及后期维修，各小店面内部采用修，各小店面内部采用FCU+新新风系系统，降低造价。，降低造价。d）公寓）公寓优先采用先采用风冷冷VRV系系统，便于独立，便于独立计费，如，如SOM因外立面效果或其它原因无因外立面效果或其它原因无法提供法提供设备散散热条件，可条件，可选择水冷水冷VRV系系统替代替代风冷冷VRV系系统（造价增加（造价增加约13%）。）。27.暖通暖通系系统方案方案简要介要介绍 5、是否采用冰蓄冷、是否采用冰蓄冷 根据国内根据国内类似似项目的目的经验及及顾问公司根据成都地区公司根据成都地区电价情况价情况计算，本算，本项目的峰谷目的峰谷电价比在价比在2.75左右，低于公左右，低于公认的冰蓄冷系的冰蓄冷系统设计临界比界比4，投，投资回收期比回收期比较长，不能，不能发挥冰蓄冷系冰蓄冷系统的价的价值。并且根据并且根据对类似似项目的目的调查，冰蓄冷系，冰蓄冷系统会占用很大的机房面会占用很大的机房面积，且系，且系统运行运行维护比比较麻麻烦。综上：本上：本项目不建目不建议采用冰蓄冷系采用冰蓄冷系统。28.总结 以上以上为保利国保利国际广广场项目目前目目前阶段的机段的机电设计及系及系统选型的基本情况。型的基本情况。未尽未尽问题，将在，将在专项讨论会上会上进行深入研究。行深入研究。29.保利国保利国保利国保利国际际广广广广场场商商商商业业概念及概念及概念及概念及业态组业态组合深化合深化合深化合深化保利商业地产投资管理有限公司2013年1月21日30.项目商业主题概念项目主题概念为“MOST”，旨在打造成都新生代中产阶级商务文化休闲的首选场所。项目类型：生活方式中心概念诠释：功能：国际的、文化的、新生活方式的情感：有味道的场所概念推演：“MOST”“M”eeting：聚会“O”utdoors：户外、广场“S”ocial：社交“T”ravel：商务旅行31.核心品类构成结合前期的消费者与竞争研究，保利商投确定建立六大核心品类的竞争策略，形成独特的竞争优势，驱动本项目快速成熟和增长。成都保利国成都保利国际广广场人文人文杂货儿童儿童国国际化餐化餐饮中餐中餐健康健康 超高层地标性写字楼和开阔的中央广场是项目的核心，商业零售部分的组成不仅需要和项目核心相得益彰，同时也需要充分衡量业态的竞争能力和对区域消费吸引能力。32.驱动性|核心品类战略-人文打造小剧场为人文核心驱动力，树立以音乐剧、话剧为核心的剧场文化；引入区域内首个人文特色书店，提升项目的文化气质，与目标消费人群的文化教育素养想匹配，形成项目独特吸引力。33.驱动性|核心品类战略-人文商户举例：Page one专门提供中英文艺术及设计书籍，且具备各类书籍小说以及精品。其店铺装潢年轻时尚且极具个性，让顾客享受轻松舒适的购物环境目前PageOne在中国大陆地区开设的分店除了北京的国贸店、颐堤港商场店，还包括杭州的万象城店。此外，在中国香港、中国台湾、泰国等地开设几十家零售书店，是一家有影响力的中、英文及艺术设计书店。34.驱动性|核心品类战略-人文商户举例：猫的天空之城概念书店猫的天空之城概念书店是一家书店，更是一个明信片主题店，有明信片、手绘地图、书、杂志、小杂物书店主要经营三类书籍，旅行，艺术，文学，杂志只有明日风尚、O2氧气生活、恋物志，还有读库。并售卖自己设计的明信片。还有一面明信片墙，名字叫“寄给未来”，承载了祝福与梦想猫的天空之城目前在上海、无锡、苏州、大连、昆山、同里设有12家门店35.驱动性|核心品类战略-人文商户举例：方所书店国内原创设计师品牌“例外”联合台湾行人文化实验室联合打造的方所书店，首家店设于广州太古汇购物中心。书店的经营范围：主营人文、艺术、设计、建筑类书籍，其中有4万种港台书刊和近万种外文书。方所典出于南朝梁代文学家萧统定是常住 便成方所，要为懂得文化创造生活的所有人，打造一个内在渴望归属的地方。36.驱动性|核心品类战略-国际化餐饮融合各类西式及亚洲风味餐饮，形成国际化的餐饮组团，成为区域内的餐饮亮点，同时满足区域内中产阶层及商务旅行人群对多元化餐饮的需求。37.驱动性|核心品类战略-国际化餐饮以咖啡、轻餐、酒廊等休闲类业态为主，业态与建筑室内外公共空间相融合，营造闲适的消费空间，充分体现目标客群的核心消费诉求。38.驱动性|核心品类战略-中餐中餐的引入聚焦在商务宴请及家庭宴会两个主要市场。满足周边的高端商务宴请以及中高档宴会的需求。39.驱动性|核心品类战略-儿童依靠项目自身独有的户外空间特点以及周边的中产家庭需求，引入国际化的儿童教育培训、儿童用品零售及儿童摄影为组团，满足区域内高档家庭的儿童消费需求。40.驱动性|核心品类战略-儿童商户举例：Family Box家盒子(Family Box)是定位于“家长和孩子共同成长的综合性教研平台”家盒子，是家庭的延伸，父母的课堂，是孩子的第二个家庭成长空间。EYFS全人教育方向:“学问、道德、艺术、身体和生活”全方面发展。具象培养目标（让儿童拥有）:“主动学习的热情”，“自信、愉快、懂得理解和尊重他人”的完善人格，“健康的体魄”，用新颖方法解决问题的创造力，良好的语言表达能力，独立思考与计算能力41.驱动性|核心品类战略-精品杂货精品杂货以精品超市为主要核心。在精品超市、烟酒（红酒）店为特色的业态规划下，通过满足客群生活品质提升、便捷消费需求，形成项目精品杂货的概念。42.驱动性|核心品类战略-健康美丽针对高端目标人群的健康需求，引入由“牙科诊所”、“健身中心”、“瑜伽”、“保健会所”构成一体的健康品类组团，形成区域内规模最大的健康中心43.业态布局概念公寓裙房：引入当地中高端中餐，可以满足当地宴会市场需求空中连廊：引入高端中餐，形成区域最具吸引力的商务宴请场所购物中心3F-4F：引入小剧场，形成以音乐剧、话剧为特色的场所以广场为中心，引入休闲餐饮，充分利用中央广场的景观资源地下负一层：引入精品超市及Food court44.各主要功能业态面积配比业态业态建筑面建筑面积（m2）得房率得房率业态使用面使用面积（m2）单店常店常规使用面使用面积（m2）商商户数量数量书店 1,800 70%1,260 400-6001小剧场 2,500 70%1,750 1000人座1复合餐饮 2,000 70%1,400 600-7002西式餐饮 2,000 70%1,400 600-7002西式餐吧 1,800 70%1,260 400-5003港式茶餐厅 500 70%350 250-3501东南亚餐厅 500 70%350 250-3501西式简餐 600 70%420 200-3002西式茶点 500 70%350 250-3501中式简餐 700 70%490 250-3002亚洲简餐 700 70%490 250-3002亚洲快餐 300 70%210 150-2501西式快餐 300 70%210 150-2501中式简餐 400 70%280 250-3001西式简餐 800 70%560 250-3002甜品、饮品、轻餐、烘焙饮品复合店 1,191 70%834 100-2004咖啡、英式茶坊 833 70%583 250-3502亚洲餐饮 807 70%565 500-6001创意菜 1,400 70%980 400-500145.各主要功能业态面积配比业态业态建筑面建筑面积（m2）得房率得房率业态使用面使用面积（m2）单店常店常规使用面使用面积（m2）商商户数量数量中高档宴会中餐 9,000 70%6,300 2000-30003高端商务宴请中餐 4,500 70%3,150 3000-40001儿童培训 700 70%490 200-3002儿童玩具 300 70%210 80-1003儿童用品 586 70%410 100-1503食品杂货 3,000 70%2,100 50-604生活精品 1,000 70%700 150-2003烘焙 300 70%210 100-2002进口食品零售 200 70%140 150-2001红酒 500 70%350 200-3002花店 300 70%210 80-1002甜品 300 70%210 80-1002国际食品 400 70%280 80-1002文化用品、礼品 380 70%266 100-2002精品数码配件 200 70%140 150-200146.各主要功能业态面积配比业态业态建筑面建筑面积（m2）得房率得房率业态使用面使用面积（m2）单店常店常规使用面使用面积（m2）商商户数量数量HBA 200 70%140 150-2001保健 200 70%140 40-603药房 200 70%140 100-1501牙科诊所 446 70%312 300-5001Spa会所 1,500 70%1,050 500-10002健身中心 1,500 70%1,050 1000-15001金融服务 1,000 70%700 300-5001形象店 894 70%626 300-5002品牌零售 10,000 70%7,000 100-25050 57,237 70%40,066/12647.