第八章-土地增值税PPT课件.ppt

第八章土地增值税1目前，我国涉及房地产交易市场的税种，主要有那些？2 土地增值税是对转让国有土地使用权、建筑物及附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值额=转让土地取得的收入-房地产开发成本-费用-税金3土地增值税的特点1.以土地增值额为征税对象2.征税面较广3.采用扣除法和评估法计算增值4.实行超率累进税率5.实行按次征收4纳税人土地增值税纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物产权，并取得收入的单位和个人。注意：包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。5征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。6征收范围的界定：三个标准 标准之一：转让的土地，其所有权是否为国家所有（1）国有土地转让-属于土地增值税的征收范围（2）农村集体所有的土地-不能自行转让-不属于土地增值税的征收范围。农村集体土地，其自行转让是一种违法行为，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。对于目前违法把集体土地转让的情况，应在有关部门处理后，补办土地征用或出让手续使之变为国有后，再纳入土地增值税的征税范围。7标准之二：产权是否发生转移（1）征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。（2）征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。是否发生房地产权属的变更，是确定是否纳入征税范围的重要标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租、房地产抵押），不征收土地增值税。8标准之三:是否取得收入转让国有土地使用权、房屋建筑物，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，征收土地增值税。对房地产的权属虽转让，但未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此不征收土地增值税。三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。9案例（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收取地价款1000万元；（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；（5）另外B从E村委会取得该村土地30亩使用权，支付费用500万元。根据以上业务分别确定土地增值税纳税人，判断应对哪项业务纳税。10（1）A政府部门出让土地取得的出让金不纳土地增值税。（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入100万元，纳土地增值税。（3）B又将1/3出租给D企业5年，年租金50万元，不纳土地增值税。（4）E转让集体所有土地，不纳土地增值税。（5）C于两年后将该房屋赠送给孙子，不纳土地增值税。11征税范围的具体情况判定有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 1.1.出售出售 征。包括三种情况：征。包括三种情况：(1)(1)出售国有土地使用权（即出售国有土地使用权（即“三通一平三通一平”，生地变熟地）；，生地变熟地）；(2)(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售（房地产开发）；建造后出售（房地产开发）；(3)(3)存量房地产买卖（二手房买存量房地产买卖（二手房买卖）。卖）。2.2.继承、赠与继承、赠与 继承不征继承不征(无收入无收入)。赠与。赠与中公益性赠中公益性赠与、赠与直系亲属或承担与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。3.3.出租出租 不征不征(无权属转移无权属转移)4.4.房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。还债务，而以房地产抵债，征。5.5.房地产交换房地产交换 产权发生了转移，双方都征；产权发生了转移，双方都征；个人之间互换自住房，免征。个人之间互换自住房，免征。12有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 6.6.以房地产投资、联营以房地产投资、联营 房地产转让到投资联营企业，不征；房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。将投资联营房地产再转让，征。7.7.合作建房合作建房 建成后自用，免征；建成后自用，免征；建成后转让，征。建成后转让，征。8.8.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 暂免暂免 9.9.代建房代建房 不征不征(无权属转移无权属转移)10.10.房地产重新评估房地产重新评估 不征不征(无收入无收入)13【例题单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【答案】D14【例题单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是()。A赠予社会公益事业的房地产B个人之间互换自有居住用房地产C抵押期满权属转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。15【例题多选题】下列各项中，不应征收土地增值税的有()。A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。16土地增值税四级超率累进税率表 级数级数增值额与扣除项目金额的增值额与扣除项目金额的比率（增值率）比率（增值率）税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超过超过50%-100%50%-100%的部分的部分40405 53 3超过超过100%-200%100%-200%的部分的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分6060353517土地增值税计税依据增值额增值额=转让房地产收入税法规定的扣除项目金额 181.应税收入额的确定（1）货币收入包括现金、银行存款、支票、汇票、国库券、金融债券、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。（2）实物收入一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等。需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。（3）其他收入指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、商誉权、著作权、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。19扣除项目及其金额的确定（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（2）房地产开发成本（3）房地产开发费用（4）与转让房地产有关的税金（5）财政部确定的加计扣除项目（6）旧房及建筑物的评估价格20（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)地价款=出让金+有关费用1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。（2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。（3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的金额。2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。21（2）房地产开发成本1）土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2）前期工程费3）建筑安装工程费4）基础设施费5）公共配套设施费6）开发间接费用 22（3）房地产开发费用房地产开发费用指与开发房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。税法与财务会计制度的规定不同：财务制度规定：这三项费用作为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。税法规定：作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按会计制度进行扣除，而按税法规定标准进行扣除。23税法关于房地产开发费用扣除的具体规定 1.能够按转让房地产项目分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用=利息+（地价款+房地产开发成本）5%（能提供证明，此利息可单独扣除）注意:利息最高不能超过商业银行同类同期贷款利息。利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许扣除，应计税。242.不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用 =（地价款+房地产开发成本）10%此利息支出不能单独计算，应并入房地产开发费用中一并计算扣除。扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。全部使用自有资金，没有利息支出的，比照以上方法扣除。25【例题多选题】计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（）。A.发行债券支付的利息B.境外借款利息C.超过国家的有关规定上浮幅度的部分D.超过贷款期限的利息部分答案：CD26【例】某企业开发房地产：(1)取得土地使用权支付的金额为1000万；(2)房地产开发成本6000万；(3)向金融机构借入资金利息支出400万（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万；(4)该省规定能提供贷款证明的其它房地产开发费用为5%。计算该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650(万）27（4）与转让房地产有关的税金 包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加。(1)房地产开发企业可扣除营业税、城建税、教育费附加，不允许扣除印花税。(2)非房地产纳税人可扣除营业税、城建税、教育费附加及印花税(3)对个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已包含在旧房及建筑物的评估价格中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。28【例题多选题】纳税人转让国有土地使用权应缴纳的税种有（）。A土地增值税B耕地占用税C营业税D城市维护建设税答案：ACD29（5）财政部确定的其他扣除项目加计扣除 税法规定：从事房地产开发的纳税人房地产开发商新建房的转让，允许加计一部分扣除项目。其他纳税人不适用此优惠。加计扣除数：=（地价款+房地产开发成本）20%30（6）旧房及建筑物的评估价格税法规定：转让旧房的扣除项目包括：1）转让旧房屋及建筑物的评估价格2）取得土地使用权支付的地价款3）缴纳的有关费用4）转让环节缴纳的税金31注意：（1）“旧房及建筑物的评估价格”，由专门的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新率（2）纳税人转让旧房及建筑物时，对房地产进行评估支付的评估费，允许在计算土地增值税时扣除。（3）纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价，需要进行房地产评估时所发生的评估费，不允许在计算土地增值税时扣除。（4）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。（5）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。（6）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据规定实行核定征收。32【例】某化工公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元，则该公司销售该办公楼计算缴纳土地增值税时的扣除项目金额为多少？解析：可扣除项目金额=80050%+30=430万元33【例】2012年1月某市某工业企业转让5年前购入的办公楼，取得转让收入1800万元，该办公楼不能取得评估价格，但是该工业企业保留了购房发票，发票上所载购房金额为1000万元。则该企业计算转让该办公楼应纳土地增值税时的扣除项目金额为多少？解析：可扣除项目金额=1000（1+55%）+（1800-1000）5%（1+7%+3%）=1294万元34应纳税额的计算计算原理和方法是:(1)计算土地增值额(2)计算土地增值率(3)根据土地增值率确定适用税率(4)计算应纳税额35一、转让土地使用权和出售新房应纳税额的计算 转让土地使用权和出售新房情况在征管实践中较为普遍。可根据上述计税原理，分四步计算应纳税额。（1）计算增值额：增值额=收入额扣除项目金额（2）计算增值率：增值额与扣除项目比率（3）确定适用税率：依计算的增值率，按税率表确定适用税率（4）应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数36【例】某市房地产开发公司建造并出售写字楼一幢。1、取得收入为3000万元，（取得收入时，缴纳了营业税、城建税、教育费附加，假设不考虑其他税费）。2、该公司为建造写字楼支付地价款300万元。3、房地产开发成本为500万元。4、为建造写字楼支付的贷款利息支出为200万元（能提供金融机构证明并按转让房地产项目准确分摊）。（该公司所在地政府规定其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。）请计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税。37（1）收入总额=3000万元（2）扣除项目金额：地价款300万元开发成本=500万元开发费用=200+（300+500）5%=240万元有关税金=30005%（1+7%+3%）=165万元加计扣除=（300+500）20%=160万元扣除项目金额合计为=300+500+240+165+160=1365万元（3）土地增值额=3000-1365=1635万元增值率=16351365=119.78%-税率为50%，扣除率为15%（4）应纳土地增值税税额=163550%-136515%=612.75万元38【例】某房地产开发公司出售一幢写字楼。1、收入总额1000万元。2、房地产写字楼有关支出为：（1）支付地价款及各种费用100万元；（2）房地产开发成本300万元；（3）财务费用中的利息支出为50万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有5万元属加罚的利息；（4）转让环节缴纳的有关税费共计55.5万元（其中印花税0.5万元）；（该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。）试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。39（1）取得土地使用权支付的地价款100万元（2）房地产开发成本为300万元（3）房地产开发费用=（505）+（100+300）5%=65（万元）（4）允许扣除的税费为55(55.5-0.5)万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=（100+300）20%=80（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=100+300+65+55+80=600（万元）（7）增值额=1000-600=400（万元）（8）增值率=400600100%=66.67%（9）应纳税额=40040%6005%=130（万元）40二、出售旧房应纳税额的计算 出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是：（1）计算评估价格：评估价格=重置成本价成新率（2）汇集扣除项目金额（3）计算增值率（4）依增值率确定适用税率（5）计算应纳税额41【例】位于成都市的某企业(非房地产单位)转让厂房,签订销售合同，取得收入5000万元，补交土地出让金1000万元，经评估机构评估厂房价值2000万元，评估费用30万元，交易手续费50万元。转让厂房时的相关税费已缴纳。计算该企业转让厂房应纳土地增值税。(1)收入5000万元(2)扣除项目总额=1000+2000+50005%(1+7%+3%）+50000.5+30+50=3357.5万元(3)增值额=5000-3357.5=1642.5(万元)(4)增值率=1642.5/3357.5=48.92%(5)应纳土地增值税=1642.530%=492.75(万元)42【例】某市一工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，已计提折旧70万元。如果按现行市场价格计算，建造同样的厂房需600万元，该厂房为七成新，按700万元出售，转让时向政府补缴土地出让金50万元，支付其他相关费用10万元。计算该企业旧房转让应缴纳的土地增值税。（1）评估价格=60070%=420万元（2）相关税费=7005%（1+7%+3%）+7000.5=38.85万元（3）扣除项目金额合计=420+38.85+50+10=518.85万元（4）增值额=700-518.85=181.15万元（5）增值率=181.15518.85100%=35%（6）应纳税额=181.1530%=54.345万元43三、特殊售房方式应纳税额的计算（）非直接销售房地产应纳税额的计算1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。44（2）扣除项目金额和应纳税额的计算非直接销售房地产的扣除项目金额和应纳税额的计算（参照转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算）。45税收优惠 1.免征土地增值税项目（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。超过20%的，就其全部增值额按规定计税。（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。（3）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免税。462.其他减免税项目的规定（1）自2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（3）邮政速递物流重组改制的房地产，免征土地增值税。47房地产开发企业土地增值税的清算一、土地增值税清算主体 房地产开发企业是土地增值税清算的主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。48二、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体的清算单位包括：1）国家有关部门审批的房地产开发项目。2）对于成片受让土地使用权后，分期、分批开发、转让的项目，以分期项目为单位清算。3)开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。49三、土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应该进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。50 2.符合下列情形之一的，税务机关可以要求纳税人进行清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。51【例题单选题】下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是（）。A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.纳税人审批注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.已竣工验收的房地产开发项目70%销售，其余可销售部分自用或出租的答案：D521.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设置费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由地方税务机关核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3.与清算项目配套的公共设施的扣除政策：建成后产权属于全体业主所有的、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的、有偿转让的，准予扣除。四、土地增值税清算的扣除项目534.与清算有关的其他项目的扣除规定（1）装修费用：计入房地产开发成本中扣除（2）预提费用：除另有规定外，不得扣除（3）多个房地产项目共同的成本费用：按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额（4）质量保证金：建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣除的保证金不得计算扣除（5）逾期开发缴纳的土地闲置费：不得扣除（6）取得土地使用权所支付的契税：计入“取得土地所有权所支付的金额”中扣除54 房地产开发企业凡是符合应当进行土地增值税清算的项目条件的，应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并报送相应的资料。五、土地增值税的清算的申请和受理55房地产开发企业有下列情形之一的，主管地税机关可以核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。六、土地增值税的核定征收56 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积七、清算后再转让房地产的处理57【例】华兴房地产开发公司，纳税人识别号42012189287161X，2008年1月31日，转让写字楼一幢，共取得转让收入5000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税等其他税金5万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一交纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。58（）计算增值额）确定转让房地产收入：转让收入为5000万元。）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为500万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用=（12010）（5001500）5%210万元与转让房地产有关的税金=50005%2525025275万元从事房地产开发的加计扣除为=（5001500）20%400万元转让房地产的扣除项目金额为=50015002102754002885万元）计算转让房地产增值额=500028852115万元（）计算增值率21152885100%73.3%（）确定适用税率：增值率为73.3%，其适用税率为40%。（）计算应纳税额应纳税额211540%28855%701.75万元59【例】（2011注会）府城房地产开发公司为内资企业,公司于2008年1月-2011年2月开发“东丽家园”住宅项目,发生相关业务如下：（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。（3）2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。（5）2010年4月开始销售，可售总面积为45000，截止2010年8月底销售面积为40500，取得收入40500万元；尚余4500房屋未销售。（6）2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。（7）2011年2月底，公司将剩余4500房屋打包销售，收取价款4320万元。（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%；城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；其他开发费用扣除比例为5%）60要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。（1）简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。（2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？（3）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的土地成本金额。（4）计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。（5）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？（6）计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。（7）计算2010年9月进行土增值税清算时可扣除的营业税金及附加。（8）计算2010年9月进行土地增值税清算时的增值额。（9）计算2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。（10）计算2011年2月公司打包销售的4500房屋的单位建筑面积成本费用。（11）计算2011年2月公司打包销售的4500房屋的土地增值税。61【答案】（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500平米的建筑面积，占全部可销售面积45000平米的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土地增值税税前不得扣除，但在企业所得税税前可以扣除。（3）可以扣除的土地成本金额=（17000170005%）90%=16065（万元）（4）可以扣除的开发成本金额=（24503150）90%=5040（万元）（5）超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣除，在企业所得税前可以扣除。600万元中其他的利息支出在土地增税税前可以扣除，在企业所得税税前也可以扣除。62（6）可以扣除的开发费用=（600150）90%（160655040）5%=1460.25（万元）（7）可以扣除的税金=405005%（17%3%）=2227.5（万元）（8）扣除项目金额=1606550401460.252227.5（160655040）20%=29013.75（万元）增值额=4050029013.75=11486.25（万元）（9）增值率=11486.2529013.75100%=39.59%应纳土地增值税=11486.2530%=3445.88（万元）（10）单位建筑面积成本费用=29013.2540500=0.72(万元/)（11）扣除项目=0.724500=3240（万元）增值额=43203240=1080（万元）增值率=10803240100%=33.33%应纳土地增值税=108030%=324（万元）63【例】北京市某房地产开发公司在2012年11月份将峻工一幢写字楼一次性地销售并取得销售收入4000万元。该公司为建造该写字楼支付的地价款为800万元，建设房地产开发成本为1500万元，假定该公司所在地政府确定的费用扣除比例10，试计算该公司应缴纳的土地增值税。641.销售收入4000万元2.扣除项目金额3210万元：（1）取得土地使用权所支付的金额800万元。（2）房地产开发成本为1500万元。（3）与转让房地产有关的费用为（800+1500）10=230万元（4）与转让房地产有关税金40005（1+7+3）=220万元（5）从事房地产开发的加计扣除为（800+1500）20=460万元扣除项目金额合计=800+1500+230+220+460=3210万元3.转让房地产增值额=40003210=790万元4.增值率=7903210100=24.615.应纳土地增值税=7903032100=237万元65