企业资产评估报告.doc

企业资产评估报告

班级：会信12-9班
姓名：李先一
学号：33 号

注册资产评估师声明 1
企业整体价值评估报告摘要 2
企业整体价值评估报告书 4
一、委托方、产权持有者、被评估单位及委托方以外的评估报告使用者 4
二、评估目的 7
三、评估对象和评估范围 7
四、价值类型及其定义 8
五、评估基准日 8
六、评估依据 9
七、评估方法 10
八、评估程序实施过程和情况 15
九、评估假设 16
十、评估结论 17
十一、特别事项说明 20
十二、评估报告使用限制说明 21
十三、评估报告日 21
资产评估报告书附件 23
关于《资产评估报告书附件》使用范围的声明 24

23

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签章确认；产权持有人和相关当事方应当保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，并对提供资料的真实性、合法性和完整性承担法律责任。
三、我们与评估报告中的评估对象及相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产和负债进行现场调查，我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。对评估对象及其所涉及资产法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，注册资产评估师不对评估对象及其所涉及资产的法律权属提供保证。产权持有人和相关当事方应对评估对象及其所涉及资产权属的真实性、合法性承担责任。
五、除国家法律、法规另有规定外，本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，恰当使用评估报告是评估报告使用者的责任。本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
六、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
七、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、评估结论成立的条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、本评估报告的使用有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。

广西糖业集团股份公司
拟收购广西糖纸有限责任公司全部股东权益评估项目

企业整体价值评估报告摘要
公正评报字(2009)第003号
广西公正资产评估公司接受广西糖业集团股份公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因广西糖业集团股份公司拟收购广西糖纸有限责任公司而涉及的广西糖纸有限责任公司的全部资产、相关负债和净资产进行了评估工作。评估人员按照必须的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产、负债和净资产在评估基准日2008年12月31日的市场价值作出了公允反映，净资产（股东全部权益）采用成本法和收益法进行评估，各单项资产和负债采用成本法或市场法进行评估。经分析后，最终取成本法的评估结果作为本次股东全部权益（净资产）价值的评估结论，现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：因广西糖业集团股份公司拟收购广西糖纸有限责任公司全部股东权益，广西公正资产评估评估公司受广西糖业集团股份公司委托，对广西糖纸有限责任公司的股东全部权益进行评估，为股份收购提供价值参考依据。
二、评估对象：广西糖纸有限责任公司于评估基准日的股东全部权益。
三、评估范围：广西糖纸有限责任公司的整体资产，包括全部资产和负债。
四、价值类型：本次评估价值类型为成本价值和收益价值。
五、评估基准日：2008年12月31日。
六、评估方法：市场法、收益法和成本法。
七、评估结论
被评估单位广西糖纸有限责任公司于评估基准日2008年12月31日，总资产账面价值为147215609.87元，负债账面价值为28595100.39元，净资产账面值为118620509.48万元。经评估：总资产为241207442.17元，负债为28380530.60元，净资产为212826911.57元；净资产评估增值96030093.33元，增值率为82.22%。
评估结果汇总表
评估基准日2008年12月31日

被评估企业名称：广西糖纸有限责任公司 单位：元
项目
账面价值
调整后账面价值
评估价值
增减值
增值率
流动资产
25190856.77
25187856.78
26526969.59
1339112.80
5.32%
可供出售金融资产
9036.00
9036.00
7580.00
-1456.00
-16.11%
持有至到期投资
100000.00
100000.00
120440.00
20440.00
20.44%
长期股权投资
0.00
0.00
0.00
0.00
0
投资性房地产
0.00
0.00
0.00
0.00
0
固定资产
92905827.03
90870565.98
149426376.50
58555810.52
64.44%
在建工程
219148.87
219148.87
243392.00
24243.13
11.06%
工程物资
2495.73
2495.73
2574.00
78.27
3.14%
无形资产
28305627.76
28305627.76
64397492.37
36091864.61
127.51%
长期待摊费用
482617.72
482617.72
482617.72
0.00
0.00%
资产总计
147215609.87
145177348.84
241207442.17
96030093.33
66.15%
流动负债
18306600.39
18092030.60
18092030.60
0.00
0.00%
长期负债
10288500.00
10288500.00
10288500.00
0.00
0.00%
负债合计
28595100.39
28380530.60
28380530.60
0.00
0.00%
净资产
118620509.48
116796818.24
212826911.57
96030093.33
82.22%
八、有关说明：本评估报告仅供报告中载明的评估报告使用者用于报告中所列明的评估目的和用途。本评估报告的使用有效期自2008年12月31日至2009年12月30日止，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
以上内容摘自资产评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

中国注册资产评估师：刘展宏 评估机构法定代表人：因扎吉
中国注册资产评估师：刘毅 广西公正资产评估有限公司
二OO九年一月三十日

广西糖业集团股份公司
拟收购广西糖纸有限责任公司全部股东权益评估项目
企业整体价值评估报告书
公正评报字(2009)第003号
广西糖业集团股份公司：
广西公正资产评估公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的法律、法规和政策，遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因广西糖业集团股份公司而涉及的广西糖纸有限责任公司的全部资产、相关负债和净资产进行了评估工作。评估人员按照必须的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产、负债和净资产在评估基准日的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方、产权持有者、被评估单位及委托方以外的评估报告使用者

（一）委托方、被评估单位概况
委托方：广西糖业集团股份公司
被评估单位：广西糖纸有限责任公司
企业法人营业执照注册号：（企）451100200004455
住所：广西北海市东北路100号
企业法定代表人：邓忠
注册资本：人民币1亿元
企业类型：有限责任公司（内资法人独资企业）
经营范围：主要以机制糖、食用酒精、文化纸等生产销售为主，兼运输服务
企业历史和现状：广西糖纸有限责任公司是一家以制糖为主的企业，位于广西北海市经济开发区东北路100号，于2001年经广西区国资委以（2001字000248号）文批准由广西糖业股份公司、广西合浦县新力糖厂共同出资组建，并经广西区工商管理局批准（注册号：451100200004455）成立的有限责任公司，注册资本为人民币10000万元，占地331489.89平方米，现有员工534人，其中：专业技术人员130人，下设7个车间和11个部门。企业主要以机制糖、食用酒精、文化纸等生产与销售为主。广西糖纸有限责任公司经过多年的滚动发展，并依靠科技创新对甘蔗资源进行全面的综合开发，利用甘蔗渣生产的文化用纸等综合利用产品已占全厂工业总产值的30%以上。主要产品年生产能力为：机制糖2.55万吨、文化纸3万吨、酒精2万吨。到2008年末企业资产规模为1.48亿元，2008年实现工业总产值1.68亿元。该企业先后荣获“广西资源综合利用先进企业”、“广西环保先进企业”、“广西用户满意企业”、“广西企业管理优秀奖”、“农业产业化广西重点龙头企业”、“广西食品企业百强企业”、“广西食品卫生等级A级单位”等荣誉称号。该企业通过了ISO2200食品安全管理体系认证证书。
2008企业的财务状况及经营成果表：
资产负债表
编制单位：广西糖纸有限责任公司 2008年12月31日 金额单位：元
资 产
年末余额
年初余额
负债和所有者权益
年末余额
年初余额
流动资产：

流动负债：

货币资金
7895847.67
4944178.05
短期借款
1760000.00
7760000.00
交易性金融资产

交易性金融负债

应收票据
93861.70
148174.85
应付票据

应收账款
2544257.61
2598199.20
应付账款
11032615.26
3165894.87
预付款项
912094.30
698093.19
预收账款
2193071.45
2137169.33
应收利息

应付职工薪酬
1793542.82
1752342.38
应收股利

应交税费
434446.41
609653.28
其他应收款
565758.26
465076.08
应付利息

存货
13179037.24
10665563.28
应付股利
131555.59
131555.59
一年内到期的非流动资产

其他应付款
961368.86
719188.88
其他流动资产

一年内到期的非流动负债

流动资产合计
25190856.78
19519284.65
其他流动负债

非流动资产：

流动负债合计
18306600.39
16275804.33
可供出售的金融资产
9036.00
9036.00
非流动负债：

持有至到期投资
100000.00
100000.00
长期借款
10000000.00
10000000.00
长期应收款

应付债券

长期股权投资

长期应付款

投资性房地产

专项应付款
288500.00
288500.00
固定资产
92905827.03
91785209.94
预计负债

在建工程
219148.87
347377.96
递延所得税负债

工程物资
2495.73

其他非流动负债

固定资产清理

非流动负债合计
10288500.00
8574373.46
生产性生物资产

负债合计
28595100.39
24850177.79
油气资产

股东权益：

无形资产
28305627.76
30550661.39
股本
100000000.00
100000000.00
开发支出

资本公积
10793447.34
10793447.34
商誉

减：库存股

长期待摊费用
482617.72
506984.82
盈余公积
1888512.25
1888512.25
递延所得税资产

未分配利润
5938549.89
5286417.38
其他非流动资产

少数股东权益

非流动资产合计
122024753.11
123299270.11
股东权益合计
118620509.48
117968376.97
资产总计
147215609.87
142818554.76
负债和股东权益总计
147215609.87
142818554.76

利润表
编制单位：广西糖纸有限责任公司 2008年12月31日 金额单位：元
项 目
本期金额
上期金额
一、营业收入
168811284.26
131563638.75
减：营业成本
135780365.55
107373878.04
营业税金及附加
1176514.82
848750.36
销售费用
8792003.69
6912624.50
管理费用
13527567.09
12345522.88
财务费用
1956016.04
1587594.13
加：公允价值变动权益（损失以“-”号填列）
-180864.59
-634634.57
投资收益（损失以“-”号填列）
0.00
25749.31
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
0.00
0.00
二、营业利润（亏损以“-”号填列）
7397952.48
1886383.59
加：营业外收入
251030.34
267636.20
减：营业外支出
2611745.55
519599.54
其中：非流动资产处置损失

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
5037237.27
1634420.25
减：所得税费用
1259309.32
539358.68
四、净利润（净亏损以“-”号填列
3777927.96
1095061.57
五、每股收益：

　　㈠基本每股收益

　　㈡稀释每股收益

（二）产权所有者
根据广西糖纸有限责任公司提供的公司章程、验资报告及现时的工商登记记录显示，于评估基准日2008年12月31日，广西糖纸有限责任公司注册资本人民币一亿元，股东为广西糖业集团股份公司和广西合浦县新力糖厂。其中：广西糖业集团股份公司出资6000万元，广西合浦县新力糖厂出资4000万元，两股东分别持有广西糖纸有限责任公司股份的60%和40%。

（三）委托方以外的评估报告使用者
除国家法律、法规另有规定外，本评估项目委托方以外的其他评估报告使用者为国有资产监督管理机构。
二、评估目的
因广西糖业集团股份公司拟收购广西糖纸有限责任公司全部股东权益，广西公正资产评估评估公司受广西糖业集团股份公司委托，对广西糖纸有限责任公司的股东全部权益进行评估，为股份收购提供价值参考依据。
本次评估的经济行为文件为广西糖业集团股份公司《关于同意收购广西糖纸有限责任公司全部股东权益事宜的批复》桂糖字2008[第08号]广西国资委《关于同意广西糖业集团股份公司收购广西糖纸有限责任公司的批复》国企字2008[39]号文。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次资产评估的对象为广西糖纸有限责任公司的股东全部权益。

（二）评估范围
评估范围为广西糖纸有限责任公司于评估基准日经审计后资产负债表反映的全部资产和负债，其中总资产账面价值为147215609.87元，负债账面价值为28595100.39元，净资产账面价值为118620509.48元。评估资产类型主要包括：
流动资产：账面价值25190856.77元
固定资产：账面原值139361800元，账面净值92905827.03元
无形资产（土地使用权）：账面价值22644502.21元
流动负债：账面价值18306600.39元
总负债：账面价值28595100.39元
纳入评估范围的资产和负债与业务约定书确定的评估范围一致，详细资产评估范围以经审计后的资产负债表为准。
广西糖纸有限责任公司评估基准日的资产负债表已经过广西信达会计师事务所有限公司审计并出具审计报告。
（三）被评估单位情况介绍
企业名称：广西糖纸有限责任公司
住所：广西北海市东北路100号
法定代表人：邓忠
公司类型：有限责任公司（内资法人独资）
注册资本：人民币一亿元
经营范围：主要以机制糖、食用酒精文化纸等生产销售为主，兼营运输服务。公司前2年主要财务数据如下： 单位：人民币元
主要项目
2008年
2007年
1.流动资产
25190856.77
19519284.65
2.固定资产
92905827.03
91785209.94
3.资产总额
147215609.87
142818554.76
4.流动负债
18306600.39
16275804.33
5.负债总额
28595100.39
24850177.79
6.所有者权益合计
118620509.48
117968376.97
7.营业收入
168811284.26
131563638.75
8.营业成本
135780365.55
107373878.04
9.销售费用
8792003.69
6912624.50
10.管理费用
13527567.09
12345522.88
11.财务费用
1956016.04
1587594.13
12.净利润
3777927.96
1095061.57
13.流动比率
1.20
1.38
14.资产负债率
0.17
0.19
15.净资产收益率
0.0093
0.032
注：评估基准日2008年12月31日的财务数据已由广西信达会计师事务所有限公司审计。

四、价值类型及其定义
根据对影响评估对象价值的三个最重要因素评估目的、市场条件和评估对象使用状况进行分析，本项目资产评估目的为股权收购，因评估人员无法了解未来企业的扩建情况，发展规划以及特殊的市场交易环境，也未使用仅适合于特定投资者的特定评估资料和经济参数，评估目的所涉及的资产能有效使用。因此，本项目选择的资产评估价值类型为成本价值和收益价值。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及评估师所依据的其他评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

五、评估基准日
本项目资产评估基准日2008年12月31日。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。评估基准日选择遵从利于评估结果有效服务于评估目的，能减少与避免评估基准日调整事项，能准确划分评估范围和准确高效地核实和检验资产，能合理地选取评估价格依据。本次评估中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据
（一）经济行为依据
1.广西糖业集团股份公司《关于同意收购广西糖纸有限责任公司股东全部权益事宜的批复》桂糖字2008（第08号）；
2.广西国资委《关于同意广西糖业集团股份企业收购广西糖纸有限责任公司的批复》国企字2008（39号）文。
（二）法律法规依据
1.《国有资产评估管理办法》（1991年11月16日国务院令第91号）；
2.《国有资产评估管理办法施行细则》（1992年7月18日国资办发[1992]36号）；
3国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式，加强资产评估监督管理工作的意见》的通知（2001年12月13日国办发[2001]102号）；
4.国家国有资产管理局关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知（国资办发[1996]23号）；
5.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年8月25日国资委令第12号）；
6.《中华人民共和国土地管理法》；
7.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
9.国土资源局《全国工业用地出让最低价标准》国土资发[2006]307号。
（三）准则依据
1.财政部财企[2004]20号《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》；
2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；
3.中评协[2004]134号《企业价值评估指导意见（试行）》；
4.中评协[2007]189号《资产评估准则——评估报告》；
5.中评协[2007]189号《资产评估准则——评估程序》；
6.中评协[2007]189号《资产评估准则——业务约定书》；
7.中评协[2007]189号《资产评估准则——机器设备》；
8.中评协[2007]189号《资产评估准则——不动产》；
9.中评协[2007]189号《资产评估准则——资产评估价值类型指导意见》；
10.中评协[2007]189号《资产评估准则——工作底稿》。
（四）重大合同协议、产权证明文件依据
1.被评估企业提供的《国有土地使用证》复印件；
2.被评估企业提供的房屋建筑物产权证复印件；
3.被评估企业提供的车辆行驶证或替代性资料复印件；
4.被评估企业提供的部分设备购置合同和发票复印件；
5.被评估企业提供的材料购货发票、合同复印件。
（五）取价标准依据
1.被评估企业提供的资产评估申报明细表、会计报表及有关协议、合同、发票等资料；
2.《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》2005年；
3.《广西壮族自治区土建工程费用定额》2005年；
4.《广西壮族自治区建筑工程消耗量定额》2005年；
5.2008年《广西建设工程造价管理信息》第四期；
6.原城乡建设环境保护部1984年11月发布的《房屋完损等级评定标准》；
7.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
8.国家经济贸易委员会等国家六个部（局）联合发国经贸经[1997]456号文关于发布《汽车报废标准》的通知；
9.机械工业信息研究院编制的《2008年机电产品报价手册》；
10.中国汽车网站等权威网站价格信息；
11.阿里巴巴网站价格信息；
12.《资产评估常用数据与参数手册》；
13.北海市2007年土地定级及基准地价资料。
（六）参考资料及其他
1.被评估企业提供的各类资产及负债评估申报明细表；
2.被评估企业提供的财务报表、评估基准日经审计的资产负债表、验资报告、企业章程与资产评估有关的资料；
3.广西信达会计师事务所有限公司出具的评估基准日《专项审计报告》（信达审字[2008]38号；
4.评估人员搜集的存货、机电设备及房地产价格信息等有关市场价格资料；
5.评估人员搜集的电脑、办公设备及机械设备等类报价资料；
6.广西公正资产评估有限责任公司企业资料库数据资料。
七、评估方法
（一）评估方法概述
资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，企业价值评估具体的评估方法按分析原理和技术思路可以大致分为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。
（二）评估方法的选择
1.关于不采用市场法进行评估的说明
企业价值评估中的市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业转让股权的交易案例很少，而且相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故本次评估不采用市场法。
2.关于采用收益法进行评估的说明
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。运用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
（2）能够对企业未来收益进行合理预测；
（3）能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
虽然广西糖纸有限责任公司运营时间距评估基准日较短，可供参考的历史资料数据有限。但是可以通过参考项目可行性研究报告的相关数据、以及类似企业的相关运营数据分析该公司各类业务收入、成本费用、未来的获利能力及现金流量等，因此可以采用收益法进行评估测算。
3.关于采用成本发进行评估的说明
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的评估思路。运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值（股东全部权益）。
股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
（三）成本法具体运用过程
根据成本法公式：
净资产评估值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
由于构成企业各单项资产的属性不同，各单项资产的价值根据其具体情况选用适当的评估方法得出。各单项资产的评估方法叙及如下：
1、流动资产
（1）货币资金
货币资金主要为现金和银行存款，对于现金，采用现场监盘并倒推至评估基准日的方法进行评估。对于银行存款，用核对银行对账单、银行函证单与银行存款余额调节表的方法核实各项存款的余额，以核实后的账面值作为评估值。
（2）应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款
通过账表、账账核对和抽查原始凭证，具体了解往来款项的发生时间、内容、款项回收时间、欠款人资信状况等，分析判断每一笔款项可能回收的金额、在未来是否取得相应的资产或权利，根据在评估基准日后每笔款项可能回收的金额、形成相应的资产或权利确认评估值。
（3）存货
存货包括原材料、在库低值易耗品、包装物、产成品、半成品。企业另外还申报了在用低值易耗品和账外产成品。各类存货的评估方法如下：
①原材料
原材料主要有糖料蔗、石灰和硫磺。对于糖料蔗，其价格为国家规定价格，对于这部分材料按国家规定价格评估；其他材料，由于价格波动较大，基准日不含税的市场价评估。
②在库低值易耗品
在库低值易耗品主要有螺丝、沙纸、棉纱头。由于存量不多，而且周转快，价格变动不大，按账面值评估。
③包装物
包装物主要有编织袋和薄膜袋。包装物周转快，价格变动不大，按账面值评估，评估无增减值。
④产成品
产成品主要为机制糖、文化纸、酒精、桔水、滤泥。
产成品采用市场法评估。
评估思路：单位评估值=出厂销售价×（1-综合销售费用率-综合税金率-综合利润率×净利润分成率）
⑤半成品
半成品主要为混合汁、纸浆、和糖浆。对半成品，按半成品数量约当产成品的完工率计算约当产成品数量，从而计算确定半成品评估值。
⑥在用的低值易耗品
在用低值易耗品主要是螺丝、沙纸和棉纱头。由于在用低值易耗品数量很少，在评估中只评估其中螺丝的价值。由于存量不多，而且周转快，价格变动不大，评估采用成本法。
2．其他非流动资产
根据所被评估的股票和债券的资产评估基准日收盘价与数量确定评估值。
3、建筑物类资产
经分析（1）因建筑物类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地工业厂房及构筑物的资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估建筑物类资产的建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。
成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估建筑物类资产使用正常，能满足生产需要，不存在功能性贬值和经济性贬值，评估采用的是更新重置成本，因此成本法的计算公式为：
评估值= 重置成本-实体性贬值
=重置成本×（1-实体贬值率）
=重置成本×成新率
4、设备类资产
经分析，（1）因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难于量化，故不适用收益法评估；（2）因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数量的具有相似性、可比性的可比资产销售资料，故不宜采用市场法评估；（3）而委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故可以采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值 =重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用的是更新重置成本，由于委估设备类资产使用正常，与目前市场上流通的设备在技术性能上差别不大，设备在原地正常使用，不存在经济性贬值，因此不考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式为：
评估值= 重置价值-实体性贬值
=重置价值×（1-实体性贬值率）
=重置价值×成新率
5、无形资产—土地使用权
估价对象为工业用地, 与待估宗地同一供需圈内的可比交易案例极少,难以用市场比较法评估；待估宗地不是用于开发后销售，也不适用剩余法；待估宗地处在钟山县基准地价覆盖范围外,但可以参照钟山县末级工业用地基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估；同时，土地的取得成本资料能收集测算,因此适宜采用成本逼近法评估估价对象地价。
综上所述并根据本次评估的目的和待估宗地的特点，分别采用基准地价系数修正法、成本逼近法进行评估,然后以两种方法的结果综合分析来确定最终的评估结果。
基准地价系数修正法是利用北海市土地定级估价成果及基准地价标准，通过实地调查估价对象区域因素和个别用地条件及其他用地特征，根据调查结果，确定各因素修正系数，求出估价对象的宗地地价。

基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
土地单位地价＝[基准地价×K1×（1＋∑K）±X] ×K2
式中: K1—期日修正系数
K2—土地使用年限修正系数
∑K—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
X—开发程度修正值
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×区位修正系数×年期修正系数
6、负债
负债包括短期借款、应付账款、预收账款、应付工资、应交税费、其他应交款、其他应付款、一年内到期的长期负债。评估人员通过账账核实、查阅相关凭证，在确认负债的真实性和合理性的基础上，以评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

（三）收益法具体运用过程
1、评估方法思路
通过对企业整体资产进行分析，明确收益法预测的权益资产价值包涵的资产范围。
2、企业权益资本价值评估值计算公式
企业权益资本价值评估值=未来收益期内各期净现金流折现值总和
3、收益法选择
收益法主要有折现净利润法和折现现金流法，考虑到净利润受会计政策的影响比较大，本次收益法评估采用折现现金流法对被评估单位的整体资产价值进行评估。
4、收益法的数学表达式及说明
我们将净现金流量作为企业资产收益的指标用符号R表示，将持续经营的企业相关资产的收益分前后两段，对于前段的预期收益采取逐年预测折现累加的方法，而对于后段是假设其现金流收益趋于稳定，保持第n年的收益额水平，对后段预期收益进行还原及折现处理，将前后段收益加在一起便构成了企业相关资产的收益现值。
在本次评估中，我们将把被评估单位的未来相关资产的净收益按照如下模型折现：

——未来收益期内各期净现金流折现值总和
——第年净现金流
—— 折现率（权益资本成本）
——为第年的净现金流
——为预测期

八、评估程序实施过程和情况
广西公正评估公司接受广西糖业集团股份公司的委托，对广西糖纸有限责任公司全部股东权益进行评估。本次评估工作于2009年1月5日开始进行评估清查的前期工作，2009年1月25日完成评估清查工作，2009年1月30日出具正式评估报告。评估程序实施过程和情况如下：
（一）明确评估业务基本事项和签订业务约定书
资产评估师经与委托方沟通洽谈后，明确评估目的、评估对象和范围、价值类型、评估基准日等评估业务的基本事项。
（二）签订业务约定书
在明确评估业务基本事项的基础上，对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，由评估机构承接评估业务，签订业务约定书。
（三）编制评估计划
评估机构承接评估业务后，由注册资产评估师根据评估业务的具体情况编制评估计划。
（四）现场调查
现场调查的具体步骤如下：
1、注册资产评估师根据评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表格式和评估所需资料清单；指导其进行资产清查和填表工作，搜集准备基础资料。
2、注册资产评估师及评估人员到主要资产所在地进行现场调查。现场调查包括：（1）听取被评估单位有关人员进行情况介绍；（2）获取需要评估的资产清单，进行账账核对、账表核对、账实核对，核实评估对象的存在性和完整性；（3）通过询问、函证、核对、监盘、