房地产投资拓展流程.docx

房地产项目拓展管理流程
一、流程概况：
流程目：保持企业持续发展，系统搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充足论证，有效规避风险，以供决策者做出对判断。
合用范围：合用于企业房地产项目拓展管理，包括从土地信息获取，到土地所有权最终获取。
定义：1.市场定位：明确项目目消费群体并知悉群体特性；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为一般住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态有关，指详细产品形态细分；例如：一般住宅可以按价格进行高中低级辨别，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层辨别。
流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销筹划部、物业管理部、财务管理部、企管运行部。
部门
流程中承担责任
董事会
同意新项目投资决策
董事长
1. 审批前期项目信息
2. 参与项目提议书会审，审批项目提议书
3. 参与项目可行性研究汇报会审，审批项目可行性研究汇报
4. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
5. 审批招挂拍方略与二手项目谈判方略
6. 参与/指导项目获取过程
7. 参与项目获取协议会审，审批项目获取协议
总经理
1. 参与项目前期信息搜集、沟通、考察
2. 审核前期项目信息
3. 参与项目提议书会审，审批项目提议书
4. 参与项目可行性研究汇报会审，审批项目可行性研究汇报
5. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
6. 审批招挂拍方略与二手项目谈判方略
7. 参与/指导项目获取过程
8. 参与项目获取协议会审，审核项目获取协议
投资拓展分管副总
1. 主管项目前期信息搜集、沟通、考察
2. 审核前期项目信息
3. 参与项目提议书会审，审批项目提议书
4. 参与项目可行性研究汇报会审，审批项目可行性研究汇报
5. 参与项目投资决策会议，审核新项目投资决策
6. 审批招挂拍方略与二手项目谈判方略
7. 负责项目获取过程
8. 主管新项目获取协议编制
9. 参与项目获取协议会审，审核项目获取协议
参与各部门副总
1. 参与项目提议书会审
2. 参与项目可行性研究汇报会审
3. 参与项目投资决策会议
财务总监/总经济师
参与新项目获取协议会审
投资拓展部
1. 搜集土地信息/二手项目信息，并接受有关部门和企业领导获取土地信息/二手项目信息，对土地背景状况进行理解，协助编制《项目简报》
2. 负责组织前期信息搜集、沟通、考察
3. 负责编制《项目简报》
4. 负责组织编制《项目提议书》、《项目可行性研究汇报》
5. 负责编制《项目提议书》、《项目可行性研究汇报》成果会审
6. 负责组织项目投资决策会
7. 参与编制招拍挂方略和二手项目谈判方略编制
8. 参与竞拍与商务谈判
9. 负责新项目获取协议文本编制，并负责组织协议评审与流转会签
10. 负责获取土地使用权
研发设计部
1. 协办制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提出初步规划设计分析提议
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
工程管理部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，对工程计划部分进行复核
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
成本合约部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提出初步建安成本提议
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
3. 参与新项目获取协议会审
营销筹划部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提出初步市场分析
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
物业管理部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提出初步市场分析
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
财务管理部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提供有关财务数据
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审
企管运行部
1. 协办编制《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》，提出项目整体时间节点安排提议
2. 参与《项目提议书》和《项目可行性研究汇报》会审

二、工作程序
1.项目信息整顿和提出投资设想：
（1）由投资拓展部对项目外部环境（都市发展规划及政策影响、宗地所属区域都市地位、项目自身性质、重要特点和特殊性等）和内部原因（对企业总体发展战略影响、项目在企业发展规划中定位、项目利润奉献）进行有针对性分析，协助企业锁定项目中重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现实状况、周围小区配套、周围环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺陷比较；
（2）投资拓展部通过多种途径获得土地信息，董事长、总经理、有关分管副总等提供土地信息提议，重要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专人负责对获取土地信息进行信息登记。
（3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入理解并占有大量市场信息基础上，寻找需要满足市场需求，提出投资设想。
2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报
（1）投资拓展部对开发项目用地土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点也许开发项目，并结合企业内部资源，选择适合企业发展意向项目。投资拓展部将选用重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择地块进行审批，决定与否需要深入研究。
（2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等有关工作人员进行地块踏勘、市场考察
（3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成《项目简报》
（4）《项目简报》编制完毕，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定与否需要深入研究
3.项目初步论证与确定
（1）《项目简报》审批通过，投资拓展部需深入跟踪理解该项目，并有投资拓展部组织企业有关部门配合，对项目进行初步论证；
投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等
研发设计部负责提出初步规划设计分析
营销筹划部提供项目周围地产项目市场调查分析、产品提议、项目销售计划、市场供应（与需求）现实状况分析及预测、目客户有关信息、消费行为分析等
成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算
物业管理部负责提出物业运行草案
财务管理部负责提供项目有关财务数据及非开发类部分
企业运行部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中工程工期部分进行复核
（2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目提议书》
（3）投资拓展部负责组织会议对《项目提议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销筹划部、物业管理部、财务管理部、企管运行部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销筹划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部根据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定与否需要深入研究
4.项目方案选择、优化和可行性论证
（1）《项目提议书》审批通过后，根据《项目提议书》规定，投资拓展部需深入理解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在搜集到资料和数据基础上，建立若干可供选择开发方案，进行反复方案论证和比较，会同其他有关部门明确方案选择重大原则问题和优选原则，采用技术经济分析措施，优化方案，评比出合理方案。研究论证项目在技术上可行性，深入确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等
（2）结合《项目提议书》会审意见和方案优化选择状况，投资拓展部参照以上有关部门协助和专业提议，进行《项目可行性研究汇报》起草和编制，并推荐一种以上可行方案和实行计划，提出结论性意见、措施和提议，供领导层参照
（3）投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究汇报》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销筹划部、物业管理部、财务管理部、企管运行部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销筹划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
（4）投资拓展部根据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定与否需要进行投资决策
5.新项目投资决策
（1）《项目可行性研究汇报》获董事长同意后，投资拓展部负责组织投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销筹划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长进行投资决策
（2）新项目投资决策审议通过后，报投资拓展分管副总、总经理、董事长审核，董事会审批
6.土地获取和协议谈判
（1）董事会对新项目投资决策审批通过后，投资拓展分管副总负责组织土地获取
（2）招拍挂项目
A．投资拓展分管副总主持与土地提供方进行沟通洽谈，投资拓展部有关人员参与沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责编制招拍挂方略，投资拓展部参与，报总经理审核，董事长审批
C．由投资拓展分管副总负责主持招拍挂活动，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，如竞价成功，则进入协议评审/会签阶段，如竞价失败，则投资拓展部对失败经验进行总结，由投资拓展分管副总负责汇报，作为整个项目投标活动终止
（3）二手项目
A．投资拓展分管副总主持与土地供应方进行沟通洽谈
B．投资拓展分管副总负责制定谈判方略，投资拓展部参与，总经理审批，董事长审批土地卖方价格、合作方式、付款方式等内容
C．由投资拓展分管副总组织谈判，投资拓展部参与，总经理、董事长参与/指导，若谈判成功，则进入协议评审/会签阶段，若谈判失败，则投资拓展分管副总对失败经验进行总结，作为整个项目投标活动终止
（4）招拍挂/二手项目谈判成功
A．招拍挂项目成功获得/二手项目谈判成功后，由投资拓展部负责组织确定协议草案，并组织会议进行协议会审，成本合约部、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审
B．协议最终报投资拓展分管副总、总经理审核、董事长审批。最终由投资拓展部组织签订协议，从而获取土地使用权
（5）企业获得土地使用权并明确规划条件后，投资拓展部填写《宗地社会条件表》中有关规划条件送研发设计部