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1第五章房地产投资的资金筹措 5.2第五章房地产投资的资金筹措第一节房地产项目的投资构成第二节房地产项目资金筹措的渠道第三节房地产项目资金筹措方式第四节房地产项目投资成本费用估算汇总5.3第一节房地产项目的投资构成一、房地产综合开发成本一、房地产综合开发成本二、房地产销售成本二、房地产销售成本5.4资金是企业的血液，是资金是企业的血液，是一种稀缺资源，对于资一种稀缺资源，对于资本密集型的房地产企业本密集型的房地产企业来说，资金的重要程度来说，资金的重要程度更为突出。更为突出。5.5一、房地产综合开发成本土地费用城市建设配套费城市建设配套费 土地出让金土地出让金土地出让金的估算一般可土地出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正率、使用年限等项因素修正得到。得到。城市建设配套费是因城市建设配套费是因政府投资进行城市基政府投资进行城市基础设施如自来水厂、础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等供热厂和城市道路等的建设而由受益者分的建设而由受益者分摊的费用。摊的费用。拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费实际包拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。安置费和拆迁补偿费。5.6一、房地产综合开发成本前期工程费前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察等土地开发工程费：察等土地开发工程费：所需的费用支出一般所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平三通一平”土地开发工程费：土地开发工程费：主要包括地主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。实际工作量，参照有关计算标准估算。5.7建安工程费建安工程费建安工程费用是指直接用于建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。装等）和室内装饰家具费等。公共配套设施建设费公共配套设施建设费指居住小区内为居民服务指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。划指标和实际工程量估算。基础设施建设费基础设施建设费指建筑物指建筑物2 2米以外和项目米以外和项目红线范围内的各种管线、红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。般按实际工程量估算。3.房屋开发费5.8一、房地产综合开发成本管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。失及其他管理费用。财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。业筹资发生的其他财务费用。5.9一、房地产综合开发成本税费税费开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。其他其他费用费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。一般按当地有关部门规定的费率估算。不可不可预见费预见费不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%7%3%7%估算。估算。5.10二、房地产销售成本房地产销售成本是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、售房合同公证费等。5.11成功案例李嘉诚，原籍广东潮安，李嘉诚，原籍广东潮安，1313岁便辍学从商，在香港作玩具推销生意。岁便辍学从商，在香港作玩具推销生意。19501950年，他创立了长江实业有限公司，专门生产玩具和家庭用具。年，他创立了长江实业有限公司，专门生产玩具和家庭用具。5050年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会，他因此发了大财。年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会，他因此发了大财。5050年代年代后期，香港经济迅速繁荣，房地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然后期，香港经济迅速繁荣，房地产需求大增。李嘉诚看准时机，毅然转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际，大量购入地皮，火速贷款新建各式楼宇，然后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。建各式楼宇，然后再售出。不过几年时间，他迅速成为了亿万富翁。之后，他通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金之后，他通过发行股票，筹集了大笔资金扩充业务，并经营酒店、金融等业务。融等业务。19721972年，他还与外国财团洽商了一笔年，他还与外国财团洽商了一笔2 2亿美元的贷款，期限亿美元的贷款，期限5 5年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。年，通过外资贷款，他又上了很多有利可图的项目。19791979年年9 9月月2525日，日，长江实业控制英资和记黄埔公司长江实业控制英资和记黄埔公司22.2%22.2%的股份。的股份。19811981年初，李嘉诚成为年初，李嘉诚成为“和记黄埔和记黄埔”董事长。董事长。5.12第二节房地产项目资金筹措的渠道 一、融资概述二、内部融资三、外部融资5.13房地产融资的概念房地产融资房地产融资是指房地产开发，流通是指房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关金融渠道所进行的筹资，融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。资金的筹集、运用和清算。5.14房地产融资的意义1通过融资，房地产企业可以获取进行项目投资开通过融资，房地产企业可以获取进行项目投资开发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。2对给房地产企业提供融资的金融机构而言，将资金投入综对给房地产企业提供融资的金融机构而言，将资金投入综合收益高的房地产企业中，可以获得较高的贷款利息收益，合收益高的房地产企业中，可以获得较高的贷款利息收益，已及派生出来的房地产企业存款及结算收益，按揭贷款及个已及派生出来的房地产企业存款及结算收益，按揭贷款及个人储蓄存款收益。人储蓄存款收益。3通过融资，房地产企业可以获取进行项目投资开通过融资，房地产企业可以获取进行项目投资开发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。5.15房地产开发项目房地产开发项目资金使用的特性资金使用的特性房地产开发项目资金使用的特性5.5.资金增资金增值性较强值性较强1.1.资金资金占用量大占用量大2.2.资金资金占用时间长占用时间长3.3.资金使用资金使用的地域性的地域性4.4.资金缺乏资金缺乏流动性流动性6.6.资金的资金的高风险高风险高收益性高收益性5.16房地产开发项目资金筹集的基本原则安全性原则企业的负债率与还债率在控制范围内经济性原则投资定筹资，降低筹资成本，付息水平盈利性原则提高经营能力和收益能力可行性原则筹资能力、偿还能力、盈利能力经营能力等与筹资方式和筹资渠道匹配5.17内部融资内部融资二、内部融资内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业内部筹资：是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金。可以自行支配、长期拥有的资金。主管部门主管部门拨入资金拨入资金联营企业单位联营企业单位提供的资金提供的资金企业自我企业自我积累的资金积累的资金5.18三、外部融资申请贷款申请贷款 任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行和其他金融机构的任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行和其他金融机构的支持，而且由于支持，而且由于 杠杆效应杠杆效应 的存在，开发商不可能也不愿意完全靠的存在，开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金经营，实际就是经营，实际就是 借鸡生蛋借鸡生蛋、借钱赚钱借钱赚钱。信用贷款企业流动资金贷款开发项目贷款房地产抵押贷款5.19三、外部融资发行债券发行债券发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样，发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样，同属企业外来资金，但可使用时间较长。由同属企业外来资金，但可使用时间较长。由于公司债券较政府债券风险大，因此其利率于公司债券较政府债券风险大，因此其利率要高于政府债券利率。要高于政府债券利率。发行股票发行股票对股份公司而言，发行股票是主要对股份公司而言，发行股票是主要的筹资渠道的筹资渠道 5.204.以销售为基础的筹资预售商品房必要性必要性开发企业：周期长，传统的一开发企业：周期长，传统的一次或数次付款方式不能及时回次或数次付款方式不能及时回收资金；分散投资风险收资金；分散投资风险消费者：难以一次筹足大数额消费者：难以一次筹足大数额款项用来购房；可以享受房地款项用来购房；可以享受房地产的增值收益产的增值收益条件条件已经取得土地使用权证书；已经取得土地使用权证书；持有建设工程施工许可证；持有建设工程施工许可证；投入开发建设的资金达到了工程投入开发建设的资金达到了工程总投资的总投资的25%，已经确定了施工，已经确定了施工进度和竣工日期；进度和竣工日期；取得了取得了商品房预售许可证商品房预售许可证5.214.以销售为基础的筹资（2 2）楼宇按揭）楼宇按揭楼宇按揭楼宇按揭：也称：也称“供楼供楼”贷款，它是由银行、房贷款，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融地产开发商、购房者三方共同参加的买卖楼宇融资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买资业务，是为了帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。条件条件：与预售商品房的条件相同！与预售商品房的条件相同！5.225.利用各类信托基金融资各类信托基金除将部分资金用于购买可以各类信托基金除将部分资金用于购买可以确保其利息收入的风险较小、收益水平相对确保其利息收入的风险较小、收益水平相对较低的政府债券投资外，仍有愿望将基金的较低的政府债券投资外，仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性，但收益相对较一部分用于虽有一定风险性，但收益相对较高的房地产投资，作为其投资组合的一部分，高的房地产投资，作为其投资组合的一部分，开发商可以约定的利率向各类基金组织融资，开发商可以约定的利率向各类基金组织融资，也可以吸收其投资人股。也可以吸收其投资人股。尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道。而言仍不失为一条有效的筹资渠道。5.236.利用各类企事业单位的自有资金 在当前投资渠道尚不很健全的情况下，许多企事业单位拥有的自有资金处于闲置状态，他们希望投资于收益较高的房地产业以将死钱变活，由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务，常常拿着钱去寻找合作伙伴。开发商可以适时抓住机会，以分享固定利润或支付利息的方式与这些企事业单位合作。5.24三、外部融资借助于有经济实力的公司合作开发借助于有经济实力的公司合作开发 开发商如果确实筹款困难，那么寻找一家或几家有经济实力的国际或开发商如果确实筹款困难，那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司联合开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可国内公司联合开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。的资金。由承包商带资承包建设工程由承包商带资承包建设工程在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商。融资的困难和风险分摊给了承包商。5.25房地产融资的主要方式？5.26第三节 房地产项目资金筹措方式一、一、银行贷款融资银行贷款融资房地产业的银行贷款主要房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分间接来自银行贷款的部分自筹资金。对于申请银行自筹资金。对于申请银行开发贷款的的房地产企业开发贷款的的房地产企业及房地产项目，均要满足及房地产项目，均要满足规定的融资条件规定的融资条件二、信托融资二、信托融资房地产信托是指信托机构代办房地产的房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。直接参与房地产的开发经营活动。20032003年年6 6月央行月央行121121文件的出台，使得房地产企业文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井井喷喷”式速度发展，是目前我国中小房企的式速度发展，是目前我国中小房企的重要融资途径。重要融资途径。我国在我国在2004年年10月推出的我国在月推出的我国在2004年年10月推出的月推出的信托投资公司房信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法地产信托业务管理暂行办法（征求意（征求意见稿）中所指的见稿）中所指的“房地产信托业务房地产信托业务”仅仅限于资金形式的房地产信托。限于资金形式的房地产信托。5.27第三节 房地产项目资金筹措方式三、股票融资三、股票融资主要是上市融资和增发。但房主要是上市融资和增发。但房地产企业上市比较困难，目前地产企业上市比较困难，目前我国上市的房地产企业只有七我国上市的房地产企业只有七十家左右。十家左右。中小房地产企业通过上中小房地产企业通过上市融资是比较困难的，但中小市融资是比较困难的，但中小房地产企业与上市公司合作可房地产企业与上市公司合作可以实现双方的互赢。以实现双方的互赢。四、四、房地产债券融资房地产债券在目前我国房地产房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。企业融资总额中的比重很小。主要因为我国对发行债券的主主要因为我国对发行债券的主体要求非常严格。根据公司体要求非常严格。根据公司法，只有国有独资公司、上法，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限资本金以及担保等都有严格限制。制。5.28第三节 房地产项目资金筹措方式五、五、房地产基金房地产基金房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作等。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。5.29第四节房地产项目投资成本费用估算 一、开发成本一、开发成本1、土地成本 土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）2、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。3、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。一般前期工程费占建安工程费的3.5%6。5.30第四节房地产项目投资成本费用估算一、开发成本一、开发成本4 4、基础设施建设费、基础设施建设费建筑物建筑物2 2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的般按实际工程量估算，通常占建安费的15%15%左右。左右。5 5、公共设施配套建设费、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的面积和单价来计算，也可按建安费的3%3%5%5%估算。估算。6 6、开发期间税费、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%8%15%15%估算。估算。7 7、其他费用、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%3%。也可以把此项直接并。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。入开发期间税费进行估算。8 8、不可预见费、不可预见费一般取一般取1 17 7项之和的项之和的1%1%3%3%，或建安费的，或建安费的2%-5%2%-5%。5.31二、项目投资总成本估算表一、开发费用一、开发费用9 9、管理费用、管理费用开发成本的开发成本的2%-3%2%-3%。1010、财务费用、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。息。1111、销售费用、销售费用一般取销售收入的一般取销售收入的3%3%5%5%。5.32二、项目投资总成本估算表 序号 名称 计量单位一、土地成本 熟地挂牌竞价 初始挂牌价格 契税 土地成交价4%公证费 土地成交价0.5 印花税 土地成交价0.5二、前期费用 勘探费 10元/平米 建筑规划设计费 30元/平米5.33二、项目投资总成本估算表二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。11、销售费用一般取销售收入的3%5%。5.34二、项目投资总成本估算表三、建安工程费 基坑维护、土石方工程 2.50%建安工程 小高层 1100元/平米 别墅 1100元/平米 多层公寓 800元/平米 情景西班牙洋房 1000元/平米 会所、幼儿园及物业用房1500元/平米5.35二、项目投资总成本估算表四、配套工程建设费 1.市政规划配套费 1.1公共设施配套费 105元/平米 1.2白蚁防治费 1.15元/平米 2.市政配套建设费 2.1市政给水管设计及施工费 15元/平米 2.2电力设施设计及施工费 200元/平米 2.3有线电视设计及施工费 5元/平米 2.4电信设计及施工费 5元/平米 2.5煤气设计费 4.50%2.6煤气施工费 8元/平米 3.安防等智能化系统 12元/平米 4.小区室外绿化、管网及道路等 200元/平米 5.人防异地建设费 52元/平米（按标准应建约16468平米，其中30%异地建设）5.36二、项目投资总成本估算表五、其它开发费用 监理费 1%工程交易综合服务费 0.15（按建安成本的0.15计算）施工合同印花税 0.03%质量安全监督费 0.32%公共设施维修基金 2%工程档案管理费 0.3元/平米 建筑防雷审核费 1.4元/平米六、不可预见费用 3%七、开发间接成本合计 1、开办费和管理费 2%2、销售费用 策划代理费 1.2%（销售收入1.2）3、财务费用 按缺口资金7000万贷款1年计算财务费用，贷款年利率6%5.37二、项目投资总成本估算表八、开发相关税费 营业税 5%（按全部销售收入的5.00%计算）教育费附加 1%（按营业税额的1%计算）企业所得税 3.30%土地增值税 1%印花税 0.3 产权转让登记费 3元/平米 产权测量费（住宅）1.5元/平米