黔龙·龙锦星城5-楼商业项目前期策划定位方案.doc

精选资料
黔龙·龙锦星城5#楼商业项目前期策划定位方案

黔龙 ??龙锦星城5#楼商业
《项目前期策划定位方案》
TO:重庆黔龙阳光地产发展有限公司
2012-02
目录

第一部分：项目前期市场研究
第二部分：项目商业定位及招商策划
第三部分：项目营销策划
第一部分：项目前期市场研究
重庆主城及黔江区宏观市场环境研究

黔江区本地相关物业市场调查研究

针对本项目商业的需求分析

相关案例分析
重庆主城宏观市场环境研究
重庆市从成立直辖市以来，房地产市场从无到有，一直保持着逐步的良性
发展，在这些年的发展过程中，有着鲜明城市特征的重庆市主城区，其房
地产市场也形成了自己的诸多特点，由于受到全国房地产热、三峡移民工
程、城乡综合改革实验区的设立等一系列因素的影响，重庆房地产市场的
需求被大量释放，与此同时房地产投资也有了一个飞跃。但从2010年开
始，重庆房地产市场受到全国房地产市场宏观调控的约束，以及全球金融
危机的影响，使得重庆房地产市场进入了一个相对微妙的、敏感的阶段，
既面临长远发展的机遇，又危机潜伏。既有供求问题相对均衡、市场价格
相对稳定，又存在结构性失衡、房地产金融瓶颈等一系列问题。
宏观环境解析：经济增速延续回落趋势
解析：
在内外夹杂因素下，11 月份 PMI 指数继续回落 ,已经低亍 50%。经济景气从扩张转为收缩，预示未来我国经济增长率将继续回落。新产品订单和购进价格指数回落，反映市场需求总体走低，企业生产经营困难可能从成本提高转向订单不足。由亍国内投资增长仍保持较高水平，消费增长稳中略有提高，因此未来经济增速回调预计仍将比较平稳，不会出现大的下滑。

值得注意的是，当前宏观调控已显成效。购进价格指数继续回落，已经连续两个月位亍５０％以下，说明通货膨胀风险大为降低，前期的物价上涨对经济发展的不利影响趋亍消退。

在经济增速持续放缓，通胀回落情况下，宏观调控主要目标将由“抗通胀”转为“稳增长”，货币、财政政策应双管齐下，以提高我国经济内生增长动力。
图（1）：全国 2008 年 -2011 年 11 月 PMI 指数走势图
重庆主城宏观市场环境研究
PMI：中国物流信息中心 12 月 1 日发

布报告称，11 月份，中国制造业采购

经理指数(PMI)为 491>.0%，运行至临界

点 50%以下，比上月回落 1.4 个百分

点，降至2009 年 7><3 月以来的新低。
宏观环境解析： CPI 大幅下降
CPI：11 月宏观数据将亍近期公布，金

融机构普遍预计 11 月份的 CPI 相比

10 月将有较大幅度回落，将低亍 5%具

体数值在 4.4%-4.6% 之间。

图（2）：全国 2000 年-2011 年 11 月 CPI 和 M1 走势图
解析：

由亍连续紧缩政策的实施以及外部环境的持续恶化，加上翘尾因素的影响， 11 月份的CPI 将会有较大幅度的回落。我们认为，未来通胀将不再是宏观调控的主要目标，保持经济平稳快速的增长才是当务之急。

下调存款准备金率会不会再次刺激通胀?毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，我们认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。
重庆主城宏观市场环境研究
资料来源：搜房网指数研究院
解析：

下调存款准备金率是货币政策逐步放松的一个信号，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，未来开发商资金压力有望缓解，但楼市调整大局短时间不会改发。

在 CPI 出现明显回落的背景下，市场对货币政策取向的关注愈加强烈。我们认为，货币政策全面放松的可能性并不大，但具体的发化还要看中央经济工作会议。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局短时间难以改变。和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对亍资金链普遍紧张的房地产企业来说，无疑是看到了一线希望。但这一线希望并不会根本改发楼市目前的调整大局。首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处亍调整期，之后才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。
重庆主城宏观市场环境研究
宏观环境解析：央行下调存款准备金率
图（<3）：2008 年-2011 年 11 月存款准备金率走势图
央行 11 月 <30 日晚间宣布，从 2011年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央
行自 2008 年 12 月以来首次下调存款准
备金率，也是在经济政策预调微调提出之
后的实质性动作。

宏观环境解析：央行下调存款准备金率 （续）
解析：

今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。2012年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房消费者的消费心理影响并不会很大。
重庆主城宏观市场环境研究
资料来源：重庆房地产研究中心
重庆主城宏观市场环境研究
行业宏观环境解析：重庆房地产市场情况
图（4）：主城土地市场供应情况
量价小幅回升，市场供需格局严峻
图（5）：主城商品房供应情况
宏观经济：经济增速延续下滑趋势，CPI 有望大幅下降。

商品房土地：11月份土地供需市场均出现放量情况，供应量为 219 万方，成交量也有 190 万方。年末将至，土地市场开闸放量，各路房企集体抢粮，抄底热情高涨。

商品房供需： 11月新增预售个数 89 个，批准供应面积209.72 万方，环比增长 20.4%，同比下滑 6.7%；11月商品房共计成交 16501 套，成交面积 157.<38 万方，较上月有小幅增长，环比增长 4.1%，但较去年同期同比降幅达到 15.<3%。11月商品房成交建面均价为 6278 元/平米。较上月有所回升，但仍处亍近几月来的低位。

报媒推广：11月重庆主城各大发展商及其旗下项目共计投放报媒广告 554 次，投放版面累计达到 477.80 版，投放金额共计 5798.15 万元。本月在报媒投放上以整版为主。
行业宏观环境解析：重庆主城房地产市场情况
商品房批准供应总量走势
重庆主城 11 月商品房批准供应量统计分析表（万平米）

月份

个数

住宅面积 (万平米)

非住宅面积(万平米)

商品房总面积(万平米 )

2011年11月

89

171.50

<38.21

209.72

2011年10月

78

154.95

19.22

174.17

2010年11月

107

192.58

<32.10

224.68

环比涨幅

14.1%

10.7%

98.8%

20.4%

同比涨幅

-16.8%

-10.9%

19.0%

-6.7%
由于受到全国整个地产大势的影响，2011年11月较去年同比涨幅下跌了-6.7%。但较2011年10月环比增长了20.4%；
为保增长，所以国家相关部门逐步开始放宽，商品房批准供应量；
资料来源：重庆房地产研究中心
重庆主城宏观市场环境研究
商品房实际供应总量走势
行业宏观环境解析：重庆主城房地产市场情况
重庆主城 11 月商品房实际供应量统计分析表

月份

开盘楼盘个数

开盘面积

供应套数

成交套数

开盘成交率

整体开盘均价

2011年11月

5<3

101.<34

9674

4102

42.4%

7097

2011年10月

69

108.62

11020

<3589

<32.6%

7285

2010年11月

58

117.09

12617

7419

58.8%

7546

环比涨幅

-2<3.2%

-6.7%

-12.2%

14.<3%

<30.2%

-2.6%

同比涨幅

-8.6%

-1<3.5%

-2<3.<3%

-44.7%

-27.9%

-6.0%
从房地产实际供应量上来看，由于受到金融以及国家相关政策未完全明朗化的影响，整个市场的放量还是有所减缓；
资料来源：重庆房地产研究中心
重庆主城宏观市场环境研究
黔江区宏观市场环境研究
黔江区位于重庆市的东南边缘，地处武陵山腹地，东临湖北省的咸丰县，西接彭水县，南连酉阳县，北接湖北利川市，是渝、鄂、湘、黔四省市的结合部，素有“渝鄂咽喉”之称，是重庆市主要的少数民族聚居地之一，东西宽45公里，南北长90公里。全区幅员面积为2<398.7平方公里。全区共<3个街道办事处，12个乡、15个镇、489个村民委员会,2008年末，全区户籍总人口52.17万人 。

区内矿产资源品种较多、分布广、储量大、品位高。现已探明储量的矿种有主要有铜、铁、硫、煤、磷、铝、锌、汞、石膏、高岭土、冰解石、莹石、重晶石、明矾、石灰石、石英石、矿岩等矿藏。
黔江区域概况
资料来源：百度黔江介绍
黔江区宏观市场环境研究
全区公路通车总里程25<31公里，其中国道9<3公里，省道511.4公里，县道689.15公里，乡道<319.5公里，村道1<35<3.45公里，专用道24.5公里。按道路等级划分有二级路9<3.1公里，三级路51.4公里，四级路587公里，等外路421.6公里。全区<30个乡镇已全部通公路，并实现乡乡通油路；
　　黔江区位于渝怀铁路的中心位置，距重庆江北站<312公里，距怀化站<300公里，4小时内就可到达重庆主城区，24小时内即可抵达沿海任何一个省份的省会城市，从而大大缩短时空距离，加强与全国和全市经济的融合和交流。2006年11月1日，渝怀铁路正式开通客运。至此黔江已成为西部与沿海地区连接的通道,交通瓶颈制约将得到很大的缓解。
　　渝湘高速黔江段在水田乡农桥村与正阳镇之间的沿溪沟大桥，分左右两幅，单幅全长560米，其中主桥长<310米，主跨150米，桥面与谷底垂直高度为280米，比2004年通车号称“世界之最”的法国米约大桥还高10米。全区公路通车里程达到2270公里，其中等级公路1850公里。　　
交通情况
黔江区经济情况：十一五年末主要成就
序号
指标名称
2005年
规划目标
2010年
绝对值
年均增速（%）
绝对值
年均增速（%）
1
地区生产总值(亿元)
40.9
67.4
1<3
100.1
15.9
2
人均地区生产总值(元)
8297
14652
22800
<3
三次产业结构
12:47:41
10.6：5<3.5：<35.9
4
工业总产值(亿元）
26.75
60
17.5
102
24
规模以上工业总产值(亿元）
22.95
50
16.9
92.5
<30.2
5
农业总产值(亿元）
9.95
15.5
5.<3
17.1
5
6
地方财政收入（亿元）
2.44
4.2
11.5
15.2
44
7
全社会固定资产投资（亿元）
19.68
45
18
100.7
<38.4
规划期累计投资（亿元）
90
200
<300
8
社会消费品零售总额（亿元）
14.69
27.2
1<3.1
<36.2
19.8
9
非公有制经济占GDP比重（%）
40
52
52
10
金融机构存款余额（亿元）
27.62
50
12.6
9<3.9
27.7
11
金融机构贷款余额（亿元）
<31.2<3
55
12
65.2
15.8
12
城镇居民人均可支配收入（元）
8289
1<3000
9.4
1<3797
10.7
1<3
农村居民人均纯收入（元）
2129
<3250
8.8
4417
15.7
14
城镇居民最低生活保障率（%）
95
100
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）
黔江区宏观市场环境研究
序号
指标名称
2005年
规划目标
2010年
绝对值
年均增速（%）
绝对值
年均增速（%）
15
全区人均受教育年限（年）
7.8
9
9.1
16
平均预期寿命（岁）
68
69
70
17
新改建骨干乡村公路（公里）
【1000】
【1200】
18
城镇化率（%）
27.9
40
<39
19
人口自然增长率(‰)
6.59
&lt;6.5
6
20
城镇登记失业率(%)
<3.6
&lt;4
<3.5
21
城镇新增就业人员(人）
<3270
【15000】
【17000】
22
森林覆盖率（%）
<32.9
45
45.5
2<3
累计治理水土流失面积(平方公里）
174
160
<3<37
24
空气质量二级以上天数占全年比例（%）
95
≥90
90
黔江区宏观市场环境研究
黔江区经济情况（续）：十一五年末主要成就
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）
中心城市框架初步形成，“一城四组团”中心城市路网骨架拉开；
地区生产总值突破100亿元，年均增幅达到15.9% ；
人均地区生产总值翻一番 ；
固定资产投资累计完成额突破<300亿元，增长2倍 ；
城市人口和建成区面积分别由“十五”末的11.5万人、10平方公里增加到18万人、18平方公里，城镇化率提高到<39%。
三次产业结构逐步优化比例为10.6：5<3.5：<35.9 ；
非公有制经济增加值占GDP的比重从40%上升为52% ；
城乡居民平均收入分别达到1<3797元、4417元。分别是“十五”末的1.6倍、2.1倍 ；
小结：
总体上来说，整个十一五规划期间，黔江整体经济增长明显。但由于黔江地区各项经济指标在“十五”期间相对较低，故“十一五”各项经济指标增长比例较大。
黔江区经济情况（续）：十一五年末主要成就
黔江区宏观市场环境研究
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）
序号
指标名称
单位
2010年
“十二五”目标
备注
2015年
年均增速（%）
1
地区生产总值
亿元
100.1
<300
21
预期性
2
人均地区生产总值
常住人口, 元
22800
55000
预期性
<3
工业总产值
亿元
102
500
<37.5
预期性
4
全社会固定资产投资
亿元
100.7
400
<32
预期性
累计投资
亿元
【1000】
5
社会消费品零售总额
亿元
<36.2
120
27
预期性
6
累计实际利用内资
亿元
【250】
预期性
7
累计实际利用外资
亿美元
【0.8】
预期性
8
地方财政收入
亿元
15.2
45
25
预期性
9
非农产业增加值比重
%
90
94
预期性
10
非公有制经济占GDP比重
%
52
65
预期性
11
城镇化率
%
<39
60
12
城镇居民人均可支配收入
元
1<3797
25000
12.5
预期性
1<3
农村居民人均纯收入
元
4417
10000
17.5
预期性
14
主要劳动年龄人口平均受教育年限
年
10
12
约束性
15
人口平均预期寿命
岁
70
72
预期性
黔江区“十二五”规划主要目标：
黔江区宏观市场环境研究
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）
序号
指标名称
单位
2010年
“十二五”目标
备注
2015年
年均增速（%）
16
保障性住房面积
万平方米
100
约束性
17
公路通车总里程
公里
2270
<3500
约束性
18
互联网用户普及率
%
<30
50
约束性
19
安全卫生饮水普及率
%
60
90
约束性
20
人口自然增长率
‰
6
＜6.5
约束性
21
城乡养老保险参保率
%
92
95
约束性
22
医疗保险参保覆盖率
%
90
95
约束性
2<3
城镇登记失业率
%
<3.5
4
约束性
24
森林覆盖率
%
45.5
55
约束性
25
城市建成区绿化覆盖率
%
40.2
50
约束性
26
单位地区生产总值能耗降低
%
4
【15】
约束性
27
单位地区生产总值CO2排放降低
%
1.85
【17】
约束性
28
主要污染物排放总量减少
%
【5】
约束性
29
耕地保有量
万亩
79.7
75
约束性
<30
城区空气质量优良天数
天
<340
<320
约束性
黔江区“十二五”规划主要目标（持续）：
黔江区宏观市场环境研究
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（纲要内对“十一五”工作总结）
由于2011年受到世界经济滞涨的影响，在全国经济呈现缓慢增长的前提下。黔江区2011年经济发展总的形势较好，全区经济发展迈入新阶段。
1-9月份全区实现地区生产总值65.84亿元，增长19.6%，同比提高6.2个百分点；
1—9月全区实现农林牧渔业总产值10.07亿元，增长5.4%，拉动经济增长0.6个百分点 ；
1—9月，规模以上工业企业总产值6<3.72亿元，增长56%，增幅同比提高45.8个百分点 ；
1—9月完成工业投资21.8亿元，完成年度投资计划的72.7%，增长117.5%，是建区以来最高增速 ；
1—8月，规模以上工业企业实现主营收入48.56亿元，增长59.6%，利税18.04亿元，增长45.9%，；
1—9月，全区固定资产投资完成64.8亿元，增长<34.7%，增速比全市高<3.9个百分点，投资对经济增长的贡献率达55.2%，拉动经济增长10.8个百分点 ；
在全社会固定资产投资中，建设和改造投资完成58.2亿元，增长40.2%，占投资总量的89.8%；房地产开发完成投资6.6亿元，增长<36%，占10.2%；
1—9月重点建设完成投资5<3.9亿元，重点建设投资占全社会固定资产投资比重达到8<3.<3%，其中续建项目完成投资44.<3亿元，新开工项目完成投资9.6亿元；
全区实现社会消费品零售总额25.91亿元，增长19.4%。
小结：
虽然受到世界整体经济的影响，使得2011年黔江整体经济指标未能完全达到“十二五”规划第一年的增长比例。但黔江整体经济形势还是朝着良性的方向发展。
黔江区2011年前三季度宏观经济指标
资料来源：重庆市黔江区政府网站
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市
调整优化城镇空间格局：
科学前瞻规划城市。着眼2020年建成城市建成区50平方公里、城区人口达到50万的中等城市；
加快完善城市基础支撑功能 ：
建设畅通黔江。完善以新华大道、迎宾大道、正舟大道为骨架的城市交通网络体系，建成正阳大道、黔永大道、正阳和舟白复线隧道、南青大道等城市主干道。开工建设东外环高速公路，建设一批城市快速干道、隧道桥梁，加密城市组团联系。强化公交配套设施，建成正阳汽车站、舟白汽车站、机场及火车站换乘中心，基本实现零换乘。建设公交停靠站点，完善人行设施，提高市民出行的安全性和便捷度。
着力建设宜居黔江：
突出城市形象特质。高起点、高水平开展城市形象设计，处理好城市建设细节，美化建筑立面，以淡雅灰色调为主，做好城市色彩规划和空间轮廓线设计，塑造特色鲜明的城市形象；
创新城市管理和经营模式：
提升城市管理现代化水平。加快城市管理法制化、信息化进程；
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—城市重点功能项目
城市功能提升重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
1
行政中心东迁
基础建设及主要政府机构、企事业单位办公设施等
200000
200000
2
正阳工业园区基础
设施
黄山坝、青杠园区、黔永园区、冯家沿溪沟、金溪李家沟医药化工园区等基础设施
600000
<328000
<3
正阳现代物流基地
2.5平方公里基础设施及物流设施
110000
95000
4
东外环高速公路
全长17公里
170000
170000
5
新城道路建设
主干道20公里，次干道8.5公里，支路110公里
200000
200000
6
城市组团快速连接道
新建正阳复线隧道、舟白复线隧道，老城至舟白、老城至青杠、正阳至青杠（复线）等城市快速干道
150000
150000
7
老城道路改造
实施迎宾大道和新华大道改造，老城道路白改黑10公里
25000
25000
8
市政设施建设
新建17处天桥或地下通道、<3处大型停车场等
12000
12000
9
正阳污水处理工程
新增污水日处理能力5万吨，配套污水管网
<35000
<35000
10
青杠污水处理工程
新增污水日处理能力4万吨，配套建设一级污水干管15公里
25000
25000
11
冯家污水处理厂
日处理污水6万立方米
15000
10000
12
小城镇污水处理
建设阿蓬江、濯水等12个镇和五里、水田等12个乡的污水处理设施
15000
10000
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—城市重点形象项目
城市形象提升重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
1
新城城市综合体
规划面积600亩，建筑面积120万平方米
<300000
150000
2
城市广场、公园建设
新建酉阳山公园、西山公园、峡谷公园二期、民族广场、市民广场等
40000
40000
<3
老城上档升级
老城核心商圈C组团、城南片区、城北片区等重点片区开发
500000
400000
4
城市夜景建设
城区重要建筑、景观等亮化工程
7000
7000
5
城周绿化
总规模1000公顷
10000
6000
6
森林工程
总规模50万亩
70000
10000
7
工业污染治理
重点企业环境深度治理
11000
7000
8
黔江河流域水污染综合治理
生活污水垃圾处置、河岸生态防护、农业面源污染治理、工业废水治理等
58000
28000
9
阿蓬江次级河流综合整治
阿蓬江河岸防护林、场镇河岸护堤建设、河岸湿地生态修复、土地石漠化治理
<35000
1<3000
10
黔江河次级河流综合整治
黔江河城区段河道清淤、护堤绿化、湿地生态、水源地保护、河流形态多样性恢复
<32000
12000
11
固体废物集中处置
工业固废、电子废物、餐厨垃圾处置设施
7000
7000
12
环境安全
医疗废物处置、危险废物集中处置设施、危化品风险管理、污染土壤治理与修复等
12000
8000
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）——城市重点交通枢纽项目
综合交通枢纽重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
1
渝怀铁路复线
黔江段62.5公里
<300000
<300000
2
黔张常铁路
黔江段长约24公里
<300000
<300000
<3
重庆至黔江城际铁路
黔江段长约40公里
560000
200000
4
黔毕昭铁路
黔江段长约60公里
500000
400000
5
黔江至万州城际铁路
黔江段长约<30公里
420000
通道：
三纵：渝湘高速公路进入包（头）至茂（名）高速公路；
四纵：渝湘（包茂）高速公路接沪昆高速公路在常德接二（连浩特）广（州）高速公路，形成两条高速公路南北大通道；
东西运输大通道“七横”——连接长三角、成渝经济带；
一横：黔恩铁路连接沪蓉高速铁路；
二横：黔张常铁路接沪昆高速铁路、黔毕昭铁路经攀枝花达丽江；
三横：渝长铁路客运专线，形成三条东西铁路大通道；
四横：黔恩高速公路接沪渝高速公路；
五横：黔梁高速公路接沪蓉高速公路；
六横：渝湘高速公路在吉首接沪昆高速公路，形成三条高速公路东西大通道；
七横：黔梁高速公路连接长江黄金水道；
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—特色旅游重点项目
特色旅游业重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
1
蒲花河旅游度假区
建设步游道、文化体验、游乐、生态疗养、民俗山寨、住宅等旅游配套设施
55000
40000
2
濯水老街恢复及风貌整治
老街修复<3.7万平方米，房屋立面整治7.2万平方米，地面修缮2万平方米
22000
12000
<3
小南海景区深度开发
新建地震博物馆，恢复朝阳寺和三英祠，完成牛背岛整治及接待中心建设
28000
25000
4
渔滩库区观光农业生态园区
面积<3平方公里
80000
40000
5
新城区酒店
新建两个三星级以上酒店
15000
15000
6
金港五星级酒店
建筑面积2万平方米
15000
15000
7
天生湖宾馆
建筑面积6800平方米
<30000
<30000
8
灰千梁原始森林景区旅游综合开发
景区公路和步游道70公里，观景台20个，娱乐场2个，度假山庄20000平方米
<30000
10000
9
武陵仙山千年古刹修缮
恢复武陵禅院1000平方米，天子殿1000平方米，扩建香山寺1000平方米，新建天子殿游客接待中心1万平方米
10000
10000
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—特色旅游重点项目（续）
特色旅游业重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
10
中国土家族博物馆
建设8个功能区,建筑面积2.5万平方米
20000
20000
11
八面山景区旅游综合开发
新建滑雪滑草场、野营场、景区公路、步游道、停车场、上山索道和特色酒店等
50000
15000
12
阿蓬江国家级湿地公园
占地面积2785公顷，外围保护带12844公顷
28000
18000
1<3
阿蓬江生态旅游综合开发
新建景区大门、步游道、观景台、游船码头，土家民居，配套建设星级旅游接待宾馆及休闲别墅
<30000
<30000
14
石城古县城遗址旅游开发
建设“隋城”2万平方米，“清城”<3万平方米，土家山寨1万平方米
15000
15000
15
山地高尔夫
新建<36洞高尔夫球场及五星级会所酒店2万平方米，高级景观地产150万平方米，星级度假山庄、会所1.5万平方米。
<30000
<30000
16
正阳温泉度假区
钻探温泉资源，建设温泉水乐园、温泉购物街、温泉广场和高档温泉酒店
40000
20000
17
武陵游乐中心
占地1500亩，新建冒险、战场、休闲博彩、水上、儿童等主题游乐园
<300000
140000
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—商贸物流重点项目
商贸物流会展业重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
1
武陵山商贸批发城
占地400亩，总建筑面积<30万平方米
50000
50000
2
南海城商圈
集商业购物、商务办公、特色餐饮、文化休闲于一体的现代化大型商业聚集区，成为展示黔江城市形象的窗口
50000
50000
<3
正阳商业中心
集金融、商务、购物、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体，包括“金融服务区”、“商业商务区”、“休闲娱乐区”三个功能区
100000
100000
4
奥特莱斯购物中心
引进阿玛尼、杰尼亚、HUGO BOSS、登喜路、纪梵希、艾斯卡达、范思哲、切瑞迪等国际知名品牌，打造武陵山区奢侈品消费高地
<30000
<30000
5
正阳工业园区总部经济区
建设16.5万㎡总部经济大楼及配套设施
50000
<30000
6
武陵山会展中心
占地6万平方米
2<3000
2<3000
7
舟白临空经济区
建设综合物流园、高薪技术产业园、航空货运基地、会展场馆及商务中心等
200000
60000
8
乡镇商业中心
培育建设25个乡镇商业中心
10000
10000
9
武陵山现代粮食物流中心
粮食储备库10万吨、<3.5万吨大米加工厂、5000吨食用油库、综合交易中心
<30000
<30000
相关解读：
从相关数据得知，十二五规划期间。黔江重点打造区域为“石城路——石城广场”、“解放路南海鑫城周边”以及新区。而未涉及到本项目及周边区域。
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
黔江未来城市发展规划——建设渝东南地区中心城市（续）—商贸物流重点项目（续）
商贸物流会展业重点项目（单位：万元）
序号
项目名称
建设规模及主要内容
总投资
完成投资
10
正阳油库迁建
在物流园区新建储油规模<3万吨油库
<30000
<30000
11
渝东南物资配送中心
建设10万吨农资配送中心、15万吨成品油配送中心、150万吨建材配送中心
<30000
<30000
12
渝东南冷链物流中心
占地<300亩，一期建筑面积约<3.5万平方米，冷冻库容量10万吨，交易市场等配套建设
<30000
18000
1<3
渝东南煤炭仓储物流配送中心
建设煤炭货场及大型机械库房铁路专用线、物流信息技术平台等配套设施
20000
20000
14
制造业与物流业联动项目
在正阳建设两业联动项目
<30000
20000
15
转运和联运设施建设
建设转运和联运设施
50000
50000
16
城乡配送中心
建设多层级城乡配送网络
<30000
20000
资料来源：重庆市黔江区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
黔江区宏观市场环境研究
小结：
黔江区宏观市场环境研究
黔江区是大重庆未来重点发展区域之一，重庆东南部交通枢纽以及重要的物资集散地。
十二五规划的产业集散中心将是黔江未来作为中心城市发展的重要引擎。
黔江新区的规划建设，将打开黔江新的发展空间，为黔江经济发展注入新的活力。
政府未来着力打造的“宜居黔江” 进一步提高城市形象，将为黔江的房地产市场带来新的增长机遇。
第一部分：项目前期市场研究
重庆主城及黔江区宏观市场环境研究

黔江区本地相关物业市场调查研究

针对本项目商业的需求分析

相关案例分析
黔江区本地相关物业市场调查研究
黔江房地产整体市场
房地产开发现状 ：
黔江房地产市场起步相对较晚，但在十一五期间得到了长足发展；
房地产开发规模扩大，开发亮点突出。如南海鑫城、黔龙阳光花园、谭家湾片区、正阳大道沿线已经成为黔江城市建设的亮点；
房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。2011年年房地产开发投资实现高速增长，完成投资6.6亿元以上，商品房销售面积和销售额较2010略有提高；
二手房交易旺盛，商品房空置面积较少；
住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。
新增商业地产市场逐渐开始增量，但主要分布在新区。老城区新增商业部分还是以住宅配套商业为主。
面临的机遇:
政策环境机遇，国家对于住宅市场的调控政策给予商业市场带来了市场机会；
城市化进程，对于商业市场也有较大的推动作用；
黔江城市基础设施进一步完善给房地产业带来巨大机遇；
部分资料来源：重庆黔江区政府网站
黔江区本地相关物业市场调查研究
图（6）：黔江2011年前商品房供应情况
图（7）：黔江商品房历年销售均价（未包含黔江各乡镇）
整个黔江区房地产市场起步相对较晚，整个“十一五”规划期间商品房供应量只有190万平方米；

十二五规划期间，由于黔江区城市化进程的力度加大，故商品房供应量将持续性大幅度增加，2011年黔江区商品房开工量预计将达到110万平方米；

但由于受到2011年全球金融危机的影响，2011年新建商品房面积较2010年下降27%，故2012年商品房供应量预计有较大幅度的下降；

黔江区商品房销售均价，从2006年以来一直保持稳步增长。其商品房销售均价最高时均价达到<3500元以上，但由于受到2011年各项房地产调控政策的影响，目前黔江区（未包含黔江各乡镇）各楼盘销售均价已经回落到<3400元以下；

但黔江区“十二五”期间城市化进程力度的加大，目前销售价格的暂时回调，但预计价格下降趋势不会持续太久。银行准备金率下调等因素，势必逐渐会对2012年的黔江房市带来一定的利好动力；
资料来源：HBA整理重庆市黔江区历年房地产数据
住宅市场
写字楼市场
黔江区本地相关物业市场调查研究
目前黔江的写字楼市场尚未成型，市场上没有真正的写字楼物业产品出售。
黔江区市场上出租的所谓写字楼产品，几乎都为简装过的二层以上商业物业，以及靠主干道旁的住宅商品房。
写字楼出租地段主要集中在，西沙步行街、新华东路中段、新华东路东段、正阳火车站—城投大厦公寓楼；
其租金价格区间在12~16元/平米之间；
项目区域停车场
目前项目区域供外来消费人群使用的停车场（停车位）较少，而且全部为露天停车。
黔龙·阳光花园外的市政广场约有停车位约<30个（临时停车位），武陵山家居市场原正式规划停车位<35个（后由于市场需要