物业日常管理实施方案.docx

物业日常管理方案 日常管理工作 一、前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收，了解业主及物业使用物权。 1、参与单项工程的甲乙方交接验收；（新建部分） 2、参与整体工程的甲乙方交接验收；（新建部分） 3、物业的接管验收及问题的整改、督促；（新建部分） 4、接受业主入住前的相关咨询；（新建部分） 5、供业主入住前的上门服务。（新建部分） 二、业主入住管理 1、办理业主入住及接房的相关手续； 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 三、后续物业管理服务内容 1、公共性服务（1）清洁卫生管理；（2）绿化日常维护管理；（3）治安管理； （4）共用蓄水池的维护管理；（5）水电管理；（6）排污设施管理；（7）道路维修管理； （8）房屋共用部位的日常养护维修；（9）物业档案资料管理；（10）车辆停放及交通秩序管理；（11）代收代交水电气费； （12）根据需要增设的其他服务项目。 （13）开设法律咨询平台，为监狱劳改人员家属提供法律援助 2、特约性服务（一般外联工作） 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）家居设施维修 包括。维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 （2）家居清洁服务 包括。地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 （3）家政服务 包括。提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 四、公共性服务的具体行式及解析： 1、设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。 2、供电系统 （1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。 （2）限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。 3、消防系统 （1）消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。 4、电梯 （1）电梯轿厢、井道保持清洁。 （2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。 5、给排水系统 （1）定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。 （4）遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）无长时间停水事故。 6、空调系统 窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。 7、市政公用设施管理 （1）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。 8、绿化管理 定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。 9、环境卫生管理 （1）实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。 （2）商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。 10、治安管理 （1）实行监控全覆盖无死角管理，并实行24小时安全防范。（2）无重大火灾、刑事和交通事故。 五、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 六、基础条件： 1、有不少于小区住宅总建筑面积3的物业管理服务用房； 2、绿化地；（增加绿地面积，实现赢收） 3、休闲活动中心、场地； 4、活动馆所；（管理目前的管所，目的增加收入） 5、专用固定停车泊位1个/3户；（经营大门外停车场，对外开放，内部免费，外部收费；） 6、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；（目前重要赢收点） 七、房屋管理： 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。 2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。 5、阳台封闭规格色调一致。 6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。 7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。第6页 共6页