银行个人住房信贷业务风险防范的思考.doc

银行个人住房信贷业务风险防范的思考 我国正处于城市化发展加速期，房地产在国民经济中的地位日益重要。发展个人住房信贷业务，不仅可以促进房地产业的发展，同时也有利于调整商业银行信贷结构。因此，高度重视新形势下个人住房信贷业务风险防范，对于房地产业的发展和改善银行信贷资产质量具有十分重要的意义。一、我国房地产业发展新形势房地产市场预期正在发生改变。近十年来，房屋销售价格经过快速上涨，目前正处于价格调整的敏感期，在国家宏观调控措施取得成效的情况下，房地产市场预期正在发生改变。住宅供应结构性问题突出。近一段时期，各地房地产开发商普遍建小户型，建高档商品房，甚至在经济适用住房小区内建设高档商品房，出现经济适用住房“商住化”趋势，照此发展，势必导致中高档住房在未来几年之内的过热风险。投资性购房需求正在萎缩。前几年，房屋租金在地区收益中远远高于银行存款利率以及个人住房贷款利率。在股市大起大落，其他投资渠道不畅的情况下，特别面对房价快速增长，大量社会资金为实现价值增值，转向购房投资。由于房地产市场预期的悄然改变，房地产业投资性需求正在下降。二、个人住房信贷业务的风险分析银行内部操作风险。主要表现为贷前调查经办人员风险意识不强，履责不到位，审查流于形式，对明显存在疑点的资料不深入细致调查。抵押物管理不规范，办现抵押的相关职能部门协调配合不力，过度依赖中介机构的评估结果，造成抵押品价值失真或抵押无效。资金流动性风险。一般情况下，个人住房抵押贷款长达10-30年，借款人偿还债务周期跨度非常大。而通常银行吸收存款负债多为2-5年，资产负债结构不匹配，使之面临较高的流动性风险。抵押物风险。银行房地产个人贷款基本都以抵押形式发放，目前银行对抵押物价值的确定主要由购买价格和评估中介机构的评估价值作为依据。前者由于不对称性信息的存在具有不确定性，而后者往往是评估机构根据借款人的要求倒推出评估价值，这样的评估值显然是与市场公允价值偏差较远的，由于抵押物价值的高估，会导致变现额与债权额的严重偏差。系统性风险。它是一种全面性风险，缘于政治、经济、社会心理等宏观性因素的影响导致系统内部运作失调，致使整个房地产业持续低迷，房地产金融系统出现多米诺骨牌式坍塌，一旦房地产泡沫破灭，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，使银行不良贷款大幅上升，进而引发系统性金融危机。三、银行应对风险的防范对策建立完善的个人信用制度和信息交换制度。银行应共建信息数据库，而且要确保信息数据库能在全银行系统中共享。同时要着手建立国内各金融机构、政府行政管理部门之间的信息交换制度。还要尽快收录各金融机构、税务部门、海关、法院、企事业单位、居民水电费交款情况等信息入库，搜集整理个人收入、信用、工商审批、居民纳税情况等信息，评估个人信用等级，按评定的信用等级给予授信。重点开发风险低、潜力大的客户群体。可供选择的客户对象一是从事优势行业的文化素质较高的人群。目前，银行重点营销和推介的行业有电信、电力、烟草、金融、教育、医药等。二是国家公务员、大型国企或外资企业管理人员及销售人员。银行对重点客户应加大营销和调研力度，在促进业务发展的同时，有效降低贷款的预期损失比率。建立银行内部个人住房信贷风险管理体系。银行应建立个人信贷业务风险预警机制，严格按照贷后管理操作办法，做好贷后检查、项目跟踪监控，及时掌握借款人动态。对借款人不能按时偿还本息或者有不良信用记录的应予以关注，严重者可随时收回贷款并拒绝再度放贷，加快个人住房信贷业务的风险管理电子化建设，制定规范化操作流程，明确贷前、贷中、贷后等环节的职责，逐步做到在线查询、分级审查审批、集中检查。将风险转移引入个人住房贷款业务。主要是建立个人住房信贷与保险结合的机制，将贷款风险转移给其他经济主体的一种风险管理办法。要求不同的人群住房贷款购买保险公司对应的险种产品，可以达到风险转移的目的，这种风险转移策略是最为直接、有效的。这种方法既可化解银行的经营风险，实现个人住房信贷风险的合理有效转移，也有助于保险业的发展。