香港出售面积与建筑面积定义.docx

第8章 发展商所采用的楼面面积量度方法

导言
8.1 对于已建成住宅单位的准买家来说，准确而又充分的楼面面积说明极为重要。 政府于2000年4月7日在政府宪报以白纸条例草案形式刊登《未建成住宅物业销售说明条例草案》。该条例草案旨在实施第一份报告书中大部分有关本地未建成住宅物业销售说明的建议。该条例草案载有多项有关量度楼面面积的条文。
当新发展项目的已建成住宅单位发售时，准买家往往不获准悉数视察其表示有兴趣购买的单位。他们只可参观发展商所设置的示范或模拟单位。因此，买家必须参看售楼说明书内关于楼面面积的资料。
8.2 现时量度楼面面积的方法主要有两种，即建筑面积及出售面积。虽然买家在楼面面积方面需要既准确而又充分的说明，但现时并无法例规定必须在售楼刊物中披露所采用的量度方法。然而，法律改革委员会在以前所曾发表的关于未建成住宅单位的报告书中，已就披露楼面面积的量度方法作出建议。
出售面积
8.3 现时有一个量度出售面积的认可方法。法律改革委员会建议为所有本地未建成住宅物业的出售面积采用一个统一的定义。 根据建议中的定义，出售面积主要是指由单位围墙以内开始量度至外墙外侧或量度至与毗连单位之间的分隔墙的中间线（视属何情况而定）的面积。因此出售面积包括外墙、内部支柱及间隔的厚度。至于附属面积，例如供业主专用的窗台、泊车位、庭园、平台、花园，则须另外列明（见第一份报告书第1.25段）。
法律改革委员会亦建议这个统一的定义应在售楼刊物中强制使用和披露。 第一份报告书第1.25段。

8.4 我们认为这些建议亦应扩及适用于本地一手市场的已建成住宅物业。即使是已建成物业，准买家在关于出售面积的资料方面仍须倚赖售楼刊物。我们最近留意到一个发展商将“获豁免面积”也计算在个别单位的出售面积之内的实例。在计算发展项目的地积比率时，获豁免面积是不当作整个发展项目的总建筑面积的一部分的。基于这个原因，我们认为获豁免面积不应计算在个别单位的出售面积之内。 获豁免面积指根据《建筑物（规划）规例》（第123章，附属法例）第23(3)(b)条，获豁免计算在发展项目的总建筑面积之内的面积。根据第23(3)(b)条，获豁免面积即“纯粹建作或拟纯粹用作停泊汽车或供汽车上落客货或纯粹由任何升降机、空调或暖气系统或任何相类设施的机械或设备占用的楼面面积”。

建议11
我们建议就本地一手市场发售的已建成住宅物业而言，“出售面积”应具有下述涵义：
(1) 就任何阁楼而言，应指该阁楼的楼面面积，而该楼面面积是由该阁楼的围墙内侧开始量度；
(2) 就任何不伸展至单位的地板水平的窗台而言，应指该窗台的面积，而该面积是由该窗台的围墙或玻璃窗外侧开始量度以及由该窗台与下达至单位地板水平的墙壁相接的一点开始量度，但不包括该墙壁的厚度；
(3) 就任何泊车位而言，应指该泊车位的面积，而该面积是由该泊车位的界线或围墙（视属何情况而定）内侧开始量度；
(4) 就任何庭园、平台、花园、平屋顶或天台而言，应指该庭园、平台、花园、平屋顶或天台的面积，而该面积是由其边界内侧开始量度；如边界由墙壁组成，则由墙壁内侧开始量度。
我们亦建议假如物业包括任何纳入定义的项目（例如阁楼、窗台、泊车位、庭园、平台、花园、平屋顶或天台），该等项目的出售面积应在售楼刊物中逐一列明和分别说明。

建议12
我们建议在本地一手市场发售的已建成住宅物业方面，“出售面积”就被墙壁包围的单位而言，应指该单位的楼面面积（包括任何露台及门廊的楼面面积），而该楼面面积须由该单位的围墙外侧开始量度，但如该等围墙将两个毗连单位分隔，则须由该等墙壁的中间位置开始量度，范围包括该单位的内部间隔及支柱，但不包括该单位的围墙以外的公用部分。但如任何围墙是紧连公用地方，则该等围墙的整个厚度亦须包括在内。

建议13
我们亦建议：
(1) 上述多项出售面积的定义，应在法例上获认可为在所有本地已建成住宅物业售楼刊物中须予采用的出售面积的统一说明方法；
(2) 应立例强制将出售面积载入售楼刊物内；
(3) 获豁免计算在建筑面积之内的面积，不应计算在个别单位的出售面积之内。
建筑面积
8.5 虽然发展商必定在售楼说明书内述明单位的建筑面积，但建筑面积一词未有统一的定义。建筑面积主要是指出售面积另加公用地方及公用设施的份数。现时不同的发展商在公用地方方面采用不同的比率，因此引起诸多混淆，甚至政府部门采用的建筑面积定义亦各有不同，遂令大家对建筑面积一词更加混淆不清。
8.6 法律改革委员会曾建议本地未建成物业的建筑面积的定义应予以统一，并应采用《建筑物（规划）规例》（第123章，附属法例）第23(3)条为该词所下的定义，但须作出若干修订。 第一份报告书第1.18至1.20段。

8.7 虽然我们认为建筑面积的定义应予以统一，但我们相信最终的目标是采用出售面积。