土地开发模式流程图.doc

政府主导型的一级开发模式

1、 完全政府运作

一级开
发作为
职能
土地所有者代表
市场
国土资源管理部门
土储或其他组建机构
政府
政府财政专项拨款或投入国有股本本、、
招拍挂
开发整理
非盈利性
借已体现土地收益的实现

特点：①、保证政府完全控制地价，增值收益不流失。
②、开发法律关系单纯，便于实施一级开发各项事务。
③、开发资金压力大，人力较多，开发效率低。

2、 政府主导下的市场化运作模式

开发整理
招标、招商
委托或授权
政府
土储或相应机构
一级开发企业
交由政府出让

给予其一定的投资回报

②分期交付土地受让价款
3、

土地市场调查

土地使用权受让人
①拟开发的土
地按“熟地”出让

政府

④开发成净地
③招标
⑤正式移交土地

一级开发企业

特点：①、市场化运作，开发之前，考虑市场需求，按市场需求实施一级 级开发。
②、除必须通过行政完成的事项，其他开发事项，通过招标或委托进行开发。
③、节约人力资源成本。
④、减轻政府开发资金压力。

注：2.3这两种模式是我国土地一级开发的发展趋势。

企业主导型的一级开发模式

整理开发
招标
政府
开发企业
政府

招拍挂

市场

特点： ①、由开发企业作为一级开发主体；
②、负责筹措资金，办理规划、项目核准、征地拆迁、市政基础、设施建设等手续并组织具体实施；
③、招标底价包括土地一级开发的预计总成本和利润、利润率不高于预计成本的一定比例；
④、引入市场竞争，发挥市场主导作用，利用社会资源，减轻开发压力；
⑤、对一级开发成本、进度有可以有效控制，不利于控制市场地价和土地投放节奏，宏观调控土地市场降低；
⑥、掌握土地盈亏平衡点，占有信息优势，曲线拿地进行二级开发 。

土地整理

征地拆迁
一级开发主体
投资
土地整理及基础设施
委托
招商引资
签协议
土储中心
净地
开发企业
土储中心

收回投资及回报

市场
招拍挂

旧城改造

申请地块一级开发规划条件

土储中心
规划局
确定开发合作方

①制定拆迁政策②指导开展拆迁谈判和协议签订

招商公告

招拍挂
市场
拆迁补偿谈判及协议签订拆除场地平整等整理成净地收回投资及回报
土储中心
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落