房山项目物业服务费用评估报告(终板).doc

创意大厦聚豪苑（四期）山水华府商业服务楼 项目物业服务费用评估报告 创意大厦聚豪苑（四期）山水华府 商业服务楼 项目物业服务费用评估报告编号：HG-FY-SC-2011-001002北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司二零一一年四六 月十二十三 日目 录评估报告声明页码评估报告摘要页码评估报告摘要1-2评估报告正文一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者页码1-2二、评估目的页码2三、评估对象和范围页码2四、评估原则页码2-3五、评估依据页码3-4六、评估基准日和有效期页码4七、评估方法页码4-5八、评估工作实施过程页码5九、评估结论及争议说明页码5-6十、评估限定条件页码6十一、评估作业日期页码6十二、评估报告日期页码6十三、评估人员名单及职责分工页码7十四、评估机构及评估专家签章页码7评估报告附件页码附件一 物业服务费用测算技术报告【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】附件二 评估项目确定的物业服务标准附件三 项目建议书批复附件四 项目总平面图附件五 规划意见书附件六 规划设计方案复函附件七 建设用地规划许可证附件八 建设工程规划许可证附件九 国有土地使用证附件十 建筑工程施工许可证附件十一 建筑物名称核准证 附件十二 项目物业区域划分说明 附件十三 委托方组织机构代码证附件十四 委托方经办人身份证复印件附件十五一 委托方证照复印件附件十六二 委托方资质证书附件十七三 评估机构营业执照附件十八四 评估机构资质证书附件十九 五 物业服务评估委托书 评估专家相关证书附件二十 十六 评估资料签收单 物业服务评估委托书附件十七 评估资料签收单评估报告声明一、我们在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。五、我们依照北京市物业服务费用评估规范（试行）进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 5北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 创意大厦聚豪苑（四期）山水华府商业服务楼 项目物业服务费用评估报告摘要编号：HG-FY-SC-2011-001 002重要提示以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文。北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于 2011 年 4 5 月 1 30 日受汇豪实业投资有限公司 北京德福祥房地产开发有限公司 的委托，根据北京市物业服务第三方评估监理管理办法（京建发2010383号）、北京市物业服务费用评估规范（试行）（京建发2010391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对 聚豪苑（四期）山水华府创意大厦商业服务楼 项目的前期物业服务费用标准进行了评估。本项目物业服务等级标准为 三 一 级。本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。在评估过程中， 北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询，等等。在实施了上述评估程序后， 聚豪苑（四期）山水华府创意大厦商业服务楼 项目在评估基准日 2011年 4 6 月 1023日的物业服务费用市场总价为：￥1,372,262.322,18940,424374.3377 元/年；其物业服务费用测算单价见下表：物业服务费用评估结果汇总表评估基准日： 2011 年 4 6 月 10 23 日 单位：人民币元序号项目类型收费面积全年费用单价（）（元 / 年） (元/月)1高层住宅48712.391,393,086.791389393.022.381商业服务楼多层住宅35547.7728900797,187.98795050.311,372,262.323.96 1.867评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日 2011 年 4 6 月 1023日起，至 2012 年 4 6 月 922日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。评估专家签章：姓名签章蒋 岑郑玉昭袁李菁柴艳平北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司（盖章）：二零一一年 四六 月 十 二十三日 3北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目物业服务费用评估报告编号：HG-FY-SC-2011-001002北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司于 2011 年 4 5 月 1 30 日受 汇豪实业投资有限公司北京德福祥房地产开发有限公司 的委托，根据北京市物业服务第三方评估监理管理办法（京建发2010383号）、北京市物业服务费用评估规范（试行）（京建发2010391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目的前期物业服务费用标准进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者（一）委托方委托方：北京德福祥房地产开发有限公司汇豪实业投资有限公司 法定代表人：戴广成梁汝明 联系电话：[phone] 69390280 地址：北京市昌平区城南街道办事处山峡村1号楼三层房山区窦店镇窦大路68号（二）评估机构评估机构：北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 法定代表人：黄足华联系电话：[phone]地址：北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦B1层029室（三）其他评估报告使用者其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。二、评估目的：根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，对 聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦 商业服务楼 项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和开发建设企业、物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。三、评估对象和范围评估对象：聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦 项目商业服务楼评估范围：聚豪苑（四期）山水华府 创意大厦商业服务楼 项目的物业服务费用 基本情况如下：名称：聚豪苑（四期）山水华府创意大厦（项目全称 ）类型：商业服务居住及居住公共设施综合项目坐落位置及四至：北京市昌平区白浮泉路房山区窦店镇窦大路甲8号东至：凉水河路京石高速绿化带 南至：凉水河村用地山水汇豪苑小区西至：水屯村用地窦大路 北至：白浮泉路 燕都科技城 容积率26.8019.22.0%、绿化率3035%、户数 / 932 户（一般用于住宅项目）；面积分解：占地面积:928457002.6000地上建筑面积:2890085100.1600地下建筑面积:116009343.0071收费面积:2890094443.008784260.16使用面积:2885285100.00四、评估原则（一）委托人确定评估项目物业服务标准原则物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。（二）合法原则委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。（三）评估时点原则评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。五、评估依据（一）主要法律文件1中华人民共和国价格法中华人民共和国主席令1997第92号；2物业管理条例国务院令2003379号；国务院关于修改物业管理条例的决定国务院令2007第504号；3北京市物业服务收费管理办法（试行）京发改20052662号；4. 北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市物业项目承接查验评估规范（试行）北京市物业服务费用评估规范（试行）北京市物业服务质量评估规范（试行）的通知京建发2010 391号5北京市住房和城乡建设委员会关于印发的通知京建发2010 383号；6参考北京市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。 （二）委托方提供的有关材料1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；2. 项目物业管理区域划分说明；3. 项目物业共用部位、共用设施设备清单；4. 项目物业服务项目和等级标准；5. 评估需要提供的材料。 （三）评估人员及评估机构收集的有关材料 1现场踏勘资料；2市场调查资料。六、评估基准日和有效期本次价格评估的基准日: 2011年4 6 月1023日本评估报告有效期为一年，即 2011年42011年6月1023日至2012年42012年6月922日七、评估方法运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3. 物业管理区域清洁卫生费用；4. 物业管理区域绿化养护费用；5. 物业管理区域秩序维护费用；6. 办公费用；7. 物业服务企业固定资产折旧；8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9. 不可预见费。汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。八、评估工作实施过程序号时间工作内容12011年42011年5月130日接受评估委托，签定评估委托协议，明确评估事项22011年42011年5月231日至2011年6月2日拟定评估作业方案32011年42011年6月3日搜集整理同类项目资料42011年42011年6月4日至2011年42011年6月510日实地查勘评估项目，搜集整理项目资料52011年42011年6月611日至2011年42011年6月917日评估人员进行评估，确定评估结果62011年42011年6月918日至2011年6月22日撰写评估报告72011年42011年6月1023日评估资料归档九、评估结论及争议说明1、评估结论项目总建筑面积 94443.8740500.00 平方米，收费面积为84260 28900.00 平方米，物业服务标准为 三一 级，物业服务费用测算评估标的市场总价为： 1,372,262.32 元/ 年；其物业服务费用测算评估标的市场单价价格为：序号项目类型收费面积全年费用单价（）（元 / 年）(元/月)1高层住宅48712.391,38993,309836.02792.381商业服务楼多层住宅35547.7728900797,187.98795050.311,372,262.321.8673.962、评估过程中有关的争议：无 有3、争议说明： 无 委托单位盖章确认：十、评估限定条件评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立。1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。2、评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。3、评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。5、无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。十一、评估作业日期2011年42011年5月130日至2011年42011年6月1023日十二、评估报告日期2011年42011年6月1023日十三、评估人员名单及职责分工姓名职责分工备注蒋 岑郑玉昭负责项目物业费用评估技术测算报告测算报告评估专家袁李菁柴艳平黄足华1、接受评估委托，签定评估委托协议；2、明确评估事项；3、组织评估专家及评估机构人员对评估项目进行实地查勘；评估机构人员马卫飞1、明确评估事项；12、拟定评估作业方案；23、组织评估专家及评估机构人员对评估项目进行实地查勘；1、拟定评估作业方案；2、搜集整理同类项目资料；34、撰写评估报告；4、评估资料归档评估机构人员黄军舰宇哲1、搜集整理同类项目资料；2、搜集整理委托项目资料3、评估资料、报告归档评估机构人员十四、评估机构及评估专家签章评估专家签章：姓 名签 章蒋 岑郑玉昭袁李菁柴艳平北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司（盖章）：二O一一年 四月六月 十二十三 日北京华刚兴业物业服务评估监理有限公司 9附件一 物业服务费用测算技术报告聚豪苑(四期)山水华府 项目昌平区商业服务楼项目物业服务费支出明细表高层住宅物业服务费支出明细表序号服务内容全年费用备注（元/年）1管理服务人员工资、社会保险等448,207.71详见附表12物业公用部位、共用设施设备的运行维护费373,809.63详见附表23物业管理区域清洁卫生费142,808.87详见附表34物业管理区域绿化养护费9,682.01详见附表45物业管理区域秩序维护费271,327.84详见附表56物业办公费用及管理支出17,412.94详见附表67物业服务企业固定资产折旧费11,405.13详见附表78物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费2,601.53详见附表8小计1,277,255.669法定税金成本51,968.3548,251.475.50%10预计利润63,862.7863,862.785%物业管理服务年费用合计（元）1,393,086.791,389,393.02物业费计费总建筑面积（）48712.39物业管理服务费用折合月平米标准物业类型收费面积单价(元/月)高层住宅48712.392.38多层住宅物业服务费支出明细表序号服务内容全年费用备注（元/年）1管理服务人员工资、社会保险等327,078.69详见附表12物业公用部位、共用设施设备的运行维护费75,293.13详见附表23物业管理区域清洁卫生费104,214.49详见附表34物业管理区域绿化养护费7,065.42详见附表45物业管理区域秩序维护费198,000.96详见附表56物业办公费用及管理支出12,707.06详见附表67物业服务企业固定资产折旧费8,322.87详见附表78物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费1,898.47详见附表8小计734,581.089法定税金成本25,854.7423,717.075.50%10预计利润36,729.0536,729.055%物业管理服务年费用合计（元）797,187.98795,050.31物业费计费总建筑面积（）35547.77物业管理服务费用折合月平米标准物业类型收费面积单价(元/月)多层住宅35547.771.867附表1、员工工资明细表部门岗位人数月工资月合计年底双薪月人工成本年人工成本总计总办总经理14,000.004,000.00333.336,197.3374,368.00行政助理12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80财务会计12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80出纳12,300.002,300.00191.673,563.4742,761.60客服客服主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20客服助理52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00工程部工程主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20维修技术人员52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00安保部保安主管12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80合 计1723,300.0041,700.003,475.0064,607.20775,286.40社保：养老20%；医疗10%；失业1%；工伤1%；生育0.8%；住房公积金12%；共：44.6%。残疾人保障金：约2%。共：46.6%。高层年费用（元/年）：448,207.71多层年费用（元/年）：327,078.69附表2、物业共用部位、共用设施设备运行维护费用项目分项计算过程每月费用每年费用高层住宅每年费用高层系数：0.5781多层住宅每年费用多层系数：0.4219月份每月费用台/项数元/台.月电梯维保年检费保养费1217350.005,950.0071,400.0071,400.000.00年检费117800.001,133.3313,600.0013,600.000.00配件费121720.0028.33340.00340.000.00给排水系统 维护费高区生活水无负压供水设备12280.00160.001,920.001,920.000.00上下水管网121100.00100.001,200.00693.74506.26污水泵（4kw）126220.001,240.0014,880.008,602.416,277.59消防设备维 护费室外消火栓泵12230.0060.00720.00416.25303.75室内消火栓泵12230.0060.00720.00720.000.00喷淋泵12250.00100.001,200.001,200.000.00管网及阀门121100.00100.001,200.00693.74506.26消防设施12150.00600.00346.87253.13火灾自动报警系统121500.006,000.006,000.000.00消电检1211,623.7519,484.9619,484.960.00消防探头清洗1210040.00333.334,000.004,000.000.00配电系统低压柜121100.00100.001,200.00693.74506.26照明维修维护费121600.00600.007,200.004,162.463,037.54供配电线路121400.00400.004,800.002,774.972,025.03弱电系统及设备维护费视频监控12300.00300.003,600.002,081.231,518.77门禁对讲121400.00400.004,800.002,774.972,025.03公共设施日 常维修费房屋本体121300.00300.003,600.002,081.231,518.77屋面防水121300.00300.003,600.002,081.231,518.77道路及铺装121200.00200.002,400.001,387.491,012.51园林小品121100.00100.001,200.00693.74506.26雨水及沟渠121100.00100.001,200.00693.74506.26接上表小计14,238.75170,864.96148,842.7622,022.19项目周期/月个/次数元/m2/点.月每月费用每年费用高层每年费用多层每年费用避雷检测年检费121470.00163.331,960.001,133.11826.89水质检测费6221.67281.673,380.003,380.000.00压力表等年检费6550.0066.67800.00462.50337.50小计511.676,140.004,975.611,164.39合计14,750.41177,004.96153,818.3723,186.59项目数量功率(kw)合计功率(kw)运行时间运行系数电费标准（元/度）全年用电（度）月费用（元/月）年费用（元/年）高层年费用（元/年）多层年费用（元/年）公共照明景观照明113.9213.92240.150.488318290.88744.298,931.445,163.263,768.17公共区照明11212240.10.488310512427.755,133.012,967.392,165.62电梯电梯用电6954240.20.4883946083,849.7646,197.0946,197.090.00118.896.8240.20.4883169593.66,901.0582,812.5582,812.550.00智能化用电火灾自动报警系统11.51.5240.60.48837884320.813,849.762,225.540.00电子监控中心10.50.5240.60.48832628106.941,283.25741.85541.40可视门禁主机490.0150.735240.60.48833863.16157.201,886.381,090.52795.86消防室外消火栓泵21122240.0020.4883385.4415.68188.21108.8079.41室内消火栓泵22244240.0020.4883770.8831.37376.42376.420.00喷淋泵23060240.0020.48831051.242.78513.30513.300.00正压送风机240.0020.48830.000.00排烟风机240.0020.48830.000.00生活水系统高区生活水无负压供水设备25.511240.350.4883337261,372.3716,468.4116,468.410.00排水系统排污泵624248240.10.48832172488,840.18106,082.2061,326.1244,756.08小计22,810.17273,722.01219,991.2652,106.54合计373,809.6375,293.13附表3 物业管理区域清洁卫生费用项 目户数每年每户费用（元）每月合计（元）每年合计（元）备注清洁费93230233027,960.00垃圾清运费用；岗位人数月工资月合计月人工成本年人工成本总计保洁员81,350.0010,800.0015,832.80189,993.601979.1/人月项目面积个数元/m2每月费用每年费用化粪池清淘费84260.16130.302,106.5025,278.05杀虫灭鼠25278.050.15315.97563,791.71小计29,069.76合计247,023.36高层年费用（元/年）：142,808.87多层年费用（元/年）：104,214.49附表4 物业管理区域绿化养护费用项目绿化面积（平方米）费用标准年费用月费用备注（元/年/平方米）（元/年）（元/月）绿化养护费3997415,988.001,332.33费用包含：1、能源；2、农药、化肥消耗；3、机具折旧；4、绿化垃圾清运；5、人工费。绿化工具材料费39970.19759.4363.29合计4.1916,747.431,395.62高层年费用（元/年）：9,682.01多层年费用（元/年）：7,065.42附表5 物业管理区域秩序维护费用项目台/项数年费用元/月元/年对讲机占频费8100.0066.67800.00对讲机等保安设备维护12,000.00166.672,000.00灭火器换药10015.00125.001,500.00次数每次费用消防演习及宣传费2300.0050.00600.00小计408.334,900.002,418.90/人月岗位人数月工资月合计月人工成本年人工成本总计保安员161,650.0026,400.0038,702.40464,428.80合计469,328.80高层年费用（元/年）：271,327.84多层年费用（元/年）：198,000.96附表6 办公费项目计算过程网络及通讯费部数每部每月费用每月费用月份每年费用5200.001,000.001212,000.00小计1,000.0012,000.00月份每人每月费用每月费用人数每年费用办公用品费1230.00510.00176,120.00办公设备维护费12250.003,000.00招聘费1266.67800.00审计费12100.001,200.00业务费1283.331,000.00服装费12500.00708.33178,500.00取暖费150m230.00元/m24,500.00小计1,718.3312,120.00项目每年/每节的费用年/节次每月费用每年费用社区文化活动费1,000.002.00166.672,000.00节日点缀装饰费（国庆、春节）2,000.002333.334,000.00小计500.006,000.00合计3,218.3330,120.00高层年费用（元/）：17,412.94多层年费用（元/）：12,707.06附表7 固定资产折旧项目数量价格（元）费用（元）每月折旧费（元）每年折旧费（元）计算机53,500.0017,500.00291.673,500.00数码照相机12,000.002,000.0033.33400.00对讲机（含备用电池）81,800.0014,400.00240.002,880.00保险柜12,500.002,500.0041.67500.00复印机15,200.005,200.0086.671,040.00打印机12,400.002,400.0040.00480.00办公家具112,000.0012,000.00200.002,400.00点钞机11,500.001,500.0025.00300.00税控发票机13,000.003,000.0050.00600.00指纹打卡机1140.00140.002.3328.00空调机14,000.004,000.0066.67800.00洗衣机11,200.001,200.0020.00240.00微波炉1500.00500.008.33100.00工具柜3800.002,400.0040.00480.00更衣柜3