GB∕T 39069-2020 商务楼宇等级划分要求.pdf

书 书 书犐 犆犛 犃 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准犌犅犜 商务楼宇等级划分要求犌狉 犪 犱 犲狉 犲 狇 狌 犻 狉 犲犿犲 狀 狋 狊犳 狅 狉狅 犳 犳 犻 犮 犲犫 狌 犻 犾 犱 犻 狀 犵 发布 实施国 家 市 场 监 督 管 理 总 局国 家 标 准 化 管 理 委 员 会发 布目次前言引言范围规范性引用文件术语和定义总则等级划分要求附录（资料性附录）商务楼宇智能化系统要求 附录（资料性附录）办公室、会议室内允许噪声级 附录（资料性附录）单位建筑面积年综合能耗限额值 参考文献 犌犅犜 前言本标准按照 给出的规则起草。本标准由中国标准化研究院提出并归口。本标准起草单位：成都市商务局、成都市标准化研究院、中国标准化研究院、成都市楼宇经济促进会、全联房地产商会、戴德梁行房地产咨询（成都）有限公司、广州市标准化研究院、江苏省质量和标准化研究院、标准联合咨询中心股份公司。本标准主要起草人：陈麟、张金泉、屈松、尹建、张熙萍、窦川、肖华、李巧、胡昌川、吴科宇、薛瑞、任雁、文萌川、张萍、高昂、王林林、赵正挺、周旭、张裕鹏、王可贵、卢学辉、李小雯、田世伟、杨晓峰、黄姝、李泽宇、谢莉、卢成绪、赵成虹、吴杰。犌犅犜 引言楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志，也是衡量城市经济发展水平的重要指标，开展楼宇经济服务标准化工作，对于提升楼宇服务质量、规范行业秩序、推动城市经济高质量发展具有指导作用。本标准将商务楼宇划分为三个等级，从高到低依次为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇。商务楼宇等级划分要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。本标准将为我国商务楼宇市场分类引导、梯度培育、特色打造、规范发展提供依据。犌犅犜 商务楼宇等级划分要求范围本标准规定了商务楼宇等级划分要求的总则以及超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇的等级要求。本标准适用于建筑工程竣工一年以上并投入使用、地上办公建筑面积不小于 商务楼宇的等级划分。规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 （所有部分）道路交通标志和标线 公共信息图形符号第部分：通用符号 标志用公共信息图形符号第部分：无障碍设施符号 （所有部分）公共信息导向系统设置原则与要求 室内空气质量标准 质量管理体系要求 环境管理体系要求及使用指南 楼宇经济术语 建筑设计防火规范 建筑照明设计标准 民用建筑隔声设计规范 建筑装饰装修工程质量验收标准 智能建筑设计标准 无障碍设计规范 民用建筑能耗标准 办公建筑设计标准术语和定义 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。为了便于使用，以下重复列出了 中的某些术语和定义。 商务楼宇狅 犳 犳 犻 犮 犲犫 狌 犻 犾 犱 犻 狀 犵为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。 ，定义 室内净高犻 狀 狋 犲 狉 犻 狅 狉犮 犾 犲 犪 狉犺 犲 犻 犵 犺 狋从楼、地面面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。犌犅犜 ，定义 总则 将商务楼宇划分为三个等级，从高到低依次为超甲级商务楼宇、甲级商务楼宇和乙级商务楼宇。 商务楼宇等级划分要求包括区位与交通、业权状态、硬件设施、运营服务等四大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。 商务楼宇的土地性质应为商服用地）。 商务楼宇应统一运营，管理服务制度完善。 除非本标准有更高要求，商务楼宇的建筑、设施设备、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等国家现行有关标准的规定。等级划分要求 超甲级商务楼宇 区位与交通 商务楼宇位于城市核心商务区。 周边交通路网发达，有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道，到达机场、火车站、轨道交通枢纽等城市重要交通设施、场站便捷。 公共交通便利，宜为地铁上盖楼宇或临近轨道交通枢纽节点。 周边综合配套设施与服务完善，在可通达距离 内商务服务设施）和生活服务设施）各不少于项。）商服用地包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地和其他商服用地。）商务服务设施指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。其中，周边配套设施如金融网点、会议服务中心、高星级酒店或快捷酒店、快递签收站等；楼内及附属建筑中配套设施如服务前台、金融网点（机） 、共享会议室、快递服务专区等。）生活服务设施指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。其中，周边配套设施如快餐店、咖啡厅、便利店、洗衣店、超市、娱乐设施或健身中心、图书馆等；楼内及附属建筑中配套设施如快餐店、员工餐厅、咖啡厅、便利店、娱乐设施或健身中心、图书角、快递和外卖专项送取点位等。）业主持有量指业主持有办公用房产权建筑面积占全部办公用房产权建筑面积之比。 业权状态业权应为单一业权，业主持有量）应为 。 硬件设施 建筑规模地上办公建筑面积应不低于 。 建筑设计 建筑设计及各类用房应符合 的相关规定。全装修交付，装饰装修工程质量符合 的相关规定。犌犅犜 大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，且敞亮、整洁、舒适，提供休息区域，多层或高层商务楼宇大堂室内净高应不低于。 应注重公共空间与办公空间分区，办公室室内净高应不低于 。 工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口。设置架空地台，且架空地台高度应不低于 。 应按当地城乡规划部门要求配置停车位，数量应满足需求；配备访客停车位，数量宜不低于总停车位数量的 ；设置新能源汽车充电桩，且数量宜不低于总停车位数量的 。 每层楼应设立卫生间，宜设行政卫生间，且配备充足的卫生洁具。宜设置楼层垃圾收集间和清洁间。 在大堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施，且无障碍系统完整连贯，无障碍设计应符合 的要求。 商务楼宇各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符合 、 、 的规定，且清晰直观。 商务楼宇内部场地的交通组织以“人车分流” “客货分流” “后勤与客户分流”为原则，人行道与车行道有效隔离，货流交通隐蔽，道路交通标识应符合 的规定，且清晰醒目。 设施设备 电梯应符合下列要求：）电梯数量充足，按商务楼宇地上办公建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过 ，并设有停车场与大堂的独立转换电梯。电梯高低分区与布局合理，采取合理管控措施，提高运载效率，高峰期 内运客量不少于楼内总人数的 。）客货分离，货梯不少于部，可容纳担架的无障碍电梯不少于部，消防电梯数量符合 的规定。 空调应符合下列要求：）新风量供应每人不低于 ；）楼宇租户能根据自我要求调节室内温度，并装有分户或分区计量装置；）在楼内办公区、大堂、走道、电梯厅等空间相应管道内安装空气净化和除尘设施、设备。 电力及照明应符合下列要求：）楼宇由两路独立电源供电，并配备充足的应急发电设备，在电网故障时能保证消防设施和重要办公设备的正常使用；）办公区提供的电源应不低于 ；）采用节能环保型照明设备。 应采用先进通信技术实现信号全覆盖，无盲区。 停车库（场） 、电梯厅、消防电梯、走廊等所有公共部位应设置监控设施。 智能化系统要求应符合 的规定，参见附录。宜采用物联网、大数据、云计算、移动互联网、信息智能终端等先进信息技术，提高楼宇信息化水平和运行效率。 运营服务 客户状况 入驻率应不低于 。 吸纳优质、实力雄厚，具有国际先进性和影响力的楼宇租户入驻，如世界 强、中国 强、民营企业 强、国际总部机构（分支机构） 、总部企业）等。）总部企业指当地认定的跨国公司地区总部、综合型（区域型）总部企业、功能型总部企业等。 商务楼宇平均租金或年度纳税总额或单位面积纳税额应在省内处于领先水平。犌犅犜 物业服务 应具备与商务楼宇定位相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施，有完备的服务制度，并符合下列要求： 公共设施设备维护保养完好，运行正常； 公共区域秩序维护管控合理、安全有序； 公共区域环境卫生干净、整洁。 物业服务质量管理应符合 的规定。 开展设施设备维修保养、运营合规性和风险评估，制定楼宇资产保值增值解决方案。 楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务设施各不少于项。 客户关系 开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面应及时响应，处理率达 。 为楼宇租户提供商务服务应不少于项，如人力资源、营销推广、会议或展览服务、法务咨询、财税服务、商旅服务等。 与政府部门、行业商协会等相关单位建立联络机制并联合开展公益性活动，及时反馈企业入驻、租赁等情况。 每年采用结构方程模型方法）开展第三方满意度测评，满意度应不低于 。根据意见反馈主动改进服务，并开展客户研究及服务创新。）结构方程模型方法是基于变量的协方差矩阵来分析变量之间关系的一种统计方法。 安全管理 应建立由楼宇业主、运营单位、楼宇租户等商务楼宇相关单位共同组成的安全管理机制，建立健全安全管理规章制度，定期开展楼宇安全管理培训，落实商务楼宇相关单位安全管理主体责任，按制度进行日常的风险防范和管控，规范楼宇安全管理。 应制定并实施经过备案的楼宇安全管理应急预案，定期组织安全事故应急演练，应急演练每半年不少于次，并对应急演练的效果进行评估。 健康服务 空气质量应符合 中 表的要求。采用过滤、新风稀释和治理等技术和监测手段，控制室内颗粒物浓度，室内 年均浓度应不高于 ，并在大堂等公共区域处设置空气质量实时显示。 办公区域隔声降噪效果好，办公室、会议室内的允许噪声级应符合 中 的高要求标准值，参见附录。公共区域舒适安静，无广告干扰。 办公区域光线充足，照明质量应符合 的规定，并采用遮阳措施减少日照眩光。 优化楼宇办公生态环境，包括合理布置绿色植物，提供健身房等休闲场所或设施。 绿色环保 环境管理应符合 的规定。 宜取得绿色建筑评价二星级及以上认证或相应级别运营类国际环保认证。 开展垃圾分类投放，配备相应的分类收集、暂存设施设备，分类准确率达 以上。 定期开展节能诊断评估，在满足建筑使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能犌犅犜 耗符合 的要求，宜小于单位建筑面积年综合能耗限额值的约束值，参见附录。 甲级商务楼宇 区位与交通 商务楼宇位于城市商务区。 周边道路畅通，方便到达，有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道，到达机场、火车站、轨道交通枢纽等城市重要交通设施、场站较为便捷。 公共交通便利，宜为地铁上盖楼宇或临近轨道交通站点。 周边综合配套设施与服务完善，在可通达距离 内商务服务设施和生活服务设施各不少于项。 业权状态宜为单一业权，或散售时业权相对集中且最大业主持有量应不低于 。 硬件设施 建筑规模地上办公建筑面积应不低于 。 建筑设计 建筑设计及各类用房应符合 的相关规定。全装修交付，装饰装修工程质量符合 的相关规定。 大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，且敞亮、整洁、舒适，宜提供休息区域，多层或高层商务楼宇大堂室内净高应不低于。 应注重公共空间与办公空间分区，办公室室内净高应不低于 。 工作空间可灵活布局，且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口。设置架空地台，且架空地台高度应不低于 。 应按当地城乡规划部门要求配置停车位，数量应满足基本需求；配备访客停车位，数量宜不低于总停车位数量的 ；设置新能源汽车充电桩，且数量宜不低于总停车位数量的。 每层楼应设立卫生间，宜设行政卫生间，且配备充足的卫生洁具。宜设置楼层垃圾收集间和清洁间。 在大堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施，且无障碍系统完整连贯，无障碍设计应符合 的要求。 商务楼宇各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符合 、 、 的规定，且清晰直观。 商务楼宇内部场地的交通组织以“人车分流” “客货分流”为原则，人行道与车行道有效隔离，货流交通隐蔽，道路交通标识应符合 的规定，且清晰醒目。 设施设备 电梯应符合下列要求：）电梯数量充足，按商务楼宇地上办公建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过 ，宜设有停车场与大堂的独立转换电梯。电梯高低分区与布局合理，采取合理管控措施，提高运载效率。高峰期 内运客量不少于楼内总人数的 。犌犅犜 ）客货分离，货梯不少于部，可容纳担架的无障碍电梯不少于部，消防电梯数量符合 的规定。 空调应符合下列要求：）新风量供应每人不低于 ；）楼宇租户能根据自我要求调节室内温度，并装有分户或分区计量装置；）在楼内办公区、大堂、走道、电梯厅等空间相应管道内宜安装空气净化和除尘设施。 电力及照明应符合下列要求：）楼宇由两路独立电源供电，并配备充足的应急发电设备，在电网故障时能保证消防设施和重要办公设备的正常使用；）办公区提供的电源应不低于 ；）采用节能环保型照明设备。 宜采用先进通信技术实现信号全覆盖，无盲区。 停车库（场） 、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置监控设施。 智能化系统要求应符合 的规定，参见附录。宜采用云计算、移动互联网、信息智能终端等先进信息技术，提高楼宇信息化水平和运行效率。 运营服务 客户状况 入驻率应不低于 。 吸纳优质、实力雄厚，具有国际或国内先进性和影响力的楼宇租户入驻，如世界 强、中国 强、民营企业 强、国际总部机构（分支机构） 、总部企业、省 强等。 商务楼宇平均租金或年度纳税总额或单位面积纳税额应在省内处于较高水平。 物业服务 应具备与商务楼宇定位相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施，有完备的服务制度，并符合下列要求： 公共设施设备维护保养完好，运行正常； 公共区域秩序维护管控合理、安全有序； 公共区域环境卫生干净、整洁。 物业服务质量管理应符合 的规定。 开展设施设备维修保养、运营合规性和风险评估，宜制定楼宇资产保值增值解决方案。 楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务设施各不少于项。 客户关系 开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面应及时响应，处理率达到 。 为楼宇租户提供商务服务应不少于项，如人力资源、营销推广、会议或展览服务、法务咨询、财税服务、商旅服务等。 与政府部门、行业商协会等相关单位建立联络机制并联合开展公益性活动，及时反馈企业入驻、租赁等情况。 每年采用结构方程模型方法开展第三方满意度测评，满意度应不低于 。 安全管理 应建立由楼宇业主、运营单位、楼宇租户等商务楼宇相关单位共同组成的安全管理机制，建犌犅犜 立健全安全管理规章制度，定期开展楼宇安全管理培训，落实商务楼宇相关单位安全管理主体责任，按制度进行日常的风险防范和管控，规范楼宇安全管理。 应制定并实施经过备案的楼宇安全管理应急预案，定期组织安全事故应急演练，应急演练每半年不少于次，并对应急演练的效果进行评估。 健康服务 空气质量应符合 中 表的要求。宜采用过滤、新风稀释和治理等技术和监测手段，控制室内颗粒物浓度，室内 年均浓度宜不高于 ，并在大堂等公共区域处设置空气质量实时显示。 办公区域隔声降噪效果好，办公室、会议室内的允许噪声级应符合 中 高要求标准和低限标准的平均值，参见附录。公共区域舒适安静，无有声广告干扰。 办公区域光线充足，照明质量应符合 的规定，并采用遮阳措施减少日照眩光。 优化楼宇办公生态环境，包括合理布置绿色植物，提供健身房等休闲场所或设施。 绿色环保 环境管理应符合 的规定。 宜取得绿色建筑评价二星级及以上认证或相应级别运营类国际环保认证。 开展垃圾分类投放，配备相应的分类收集、暂存设施设备，分类准确率达 以上。 定期开展节能诊断评估，在满足建筑使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能耗符合 的要求，宜小于单位建筑面积年综合能耗限额值的约束值，参见附录。 乙级商务楼宇 区位与交通 商务楼宇宜位于城市商务区。 周边道路畅通，方便到达，有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道或次干道。 公共交通便利，宜为地铁上盖楼宇或临近轨道交通站点。 周边配套设施较为完善。 硬件设施 建筑规模地上办公建筑面积应不低于 。 建筑设计 建筑设计及各类用房应符合 的相关规定。全装修交付，装饰装修工程质量符合 的相关规定。 大堂能独立使用，且整洁、舒适，多层或高层商务楼宇大堂室内净高应不低于。 办公室室内净高应不低于 。 配置必需的停车位。 每层楼应设立卫生间，且配备充足的卫生洁具。 在大堂出入口、电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施，且无障碍系统完整连贯，无障碍设计应符合 的要求。 商务楼宇各种指示用和服务用文字用中文规范表示，各类公共信息图形符号及导向系统应犌犅犜 符合 、 、 的规定。 商务楼宇内部场地的交通组织宜以“人车分流” “客货分流”为原则，道路交通标识应符合 的规定。 设施设备 电梯应符合下列要求：）电梯数量充足，按商务楼宇地上办公建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过 。电梯高低分区与布局合理。）客货分离，货梯不少于部，消防电梯数量符合 的规定。 空调应符合下列要求：）新风量供应每人不低于 ；）楼宇租户能根据自我要求调节室内温度。 电气提供充足电源，并配备充足的应急发电设备，在电网故障时能保证消防设施和重要办公设备的正常使用；办公区提供的电源应不低于 。 有无线网络及通信信号。 停车库（场） 、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置监控设施。 智能化系统要求应符合 的规定，参见附录。 运营服务 客户状况 入驻率应不低于 。 宜吸纳优质、实力雄厚，具有地区先进性和影响力的楼宇租户入驻，如省 强、本地重点纳税企业等。 物业服务 应具备与商务楼宇定位相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施，有完备的服务制度，并符合下列要求： 公共设施设备维护保养完好，运行正常； 公共区域秩序维护管控合理、安全有序； 公共区域环境卫生干净、整洁。 宜开展设施设备维修保养、运营合规性和风险评估，宜制定楼宇资产保值增值解决方案。 楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务设施各不少于项。 客户关系 宜开展客户关系管理，在报事报修、客户投诉等方面及时响应。 为楼宇租户提供商务服务不少于项，如人力资源、营销推广、会议或展览服务、法务咨询、财税服务、商旅服务等。 与政府部门、行业商协会等相关单位建立联络机制并联合开展公益性活动，及时反馈企业入驻、租赁等情况。 每两年采用结构方程模型方法开展第三方满意度测评，满意度应不低于 。 安全管理 应建立由楼宇业主、运营单位、楼宇租户等商务楼宇相关单位共同组成的安全管理机制，建犌犅犜 立健全安全管理规章制度，定期开展楼宇安全管理培训，落实商务楼宇相关单位安全管理主体责任，按制度进行日常的风险防范和管控，规范楼宇安全管理。 应制定并实施经过备案的楼宇安全管理应急预案，定期组织安全事故应急演练，应急演练每半年应不少于次。 健康服务 空气质量应符合 中 表的要求。 办公室、会议室内的允许噪声级应符合 中 的低限标准值，参见附录。公共区域无有声广告干扰。 办公区域光线充足。 宜优化楼宇办公生态环境，包括合理布置绿色植物，提供健身房等休闲场所或设施。 绿色环保 宜取得绿色建筑评价一星级及以上认证或相应级别运营类国际环保认证。 开展垃圾分类投放，配备相应的分类收集、暂存设施设备，分类准确率达 以上。 定期开展节能诊断评估，在满足建筑使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能耗符合 的要求，宜小于单位建筑面积年综合能耗限额值的约束值，参见附录。犌犅犜 附录犃（资料性附录）商务楼宇智能化系统要求犃 智能化系统工程犃 应满足办公业务信息化的应用需求。犃 应具有高效办公环境的基础保障。犃 应满足商务楼宇物业规范化运营管理的需要。犃 智能化系统配置商务楼宇智能化系统应按表 的规定配置。表犃 商务楼宇智能化系统配置表智能化系统超甲级商务楼宇甲级商务楼宇乙级商务楼宇信息化应用系统公共服务系统智能卡应用系统物业管理系统信息设施运行管理系统信息安全管理系统通用业务系统（基本业务办公系统）专业业务系统（专用办公系统）智能化集成系统智能化信息集成（平台）系统集成信息应用系统信息设施系统信息接入系统布线系统移动通信室内信号覆盖系统用户电话交换系统无线对讲系统信息网络系统有线电视系统卫星电视接收系统公共广播系统会议系统信息导引及发布系统时钟系统 犌犅犜 表犃 （续）智能化系统超甲级商务楼宇甲级商务楼宇乙级商务楼宇建筑设备管理系统建筑设备监控系统建筑能效监管系统公共安全系统火灾自动报警系统安全技术防范系统入侵报警系统视频安防监控系统出入口控制系统电子巡查系统访客对讲系统停车库（场）管理系统安全防范综合管理（平台）系统应急响应系统机房工程信息接入机房有线电视前端机房信息设施系统总配线机房智能化总控室信息网络机房用户电话交换机房消防控制室安防监控中心应急响应中心智能化设备间（弱电间）机房安全系统机房综合管理系统注： 应配置； 宜配置； 可配置。 犌犅犜 附录犅（资料性附录）办公室、会议室内允许噪声级商务楼宇办公室、会议室内允许噪声级，见表 。表犅 办公室、会议室内允许噪声级房间名称允许噪声级（声级） 高要求标准低限标准平均值单人办公室 多人办公室 电视电话会议室 普通会议室 注：允许噪声级是指室内无人占用，空调系统正常运转条件下应符合的噪声。 犌犅犜 附录犆（资料性附录）单位建筑面积年综合能耗限额值商务楼宇非供暖单位建筑面积年综合能耗限额值，见表 。表犆 商务楼宇非供暖单位建筑面积年综合能耗限额值限额值单位为（）商务楼宇分类严寒和寒冷地区夏热冬冷地区夏热冬暖地区温和地区约束值引导值约束值引导值约束值引导值约束值引导值类商务楼宇 类商务楼宇 可通过开启外窗方式利用自然通风达到室内温度舒适要求，从而减少空调系统运行时间，减少能源消耗的商务楼宇。因建筑功能、规模等限制或受建筑物所在周边环境的制约，不能通过开启外窗方式利用自然通风，而需常年依靠机械通风和空调系统维持室内温度舒适要求的商务楼宇。 犌犅犜 参考文献 民用建筑设计统一标准 犌犅犜