中银大厦文明施工实施方案.docx

中银大厦文明施工方案
第一篇：中银大厦文明施工方案宿州·中央大厦
文明施工方案
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一、工程概况
宿州中央大厦位于XX市人民路与浍水路交叉口西南角地块，拟建工程一幢40层主楼集餐、住宿、娱乐为一体的五星级酒店，一幢32层的副楼，副楼为同酒店配套的公寓楼，以及五层裙房组成，设地下室二层，总占地面积12365㎡，总建筑面积109545㎡，其中地下室13316㎡，由XX市新大都房地产有限公司投资建设，中国建筑西南勘察设计研究院设计，岩土工程勘察单位为XX省徐州工程勘察院，上海同建工程监理有限公司监理，浙江高新建设工程有限公司总承包。
本工程±0.000相当于国家黄海高程26.61m。
工程由XX市建筑工程质量监督站监督，安检单位为XX市建管处安全科。
工程开工日期：2008年9月28日计划竣工日期：2011年5月18日合同工期总日历天数：960天
施工现场“三通一平已能满足需要。水电已导入现场，各项设施均已具备开工条件。
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1宿州·中央大厦
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二、文明标化管理
施工现场成立文明施工领导小组，下设专职文明施工管理人员，各施工班组、分包单位均设立一名兼职文明施工管理人员。
另外，制定现场文明施工管理制度。项目部与各施工班组、各级管理人员签订文明施工责任书，各班组与每个职工签订文明施工责任书。项目部文明施工领导小组每半个月进行一次检查、考核，奖励先进、处罚落后，真正做到领导有力，责任到人。
三、施工现场封闭管理
l、施工现场周围设置并保持2.5米高封闭围墙，围墙内外粉白，用彩色线框衬托。墙上书写工程名称。围墙顶铺贴绿色（c100y100）瓦。
2、施工工地大门采用铁质不透双扇门，并漆成白色，门面上书写“高新建设“四个字。
3、在工地大门入口处设立门卫，建立门卫管理制度张贴在墙上。门卫管理人员设3名，统一保安着装，24小时分三班轮流值班。门卫处放有职工花名册及职工上岗登记表，以及外业人员进出登记表，安全帽颜色按公司统一格式分工种发放。
四、施工现场标志牌设置
建筑工地大门外侧竖立形象美观的工程概况牌，大门内侧醒目位置设置以下图、牌及栏：
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施工现场平面图、卫生包工图、现场安全标志布置总平面图、施工用电配电箱及施工机具平面图、消防器材平面布置图、十项安全技术措施牌、安全生产六大纪律、建筑职工职业道德牌、工地卫生制度牌、防火责任牌、市民守则牌、建筑职工文明“八不”守则牌、讲文明、树新风、人人遵守“六不”规范牌、宣传教育栏、管理人员名单监督电话牌。
五、施工现场场容场貌管理
1、施工场地推行砼地坪施工，保证场内道路畅通。路面做好坡度流向处理。
2、由兼职文明施工管理人员落实班组落手清制度，清扫出来的建筑垃圾集中堆放，，每日清运一次。生活区、办公区内及场外100m内的垃圾由专职保洁员负责，每日清运二次。做到场内外无垃圾。
3、对进场的材料、机具、安全禁令标志、配电箱、消防器材等严格按布置图位置自行堆放、设置，堆放设置要做到整齐有序，材料挂设标识牌，注明名称、品种、规格、检验状态。每日由专职文明施工管理员负责检查。
4、为了创造良好的施工环境和生活办公环境，工地现场适当摆设或种植一些花草。材料加工作业和零散材料区设有栏杆围护，所有栏杆用黄黑分色油漆，现场各区和设施设有指示牌。
5、施工作业交底明确，做到文明作业，工完场清，不在规定吸烟处外随意吸烟。
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六、施工现场临时设施管理
1、职工食堂严格执行国家《食品卫生法》，位置远离厕所，制定食堂卫生管理制度。卫生许可证、炊事员健康证张贴上墙。灶台、墙面铺贴饰面砖。炊事员上岗穿戴白色工作服、工作帽。炊具备有消毒设施，菜盆加盖，冷热、生、素、熟食品分开储藏，防蝇设施齐全。
2、工地设有茶水亭，有充足的茶水供应，茶水桶上加盖，冬季做好保温设施。
3、厕所、浴室保持洁净，墙面铺贴瓷砖，地面铺贴防滑地砖，保证通风采光良好。设有冲水装置，厕所设置化粪池，排放符合环保要求，施工楼层设有临厕，有厕所保洁管理制度，设有专职保洁员一名。每天清洗厕所三次，确保厕所内无异味。
4、现场办公用房采用彩钢板活动房。除设立各职能部门的办公室以外，设立电脑室、监控室、会议室等。另外单独设立“职工活动室”，添置电视机一台，报刊书籍阅览，设好各类棋球室。丰富职工业余生活。
5、现场职工宿舍采用活动房，内设统一钢床，每一寝室设4张床（双铺），采用统一被褥和床垫。设寝室长一名，制定寝室管理制度，每日轮流清扫，垃圾入垃圾桶。寝室内摆放鞋柜一只。夏天设有电风扇二台，并摆放灭蚊器。宿舍处张贴宿舍卫生管理制度，宿舍人员名单（加照片）以及卫生值日轮流表。
6、现场配备保健医药箱、急救器械及经过培训的急救人员二名。
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七、施工现场“三证”管理
工地招聘职工办理务工证、暂住证，禁招童工及年老体弱多病的职工，并检验职工计划生育证明。
八、工程竣工清场管理
工程竣工后，及时清理干净楼层建筑垃圾。楼层清理下来的垃圾集中堆放：每日清运，清运中做好防止滴漏飞扬的措施。拆除架子时，先行洒水降尘，减少扬尘污染。当天拆下来的钢管、脚手板、扎头等材料，每日清运出场，若不能当天清运出场，确保堆放整齐。拆架留下的垃圾确保每日清运。保持场内干净。
九、文明施工综合管理
1、与所有分包单位签订《文明施工责任承包书》各分包单位必须落实一名兼职文明施工管理人员，并加入以项目经理为核心的文明施工管理小组。
2、项目部文明施工管理小组每半个月组织各施工班组进行检查考核，奖励先进，处罚落后。
3、加强职工素质教育，倡导文明礼貌，要求所有职工衣着整齐，行为文明，不给城市抹黑。
浙江高新建设宿州中央大厦项目部
2009年3月25日
浙江高新建设有限公司
第二篇：论香港中银大厦及其美学价值香港中银大厦及其美学价值
赵云娟
（大连工业大学研究生学院，辽宁大连116034）
摘要。香港中银大厦是香港的标志性建筑，同时也是世界上很具有代表性的建筑物之一，由华裔设计师贝聿铭所设计。无论是造型还是内部结构都具有很高的美学价值，值得我们细细推敲。
关键词：中银大厦；结构；美学价值
作者简介：赵云娟，大连工业大学艺术设计学院硕士研究生
香港中银大厦，是中银香港的总部。由贝聿铭建筑事务所设计，1990年完工。总建筑面积12.9万平方米，地上70层，楼高315米，加顶上两杆的高度共有367.4米。建成时是香港最高的建筑物，亦是美国地区以外最高的摩天大厦。结构采用四角十二层高的举行钢柱支撑，室内无一根柱子。仔细观察中银大厦，会发现很多贝氏作品惯用的设计，以平面为例，中银大厦是一个正方平面，对角划成4组三角形，每组三角形的高度不同，节节高升，使得各个立面在严谨的几何规范内变化多端。设计基本上没有自我表现的动机，其落脚点更侧重于社会。中银大厦的外型像竹子的“节节高升”，象征着力量，生机，茁壮和锐意进取的精神；基座的麻石外墙代表长城，代表中国。这也应证了贝聿铭先生的设计理念，他始终坚信建筑不是流行风尚，不可能时刻变换花样、哗众取宠，建筑应该是千秋大业，要对社会、历史负责。
一、中银大厦和其内部做具体的分析
香港中银大厦自1982年底开始规划设计，至1990年3月19日银行乔迁开始营业，历时六年有余，大厦基地面积约8400平方米，是一块四周被高架桥道路“缚绑”着的局促土地。要满足楼地板面积需求，要在高楼林立的香港中环区“出人头地”，唯有向高空发展，这就是如今315米的主要原因之一。
中银大厦楼高加上当地台风季节强劲的风力，使得建筑物的结构系统需要非比寻常的解决方式。结构工程师罗伯森，这位enr杂志1989年的风云人物，向贝氏建议采用合成的超强结构体，即以钢组构成盒状，内灌注混凝土，以之做为抗风力暨承重的主干。
中银大厦整栋大楼以三楼营业厅，17楼高级职员专用餐厅兼宴客厅与顶端70层的“七重厅”等处最受瞩目。两层楼高的营业空间恢宏，以石材为室内主要
建材更增加其气派，位在该层中央直达第17楼的内庭，其在询问服务台上方的天花处形成一个金字塔，令人联想到巴黎罗浮宫整建案的设计，同样是金字塔造型，两者有着不同的空间意义，罗浮宫一案是由玻璃形成一个罩覆的实体空间，中银大厦是在一个实体空间中塑出虚负的空间。贝氏极为知名的华盛顿艺廊东厢，在东西两廊间的广场，有数个小金字塔错落地分布在喷泉，这些小金字塔是以其雕塑性来丰富景观代间，同时为两廊之间的地下通道采光，若追根究底贝氏采用的最早之金字塔造型，是拟建于剑桥的肯尼迪纪念图书馆，该案因为基地未获解决而夭折，这四个案子的金字塔尺度大为殊异，唯一共同点是皆具有采光的功能。这也体现了贝氏在建筑上精益求精，对空间、形式、建筑与技术的不断研究，使其建筑水准不断提高。
大厦的17楼是第一个有斜面屋顶的楼屋，斜面达7层楼高，在北侧的休闲厅，透过玻璃天窗可以仰视到大厦的上部楼层，自中庭可以俯看到营业大厅，空间的流畅性在此再现得淋漓尽致。
第七十楼的“七重厅”是举办盛大宴会的场所。大厅中有张可坐24人的大桌，两侧有数组沙发，南侧是备餐间，储藏室及男、女厕所，整层就是一个大房间，加上高斜的玻璃屋顶，通常建物的顶屋是机械房，贝氏却将香港中银大厦机械房安排在第六十九层，在其上层创造一个充满阳光的玻璃厅，引进阳光，引进风光，将人们对空间的感觉引进至高的层次，令人衷心地佩服建筑师的气魄，这是贝氏一贯的设计手法——结合阳光与空间。可参照贝氏的苏州园林博物馆拙政园的设计也只很好地运用的阳光和玻璃来打造空间。
大厦东西两侧各有一个庭园，园中有流水、瀑布、奇石与树木、流水顺着地势潺潺而下。水在此具有双重意义，实质方面，水声可以消灭周围高架道路的交通噪音，另一方面水流生生不息，隐喻财源广进，象征为银行带来佳运，西南解处耸立朱铭的和谐相处铜塑，对着的两个个巨大青铜像在灰色的花岗岩衬托下，甚是抢眼，铜塑的位置正是到香港观光胜地山顶缆车站的必经之处，就整个敷地计划而言，颇有点睛之妙，贝氏从事敷地计划，未若香港一般的惯常方式将建筑盖满整个基地，而用心地在东西两侧规划了庭园，为人挤楼拥的香港创造了精致的室外空间，诚乃可贵之举。
以上的这些也体现了建筑学的哲学观——建立秩序、改善环境、创造建筑。
二、中银大厦的结构分析
整座大楼采用由八片平面支撑和五根型钢混凝土柱所组成的混合结构“大型立体支撑体系”，此一混凝土--钢结构立体支撑体系，在改进结构性能方面具有如下独到之处：一，采用几何不变的轴力代替几何可变的弯曲杆系，来抵抗水平
荷载，更加经济有效。二，利用多片平面支撑的组合，形成一个立体支撑体系，使立体支撑在承担全部水平荷载的同时，还承担了高楼的几乎全部的重力，从而进一步增强了立体支撑抵抗倾覆力矩的能力。三，将抵抗倾覆力矩用的抗压和抗拉竖杆件，布置在建筑方形平面的四个角，从而在抵抗任何方向的水平力时，均具有最大的抗力矩的力偶臂。四，利用立体支撑及各支撑平面内的钢柱和斜杆，将各楼层重力荷载传递至角柱，加大了楼层重力荷载作为抵抗倾覆力矩平衡重的力偶臂，从而提高了作为平衡重的有效性。
三、中银大厦的美学价值
中银大厦是香港标志性的建筑物，其外形简约大气，突出了建筑美学的基本，也突出了点、线、面的相结合所给人的视觉舒适感，又成为了贝聿铭先生不朽的名作之一。
建筑不是单个存在的，当两座或两座以上的建筑组合在一起时，与城市中的道路、花草树木、山水等就构成了特定的建筑环境。建筑环境设计特别注重环境空间的有机结合，并妥善处理好单体和群体在造型、体量、色彩、风格等方面的关系，以及它与其他环境之间的关系，使它们相互适应、相互协调，表现出和谐的美感特征。而香港中银大厦在与周围建筑物的规划上结合的非常完美。也成为香港的标志性建筑物。其结构美在于简洁、可靠，这就意味着中银大厦结构合理，安全可靠。
其功能美的探讨。设计艺术的功能美，首先表现为实用功能。实用功能是设计艺术的功能美的基础，它是设计艺术用来满足人们实用需要的属性，它能反映出设计艺术中技术的、物质的、环境的等性能指标。中银大厦就很好的体现了这一点，它很好的节约了用地面积。设计及其物化产品的功能美中，还具有一种精神功能——认知功能，即通过设计，人们获取了一定的信息。人对涉及及其物化产品的人只是在一系列心理活动过程中来完成的，通过视觉、听觉、触觉、味觉等感觉器官对设计进行感知，形成知觉，产生印象或表象以及比较理性的概念或理念。而中银大厦作为香港标志性的建筑物，可见人们对其认知。材料是设计艺术的物质基础。重视材料自身的审美属性，是设计之美的一个重要特征，也是设计艺术与纯艺术的区别之一。应用玻璃材质，这点是贝氏作品的特例，其透光性好，材质新颖、特别，很容易给人留意深刻的印象。形式美是人们在长期的艺术与设计活动中发现和创造的，而且“美学上最显著最有特色的问题是形式美的问题”。形式美就是美的事物外在形式所具有的相对独立的审美特征，具体地说，就是构成事物外形的物质材料的自然属性以及它们的组合规律与法则。色彩和形状是在设计艺术中构成形式美的两个主要因素。中银大厦在点、线、面的结合上
做的非常完美，是经典之作。
参考文献：
[1][日]原研哉，设计中的设计。山东人民出版社，2009[2]高山，抗震建筑的杰作——香港中银大厦。防灾博览2010年第6期[3]梁呐，简析香港中银大厦的庭园设计。《安徽建筑》1999年第6期[4]中国建筑网，香港中银大厦-建筑结构设计
第三篇。香港中银大厦自1982年底开始规划设计香港中银大厦自1982年底开始规划设计，至1990年3月19日银行乔迁开始营业，历时六年有余，大厦基地面积约8400平方米，是一块四周被高架道路“缚绑”着的局促土地。要满足楼地板面积需求，要在高楼林立的香港中环区“出人头地”，唯有向高空发展，这就是如今315米的主要原因之一。
设计以及影响
楼高加上当地台风季节强劲的风力，使得建筑物的结构系统需要非比寻常的解决方式，结构工程师罗伯森，这位enr杂志1989年的风云人物，向贝氏建议采用合成的超强结构体，即以钢组构成盒状，内灌注混凝土，以之做为抗风力暨承重的主干。
仔细观察中银大厦，会发现许多贝氏作品惯用的设计，以平面为例，中银大厦是一个正方平面，对角划成4组三角形，每组三角形的高度不同，节节高升，使得各个立面在严谨的几何规范内变化多端，至于平面的概念，可以溯至1973年的马德里大厦，马德里大厦亦是以方正的正面做多边的分割，分析其组合，乃系两个平等四边形的变化。
中银大厦整栋大楼以三楼营业厅，17楼高级职员专用餐厅兼宴客厅与顶端70层的“七重厅”等处最受瞩目。
两层楼高的营业空间恢宏，以石材为室内主要建材更增加其气派，位在该层中央直达第17楼的内庭，其在询问服务台上方的天花处形成一个金字塔，令人联想到巴黎罗浮宫整建案的设计，同样是金字塔造型，两者有着不同的空间意义，罗浮宫一案是由玻璃形成一个罩覆的实体空间，中银大厦是在一个实体空间中塑出虚负的空间。贝氏极为知名的华盛顿艺廊东厢，在东西两廊间的广场，有数个小金字塔错落地分布在喷泉，这些小金字塔是以其雕塑性来丰富景观代间，同时为两廊之间的地下通道采光，若追根究底贝氏采用的最早之金字塔造型，是拟建于剑桥的肯尼迪纪念图书馆，该案因为基地未获解决而夭折，这四个案子的金字塔尺度大为殊异，唯一共同点是皆具有采光的功能。
17楼是第一个有斜面屋顶的楼屋，斜面达7层楼高，在北侧的休闲厅，透过玻璃天窗可以仰视到大厦的上部楼层，自中庭可以俯看到营业大厅，空间的流畅性在此再现得淋漓尽致。
第七十楼的“七重厅”是举办盛大宴会的场所，大厅中有张可坐24人的大桌，两侧有数组沙发，南侧是备餐间，储藏室及男、女厕所，整层就是一个大房间，加上高斜的玻璃屋顶，尺度巨伟，通常建物的顶屋是机械房，贝氏却将香港中银大厦机械房安排在第六十九层，在其上层创造一个充满阳光的玻璃厅，引进阳光，引进风光，将人们对空间的感觉引进至高的层次，令人衷心地佩服建筑师的气魄，这是贝氏一贯的设计手法——结合阳光与空间。
玻璃帷幕墙需要定期清洗，中银大厦的造型独特，清洁维护需要特殊的设计配合，因为建筑物没有平台，清洁工作台得储藏在第十
八、三十
一、四十四与六十九楼的机械房内，操作时，工作台得由特别设计的窗门出入，斜面的部分，与喷泉地大厦的方法相同，在斜面周边设计轨道以架设工作台，受大斜撑构体的影响，垂直的窗棂不是连续的，工作台的挂勾特别加长以增加安全性，一幢建筑施工完成并不意味结束，日久天长的维护工作随着业主迁入而开始，建筑师有责任藉着良好的设计为业主考虑，中银大厦是一个典范。
中银大厦有个三层楼高的石质墩座其上是玻璃帷幕墙楼层，这点是贝氏作品的特例，通常贝氏设计的高楼，由底至顶通体只有一个建材，墩座是因应基地的斜坡而设计，同时希望藉着厚重的石材，增强稳定的感觉，墩座部分的窗框呈“冂”形，在窗底加一横石，而非四边连续呈口字形，相同的窗框出现在好莱坞的艺人经纪中心；石柱顶端的四方菱形白色石饰，则可在巴黎的罗浮宫整建与北京香山饭店见到；第十七楼与七十楼的遮阳设施，同样地曾用在华盛顿国家艺廊东厢与达拉斯梅耶生音乐厅；大厦南大门两侧的灯座，使人想到了台中东海大学校区内的类似设计，这些“似曾相识”的建筑语汇与元素乃是经过历练的设计结晶，凡能经得起考验的，就是历久弥新的设计，这就是贝氏作品隽永的原因。
大厦东西两侧各有一个庭园，园中有流水、瀑布、奇石与树木、流水顺着地势潺潺而下。水在此具有双重意义，实质方面，水声可以消灭周围高架道路的交通噪音，另一方面水流生生不息，隐喻财源广进，象征为银行带来佳运，西南解处耸立朱铭的“和谐相处”铜塑，对着的两个个巨大青铜像在灰色的花岗岩衬托下，甚是抢眼，铜塑的位置正是到香港观光胜地山顶缆车站的必经之处，就整个敷地计划而言，颇有点睛之妙，贝氏从事敷地计划，未若香港一般的惯常方式将建筑盖满整个基地，而用心地在东西两侧规划了庭园，为人挤楼拥的香港创造了精致的室外空间，诚乃可贵之举。建筑特色
大楼地上70层，地下4层，总建筑面积12.9万平方米。楼高315米，加顶上两杆的高度共有367.4米，建成时为香港最高的建筑物，也是世界第五高建筑物。其设计灵感源自竹子的“节节高升”，以平面为例，大楼是一个正方平面，对角划成4组三角形，每组三角形的高度不同，如同节节上升的竹子，象徵著力量、生机、茁壮和锐意进取的精神，对于银行而言，其中的含意也不言而喻。其建筑特点是将中国的传统建筑意念和现代的先进建筑科技结合起来，由四个不同高度结晶体般的三角柱身组成，呈多面棱形，好比璀璨生辉的水晶体，在阳光照射下呈现出不同色彩。
这座大厦在建造时也是备受挫折。迷信风水的香港人认为它是不吉之物，因为大厦尖削的外形像个三棱的刀，会切去阴阳之间微妙的平衡，殃及尖角对应的邻居，这引起了许多反对之声。为此，中国银行香港分行和贝聿铭花了很多时间与港英当局的有关部门交涉，终于使设计施工得以顺利进行。最后，在这场暗含着两国、两个世界级大师的同城较量中，贝聿铭以完美的建筑造型，节省了1/3的钢材、造价比汇丰便宜几亿美元的业绩，占据了上风。
整座大楼采用由八片平面支撑和五根型钢混凝土柱所组成的混合结构“大型立体支撑体系”，此一混凝土--钢结构立体支撑体系，在改进结构性能方面具有如下独到之处：
1.采用几何不变的轴力代替几何可变的弯曲杆系，来抵抗水平荷载，更加经济有效。
2.利用多片平面支撑的组合，形成一个立体支撑体系，使立体支撑在承担全部水平荷载的同时，还承担了高楼的几乎全部的重力，从而进一步增强了立体支撑抵抗倾覆力矩的能力。
3.将抵抗倾覆力矩用的抗压和抗拉竖杆件，布置在建筑方形平面的四个角，从而在抵抗任何方向的水平力时，均具有最大的抗力矩的力偶臂。
4.利用立体支撑及各支撑平面内的钢柱和斜杆，将各楼层重力荷载传递至角柱，加大了楼层重力荷载作为抵抗倾覆力矩平衡重的力偶臂，从而提高了作为平衡重的有效性。曾经为香港设计中银大厦的著名美籍华裔建筑师贝聿铭，获美国政府颁发“史密斯松尼安古柏惠特全国设计终身成就奖”，以表彰他在建筑设计领域的杰出成就。贝聿铭将于本月10日前往白宫接受该奖项。
现年86岁的贝聿铭在获知得奖后接受《华盛顿邮报》访问，表示他事业上的第一个“贵人”是遇刺美国总统肯尼迪的夫人杰奎琳。据了解，杰奎琳在1964年选中当时仍然寂寂无闻的贝聿铭，让他设计肯尼迪总统图书馆，从而一夜成名。
第四篇：深圳中银大厦写字楼营销实录深圳中银大厦写字楼营销实录
营销构想
1、依托中银品牌、创新优势。
2、切合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜。
3、写字楼、商铺营销互动，互为促进，双赢共存。
4、降低门槛，改造产品，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线。
5、把握市场时机，掌握销售节奏，适时切入。
6、重新包装，导入新概念，进行主题式推广。
主体定位
1、写字楼：
①主流客厅群体。金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表。因为随着中国入世，金融服务领域逐渐开放，外资登陆抢滩在未来2-3年内会愈加明显，随着深圳中心区西移，新市中心将成为深圳国际化的象征，金融系统也必将随之大规模转移。该类型客户均具有较大规模，个体需求量大。
商务创富型客户群体，以商贸、信息、it、网络、通讯、化工为代表。深圳是外向型经济，商贸和高科技是两大主要产业，具有良好的发展环境，发展高科技已被列为深圳二次创业的支柱。
②推广主题：创富、守业、升级
③两大板块并行不悖
金融财富板块和科技创业板块应同时推广，试探水位，因为就金融业来说，随着入世的临近，危机感日甚，兼并重组、增资扩股成为现时重要内容，盲目扩张的系数很小，而单推创业板块又显单薄，因此，同步进行是上策。
④广告诉求点：
a、中银品质，历久常新。
b、区位优势，得中心者得天下。
c、中银商务走廊，连接世界桥梁。
d、中心区cbd门户。
e、甲级商务港。
f、区位信息优势、资源优势、物流优势、商贸优势、客户资源
⑤广告语：“与中银携手，实现心中理想”
辅助语：“踏入中银，聚风纳银”
2、商业裙楼：
①推广主题：“创造一个永不落幕的住交会”
策划思路
在21世纪的知识经济时代，传统商业型态已经不能涵盖各区域内项目，因此，必须进行创新与整合，实现最佳配置。
依据：
a、来自市场分析，和由此产生的营销推广策略，商业区位功能划分越来越明显，即使金融、证券业同样要将这一因素考虑进去。
b、住交会的成功举办，虽然没有高交会反响强烈，但依然为政府和民间推进住宅产业化，促进相关产业链的形成提供了契机，显而易见，建设部对此已有政策性倾斜，但具体操作必
须由民间来启动，中银大厦在区位概念上恰恰符合这一特征，有品牌，有现成的铺位可资利用，有交通位置上的便利。
c、与住宅产业化相关的新材料、新工艺、新产品、新技术、新型服务的信息、展示、交易、商务、办公、会务中心的概念便由此产生，前提是此类项目，专业性很强。其竞争优势是具备排他性和权威性（最好有政府支持）市场区间明确细分，而且客户群体又十分宠大，延伸性强，因为这不单是个区域市场，全国大量的相关住宅产业的高新技术产品都热切寻找市场开拓和形成产业联盟。
d、产业主连的形成将产生裂变效应。
风险：
创新就有风险，但一朝成功，发展商倾家荡产间巨大，开拓前景广阔，在操作过程中还会发现更多的机会。以下几方面考虑周到：
a、寻求政府支持，使其具有权威性、强制性，这一条是规避风险的主要条件。
b、引入政府相关机构入驻，在法律法规、认证咨询、发布推广，信息展示，使其体现集约化、唯一性的特征，完全摒弃建材市场的低层次经营。
c、投资商是我们的销售客户，商客是投资商的租户，目标客户应区别对待。
操作规划
（1）考虑到很多商家为创业型公司或外地厂家，建议铺位设计按标准准展位间隔，可自由组合，规格：3m×3m
（2）准入条件。必须符合住宅产业化推广特征的高新技术产品。
（3）配套项目：信息发布中心（价格、类别、种类、规格）、展示中心、洽谈、会务中心、交易中心、认证推广，法律咨询机构、金融服务机构、中介代理机构
（4）分区划分：a区：新材料；b区：新工艺；c区：新产品；d区：新服务
广告反馈
在推广初期的广告策略以形象广告为主，依托中银品牌，诉求点围绕中心区的区位优势、景观优势、信息优势、70年产权优势为主，广告出街后，效果平平，最让人啼笑皆非的是许多电话打来询问住宅销售情况，对中银花园情有独钟，与我们初期对中银大厦的分析基本吻合，与住宅区集中在一起，写字楼形象没有在市场中确立起来，其次是来询问写字楼的客户都比较关心一些实质性的问题，如价格、管理费、层高、面积、结构、停车位、装修、付款方式等，对形象广告不太接受，也不太感兴趣，针对这一情况，我们及时调整广告策略，加大目的性和实效性，突出写字楼销售，将广告诉求点集中到目标客户关心的问题上来，结果效果异常明显，客户量直线上升。
营销重要举措
1、写字楼的调整：
①分拆发售，分批推广
为了在价格和楼层及大小单位在分配上的回旋余地，须采取分期分批发售策略。创业板块的销售须拆细发售，单位面积由51平方起，可自由分隔。
②试探性分割，逐步调整，先是部分分割，并提供装修套餐。
由于阶段性楼层结构不尽相同，所以在楼层分批发售、结构拆细上区别对待。
③大幅调整价格：
从景观、朝向、楼层以及均衡销售等方面因素着手，综合价值权重，调整朝向差和层差，然后再根据景观因素和销控原则制定相应的价格系数。
④提供灵活的付款方式：
为了增加置业者可选择余地，先后推出了一次性付款、按揭付款、以租代售、租售并举等付款方式，在按揭付款又推出首期一成，二成二年分期免息付款，充分体现中银金融背景的实力、信誉。
⑤进行全面的智能化改造：
中银大厦在原有的高起点的基础上又进行了智能化升级改造，提升楼盘素质，全面导入聚友网络，实现升级换代，以崭新的形象出现在中心区。中银大厦采用楼宇控制系统，实现楼宇智能化控制，大幅降低能耗，提高办公的舒适度；铺设外部宽频光领和内部综合布线，使入驻公司能极为轻松获取各种信息并通过网络来处理各种业务，真正畅游于信息时代的种种便利；建设gsm室内覆盖工程，实现楼宇内（包括电梯、地下车库）通讯无障碍；停车场采用智能化系统，对车辆智能定位、智能收费，既方便快捷，又安全无忧。具有信息时代“高智能化楼宇”内涵的中银大厦通过对高科技的硬件和办公楼宇酒店式管理体制的软件相结合，将提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的智能环境空间，从而使入驻公司在费用开支、享受服务、商务活动等方面得到最大利益的回报。
⑥由中海物业管理公司担纲，推出24小时办公服务和中银财富俱乐部，并增加停车位，为写字楼的升级换代作全面准备。
⑦增设示范单位，推出创意无限的多样化户型。
中银大厦的写字楼为多结构模式设计，从创业商务概念组合到大开间整层带连廊单位，弹性组合，自由选择，推出了“时尚写意空间”，“全景商务走廊”和“精装怡情天地”等套型。⑧加大促销力度，推出“创富升级计划”。
凡在“秋交会、高交会、住交会三会期间购楼者，针对具有发展潜力的创业型企业，经申请被发展商确认者，皆有机会获得10%的创业风险金”。
⑨项目重新包装，推出“商务港”概念。
编辑《置业锦囊》，加大投资宣传力度，并对售楼处外立面、灯光工程、项目形象、卖场营造、公共环境、物管内容等等方面进行全面包装，使其尽可能以崭新形象再次面市。
销售节奏的把握
写字楼的销售节奏相对住宅而言更为紧凑，我们将中银大厦的推广重心放在第三季度和第四季度，在媒体选择上具有针对性，以培育市场、激活市场与正面工商广告相互配合，有条不紊，循序渐进，主要措施体现在两个方面，一是采取聚集策略，有的放矢；二是加强销控计划，掌握好销售节奏和推广进度。
在宣传中主推商务概念，并集合区位优势、中心区概念、智能化升级、投资价值、现楼质素、性价比、综合片区配套和品牌依托，营造中银“商务港”氛围。
成功“软着陆”
在精心筹划的基础上，充分整合优势资源，在发展商的全面支持和配合下，并通过强有力的营销组合，经过近半年的准备，努力终于得到了回报，经过一段慢热之后，销售势头直线上升，准确的营销定位和楼宇改造换来了丰硕的成果，到7月底仅一个多月的时间，销售额突破了3000平方米，这在当时的市场形势下是一个爆炸性新闻，《深圳特区报》、《深圳商报》、《投资导报》先后对此进行跟踪报道，并发表了《深圳写字楼：成功软着陆》、《国际商务港规模视现》、《倡导高科技商务区》等专题文章，中银的热销信号，给写字楼市场注入了一股暖流，市场进入稳步启动的平台，销售的事实证明，对中银大厦了解越多，购买信心越强，市场半径呈现出由小到大，由内向外的状态，很多原来的业主都是重复购买和追加购买，还有很多商务型客户就来自周边住宅区，据了解，他们青睐中银的原因就是环境位置和对中银
的信心，以及改造后的中银大厦作为投资的便利性。与营销定位完全相符的客户特征是：金融、商贸、it成为主流群体，各类知名企业，如：证券时报、中国国际仲裁委员会深圳分公司、全景网络、国人通讯、投资基金管理公司、广发证券、兴业银行等纷纷入驻。商业裙楼由于管理机构无法落实，原拟《住宅产业高新技术交易市场》被迫搁浅，但成功引进《超凡家居广场》，裙楼商场得以成功解决，至此，中银大厦进入租售两旺的“绿色通道”，本年度更是荣膺“全国房地产综合社区开发成功经营模式”大奖。
历年办公楼空置面积及空置率
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年度空置面积空置率（%）
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1996年40.311.25
1997年48.691.69
1998年49.262.23
1999年50.213.34
2000年33.692.7
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历年办公楼销售面积单位：万平方米
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年度楼花现楼
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1996年10.421.9
1997年9.7119.17
1998年10.711.31
1999年9.255.72
2000年7.085.18
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附录：
项目概况
发展商：中银集团嘉定实业（深圳）有限公司
项目位置：福田中心区彩田路与红荔路交汇处
项目性质。综合楼，集住宅、办公、商业于一体。
开发时间：1995年2月开工，竣工时间：1997年4月
住宅入伙时间：1997年5月，写字楼入伙时间：1998年4月
总占地面积：14万平方米，总建筑面积：20万平方米，住宅面积：10万平方米，写字楼面积：48万平方米，商业裙楼面积：23万平方米。
市场背景
深圳写字楼市场连续数年的低迷徘徊，使得租售价位直探谷底，市场消费信心降至冰点，业界对写字楼市场一片唏嘘叹息，接手中银，几乎所有的同行和同事都不看好""①XX市办公楼空置情况
办公楼空置率在1999年达到历年高峰位后在2000年有所下降，总体空置量仍在33.69万平方米，空置量表明，即使未来几年持续竣工量为0，目前空置消化期都需近3年时间。其中XX县区空置率最高占55%，XX县区占30%，空置量是10.01万平方米。
②XX市办公楼销售情况：
2000年总体销量为12.19，其中XX县区占到51%为6.15万，但这并不能表明XX县区的动态需求状况。2000年XX市写字楼的销售创5年来的新低，其中XX县区的销售减量最大，较上年减少34%，销售持续看淡的趋势并未有明显的改观。
由于wto和申奥的影响，预计今明两年XX市的写字楼成交会有小幅上扬，但XX市的宏观经济状况未见明显突破，新盘迭出也使得写字楼销售的新增面积大大增加，具体到局部，必将产生冷热不均的情况。数据显示，今年一季度写字楼楼花面积较去年同期增长1倍，但楼花购买的增多反而给现楼的销售带来压力。
③XX市办公楼价格整体走势
写字楼价格逐步趋于平稳，短期内不会出现大的波动，价值走向了回归。经过短缺、盲目扩张阶段和调整期，市场走向成熟，写字楼价格逐渐凸显其市场价值。
由于中心区写字楼的开发快于中心区的总体建设，加上空置量仍然居高，中心区在短期内有可能形成写字楼供应过剩的局面，使价格难以走高。
项目的优劣势
劣势
①中银大厦写字楼自97年4月入伙以来，70%的高空置率使得人气萧条，写字楼空置面积达33274平方米，商业裙楼几乎未动，空置22045平方米，写字楼均价1.1万元/平方米，商铺均价2.1万元/平方米。
②大厦外立面为红色幕墙，市场中对立面色调颇多异议。
③销售期过长，销售状况不理想，前期推广由于重视不足，前后脱节，致使销售气脉中断，形象受损，经历三年之久，造成相当大的市场负面影响。
④项目配套日显落后，设施配套不足，规格低，功能配套已经不能适应现时之需，特别智能化配套严重落伍。
⑤大厦结构不尽合理，过道、层高等早期的设计缺乏现代感，商场的廊柱过多、过密，商业格局不理想。
⑥中银大厦受制于住宅功能的影响（与中银花园在一起），写字楼的形象没有树立。优势：
①中银具有较高的品牌价值，对外商和商贸型企业有品牌凝聚力。
②中心区cbd的区位优势和发展前景。
③wto的利好势头。
④中心区现楼优势，无期房后顾之忧。
⑤70年使用权，让渡价值20年，较一般写字楼项目更具产权优势。
⑥甲级