农贸市场策划实施方案参考.docx

农贸市场策划方案参考 在西部某饮食服务股份有限公司和所在地工商部门的共同努力下，横沥农贸市场即将在当地黄金口岸开业。如何使跨世纪的新型农贸市场既有场又有市，这是本策划方案的出发点和归宿点。 纵观其原有的农贸市场，大多带有较浓的计划经济时代的色彩，往往重场轻市，很难使管理者与经营者的目标一致起来，从而让消费者来得开心，看得舒心，买得放心。这要求横沥农贸市场一开始营运，就务必解决好营运机制问题，使管理者与经营者的利益和目标一致起来，确保场是整体的场，市是共同的市。在此基础上，树立起全新的品牌形象，使之成为当地农贸市场的样板，全国农贸市场的一面旗帜。 从市场的宏观角度看，横沥农贸市场一方面如同一个商品，需要解决产品定位及市场营销问题；另一方面又如同一个企业，需要解决组织建设及经营管理问题。我们只有把其当着商品精心经营、当着企业精心管理，才能解决好农贸市场的市与场的问题。 常言道。思路决定出路。以上论述，对搞好横沥农贸市场的经营与管理至关重要，希望形成市场管理领导层的共识。 农贸市场的理念及目标 横沥农贸市场的营运理念体现在。顺应社会发展和变化的趋势，尊重消费者生活和选择的方式，引导经营者不断满足社区居民生活的需要；另一方面，倡导健康向上的生活方式，规范经营者的市场行为，不断创造新的消费热点和经营模式。通过管理者、经营者和消费者三方的融合互动，打造出全新的家的生活概念，使其家庭成员全赢。 经研究发现，三流农贸市场卖摊位，二流农贸市场租摊位，一流农贸市场树品牌，超一流农贸市场创标准。因此，横沥农贸市场要想实现超一流农贸市场的目标，成为当地农贸市场的样板、乃至全国农贸市场的一面旗帜，就必须在创标准方面有所作为。具体来说，别人有的我应有，别人没有的我必创。其创新目标如下： 一、成为国外旅游团或外宾定点参观的农贸市场； 二、成为统一形象识别、统一行为规范的现代农贸市场； 三、成为招摊位商、配送商和广告商三位一体的农贸市场； 四、成为场内实卖、场外配送的实虚一体化的农贸市场； 五、成为市场监督、摊主自律和党员带头的新型管理模式的农贸市场； 六、成为倡导绿色营销、绿色消费的农贸市场； 七、成为不断创造新的管理、经营和消费方式的农贸市场； 八、成为当地样板、全国旗帜的农贸市场。 农贸市场的概念及卖点 当我们把自己作为消费者来看待农贸市场时，想必希望农贸市场的物资丰富、货真价实、清洁卫生、购物便捷和服务周到等。由此可以仁者见仁，列举不少的希望。如何把这些希望概括提升为市场概念及卖点，使之有别于其他农贸市场，满足实施差异化竞争的需要，这是横沥农贸市场创造自己竞争优势的有效途径。 面对wto和新经济的挑战，人们的生活方式不断发生变化，市场竞争越来越强调特色性或差异化。比如，大连大打绿色环境牌，种草种出了经济大发展；北京大打蓝色科技牌，玩出了中国硅谷中关村；新疆大打白色（棉花）、黑色（石油）和红色（蕃茄）资源牌，充分发挥了独有资源优势促发展。横沥农贸市场应借鉴上述经验，打出自己具有特色的牌，以此营造出市场概念及卖点。 为了便于大众识别、记忆和传播，拟将横沥农贸市场的卖点概括为白色、绿色、黄色3张牌。其中，白色表示该市场最讲清洁卫生，以诚待人，让消费者买得特别放心；绿色表示该市场倡导健康向上的生活方式，力推绿色商品，让消费者追赶现代时尚；黄色表示市场物品丰富，方式多样，黄金口岸，人气旺盛，让消费者感受大家庭温暖。 农贸市场的管理及设计 横沥农贸市场除参照当地现有的农贸市场进行管理外，还应该有所创新，实现管理的四统一，即统一理念、融合互动，统一规划、分类布置，统一形象、规范识别，统一规章、民主监督。 一、管理制度的创新 （一）横沥农贸市场应实行契约式管理与民方式管理相结合，成立市场管理委员会自律组织。该委员会分别由物业公司、政府部门和摊主代表组成。其中，摊主代表由不同类别的摊组选举产生，并由其担任该摊组的小组长。摊主代表（小组长）任期为一年，经过选举可连任。其主要职责是，向市场管理委员会或管理办公室反映摊主的意见，向摊主传达市场管理办公室的要求，组织本组摊主学习或参加市场组织的各种活动，协调摊主与市场管理办公室、消费者的关系，并以身作则起表率作用。 （二）开展民主管理活动，建立流动卫生值日制度。每周由不同类别的摊组选人担任卫生值日，检查市场清洁卫生，给市场摊主清洁卫生状况打分；建立自律互助制度，凡遇到消费者投诉的事情，由事发小组的小组长或摊主代表找当事人谈心，帮助其协调关系和解决问题，让当事人认识错误，承担责任，加以改正；建立文明创优制度，每年由不同类别的摊组推荐本组的文明摊主，经市场管理办公室评审通过后，由市场管理委员会和市场管理办公室向其颁发文明创优奖证书，并张榜公布。 （三）建立基层党组织。视摊主党员多少的实情，成立党小组或党支部，充分发挥党员的模范带头作用，定期过组织生活，并开展一帮一创优活动。 （四）在市场管理人员中，配备一名会英语的市场导购解说员，负责接待国外旅游团或外宾，并兼任市场播音员工作。 （五）根据招配送商的情况，与配送商（社区服务公司或网络配送公司）一同研究和拟定配送业务的管理制度，以此维护农贸市场整体形象，规范配送服务行为，确保消费者的合法权利。 二、形象识别的设计 （一）横沥农贸市场通过形象识别的设计，应充分展示市场营运理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从下里巴人形象变为阳春白雪形象。 （二）横沥农贸市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的三色一致，使市场的外表与内涵融为一体。通过白色、绿色、黄色的运用设计，力求达到给人一种整体感和美感，使之感受不到摊主是一个个分散的个体。 （三）市场内的摊位牌、商品牌和指示牌等，均用绿底、黄条、白字统一制作。 （四）每年统一为营业员制作5件黄色上装，其中3件马夹、2件t恤；向每人配发一个绿底白字的工作胸牌。 （五）市场内使用统一的购物袋。其袋统一制作为大中小3种规格的塑料薄膜袋，均采用黄底绿字或白底绿字，上面印有市场物业管理公司的标志和市场投诉电话号码。 （六）农贸市场的配送车，按统一的设计要求进行装点。 农贸市场的经营及特色 横沥农贸市场首先着力搞好零售经营，扩大社会知名度和影响力，在此基础上，开展社区配送服务业务和网上购物配送业务；其次发挥市场拥有特定消费群的优势，充分利用市场墙壁空间，吸引相关知名品牌厂家入场做广告，从而既美化了购物环境，又为市场创收益；再次市场物业管理公司可设计制作一个包装盒并注册其商标，以此开发或整合当地的旅游产品，以满足参观市场的国外旅游团或外宾购物的需要。除此之外，还应考虑以下经营问题。 一、横沥农贸市场大厅进门正对的摊位，应由市场物业管公司自营。该摊位应精心设计，精心布置，并具有如下功能或经营项目： （一）提供市场购物咨询和参观导游服务； （二）经营菜谱、食谱和养花鸟等书籍，以及养身方面的文化商品； （三）经营旅游商品或礼品。 二、整合当地最有含金量的市场资源。若横沥农贸市场能做好这些资源整合的文章，应该说商机无限。如果通过前述的包装盒将两者有机结合起来，使之商品成为当地的名片或礼品，想必社会效益和经济效益将是十分可观的。开发生产包装产品，不需要投资办厂，只将现有的资源和反映当地风光的光盘整合包装在一起即可。该产品价廉、物美，意深、传情，不仅当地政府官员赠送外宾送得出手，而且普通市民送外地朋友也承受得起。它不仅是横沥农贸市场的名片，也是当地人未来的名片。该产品的开发，不仅使我们学会办好市场，而且还使我们学会做大市场。 三、充分发挥西部某饮食服务股份有限公司的行业优势，通过农贸市场整合当地老字号名特食品，力争有9个老字号入场设摊，并集中在一块，形成老字号摊位九条龙的经营概念，让老字号名特食品在现代农贸市场中焕发青春。今后，当地人都知道：吃老字号名特食品，到横沥农贸市场。 四、随着社会信息化程度的提高，我国现已有几千万人上网，而且每年成倍增加。在城市里，办公家庭网络化逐渐兴起，随之而来的是家庭生活服务社会化。针对这一发展趋势，横沥农贸市场应率先抢占市场制高点，探寻一条社区配送服务和网上购物配送的新路。在不增加人员和投资的情况下，采取虚拟联盟的方式，通过竞标邀请配送公司进入市场开展配送业务。 五、随着生活水平的不断提高，越来越多的消费者趋于追求绿色产品，即追求产品的安全性、健康性和无害性。鉴于此，横沥农贸市场应该在当地率先提出绿色营销口号，顺应西部开发，环保先行的大势，唤起全社会的关注和市民的响应。据此，拟不定期地开展绿色周日活动，为提供绿色食品的厂家搭建一个宣传、引导和促销的平台，积极倡导绿色的生活方式和消费行为。 农贸市场的宣传及招商 横沥农贸市场招商成功与否，在很大程度上取决于招商前的宣传工作是否到位。若宣传工作到位，将使市场摊位无形增值，招商工作也随之容易一些。为了做好宣传工作，可考虑从以下几个方面入手： 一、以横沥农贸市场筹备处的名誉与当地报纸联合开展市民谈农贸市场的征文活动，发动市民提建议，为招商作前期舆论铺垫。 二、以新闻记者采访的方式，系统报道未来的横沥农贸市场的经营理念和管理模式，以及市场的特色。 三、以新闻记者采访的方式，突出报道未来的横沥农贸市场某一亮点： （一）都市有了旅游新景点； （二）绿色生活从这里开始； （三）配送-新经济与传统经济的焊点； （四）谁在市场中做大市场； （五）所在地有了自己的名片； （六）老字号名特食品形成了一条龙； （七）契约+自律=管理； （八）农贸市场的红旗将从这里升起。 四、在准备进行招商的前一周，应召开一次正式或非正式的新闻发布会，通过新闻媒体全面介绍横沥农贸市场未来的营运打算。 农贸市场的开业及其他 横沥农贸市场开业典礼，最好能争取到当地旅游局在现场为其授旅游定点牌，以此增添开业的热烈气氛。 最好邀请当地分管副省市长、英国驻当地领事馆领事、旅游局领导、工商局领导和所在地领导5位嘉宾，为横沥农贸市场开业剪彩。 邀请新闻单位记者现场采访，进行广泛报道。 开业典礼现场布置的横幅、空飘，均用白底绿字、黄底绿字和绿底白字，要求与形象识别设计的标准色相一致。 向来宾赠送横沥农贸市场自己开发的礼品。其包装盒均采用白、绿、黄3色进行设计和制作，强化市场卖点三张牌。 第二篇：时代农贸市场营销策划方案时代农贸市场营销策划方案 马坪乡是XX县区的一个大乡镇，离县城不远，是象州赴南宁的必经之地，区位优势得天独厚。近年马坪经济发展迅猛，城镇建设发展很快，商业发展处在新老交替之际。 马坪乡现有农贸市场处在城镇的中心位置，自发形成，历史悠久，业态齐全，市场成熟。由于历史原因，该市场位置没有选好，而且缺少规划，致使目前市场拥挤不堪，地表高低差很大，交通混乱，进出十分困难，严重妨碍了市场的发展。 为了适应当前城镇经济发展的需要，马坪乡呼唤新市场出现的呼声越来越高。重金打造的马坪龙响农贸市场，正好迎合了这一市场发展需求，发展前景无可限量。 一、开业营销策划总体思路 龙响农贸市场当前的现状是。三面环山包，一面临公路，市场内大部份临街建筑尚未建成，周边商业基础薄弱，实实在在的一块“生地”。新市场处在城镇边角上，距离XX县区特别是老市场有一段距离，连接不紧密。商业建设具有很大的挑战性。 为了把“生地”做成“熟地”，我们计划先造市，培养当地商业市场氛围，并具备一定的商业基础，然后大力炒作，制造商业热点，提升当地门店的商业价值，租金水平。这一过程我们计划用半年时间来完成。 商业造势完成，招商时机也就成熟。在此阶段，我们计划大力进行项目的商业推广和招商宣传，同时进行招商预约登记，竞租登记，争取用两个月使预约客户达到我们所推出的摊位一倍以上。在这一阶段，注意市场竞争，对老市场进行有效的狙击和布防。 招商预约量达到预期目标，即可进行摊位的公开挂牌竞租，竞租活动可以使用适当的促进手段，营造气氛，使竞租达到预期目标。竞租结束后，实行集中签约仪式，制造热销新闻，再一次把市场热点推向高潮，为市场商业建设造势。 招商主体工作告一段落后，即计划集中开业。开业活动必须热闹隆重，使用大量的市场促销手段，吸引整个城镇的居民前来消费。推广和促销活动必须坚持一个较长的过程（半年以上），直到市场商业经营稳定才可以逐步放缓，切不可见好就收，有头没尾。 二、市场规划和市场管理架构确立 1、市场规划（具体规划待后） （1）办公区 市场管理办公室、杂物房、配电间等。 （2）市场配套服务区 牲畜屠宰场（须立马上马，以免受制于老市场）、停车场、公共卫生间等。 （3）商业区（具体业态规划待定） 中心超市、蔬菜水果市场、鞋帽箱包市场、农产品交易市场等。 2、市场管理 （1）市场建章立制 建立市场管理公约、建立行业管理制度、建立市场管理制度等。 （2）管理架构及人员配置 市场管理公司设置： 办公室、财会部、清洁安保部等。 人员配置如下。办公室主任、副主任、会计出纳、清洁保安、水电工以及其他管理人员等人员若干。 三、制定相关招商政策 1、招商优惠政策 （已完成初稿，另附） 2、招商竞租方案 （已完成初稿，另附） 四、市场商业氛围营造 1、举办露天放映、篮球比赛、文艺演出等活动 （放映活动方案已完成，另附） 2、日用百货、农产品等展示展销活动 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展示展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 3、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部份试业。试业商家来源如下： （1）意向报名登记商家； 主要为意向个体经营户，优先照顾。 （2）主力商家引进； 比如引进主力超市、物流商家等。 （3）待业青年 扶持部份失业或待业青年。 （4）市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办一些自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 五、市场招商准备 1、前期广告宣传 （1）市场门面包装：包括门楼、市场宣传广告信息栏、广告位、喜庆的彩旗条幅等； （2）户外广告牌宣传（广告巨幅为主）； （3）市场门口大型展板广告宣传。主要发布免租试业等有关市场动态消息，为市场的试业和竞租等工作服务。 2、招商物料准备 制作有关招商的书面文件。包括租赁合同、招商海报、各类登记表格、票据、印章等。 3、招商座谈及说明会（招商总动员） （1）召开招商说明会： 公开发布招商邀请函，邀请个体商家参加市场招商说明会； 有针对性地邀约部份有实力的个体商家参加说明会； 邀约镇有关主管领导参加招商说明会并讲话； 邀请有关行业代表参加说明会。 （2）招商总动员 召集有关目标意向商家召开座谈会，进行招商总动员。推出有关招商政策、优惠政策。 4、建设市场各项配套设施 （1）完善市场供水供电设施，方便经营户使用； （2）规划好停车场，规划好道路交通。 （3）建设家禽家畜屠宰中心，服务市场。 （4）建设市场信息发布广告专栏（方便市场和商家发布商业信息）。 （5）建设公共卫生等其他设施。 5、接受预约报名 前期招商准备工作完毕，招商中心可以接受正式预约申请登记。登记分门别类，做好竞租准备工作。 六、市场商业炒作和广告推广 1、市场与周边商业联动 （1）协助周边商业开展商业促销活动（主要是协助出方案），营造片区商业气氛； （2）与周边有关商家联合推出商业活动； （3）利用市场大型广告宣传专栏大力宣传本项目的商业优势和商业机会。 2、促销策略制定 （1）低价策略 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米粮油等，价格必须比老市场低一档，部份商品在条件允许情况下可以实行大让利，以吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 （2）让利补贴策略 部份冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 （3）以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部份奖品争取由商家赞助）。 （4）其他促销政策 3、招商海报和宣传单页派发 除在城镇和附近村落进行招商资料的派发宣传外，还可以到县城和邻近乡镇进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。 4、部份活动推广 出了电影放映活动外，还可以组织一些文艺演出和比赛活动（比如美食、烧烤等）。 七、摊位竞租 1、分期规划竞租摊位 整个市场按计划将建设四个商业交易区，当前以建设完毕两个，另两个有待开发。每个交易区大约有摊位近百个，鉴于小城镇商业资源有限，很难一步到位进行招商，建议分期招商，集中力量对招商区域进行招商，稳步推进。我们认为，第一期招商以一个交易区为宜，既可以有的放矢对市场进行探索，有把握地开展招商工作，又不至于因好大喜功造成招商失败，招致招商工作进退两难， 破坏市场的整体形象。 2、确定当期竞租摊位位置和数量 （有待现场核实） 3、根据报名安排商家竞租秩序 （1）制定竞租具体方案流程 （2）制定竞租秩序表 4、准备有关竞租准备工作 （1）竞租活动工作人员落实：竞租主持人、计时员、书记员、计量员 （2）租赁合同以及有关竞租活动所需要的资料准备。 5、开展竞租活动 竞租活动白天在市场内进行，尽量营造抢租气氛。 6、集中组织签约仪式 集中签约仪式举行重大庆典活动，利用活动促进第二期的租赁预约登记。 八、开业 1、开业广告推广 现场包装、户外广告发布。 2、开业活动大典 文艺演出、有奖购物活动、猜谜语活动等。 3、实施有关促销方案（长效） 市场和市场内各行业实行低价政策、补贴政策等一系列的促销政策。其中大部分政策必须长期有效，使市场在短时间内形成竞争力。 4、逐步完善市场各项服务 逐步完善市场的硬件和软件配套服务，做好市场的开发和协调工作，争取把市场做成兴旺文明、和谐统一的现代集镇农贸市场。 第三篇：xx农贸市场销售策划方案贵州铜仁小十字农贸市场销售策划 方案 福州合纵连恒房地产投资顾问公司 2006年4月17日 一、项目概况 项目位于XX省XX县区（地级市）中心XX县区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成XX县区的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。 项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。 二、销售概要 销售标的。本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。 在经营权销售方案上，与客户签三份合同。 第一份：农贸市场经营权买断合同、 第二份：农贸市场委托出租协议 第三份：农贸市场管理公约 另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认 第一份：由房管局出具的小十字市场产权及经营权确认书 第二份：由市公证处出具的农贸市场经营权买断合同的合同公证书 使用年限。本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。 付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。 摊位租金。市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、 三、定价方案 （一）定价原则 1、根据经营业态定价。由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。 2、根据经营位置调价。在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%50%，中间摊位保持均价。 3、四舍五入定价。拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/m2可调为10980/m2。如此类推。 （二）调价原则 1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行 一铺一价，为日后提价预留适当空间。 2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行 提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。 （三）具体定价方案 按经营面积计算（平方米）：摊位定价： 以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米 菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米 水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米 其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价） 四、推广计划 （一）第一阶段：内部认购期活动（第一周）针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。 主要方案。发行认购优惠卡仅限100张。 一张优惠卡仅限优惠五个铺位。一人仅限购两张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。 交纳1000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图。通过内部认购，让市场内经营户优先认购。通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作。头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者） 其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700800元 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性” （二）第二阶段：外部投资客户的认购针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。 第一周购买的享受9.2折优惠第二周购买的享受9.4折优惠 第三周购买的享受9.6折优惠 第四周购买的享受9.8折优惠。 主导意图。让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。 具体方案。摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10%购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。 返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。 客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关 推广要点：投资收益权 每年10%的投资回报，十年即可回本。 坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。 租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。 五、推广方案 （一）、主要广告推广方式 组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供） 派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人） （二）、其它铺助推广方式 1、 户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供） 2、 广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月 3、 电视广告。选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。 （三）、项目开盘庆祝活动 1、 项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气。 2、 开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可 设计为500010000元。 六、近期工作安排 1、人员到位及培训 2、 的价格微调 3、 4、合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工作 销售人员6人于当地招聘，计划安排培训 外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训 销售定价方案的确定 已完成市场内各经营业态的初步定价 第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间第三步拟完摊位及门面最终定价 销售面积测算 组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体面积，并核实 组织房管局对摊位及门面面积进行测算 销售文件的配合 经营权买断合同的拟写（由合纵联恒公司完成） 委托出租合同的拟写（由合纵联恒公司完成）市场管理公约的拟写（由合纵联恒公司完成）由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确 认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由侨泰公司完成） 经营权买断合同的公证事宜与公证处联系。（由侨泰公司完成） 5、前期策划及筹备 已完成整体销售策划方案思路及构思完成对市场内部经营户可承受租金价位及销售价位的调查 下一步将准备售楼部的装修配合及物件的采买下一步将开始广告文案的采写及相关广告的平面设计等工作 下一步将完成销售统一说辞的编写销售人员制服及工作名片的准备 第四篇：xx农贸市场销售策划方案贵州铜仁小十字福州合纵连恒房地产投资顾问公司 2006年4月17日 一、项目概况项目位于XX省XX县区（地级市）中心XX县区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成XX县区的菜蓝子形象工程。该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。 项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。 二、销售概要销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。在经营权销售方案上，与客户签三份合同。第一份：农贸市场经营权买断合同、第二份：农贸市场销售策划方案农贸市场委托出租协议第三份：农贸市场管理公约另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认第一份：由房管局出具的小十字市场产权及经营权确认书第二份：由市公证处出具的农贸市场经营权买断合同的合同公证书使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、 三、定价方案 （一）定价原则 1、根据经营业态定价。由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。 2、根据经营位置调价。在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%50%，中间摊位保持均价。 3、四舍五入定价。拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/m2可调为10980/m2。如此类推。 （二）调价原则 1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行一铺一价，为日后提价预留适当空间。 2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行 提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。 （三）具体定价方案按经营面积计算（平方米）：摊位定价：以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/平米菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价） 四、推广计划 （一） 第一阶段：内部认购期活动（第一周）针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。一张优惠卡仅限优惠五个铺位。一人仅限购两张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。交纳1000元订金可认购优惠卡一张。主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者）其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。推广要点：点明买断经营权与只租赁关系原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700800元如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性” （二） 第二阶段：外部投资客户的认购针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。第一周购买的享受9.2折优惠 第二周购买的享受9.4折优惠第三周购买的享受9.6折优惠第四周购买的享受9.8折优惠。主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化。具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10%购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。返还第一年租金后，由开发商委托市场管理收取租金。客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关推广要点：投资收益权每年10%的投资回报，十年即可回本。坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点。做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。 五、推广方案 （一）、主要广告推广方式 组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供）派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人） （二）、其它铺助推广方式 1、户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告设计另行提供） 2、广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告，一天六次，计划发布两个月 3、电视广告。选择在当地收视较高的湖南卫视上视短时间的字幕广告。 （三）、项目开盘庆祝活动 1、项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸引人气