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大厦的治安保卫与消防管理

一、治安管理基本制度
（一）巡卫人员工作纪律
1、模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；
2、坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；
3、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来
人员，不准擅离工作岗位，不准迟到早退。
4、服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；
5、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；
6、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。
(二)保安人员的交接班制度
治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。
1、接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接
班时间；
2、交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问
题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚；
3、接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；
4、所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上
记录下班时间并签名；
5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下
班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。
（三）保安人员的奖惩制度
为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。
1、奖励细则
（1）见义勇为，敢于同坏人坏事作斗争，成绩显著者；
（2）积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；
（3）积极参加抢险求灾，保卫大厦业主生命财产安全，成绩显著者；
（4）为搞好大厦的安全保卫工作积极出谋献策，所提的合理化建议实行后效果明显者；
（5）拾金不昧者；
(6)年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”；被评为省、市政府“治安模范标兵”者。
2、惩罚细则
(1)值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情；
(2)擅离职守，经常迟到早退；
(3)酒后执勤上岗，并造成一定后果；
(4)未按时交接班；或不按有关规定进行交接；或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者；
(5)未经部门领导批准，私自顶班者；
(6)未经部门领导同意，擅自带人留宿者；
(7)执勤时，衣装不整，佩带不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使
在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者；
(8)对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正
常理由者；
(9)扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者；
(10)违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用；
(11)在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者；
(12)法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人
员的应有素质极不相称者；
(13)思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者；
(14)工作声任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导
且屡教不改者，根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除；对违反了国家有关法律法规者要追究其刑事责任。
(四)电视监视日常管理
为了保证岗位职责的落实，要求电视监视工作人员做到：
（1） 提前做好上岗准备，按时接班；
（2） 做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准
确、及时、内容清楚；
(3)严禁无关人员进入工作场所，不准带亲戚朋友在工作场所聊天；
(4)上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；
(5)严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通
知该区域的保安和报告上级，密切配合，确保安全。

消防管理
(一)大厦装修消防管理
1、装修人必须事先写出装修申请，列出装修计划，汇同装修图纸上报
管理处审批，在确保大厦消防设施和电气管网不受损坏的前提下方可施工
2、装修面积在50M2以下的，由物业管理处负责审批，超过50m2的，
应报消防机关审批，经批准后方可施工。
3、装修应采用不燃或难燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防
机关批准，按规定进行防火处理。
4、施工过程中严禁动用明火，确需动用明火时，必须事先向主管部门
办理审批手续，并采取严密的消防措施，切实保证安全。
5、施工结束后要经管理处验收，不合标准要返工直至合格。
2、义务消防员职责：
物业管理公司全体员工都是义务消防员，必须履行消防员职责。
(1)认真学习有关消防知识，掌握各种消防器材操作技术及使用方法。
(2)积极做好防火、防范宣传教育活动，深入辖区内业主单位开展安全检查，做到及时发现、及时整改，防患于未然。
(3)所管辖区一旦出现火情，公司全体员工无论是否当班，都必须投入
现场抢救工作，不得借故逃避。 ‘
3、发生火灾事故，必须采取下列应急措施
(1)报告有关部门和消防队，火警电话：119；
(2)组织人员抢救险情，并注意查找起火原因，采取适当措施，力争尽快
把火扑灭；
(3)组织群众撤离危险地区，做好妥善安排；
(4)做好现场安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞破坏活动；
(5)协助有关部门做好善后工作，包括查原因、查损失和安置工作o
(五)消防管理规章制度与消防值班管理。
1、消防管理规章制度
(1)坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，始终把预防火灾放在
首位。
(2)、增强防火意识，组织全体业主(使用人)定期学习消防知识。
(3)、发动全体住户，坚决贯彻各项防火行政措施、技术措施和组织措施，
从根本上防止火灾发生。
(4)、按照《中华人民共和国消防条例》和公安部颁布的《高层建筑消防管
理规则》，认真做好“三落实”：
①责任落实。按照项目管理方法把消防责任层层落实到基层、部门，落实
到每个人头，定人员、定时间、定措施。
②器材落实。坚持做到每层楼的消防器材齐全，随时均可使用。
③检查落实。定期组织大检查，每月管理处进行普查，每周科室进行自
查，平时设置专人重点抽查，做到发现隐患立即消除。
(5)普及消防知识，：做到应知应会，定期举办培训班。组织专业人员学习
消防基本知识，掌握灭火的各项技能。
(6)落实消防责任制。每年年初由物业管理处主任和大厦内的业主单位签订《防火责任书》，确定消防联络员名单，并签订职责，以使层层明确责任，建立全方位的监督体系。
2、消防值班管理。
为加强物业的消防管理，物业管理公司应成立专职消防班。消防班的主要任务是进行消防值班，具体工作有：
(1)负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出
火灾信号和安全疏散指令、·控制消防水泵、固定灭火、通风、空气调节系统等设施，中心应实行24小时值班。要对整个大厦进行消防监视，值班人员要忠于职守，工作认真负责，并做好值班记录。
(2)定期巡视、试验、大修、更新消防器材和设备，并负责保养和管理好 ．
消防器材、设备，使所有设施处于100％的完好状态。
(3)普及防火知识，落实防火岗位责任制。广泛开展防火宣传，动员和组
织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，观看消防自救演习，采用闭路电视等等。大力宣传在消防工作中涌现出来的好人好事、群众积极参与群防群治的典型事例，表彰先进；同时揭露批评违章违法行为，进行正确的导向，培养建立全民的消防意识。
(4)定期进行消防安全检查。进行消防安全检查，是预防火灾的一项基本
措施。必须做到：
①专职消防人员必须每天巡视大厦的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；
②定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查，通常每月1
次。半年进行汇报交流1次，每年进行1次评比；
③定期对业主(使用人)的住处进行防火、防盗的管理检查，阻止私自乱
拉乱接电源，违反安全用电、用气的错误行为。

物业区域的保洁

一、保洁管理的原则：
1、扫防结合，以防为主。
在保洁工作中，“扫”当然很重要，就好象每天洗脸一样，是工作重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理，纠正业户不卫生的习惯，防止
“脏乱差”现象的发生。因为优良的物业区域环境的造就，是管理者与被管理者相互作用的结果，也是管理标准与业户素质不断调适的过程。当业户养成良好的卫生习惯时，才能真正搞好环境整洁。物业管理公司要会同社区组织引导业户积极参与社会主义精神文明建设，从业户的基本素质、基本行为规范抓起，其突破口就是提高业户的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。
2、执法必严，直接监督。
保洁管理有关的法律法规已经出台的主要有：《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》，以及各地颁布的管理实施细则。物业管理公司可以根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定物业区域的保洁管理规定。这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须做到执法必严，直接监督，遇到有损物业区域环境的行为，应对犯规者进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。

(二)配备必要的硬件设施。
为了增强清扫保洁工作的有效性，物业管理公司还应配备与之有关的必要内硬件设施。如有的物业管理公司在每家每户门前安置了一只相对固定
洁是为了净化我们的工作和生活环境；绿化则是为了美化我们的工作和

物业区域的绿化管理．
(三)绿化养护管理
1、绿化养护管理的特点。
绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫、围护、涂白、立支柱以及加强宣传教育和派人巡视；防止人为的毁坏等绿化养护管理具有以下特点：
(1)经常性管理。
俗语说：“三分种树，七分养护”。这说明绿化日常养护管理是十分重
要。因为绿化工程完成后；要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于日
常性的养护管理工作。物业管理公司应从实际出发建立专门的绿化管理机构，落实专业养护队伍，作为经常性养护管理的组织保证，严防失管失养。
(2)针对性管理。
不同种类的树木花草具有不同的品性，它们对赖以生存的客观条件如土
壤、气候、温度、湿度、地理环境、人为因素等十分敏感，因而养护管理必须有针对性，做到“适地适树”，以便“适者生存”。
(3)动态性管理。
绿化养护管理的对象是植物，．植物是有生命之物，处于漫长的生长变
化之中。它的功能和观赏效果不是短时间内所能显示出来的，而要有一个逐步提高、完善的塑造过程。而且植物随着季节的变化而变化，一年四季有一个发芽、长叶、开花、结果、凋谢的过程，即通常所说的季相变化。因此，养护管理具动态性；要在不同时期掌握不同的养护重点。
总之，绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。
2．绿化养护管理的质量要求和考核指标。
绿化养护管理的质量要求是：
树木：生长茂盛无枯枝；
树形：美观完整无倾斜；
绿篱：修剪整齐无缺枝；
花坛：土壤疏松无垃圾；
草坪：平整清洁无杂草。
具体的考核指标是：
新种树苗：本市苗成活率大于95％；外地苗成活率大于90％；
新种树木：高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2％；
栽植一年以上的树木保存率大于98％；
五大虫害的树木不超过树木的总数的2％；
树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2％；
绿化围栏设施无缺损；
绿化建筑小品无损坏；
草坪无高大杂草，绿地无家生或野生的攀援植物；
绿地整洁无砖块、垃圾；
绿化档案齐全，有动态记录。

车辆交通管理

1、机动车辆管理规定
(1)所有外来车辆未经许可不得进入大厦门，进入大厦的车辆不得乱停乱
放；
(2)车辆必须按规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化涟习上行驶，不得高速和按喇叭，进入车位时限速5公里以下；
(3)长期在辖区内停放的车辆；要办理立户定位手续，办理车辆保险，领取停放证，对号停放，凭证出入，按月缴费。如停止使用车位，应及时办理注销手续；
(4)车辆停放后，关好门窗，注意车辆和车位清洁。不准停放漏水、漏
油、携带易燃、易爆、剧毒、腐蚀及污染品的车辆；
(5)车辆如损坏路面和公共设施，应照价赔偿。
2、摩托车、助动车及自行车管理的规定
(1)到大厦管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受
按月收费待遇；
(2)车辆进入管理范围内，车主应向门卫领取车号牌挂于车上，并按车位
存放，当车辆离开时交回车号牌；
(3)停车场(库)门卫的工作受业户的监督，其失职行为可向物业管理公
司反映。
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