延吉房地产市场调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,.,*,Click to edit Master title style,201,8,.,07,延吉房地产市场调研,图解延吉：,城市南北两侧为山区，以布尔哈通河为发展主轴；伴随着政府的搬迁与高铁站的建设，西部新区表现出良好的发展势头,城市地貌：,城市南北两侧为山地，山地之间形成东西向河流干道,布尔哈通河，城市以河流为主线，沿河流布局发展，城市主干道东西向延伸；,西部板块：,州政府、法院等政府单位，体育场、高铁站、万达等城市核心配套集中布局带动区域发展。,政务中心,工业区,长白山路,沿河路,公园路,光明街,人民路,布尔哈通河,帽儿山国家森林公园,山地,山地,山地,山地,山地,延边州州委,延边大学,延边朝阳川机场,延边火车站,延边高铁站,市中心,/,商业中心,城市功能分区：,东部为传统老工业区，分布城市仅有的卷烟厂、啤酒厂等第二产业；,中部为城市中心，商贸、餐饮等第三产业繁荣发达；,西部为发展新区，以政府西迁、重大配套设施建设为主导，打造城市开发热点板块，同时区域拥有良好的生态环境，已成为城市改善客户置业的首选区域。,板块划分,:,整个市区分为六大板块，客户重叠度高，板块间竞争激烈,北部居住板块,板块特征：定位核心居住区，有一定环境优势，部分项目通过稀缺多层产品获得改善客户认可；,产品：高层为主,/,多层；,客户：区域内原住居民，在市中心工作的上班族，因产品形式而置业的改善人群；,西部新区板块,板块特征：城市发展主方向，热点开发区域，改善客户置业首选；,产品,：,高层，,90-100,平两居为主力,；,客户：项目周边的企事业单位职工、私营业主为主,延大板块,板块特征：近公园、近市中心，文化休闲活动聚集地；,产品：高层，主力面积在,100,平以上；,客户：企事业单位职工、延吉大学教师、经营业主、出国务工人员；,河南板块,板块特征：无强势资源，居住环境较差；发展较慢；,产品：多层,/,高层；,客户：高层以地缘客户为主；洋房辐射整个延吉市区，改善为主；,东部板块,板块特征：传统工业区，面貌较差，以刚需、旧改为主；,产品：多层,/,高层，产品面积相对偏小；,客户：年轻低收入者、外来客户为主，汉族占比较高，对其它板块的吸引力弱；,君钰府,万达华府,上海城,广泽红府,苏州印象,高地公园,现代国际,大千城,经纬国际,金达莱,1,号,海兰江花园,新星宇和悦,佰翠园,领域东城,天池首府,百合帝苑,东郡花园,大洋雅苑,河北板块,板块特征：城市几何中心，商业中心，项目一般伴有大体量商铺，层数可达,7-8,层；,产品：高层，面积较复合，居住密度高；,客户：市区私营业主，青睐城生活的年轻人，周边县市的高端置业客群；,达沃斯小镇,江山墅,新星宇之洲,帽儿山板块,板块特征：旅游资源丰富，高端物业聚集区，开发程度低；,产品：洋房,/,别墅；,客户：辐射整个延吉市区，养老（目前在外地打拼，给自己选购养老的地方）度假（作为第二,/,三居住场所）为主；朝族客户明显多于汉族客户；,御翠园,香山花苑,版块,北部居住板块,北部居住板块,东部板块,河南板块,帽儿山板块,西部新区板块,特征,定位核心居住区，有一定环境优势，部分项目通过稀缺多层产品获得改善客户认可,城市几何中心，商业中心，项目一般伴有大体量商铺，层数可达7-8层,传统工业区，面貌较差，以刚需、旧改为主,无强势资源，居住环境较差；发展较慢,旅游资源丰富，高端物业聚集区，开发程度低,城市发展主方向，热点开发区域，改善客户置业首选,产品,高层为主/多层,高层，面积较复合，居住密度高,多层/高层，产品面积相对偏小,多层/高层,洋房/别墅,高层，90-100平两居为主力,客户,区域内原住居民，在市中心工作的上班族，因产品形式而置业的改善人群,市区私营业主，青睐城生活的年轻人，周边县市的高端置业客群,年轻低收入者、外来客户为主，汉族占比较高，对其它板块的吸引力弱,高层以地缘客户为主；洋房辐射整个延吉市区，改善为主,辐射整个延吉市区，养老（目前在外地打拼，给自己选购养老的地方）度假（作为第二/三居住场所）为主；朝族客户明显多于汉族客户,项目周边的企事业单位职工、私营业主为主,价格,4500-5500元/平,6500-7500元/平,3500-4000元/平,3800元/平,5000/10000元/平,4800元/平,市场主要项目案例卡,万达广场,上海城,苏州印象,君钰府,高地公园,万达广场,位置,延河路与新民北街交汇处,开发商,延吉万达广场投资有限公司,占地面积,14.7,建筑面积,55.6,万,容积率,3.8,绿化率,-,建筑类型,高层、购物中心、写字楼、酒店、公寓,开盘时间,2014,年,9,月份,价格,开盘均价,4488,，现均价,5000,户型面积,88,、,98,、,120,、,140,户数,总户数,2100,户,装修情况,毛坯,案场配置,开发商自售,项目看点：,本案为城市新区，品牌开发企业综合体项目,80%,主流供应,供应结构：项目主流供应面积为,97,平两室与,140,平的三室户型，占比达,80%,，主要吸引改善客户,产品,信息,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价,总价,（万元）,高层,两居,89,10680,8%,120,10%,4488,40,97,46560,34%,480,40%,43,三居,120,14400,10%,120,10%,53,140,67200,48%,480,40%,62,万达华府项目成交量价情况,销售,情况,两居户型的成交套均总价为,40-45,万；,标准三居的成交套均总价为,50-55,万；,大三居的成交套均总价为,60-65,万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为,40-45,万；标准三居的成交套均总价为,50-55,万；大三居的成交套均总价为,60-65,万,物业类型,居室,户型面积（）,成交套数,成交面积,成交均价（万元）,高层,两居,89,110,9790,40,97,465,45105,43,三居,120,105,12600,53,140,450,63000,62,项目客户以改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员；营销水平领先市场,客户,分析,客户情况：,客户来源：,延吉市全市区，占比,80%,，其次是延吉周边县市，占,20%,；,置业目的及职业：,中高端改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人；,营销动作：,开盘前进行,1,个人月的蓄客动作；延吉首例；,爆破开盘，延吉首例；,开盘摇号，造势紧张氛围，延吉首例；,开盘前期，线下线上齐发力，轰动全市；,虚夸开盘高价，但却以低价入市。,项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为,100,平的两房产品，舒适度高,户型,分析,97,2,室,2,厅,1,卫,优势：,南北通透,，通风效果好；,超大赠送空间,劣势：,卫生间,为暗室，通风和采光性欠佳,；客厅与餐厅没有实现分离。,优势：,南北通透,，大面宽设计；,超大赠送空间；,明厨明卫设计；,劣势：,客厅阳台采光差，影响室内采光。,赠送空间,赠送空间,100,3,室,2,厅,2,卫,项目总结,项目操盘模式：,1,、超大赠送空间，吸引客户置业,2,、品牌开发企业，超前的营销水平；,核心价值点：,1,、卖性价比,超大赠送面积，低价入市。,2,、卖综合体,集大型购物中心、步行街、公寓、写字楼、住宅于一体。,3,、卖品牌,万达品牌，客户认可度高。,关键词：性价比、综合体、品牌,项目看点：,项目位于城市发展的主方向，但位置相对较偏，大体量项目。,州政府招商引进,红,星美凯龙广场,(,上海城,),位置,延吉市延吉市滨河西路,7777,号,开发商,延吉丽景房地产有限公司,占地面积,42,万,建筑面积,62,万,容积率,1.9,绿化率,52%,建筑类型,高层,、洋房、别墅、商业,开盘时间,2013,年,6,月份,交房时间,2015,年年底,价格,住宅均价,4850,元,/,户型面积,面积区间为,100-160,，主力户型为,90-105,两居，约占比,60%,户数,总户数,7000,户,装修情况,住宅毛坯,停车位,-,案场配置,自售，案场配置销售人员,7,人，策划外包,60%,主流供应,供应结构：项目主流供应面积为,100,平做两室户型，占比达,60%,，主要吸引改善客户,产品,信息,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价,（元）,总价,（万元）,高层,两居,93,3906,8%,42,10%,4850,41,100,23100,46%,231,51%,48.5,三居,120,10080,20%,84,19%,58.2,四居,140,5880,12%,42,10%,67.9,160,6720,14%,42,10%,77.6,上海城项目成交量价情况,销售,情况,两居户型的成交套均总价为,40-50,万；,三居的成交套均总价为,55-60,万；,四居的成交套均总价为,65-80,万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为,40-50,万；三居的成交套均总价为,55-60,万；四居的成交套均总价为,65-80,万,物业类型,居室,户型面积（）,成交套数,成交面积,总价均价（万元）,高层,两居,93,80,7440,41,100,89,8900,48.5,三居,120,75,9000,58.2,四居,140,82,11480,67.9,160,91,14560,77.6,项目客户覆盖全市区，吉市全市区，占比,80%,，改善为主，营销上没有大动作,客户,分析,客户情况：,客户来源：,延吉市全市区，占比,80%,，其次是延吉周边县市，占,20%,；,置业目的及职业：,改善为主，主要为企事业单位职工、私营业主、出国务工人员。,营销动作：,没有做过大型的营销活动。,项目为功能布局合理的舒适改善户型设计，典型户型为,100,平的两房产品，舒适度高,户型,分析,100,2,室,2,厅,1,卫,优势：,南北通透，动静分区。,户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理，复合刚需客户需求。,劣势,：,卫生间,为暗室，通风和采光性欠佳；套内无赠送面积，大高层产品得房率低。,动静分区,项目总结,项目操盘模式：,1,、大盘项目形象。,2,、本土开发企业，注重产品品质；,核心价值点：,1,、卖大盘,62,万平的建面，在延吉名列前茅。,2,、卖景观,具有城市属性环境价值,-,滨江的资源价值。,3,、卖发展潜力,项目位于政府的主发展方向,-,西部新区。,关键词：大盘、环境、升值潜力,项目看点：,项目位于城市核心地段，区位优势明显，小体量项目,(,君钰府,),位置,延吉市老体育场,开发商,延边天宇欣捷置业有限公司,占地面积,5,万,建筑面积,30,万,容积率,2.9,绿化率,43%,建筑类型,高层,开盘时间,2013,年,7,月份,交房时间,2015,年年底,价格,住宅均价,6000,元,/,户型面积,面积区间为,90-140,，主力户型为,90,两居，约占比,50%,户数,总户数,1280,户,装修情况,住宅毛坯,停车位,-,案场配置,自售，案场配置销售人员,1,人，策划外包,61%,主流供应,供应结构：项目主流供应产品为两室户型，占比达,61%,产品,信息,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价,总价,（万元）,高层,两居,90,45000,44%,500,53%,6000,54,三居,110,8250,8%,75,8%,66,120,18000,18%,150,16%,72,130,19500,19%,150,16%,78,140,10500,10%,75,8%,84,君钰府项目成交量价情况,销售,情况,两居户型的成交套均总价为,50-55,万；,小三居的成交套均总价为,65-70,万；,标准三居居的成交套均总价为,70-85,万。,成交结构：两居户型的成交套均总价为,50-55,万；小三居的成交套均总价为,65-70,万；标准三居居的成交套均总价为,70-85,万,物业类型,居室,户型面积（）,成交套数,成交面积（）,总价,均价（万元）,高层,两居,90,32,54,三居,110,48,66,120,10,72,130,13,78,140,17,84,项目客户以延吉市市区为主，主要为改善类,客户,分析,客户情况：,客户来源：,延吉市全市区，占比,85%,；延吉周边县市，占,10%,；其它约占,5%,；,置业目的及职业：,改善为主，主要为周边高校教师、企事业单位职工、出国务工人员；,营销动作：,没有做过大型的营销活动。,项目户型有较大的赠送面积，典型户型为,90,平的两房产品与,138,平的四房产品，舒适度高,户型,分析,90,2,室,2,厅,1,卫,优势：,赠送面积大，约,6,平赠送。,户型设计紧凑，功能空间尺度设计合理,，明卫设计。,劣势,：,三阳产品，南北不通透，,大,高层产品得房率低。,138,4,室,2,厅,2,卫,优势：,赠送面积大，约,14,平赠送。,户,型南北通透，明厨明卫设计。,一梯一户设计。,劣势：,利用,率低，交通面积偏大。,项目总结,项目操盘模式：,1,、区位发力，实现产品的去化。,核心价值点：,1,、卖地段,城市核心地段，区位优越。,2,、卖赠送,每户产品均有面积赠送。,3,、卖配套,-,城市核心区，基础配套完善。,关键词：城市核心、配套、赠送空间,项目看点：,项目为本土知名开发商开发，有一定口碑基础，同时项目要求现房销售，以品质获得客户认可,高地公园,位置,延吉市北大延北路,999,号,开发商,延边天信房地产开发有限公司,占地面积,38.6,万,建筑面积,65,万,容积率,1.3,绿化率,43%,建筑类型,别墅、多层、小高层、高层,开盘时间,2014,年,6,月份,交房时间,最早,2015,年,4,月,价格,均价,4800,，最高,5300,户型面积,在售产品,95,、,102,、,142,三种面积段,户数,总户数,5000,户,装修情况,毛坯,停车位,车位,1,：,1.5,案场配置,项目为甲方自售，案场配置销售人员,3,人,高地公园,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价,总价,（万元）,多层（,7-9F,）,两居,95,15960,26%,168,31%,4800,45.6,三居,108,18144,29%,168,31%,51.8,142,28400,55%,200,38%,68.1,合计,62504,100%,536,100%,45-68,供应结构：项目供应面积为,85,平两室户型，占比达,53%,，主要吸引刚需的婚房客户,产品,信息,项目客户以本区域客户为主，主要为环境改善类客户。项目营销上较为保守，仅有少量户外广告,客户,分析,客户情况：,客户来源：,以本区客户为主，占比,50%,，其他区域客户占,30%,，外县客户占比,20%,，其中开发商老业主和老带新客户占相当比例；,置业目的及关注点：,环境改善为主，客户主要看中区域良好的自然环境和开发商的信誉。,营销动作：,开发商在营销上较为保守，主要依靠实实在在的品质和口碑传递，如现房、建筑外观，营销动作较少，主要为市中心户外广告和少量的现场活动。,项目总结,项目操盘模式：,通过不贷款、现房销售等较为实在的行动表现来构建开发商责任形象并树立客户口碑。,核心价值点：,1,、口碑,开发商通过以往开发楼盘建立客户口碑，。,2,、品质,托斯卡纳风格立面、框架剪力墙结构、现房。,3,、环境,项目依山而建，有优越的自然环境、空气好。,关键词：口碑、品质,项目看点：,江苏吴中地产开发，首次将示范区、样板间展示等引入延吉，并结合多种营销手段取得不俗业绩,苏州印象,位置,延吉市北大延北路,999,号,开发商,延边天信房地产开发有限公司,占地面积,38.6,万,建筑面积,65,万,容积率,1.3,绿化率,43%,建筑类型,别墅、多层、小高层、高层,开盘时间,2014,年,9,月份,价格,均价,5300,户型面积,多层,88,、,100,、,129,；高层,88,、,105,户数,总户数,1200,户,车位,350,装修情况,毛坯，高层产品精装修（,1000-1200,标准）,案场配置,项目为上海代理公司全案代理,苏州印象,供应结构：项目住宅以,95和130,三居为主流，洋房产品溢价,产品,信息,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价（元,/,）,套均总价（万元）,高层,两居,88,16896,52%,192,75%,6000,52.8,三居,105,6720,30%,64,25%,63,合计,23616,100%,256,100%,产品供应,物业类型,居室,户型面积（）,建筑面积（）,面积比,套数,套数比,均价（元,/,）,套均总价（万元）,多层,两居,88,23408,55%,266,60%,5300,46.6,三居,100,11000,25%,110,25%,53,129,8772,20%,68,15%,68.3,合计,43180,100%,444,100%,客户,信息,客户情况,客户来源：多数为本板块客户，,35-40,岁为主，朝族客户占比,70%,，其中以出国务工者居多；,客户认可点：项目为当时在售项目中少数有多层产品的楼盘；,项目在延吉首次引进样板间展示，客户非常认可。,营销动作,首家引进景观示范区、样板间展示，于开盘前,5,个月对外开放；,大规模、大范围户外广告，覆盖全城；,频繁的暖场活动，月均两场；,微信营销，每天更新微信内容、微信全民经济人。,项目户型有较大的赠送面积，典型户型为,90,平的两房产品与,138,平的四房产品，舒适度高,户型,分析,88,2,室,2,厅,1,卫,特点：,北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物。,100,3,室,2,厅,1,卫,特点：,北向阳台，符合北方人居住习惯，设下水，用于放置洗衣机及晾晒衣物；,空间利用合理，,100,平米产品多出带窗书房。,项目总结,项目操盘模式：,1,、开盘前,5,个月开放景观示范区及样板间展示，在延吉客户间造成巨大反响；,2,、多种营销方式结合，线上线下促进销售。,核心价值点：,1,、填补板块内无品质产品的空缺，多层产品获追捧；,2,、样板间展示极大促进销售；,3,、户型设计上增大面宽，同时符合当地人居住生活习惯,。,关键词：多层、样板间展示,