丁国梁与北京市龙鼎园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案.docx

丁国梁与北京市龙鼎园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案 丁国梁与北京市龙鼎园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案北京市第二中级人民法院民事判决书(20XX)二中民终字第21188号上诉人丁国梁，男，1967年2月5日出生，满族，身份证住址河北省承德市双滦区双塔山镇白庙子三街矿机23号楼403号，现住北京市通州区翠景南里龙鼎园小区7号楼173室。被上诉人北京市龙鼎园物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树村。法定代表人刘加银，董事长。委托代理人刘佳金，北京市龙鼎园物业管理有限公司总经理。委托代理人王宇，北京市达奥律师事务所律师。上诉人丁国梁因与被上诉人北京市龙鼎园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院通民初字第11379号民事判决，向本院提起上诉。本院于20XX年10月29日受理后，依法组成由法官陈红建、法官李仁、种仁辉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙鼎园物业公司在一审中起诉称：依据龙鼎园物业公司与北京市通州区翠景南里业主委员会所签订的物业服务委托合同中约定：一、物业服务费用：多层住宅每月元每平方米，丁国梁按年向龙鼎园物业公司缴纳物业管理费。二、违约责任：业主逾期交纳物业服务费的，龙鼎园物业公司可从逾期之日起，每日按应交纳费用的2加收违约金。丁国梁未能按照合同中的内容足额向龙鼎园物业公司交纳物业费，经龙鼎园物业公司多次催要，丁国梁至今拒不交纳。故诉至法院，要求丁国梁交纳物业费5211元，违约金5532元，并承担本案的诉讼费。丁国梁在一审中未答辩。一审法院经审理查明：丁国梁于20XX年1月15日入住北京市通州区翠景南里龙鼎园小区7号楼173室，并于入住当日与龙鼎园物业公司签订了龙鼎园物业管理合约，约定由龙鼎园物业公司为丁国梁居住的龙鼎园小区提供物业服务；20XX年1月1日龙鼎园物业公司与北京市通州区翠景南里业主委员会签订北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同，约定北京市通州区翠景南里业主大会委托龙鼎园物业公司对龙鼎园小区进行物业管理，物业费实行包干制，龙鼎园物业公司盈亏自负。丁国梁居住的楼房的物业费标准为每月元每平方米。同时约定龙鼎园物业公司有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费。经核实，丁国梁尚未交纳20XX年1月16日至20XX年1月15日期间的物业费共计5211元。上述事实，有龙鼎园物业管理合约、北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丁国梁经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龙鼎园物业公司与丁国梁签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。龙鼎园物业公司按照合同约定提供了物业服务，丁国梁实际享受了龙鼎园物业公司提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。龙鼎园物业公司要求丁国梁交纳物业费，理由正当，证据充分，一审法院予以支持；龙鼎园物业公司要求丁国梁支付违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照中华人民共和国合同法第一百零九条及中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条之规定，判决如下：一、被告丁国梁给付原告北京市龙鼎园物业管理有限公司二六年一月十六日至二九年一月十五日期间的物业费五千二百一十一元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市龙鼎园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。丁国梁不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、判决书中说丁国梁拒不出庭不符事实，因丁国梁本人有事不能出庭，但丁国梁已写好委托书及答辩状委托他人到庭交付法官，但法官以书写上的瑕疵作为理由拒不收取，为此，事后丁国梁给法官去电话说明原因，法官说答辩状已看过但不能收，因此丁国梁认为该法官违背了法律是为民服务的宗旨的法律精神，没有本着公平正义依据事实解决问题的服务精神，只想以一些别人不懂法律的小瑕疵来搪塞当事人，借此来偏袒龙鼎园物业公司。二、判决书中所依据的龙鼎园物业管理合约为强迫无效合约，且该合约早已过期，判决书中另外依据的所谓“业主委员会所定的委托合同”因该业主委员会是龙鼎园物业公司自己找的特定关系人成立的，并使用暴力，恐吓等手段来阻止广大业主成立业主委员会，因此该合同是无效合同。龙鼎园物业公司利用他们的种种社会关系来使其不合理的经营合法化，收取不合理费用，而本区的一些政府公务员和一些法律部门的人员与他们串通，谋取不当利益，为其大开绿灯，使我们广大业主利益受损，严重破坏社会和谐。希望中级人民法院的法官能本着事实来解决问题，作为业主我们只能支付合理物业费用。三、丁国梁不存在主观上的故意拖欠物业费行为，龙鼎园物业公司不能解释清楚其收费标准的充分理由，并且在其所谓的服务期间未履行其应尽的义务造成物业费未及时缴纳的后果。四、丁国梁认为龙鼎园物业公司未公布利用全体业主共有资源获利的情况，如小区内车位收益，小区内广告，电梯广告收益，小区内商贩经营的收益，幼儿园及会所租金收益等应当属于业主全体。并将此部分收益用于补充物业服务。五、丁国梁认为龙鼎园物业公司提供的服务存在瑕疵，如物业在安保服务、安全防火等方面存在瑕疵，小区内有多人饲养法规禁止饲养的大型犬只，每天晚上在小区内活动，物业公司不予制止，小区内车辆经常丢失等等。请求二审法院查明事实公正裁决：1、根据法律诉讼时效相关依据撤销20XX年度的物业费1737元的错误判决，改为协商解决。2、根据物业问题的相关法律，审查龙鼎园物业公司的服务及其收费标准，对于其过高的取费给予降低，核查其经营收入，并将收入中属于业主部分资金用于冲抵物业费。3、或发回重审。龙鼎园物业公司服从一审法院判决。其针对丁国梁的上诉理由答辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回丁国梁的上诉请求。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：龙鼎园物业公司是龙鼎园小区开发商指定的前期物业管理企业，龙鼎园业委会依法成立后，又与龙鼎园物业公司签订了北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同，因此，龙鼎园物业公司是龙鼎园小区合法的物业管理企业。丁国梁在入住龙鼎园小区时，其签订了龙鼎园物业管理合约，龙鼎园物业管理合约未违反法律法规的强制性规定，合法有效。龙鼎园业委会与龙鼎园物业公司签订的北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同亦未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。龙鼎园物业公司、丁国梁作为龙鼎园小区的业主，均应按照龙鼎园物业管理合约、北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同的约定履行各自的义务。龙鼎园物业公司为龙鼎园小区提供了物业服务，丁国梁作为龙鼎园小区业主享受了物业服务，其应按照龙鼎园物业管理合约、北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同约定的物业费标准，交纳物业费。龙鼎园物业公司要求丁国梁按照龙鼎园物业管理合约、北京市通州区翠景南里龙鼎园小区物业服务委托合同约定的标准交纳其拖欠的20XX年1月16日至20XX年1月15日的物业费的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。丁国梁关于“在一审开庭时，其委托他人到庭将答辩状交给法官，法官拒不收取”、“龙鼎园物业公司的服务存在瑕疵”的上诉理由，因无证据证明，本院不予采信。丁国梁所提龙鼎园物业公司“未公布利用全体业主共有资源获利的情况，该利益应属于全体业主，并应将该部分收益用于补充物业服务”的问题，与本案非同一法律关系，应另行解决。关于丁国梁所提“小区内有多人饲养法规禁止饲养的大型犬”的问题。本院认为，龙鼎园物业公司作为物业管理企业没有执法权利，无权对小区业主饲养大型犬的行为予以制止，丁国梁应向有权对饲养犬的问题进行管理的部门反映解决。综上，丁国梁的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。本院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三十四元，由北京市龙鼎园物业管理有限公司负担九元；由丁国梁负担二十五元；二审案件受理费五十元，由丁国梁。本判决为终审判决。 审判长陈红建 审判员李仁 审判员种仁辉 二九年十二月十一日 书记员王静