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上半年上海房地产估价师相关知识房地产测绘的内涵考试试卷

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上半年上海房地产估价师《相关知识》：房地产测绘的内涵考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
E：工业用地的监测点评估价格
2、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
3、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，而且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【 考题】
A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列房屋部位中，不计算建筑面积的是。
A：房屋的天面
B：与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C：有围护结构的门廊
D：不封闭有顶盖的永久性架空走廊
E：执行层的组织协调
5、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及她项权利进行集中、统一的登记。
A．房屋总登记
B．初始土地登记
C．房屋初始登记
D．房屋她项权利登记
6、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为__。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
7、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。
A．杠杆租赁的租金一般比其它租赁形式要高
B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份
C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离
D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系
8、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。
A.9 
B.1 
C.14 
D.6
9、对于不符合条件的，建筑施工许可证发证机关应当自收到申请之日起日内书面通知建设单位，并说明理由。
A：15
B：30
C：45
D：60
E：执行层的组织协调
10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。 5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。
A：15
B：16
C：17
D：20
E：工业用地的监测点评估价格
11、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
12、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是经过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【 考题】
A：180万元
B：196万元
C：200万元
D：300万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值一般不完全相同，这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同
B．作出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同
D．委托人不同
14、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是__。
A．工程保险
B．工人人身保险
C．第三方保险
D．质量保险
15、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。
A．城市环境保护规划
B．控制性详细规划
C．城市总体规划
D．修建性详细规划
16、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．财务净现值
B．静态投资回收期
C．财务内部收益率
D．动态投资回收期
17、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡(镇)人民政府
C．农村集体经济组织
D．土地使用者
18、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
19、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。
A：50元／㎡
B：250元／㎡
C：300元／㎡
D：350元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
20、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。
A．估价时点和估价对象均为现在
B．估价时点和估价对象均为未来
C．估价时点为现在，估价对象为未来
D．估价时点为现在，估价对象为过去
21、室内装修费科目不包括__。
A．材料费、工器具、设备使用费
B．人工费、管理费、承包商利润
C．材料费、工器具、承包商利润
D．健身设备、游泳池和其它康乐设施的维修、保养和日常使用费等
22、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．购买房地产目的
D．房地产类型
23、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。
A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
24、房地产估价委托合同的内容能够不包括__。
A．估价服务费
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
25、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来 内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为__。
A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。
A：综合利率
B：银行贷款利率
C：银行存款利率
D：折现率
E：借款合同
2、债务资金筹措的主要渠道有。
A：信贷融资
B：信托融资
C：债券融资
D：投资基金
E：证券融资
3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。
A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息
C．协议中规定的有关费用
D．租售收益
E．股息
4、下列计算一半建筑面积的是__。
A．无柱的雨篷
B．无顶盖的室外楼梯
C．骑楼
D．无顶盖的阳台
5、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。
A：利率是由储蓄和投资决定的
B：利率是由货币的供求决定的
C：利率是由可贷资金的供求决定
D：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
6、《住宅使用说明书》的内容不包括__。
A．开发单位、设计单位、施工单位
B．结构类型
C．保修期限
D．有关设备、设施安装预留位置的说明等
7、政府对房地产的限制一般是经过来实现的。
A：管制权
B：征收权
C：充公权
D：没收权
E：征税权
8、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。( 试题)
A：查验申请人提供的权厲证明
B：审查申请人提供的评估报告
C：就登记有关事项询问当事人
D：必要时对被登记房屋进行实地查看
E：及时登记有关事项
9、以 1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到 第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。
A：比较相对指标
B：比例相对指标
C：结构相对指标
D：动态相对指标
E：执行层的组织协调
10、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于__万元。
A．100
B．120
C．150
D．250
11、下列关于抵押的表述中，不正确的有。
A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋她项权证》
C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D：抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
E：抵押权为价值权，也是实体权
12、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。
A．房地产市场存在着泡沫
B．房地产市场不景气
C．房地产市场很繁荣
D．房地产市场不存在泡沫
13、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，能够撤销房地产估价师注册。
A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的
B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的
C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的
D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的
E：依法能够撤销房地产估价师注册的其它情形
14、关于下列数据表述正确的是。
A：上述数据的众数为100
B：上述数据的众数为101
C：上述数据的算术平均数为101
D：上述数据的中位数为101
E：执行层的组织协调
15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。
A：实物
B：地点
C：区位
D：用途
E：建筑面积
16、下列关于征地的表述中，正确的有。
A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B：任何地上附着物和青苗，征地时一律给予补偿
C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E：征地时的水井，属于地上附着物补偿
17、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是__。
A．集体土地中的宅基地
B．依法收回的国有土地
C．依法收购的土地
D．依法行使优先购买权取得的土地
18、房地产开发前期的规划管理包括。
A：开发项目的选址定点审批
B：规划设计条件审批
C：规划设计方案审批
D：核发建设用地规划许可证
E：核发建设用地批准书
19、某市 存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。( 试题)
A：半个月
B：2个月
C：半年
D：2年
E：借款合同
20、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是__万元。
A．755.54
B．772.84
C．1400.88
D．1433.90
21、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。
A．基本不变，逐渐降低
B．基本不变，逐渐升高
C．逐渐升高，基本不变
D．逐渐降低，基本不变
22、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算__。
A．房屋重置价格结合结构差价
B．商品房价格
C．房屋结构差价
D．房屋重置价格结合成新差价
23、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。
A：房地产咨询
B：房地产价格评估
C：房地产经纪
D：房地产转让
E：房地产抵押
24、下列建设工程必须实行监理的是。( 试题)
A：三峡水利工程
B：农民个人出资自建住宅
C：利用亚洲开发银行贷款工程
D：利用外国政府援助资金的工程
E：民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
25、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
A．10%
B．20%
C．50%
D．200%