物业发展建议及武汉商务市场研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,武汉美加总部基地,定位导向研究,/,物业发展提议,及武汉商务市场研究汇报,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第1页,汇报说明：,本汇报为美加总部基地整体定位汇报雏形和市场基础，但依据前,期与发展商沟通，现针对开启区物业规划提出市场化设计原,则，与相关搭档单位进行沟通和作业，所以，,此次汇报将集中市场,上与本项目开启物业有重点参考或竞争关系项目,，并,侧重于物业,硬件设施和服务,调查研究。,此次汇报后，项目组将深入深化市场研究力度和范围，完善,本汇报，提出本项目标整体市场定位及物业发展细化提议。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第2页,汇 报 提 纲,第一部分 阶段性工作目标及调研工作范围,第二部分 目标写字楼,/,酒店,/,裙楼商业市场概况,第三部分 本案开启物业定位方向及规划设计指导,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第3页,第一部分 阶段性工作目标及调研工作范围,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第4页,阶段工作目标,针对发展商初步确定三种物业形态，包含,写字楼、酒店、商业裙楼,，项目组将展开区域市场内同类物业首次针对性调查，鉴于时间紧迫性，项目组将甄选重点项目及代表项目进行调查研究，意在取得同类项目标,规划情况、市场表现、客户基础情况,等，以指导本项目物业在规划设计前必要要求和准备，宏观经济指标及细化市场研究指标将在第二次定位及物业发展提议中进行汇报。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第5页,首次调研工作范围,写字楼,光谷重点甲级写字楼；,武汉市中心城区经典写字楼；,特色办公（低密度园区、,LOFT,等代表项目）,联合国际、慧谷时空、光谷国际、高科大厦、华乐商务中心、中建工行广场、中广大厦，新时代中心、光谷软件园、新世界国贸、新世界中心、浦发银行大厦、商业银行大厦、建银大厦；,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第6页,首次调研工作范围,酒店,投资型酒店；,高星级代表酒店；,圣淘沙酒店、最正确西方西邦可大酒店、纽宾凯国际大酒店、光明万丽大酒店、华美达光谷大酒店、锦江国际大酒店,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第7页,首次调研工作范围,裙楼商业,光谷区域商业规模较大且较成熟商业体；,以写字楼办公区为依附商业体；,写字楼及住宅等综合区商业体；,万科城市花园、光谷国际为代表小区商业，世界城为代表集中商业,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第8页,首次调研工作范围,深度访谈,写字楼物业管理人员,写字楼招商,/,销售人员,办公人员,写字楼购置者,写字楼租赁者,（访谈整理见后文及附件）,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第9页,第二部分 目标写字楼,/,酒店,/,裙楼商业市场概况,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第10页,武汉写字楼分布情况及市场分析,高端写字楼经典项目分析,光谷写字楼市场情况,PART 1,写字楼,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第11页,总体分布,武汉写字楼分布情况及市场分析,武汉市场当前已经有写字楼,100,余座。其中甲级写字楼约占,8.14%,，乙级写字楼约占,22%,。比较全国其它城市来看，武汉写字楼市场整体发展水平比较低，优质写字楼比较少，落后于同处于中西部成都、西安等大城市，所以整体价格不高，价值未释放。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第12页,总体分布,-,汉口,世贸广场,武汉广场,新世界中心,新世界国贸,建银大厦,招银大厦,瑞通广场,泰合广场,福星国际商会大厦,民生银行大厦大厦,武广商业圈写字楼群,建设大道商务圈写字楼群,江汉路商业圈写字楼群,中百商厦,佳丽广场,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第13页,总体分布,-,武昌,徐东商务圈写字楼群,中南商业圈写字楼群,光谷商务圈写字楼群,世纪广场,洪广宝座,中商广场,中建工行广场,保利文化广场,新时代商务中心,东沙大厦,凯旋门广场,龙潭大厦,兆富国际,鹏城国际,SBI,创业街,华乐中心,慧谷时空,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第14页,总体分布,-,汉阳,钟家村商业圈写字楼群,闽东国际城,汉元中心,说明：汉阳当前写字楼基本上处于市场空白，作为三大经济中心之一沌口，没有形成与经济高速发展相适应高档写字楼配套（仅东合置业写字楼当前在建）。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第15页,区域资源成为分布特征主要成因,武广商业圈写字楼群,建设大道商务圈写字楼群,中南商业圈写字楼群,徐东商务圈写字楼群,光谷商务圈写字楼群,江汉路商业圈写字楼群,钟家村商业圈写字楼群,定位档次,数量及集中程度,依靠商业型：依靠商业中心及商业气氛取得商务需求写字楼群,依靠版块型：依靠区域版块属性取得商务需求写字楼群，如金融中心、产业中心等,图例,图例,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第16页,受城市经济发展影响，武汉写字楼市场集中于汉口、武昌；,区位资源成为写字楼扎堆成因，成熟商务区、商业区市场集中；,各区域市场形成以高端项目为关键，中端及低端项目为补充特征；,商务区办公气氛纯粹，更受高端客户青睐；,相对汉口金融商贸高度成熟，武昌商务发展度不及汉口；,武汉写字楼分布小结,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第17页,武汉高端写字楼总体分布,据统计，武汉市场当前甲级写字楼集中于武汉传统三大商圈，,武广商圈，建设大道金融商圈，中南商圈，,从现在高端写字楼租金水平和空置率看，作为商务区建设大道金融商圈优于商业区武广商圈及中南商圈。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第18页,武汉市高档写字楼分布区域及分析,汉口高端写字楼分布,世贸广场,武汉广场,新世界中心,新世界国贸,建银大厦,招银大厦,瑞通广场,泰合广场,福星国际商会大厦,民生银行大厦大厦,这里是武汉高档写字楼代名词，也是武汉繁荣时尚前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国企业驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第19页,1,、建设大道金融街沿线重点项目,写字楼名称,建银大厦,瑞通广场,招银大厦,新世界国贸,租金,60-80,元,/,；,出租率为,93%,60,元,/,；,出租率为,90%,60,元,/,；,出租率为,85%,租：,55,元,/,；,出租率为,80%,主力客户,银行、保险、地产、国际贸易等 行业大型企业,银行、保险、服务业、贸易等 行业大型企业,银行、保险、旅游、贸易等 行业大型企业,银行、保险、房地产外资驻国内分部、国外领事机构,此区域是武汉,CBD,区域，是武汉写字楼市场起始区，也是武汉写字楼密集区，但因为此区域写字楼配套标准不一样，档次定位不一样。而此区域高端写字楼租金价格到达,70,元,/,平米以上。在销售方面，高端写字楼大多展现出“只租不售”局面，在进入销售市场项目来看，价格水平在,10000,元,/,平米左右。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第20页,2,、解放大道武广沿线重点项目,武汉写字楼分布情况及市场分析,写字楼名称,租金,主力客户,武汉广场,租：,35,元；,售：,5500,元,出租率为,80,服装、食品等流通产品贸易类中小型企业、中介服务机构等,世贸广场,租：,43,元（均价）；,售：,26F-40F 7500,元（均价）,出租率为,90,服装、食品等流通产品贸易类企业、装饰服务企业等,泰合广场,租：,40,元；,售：,26F-40F 6500,元（均价）,出租率为,90,家电、服装等产品贸易类企业直属分部企业、保险、医药等中型企业,新世界中心,租：,60,元；,售：不售,出租率为,50,金融、珠宝、贸易、地产等综合类型大中型企业,此区域为汉口商业中心，区域内写字楼项目较少，其整体租金价格为,40-50,元，整体售价为,7000,元,.,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第21页,武汉市高档写字楼分布区域及分析,武昌高端写字楼分布,世纪广场,洪广宝座,中商广场,中建工行广场,保利文化广场,新时代商务中心,武昌高端写字楼基本集中于中南商圈，现收到企业总部规划和中北路江南金融中心打造，中南商圈将向中北路方向延伸，形成江南商务中心，与中南商业中心共同形成武昌关键商业区域。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第22页,3,、中南,-,中北沿线重点项目,武汉写字楼分布情况及市场分析,写字楼名称,租金,主力客户,中商广场,租：,40-55,元；售：,6500,元（均价）出租率为,80,电子、科技类大中型企业分部,世纪广场,租：,40,元；售：,5500,元（均价）,出租率为,90,贸易产品代理机构、连锁企业及外来贸易企业武汉企业武昌分部,中建工行广场,租：,35-50,元；售：,6800,元（均价）,出租率为,40,中型,IT,、机械设备、医疗设备企业,新时代广场,租：,65,；（均价）售：,9000,元,/,（均价）,大型企业总部,此区域早期写字楼均为武汉中低级写字楼，因为近几年武汉房地产市场发展快速，中南区域写字楼市场走势已向高档写字楼发展，现整体租金价格为,45,元平米，整体售价为,6500,元,-8000,元平米,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第23页,客户情况：,从当前武汉江南、江北写字楼从入驻客户来看，江北写字楼主要是一些大企业、集团客户，还有一些外地企业武汉总部或区域总部；江南写字楼则主要由中小企业及创业型客户为主力组成，高端需求还未消化。,武汉高端写字楼小结,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第24页,租售价格：,从写字楼市场报价（租售价格）来看，江北板块价格高于江南板块，越高端越取得市场认可，充分表明高端市场需求旺盛。,武汉写字楼分布情况及市场分析,武汉高端写字楼小结,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第25页,区域特征：,一些大客户往往愿意选择商务区落户，因为商务区是整个城市物流、信息流、资金流汇聚地，且高档写字楼汇聚，企业交流方便；但商业区普通都与大型商场在一起，是人流量、车流量最大地方，交通比较拥挤，出行成本较高。,武汉写字楼分布情况及市场分析,武汉高端写字楼小结,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第26页,武汉写字楼分布情况及市场分析,高端写字楼经典项目分析,武汉写字楼发展趋势研判,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第27页,物业名称,武汉广场,世贸广场,建银大厦,瑞通广场,新世界国贸,租金,30-35,43,60-80,60,45-55,物业费,12,12,20,12,20-30,单层面积,1200,1700,1100,2300-2500,高出租率面积,100,100-200,200-300,200-300,分割（个数）,14-15,4-5,12-14,入驻率,80%,80%,95%,90%,60%,武汉高端写字楼经典项目分析,-,汉口,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第28页,项目名称,外立面,大堂,电梯（品牌 数量 总楼层）,物业企业,智能化设施,空调,商务配套,武广写字楼,玻璃幕墙、花岗岩,无大堂,6,部，,OTIS,电梯，,50,层,武汉鑫华物业,中央空调,商务中心、银行、邮政、商场、快餐厅,世贸广场,铝塑复合板、玻璃幕墙、,豪华,13,部，,OTIS,电梯，,57,层,世贸物业,5A,楼宇智能化,中央空调,会议、洽谈、票务、培训中心、商场、美食广场、西餐厅、电影院、,KTV,、,建银大厦,幕墙与干挂石材,豪华,17,部，日本三菱电梯、,50,层,建银物业,消防报警、楼宇自控、保安监控、综合布线、数据通讯、闭路电视等,中央空调,银行、会议室、宴会厅、多功效厅、资料室、俱乐部、酒店,瑞通广场,镀钛金属幕墙,普通,4,部，上海三菱电梯,29,层,招商局物业,无空调,银行、票务中心,新世界国贸,纯玻璃幕墙,豪华,12,部 通力电梯,57,层,新世界物业,甲级,5A,智能化系统设备,中央空调,商务会所、会议室、培训室、餐厅、咖啡厅、超市、商场、银行、健身中心、,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第29页,物业名称,中商广场,世纪广场,工行广场,洪广宝座,新时代中心,租金,45-50,40,35-50,45-50,60-65,物业费,13.8,12,6.6,4,18,单层面积,1100,800,1600,1500,1800,高出租率面积,120-160,100-150,100-200,150,整层出租,分割（个数）,7-8,5-6,9-10,7-8,整层出租,入驻率,80%,90%,40%,60%,-,武汉高端写字楼经典项目分析,-,武昌,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第30页,外立面,大堂,电梯,物业企业,智能设施,空调,卫生间,商务配套,中商广场,铝塑板、玻璃幕墙，结构方正,面积约500，中等装修,13,部,OTIS,电梯,共计,48,层,中江物业,自动监控系统,中央空调,简单装修,会议中心、多功效厅、健身中心、美容中心、银行。餐饮、娱乐,世纪广场,瓷砖、大气简约,约,200,，简单装修,4,部东芝电梯,共计,26,层,深圳开元国际物业管理有限企业,自动监控系统,中央空调,公共卫生间，简单装修,银泰百货、必胜客、浩沙健身、屈臣氏超市等等,工行广场,玻璃幕墙、质感强，当代,约,80,，简单装修,6,部,OTIS,电梯,共计,25,层,广东华银物业,自动监控及保安系统,分户式中央空调,每户有独立卫生间、另外每层有公共卫生间，简单装修,公馆卡拉,OK,、苏宁电器、新华书店、,新时代中心,玻璃幕墙、简单方正，大气简约,约,1000,，精装修,12,部三菱电梯,共计,45,层,招商局物业管理（香港）有限企业,数字化车库、直饮水系统、自动监控系统,中央空调,整层出租，每层卫生间由客户自行装修,咖啡厅、会议厅、商务酒店,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第31页,入驻企业行业百分比：,房地产,及相关行业,国际贸易,及相关行业,加工制造行业,广告,传媒,金融行业,电子、通讯、电信,医疗行业,其它,22,29,11,5,6,17,3,7,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第32页,武汉高端写字楼市场小结项目特征,地理位置：,分布在一级主干道及一级商圈内，地段绝佳，形象性强，可达性好。,周围配套：,商业办公集中区，商业配套齐全，满足高端写字楼客户办公需求。,规模及配套要求（与大型企业身份匹配）：,规模：,6.527.6,万。楼层,2457,层。,配套：,外立面气派，豪华大堂，,5A,智能系统，豪华进口电梯配置充分，停车位充分。,面积：,标准层面积在,11002500,之间，主力面积分割集中在,150200,左右。符合大型企业办公面积需求。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第33页,武汉高端写字楼市场小结租售情况与客户群特征,销售价格与租售百分比：,25%,对外出售价格为,60001,元,/,。,75%,只租不售。,高端写字楼市场销售价格落差大，销售情况不理想。,租赁市场,均价：租金：,40-80,元,/,，物业管理,10-20,元,/,。,客户及需求特征,客户群：国内外大型著名企业、贸易、金融、地产、科技行业为主。,需求特征：商业集约性，办公集约性及高端写字楼高档配套来匹配企业品牌。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第34页,武汉写字楼分布情况及市场分析,武汉高端写字楼经典项目分析,光谷写字楼市场分析,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第35页,光谷写字楼竞争格局分布,光谷国际,联合国际,华乐商务中心,SBI,创业街,高科大厦,国际企业中心,代表性写字楼,光谷软件园,代表性特色主题办公区,慧谷时空,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第36页,03-初光谷区域写字楼整体供给量较大，消化情况很好，不一样于高端写字楼是基本都能够销售，消化率基本超出60%以上。出租情况也很好，但展现出一定饱和态势，今年出租率涨幅开始减缓。,特色性办公，主题性强，密度小，舒适度高，加上政府定向开发扶持，市场客户消化速度相对快，市场供给量即使较大，但市场前景较为乐观。,项目名称,总建面积,（万,m,2,）,推出时间,销售率,出租率,联合国际,3.8,11月,75%,85%,慧谷时空,3.9,4月,100%,80%,光谷国际,4.5,（,2,栋）,10月,45%,40%,华乐商务,中心,4,11月,90%,90%,高科大厦,2.5,SBI,创业街,1,期,6.7,（,7,栋）,12月,100%,90%,国际企业中心,40,11月,85%,65%,光谷软件园,4,期,8.2,（总,60,）,底,90%,10月交房,写字楼、特色办公供销情况,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第37页,项目名称,销售均价,（元,/,平米）,租金水平,（毛坯，元,/,平米,/,月）,物业管理费不含空调费,（元,/,平米,/,月）,联合国际,4550-5000,30,3.6,慧谷时空,4200,25,2.5,光谷国际,3900,18,3.5,华乐商务,中心,4300-5300,26,3.8,高科大厦,不售,25,3.5,SBI,创业街,3600-4000,20-26,3,国际企业中心,4000,18-20,1.9,光谷软件园,4,期,4500,-,1.5,写字楼租售价格均不高，售价集中在,3900,5000,元,/,平米区间范围；毛坯房写字间出租价格普通在,25,30,元,/,平米左右；物业管理费在,2.5,3.8,元,/,平米区间范围。,特色性办公售价则在,4000-45000,元平米，低于住宅价格，租金收益相对更低在,18-20,元平米左右舒适度较高低密度办公以性价比优势填补了位置较远，交通不便利弱点。,写字楼、特色办公价格情况,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第38页,依据调查显示，当前区域写字楼标准层在,1200-1800,平米，面积多被分割成,50-250,平米，都是以平层为主，相互之间能够打通，在产品及户型上缺乏创新与突破。,当前区域内写字楼入驻企业多为鲁巷商圈辐射范围内商业企业和高新技术开发区内中小型科技企业。,项目名称,标准层,写字间,面积区间,净高,主要入驻企业特征,联合国际,约,1800,平米,71250平米,能够相互打通,3.1,米,高新园区内企业，多处于创业期小型企业，少部分实力科技型企业,慧谷时空,约,1200,平米,40132平米,能够相互打通,2.5,米,出版业、电子业、科技业和地产业中小型企业,光谷国际,约,1255,平米,5092平米,能够相互打通,2.8,米,多为创业型企业,华乐商务,中心,约,1200,平米,92200平米,能够相互打通,3,米,当地企业占绝大部分，家装公 司，设计企业，贸易企业为主，部分培训机构，科技企业不占主流,SBI,创业街,1,期,约,600,平米,40-60平米,能够相互打通,2.8,米,绝大部分为大中型科技企业，,部分培训机构,国际企业中心,1000-1200,平米,200-500,平米,3.4,米,电子、高科技制造型研发、,测试型企业,光谷软件园,4,期,720,平米,半层出售,2.8,米,-,产品及入驻情况分析,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第39页,光谷写字楼、特色办公市场小结,光谷没有特优写字楼，高端写字楼空白,伴随光谷产业不停发展完善，入驻光谷企业越来越多，产业集群形成初步规模，但办公场所选择上，写字楼整体出租情况即使不错，但受限于光谷高端写字楼缺乏，光谷写字楼市场陷入疲软。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第40页,光谷写字楼、特色办公市场小结,智慧密集型产业聚集，传统写字楼难以满足,因为光谷区域产业特征，大多企业为科技型、研发型企业，这类企业尤其重视办公环境和产业集群（上下游企业扎堆），传统写字楼分割而治相对封闭条件难以满足客户需求。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第41页,特色成为写字楼市场新靓点，市场消化速度快，性价比高，但配套略显不足，受限于资源集约化利用，光谷写字楼物业面临改革。,即使低密度办公处理了环境和产业集群问题，但土地资源浪费和资源快速转换成为最大问题，未来，光谷写字楼物业还将继续成为办公物业主角，催生新市场及产品变革。,光谷写字楼、特色办公市场小结,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第42页,项目写字楼物业定位机会,利用市场空白,光谷首席高端写字楼标杆,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第43页,本部分所指高端写字楼，是指含有较高开发水平，且具备良好品牌形象并取得市场认可项目。,这么成功项目，不但是标准化、更是特色化；不但具备良好硬件素质，更应含有出众综合素质。,高端,物业,+,产业,特色,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第44页,1.,高端写字楼硬件规划要素,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第45页,硬件配套,硬件配套,工程基础,建筑格调,基础配套,智能配套,商务配套,硬件设施,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第46页,A,工程、建筑及基础硬件配置,建筑、水电、空调、车位、电梯、大堂等,建筑类型：,框架或钢结构，抗震在,8,级以上；,大堂及通道,：写字楼大堂应宽大、挑高三层或以上；架高地台,15,厘米；除地台外层净高,2.7,米及以上；通道宽,2,米及以上。,办公空间,：办公部分应超出,0,平方米，每层建筑面积不低于,1000,平方米，能提供可灵活分隔适应各种改变办公空间；,标准层高：,室内净高,2.8m,以上；,标准承重,：楼板承重在,2.5KN/m2,以上；,供电系统,：双路供电，办公面供电容量在,80W/m2,以上；,空调系统：,国际著名品牌中央空调系统，用户能依据自我要求调整室内温度、湿度，空调系统充含有分区域控制能力，新风量在,30,立方米,/,人,/,小时以上,4,管制空调系统。,电 梯：,按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超出,4000,平方米；等候时间不得超出,30,秒；客货分离，货梯最少一部，有先进智能控制系统。,。,停 车 位：,按大厦总建筑面积计算，每,150,平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。,供水系统：,24,冷热水供给，并有中水处理系统，有直饮水系统尤佳；,智能化：,到达国际,5A,标准；,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第47页,b,建筑格调,高端写字楼建筑格调发展趋势，国际化、当代化、地标化！,大气简约,结构方正,当代出位,造型主义,当前,主流,未来趋势,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第48页,C,内部配套,高端写字楼配套发展趋势，人性化、数字化、多功效化！,休闲服务系统。包含健身会所、商务餐厅、咖啡厅等；,商务服务系统。邮政服务、会议服务、差旅服务等；,智能停车场及管理系统，在基础硬件条件上，增加数字化设施，提升客户使用效率和管理效率。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第49页,物业服务体系,含有专业写字楼物业服务经验著名管理企业是实现完善管理前提。,由物业管理到物业服务，又物业服务到资产管理理念。,富有经验物管，是物业增值有效保障，也是稳定客户有效方式。,高端物业服务包含资产管理与物业服务两个层面；,关于资产管理；评定与投资战略；,关于物业服务；星级服务，保值增值。实现商务集约化。,物业服务基本内容与关键点,高技术化、高品质化、高复合性。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第50页,经营管理,租售管理、商务纯粹度、客户定位,A,租售管理,-,经营基础保障,统一业权不但意味着发展商实力无需置疑，同时也确保了顶级写 字楼软 硬件维持在超一流水平。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第51页,经营管理,租售管理、商务纯粹度、客户定位,B,商务气氛维系,针对越来越多城市综合体项目标出现，商业与商务结合问题日益突出，但唯一可行路径是，商业要向商务需求看齐。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第52页,经营管理,租售管理、商务纯粹度、客户定位,B,客户定位与选择,在业权相对统一前提下，才可能实现客户定位与选择；,从前期客户定位到后期维护，必须遵照相对严谨策略；,行业回避与客户检讨机制；,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第53页,创新能力,功效改造、技术创新、服务增值,功效改造空间预留,作为长久经营物业，必须预留未来从功效上进行改造升级，适应市场需求空 间，如供电系统、,IT,系统、空间隔断等。做“成长型”物业。,技术创新,如无线网络、远程会议系统及智能配套，创新环境保护节能技术等，可针对客户需求创造独特价值卖点。,增值服务,为客户定制相关服务，如设置商务中心，除处理客户各类差旅服务外，为客户提供第三方业务发包、人才猎头等增值服务。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第54页,武汉公寓酒店概况,武汉高星级酒店概况,经典项目分析,PART 2,酒店,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第55页,武汉市酒店公寓市场,总体来说，当前武汉针对外籍及高端商务人士需求公寓项目不多，在营仅圣淘沙、最正确西方禧邦可大酒店、卓越假日。,未来市场供给方面，汉口及汉阳一些高端酒店公寓项目正在建设中，如闽东莱星顿毕优特酒店。,项目,经营管理,房间数,标间协,议价,年入住率,状态,圣淘沙,公寓,广州花园酒店管理企业,384,间,260,元,/,天,70-72%,在营,禧邦可,大酒店,最正确西方酒店管理,140,间,448,元,/,天,72-74%,在营,卓越假日,武汉卓越酒店管理企业,160,间,180,元,/,天,30-35%,在营,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第56页,武汉市酒店公寓市场特征,-,分布,位于城市关键地段与商务中心区域，尤以汉口最为集中,酒店公寓所选择区域生活配套、消费娱乐等商业配套非常成熟，区域内大量高级白领、外来商务人士为酒店公寓提供了稳定客户起源。,未来武汉酒店公寓空间分布上将从汉口传统商务中心区域向汉阳、武昌等其它中心区域多点分布发展。,高兴时光公寓,卓越假日,莱星顿毕优特酒店,天瑞国际公寓,在营项目,在售与将推项目,禧邦可大酒店,圣淘沙酒店公寓,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第57页,武汉市酒店公寓市场,-,供给量,/,租金水平,当前供给量小，未来市场供给逐年增加,当前武汉酒店公寓市场总体供给量较小，圣淘沙酒店与禧邦可酒店在租物业在500套左右。,未来武汉酒店公寓市场将出现快速上升势头，底之前武汉现正在对外销售酒店公寓均将对外经营，如莱星顿毕优特酒店、君逸豪天酒店将于底-年开始经营。上市经营房间总套数预计在1000-1500套。,性价比突出，租金水平仍有上升空间,以圣淘沙酒店公寓为例，,标间协议价格约为,260-280,元,/,天,，长租房单间约为,3500-3800,元,/,月（每七天一次清洁），大型套间为,18000-2,元,/,月（含日清洁服务），与四五星级酒店标间协议价格（,450-600/,天）相比，其性价比优势显著，假如服务水平与硬件档次对应提升，其租金水平应有上升空间。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第58页,武汉市酒店公寓市场,-,客户,客户仍以国内商务人士为主，长租客户两极分化,武汉酒店公寓客户仍以,国内商务人士为主，约占总百分比,60%,，客源主要为周围企业相关商务人士与企业协议客户人士。外籍人士（包含港澳台人士）所占比重约为,20-35%,，其中酒店档次定位较高,最正确西方禧邦可大酒店外籍客户百分比为,35%,，而圣淘沙酒店公寓外籍客户百分比为,15%,，较禧邦可酒店低,20,个百分点。,长租客户方面，酒店之间分化严重。如圣淘沙酒店公寓长租客户偏少，约占总百分比,10%,；而禧邦可大酒店长租客户百分比到达,45-50%,。,综合比较，禧邦可酒店在长租客百分比与外籍客户百分比上均高于圣淘沙公寓。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第59页,武汉市酒店公寓市场,-,经营,酒店公寓整体经营水平有待提升,与普通公寓相比，武汉酒店公寓项目多数能够为客人提供酒店业基本服务，但在软性服务上，如给客户居家式服务、表达居家气氛以及提供入住客人相互沟通机会等软性服务管理上仍有待提升。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第60页,武汉市高星级酒店市场,-,分布区域,武汉市五星级及准五星级酒店分布图,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第61页,武汉市高星级酒店市场,-,分布区域,图：武汉市四星级酒店分布图,武汉市高端酒店主要分布在火车站、繁荣商业中心、金融中心，东湖景区、长江之滨附近。,因为汉口、武昌、汉阳经济发展水平、旅游资源丰富程度、历史沉淀、城市功效定位等不一样，高端酒店分布特征为：汉口、武昌较为集中，汉阳则相对偏少。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第62页,此次调研将武汉高端酒店划分依据为星级，四星级以上（含四星）为高星级酒店。,酒店名称,酒店区域位置,星级,客房数,年入住率,标间协议价,（不含早餐）,武汉香格里拉大饭店,汉口建设大道,五星级,448,74%,588,元,/,天,武汉江城明珠豪生大酒店,汉口江滩,五星级,393,66%,480,元,/,天,武汉华美达天禄酒店,汉口青年路,五星级,281,72%,528,元,/,天,武汉东方大酒店,汉口火车站,五星级,348,60%,480,元,/,天,武汉新华诺富特大饭店,汉口建设大道,五星级,290,71%,480,元,/,天,武汉锦江国际大酒店,汉口建设大道,五星级,375,68%,620,元,/,天,武汉华美达光谷大酒店,武昌光谷鲁巷,五星级,310,78%,578,元,/,天,武汉光明万丽酒店,武昌徐东路,五星级,289,50%,610,元,/,天,武汉市酒店市场现实状况,年，全武汉市星级酒店达140余家，其中五星级酒店8家、四星级以上酒店36家、三星级以上100余家。后新建运行四星级及以上酒店就有8家。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第63页,酒店名称,酒店区域位置,星级,客房数,年入住率,标间协议价,（不含早餐）,武汉最正确西方禧邦可大酒店,汉口建设大道,准五星,140,70%,440,元,/,天,珞珈山国际酒店,武昌珞瑜路街道口,准五星,218,66%,460,元,/,天,武汉洪广大酒店,武昌中南路,准五星,289,66%,420,元,/,天,武汉凯旋门华天大酒店,武昌徐东路,准五星,247,64%,460,元,/,天,武汉湖滨花园酒店,武昌光谷珞瑜路,准五星,200,74%,328,元,/,天,湖北东湖大厦,武昌中北路,准五星,168,70%,272,元,/,天,武汉最正确西方五月花大酒店,武昌大东门付家坡,准五星,286,72%,480,元,/,天,武汉瑞雅莲花湖酒店,汉阳蔡甸,准五星,158,71%,320,元,/,天,武汉长江大酒店,汉口航空路,四星级,182,72%,440,元,/,天,纽宾凯国际酒店,汉口新华路取水楼,四星级,285,72%,348,元,/,天,武汉亚洲大酒店,汉口体育馆,四星级,263,68%,380,元,/,天,武汉瑞雅国际酒店,汉口台北路,四星级,136,65%,298,元,/,天,武汉市酒店市场现实状况,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第64页,酒店名称,酒店区域位置,星级,客房数,年入住率,标间协议价,（不含早餐）,武汉金盾大酒店,汉口机场河,四星级,205,63%,318,元,/,天,武汉天安假日酒店,汉口解放,大道循礼门,四星级,355,68%,480,元,/,天,武汉高雄大酒店,汉口建设大道,四星级,138,72%,360,元,/,天,武汉葛洲坝大酒店,汉口宝丰路,四星级,244,66%,228,元,/,天,武汉江汉饭店,汉口胜利街,四星级,110,58%,312,元,/,天,武汉港澳中心商务酒店,汉口江汉路,四星级,285,58%,188,元,/,天,武汉帅府饭店,武昌中南路丁字桥,四星级,197,67%,480,元,/,天,武汉泰华大厦,武昌中北路,四星级,160,68%,320,元,/,天,武汉弘毅大酒店,武昌东湖,四星级,160,68%,360,元,/,天,海怡锦江大酒店,武昌中南洪山广场,四星级,72,76%,238,元,/,天,武汉东湖宾馆,武昌东湖,四星级,368,68%,548,元,/,天,武汉白玫瑰大酒店,武昌中南洪山广场,四星级,220,70%,368,元,/,天,武汉晴川假日酒店,汉阳莲花湖,四星级,321,75%,450,元,/,天,武汉市酒店市场,-,现实状况,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第65页,武汉市高星级酒店市场特征,-,经营,租金价格小幅上涨，平均入住率创历史新高,武汉高端酒店年入住率近两年连续攀高，五星级酒店平均年入住率水平从62%提升到年66%，武汉高端酒店有望保持年入住率66%-70%水平。,8月至8月，武汉几个经典高端酒店客房销售均价提升了49.04元/间，环比提升价格12%。经典高端酒店房价提升反应出武汉整体高端酒店市场租金水平出现小幅增涨，经营情况较为理想,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第66页,武汉市高星级酒店市场特征,-,客户,商务客为酒店消费生力军,从消费特征来看，商务客户、旅游、会议成为高端酒店三类主要消费方式。,其中主要客户类型为商务客户，普通为与酒店签署协议国内外实力企业，他们大多分布于酒店周围区域。其次是会议客户，普通居住为,3-4,天。,因为武汉多是旅游过境客，来高端酒店旅游客户只占到,10-15%,。,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第67页,武汉市高星级酒店市场特征,-,客户,武汉高端酒店仍以短租为主，长租客户只占总百分比,5%,左右，其中以外籍客户为主，他们大多来自武汉各大开发区内外资企业中高层管理人员、武钢外籍教授以及高校外教，租期二分之一在六个月至一年。,短租为主，长租客较少,从客户起源看，武汉高端酒店市场消费者仍以国内客人为主，外籍人士（含港澳台）分别占到客户起源,15-25%,，尤其以港台客户、日本、欧美客户为主，其中同区域四星级酒店较五星级酒店外籍人士百分比大约低,8-10,个百分点。,国内客户居多，外籍客户仍为少数,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第68页,武汉市高星级酒店市场特征,-,功效,武汉高星酒店房间规模普通为,200-300,间，较普通酒店房间数量规模更大。同时会议室、商务中心等商务配套所提供空间更大，服务质量更高。,武汉高端酒店配套与服务水平不停提升同时，正在逐步与国际接轨，如英日语服务生、国际旅游与航班服务、中西餐厅、日本料理、韩国等特色餐饮餐厅设置等均表达出高端酒店服务外籍人士水平提升。,另外，高端酒店针对长租外籍客户有专题服务，如光明万丽酒店、香格里拉饭店、晴川假日酒店等都安排有专车接送长租在酒店外籍人士至机场、工业园以及武钢厂区。,功效多元化，配套设施更为齐全,武汉市当前还未出现纯服务式公寓类高端酒店产品，但市场内已经有酒店有试探性尝试，如武汉最正确西方禧邦可大酒店和其它酒店部分公寓型服务，客房配置厨卫配套、冰洗设施与套房结构等，与服务公寓极为相同，入住率与收益较为良好。,未出现高端纯服务式公寓,物业发展建议及武汉商务市场研究报告,第69页,区域位置：武昌徐东大街,开业时间：3月,酒店管理：万豪集团Marriott,客房套数：289套,入住率：45-50%,概况：武汉光明万丽酒店紧邻武汉二桥、和平大道、情谊大道。全部客房提供高速宽带上网服务。每间都拥有独立浴缸和淋浴房。4层万丽行政楼层。,项目介绍,租,客,特,征,经典案例,-,光明万丽酒店,RENAISSANCE,