绿色房地产转型的可行性路径探讨——光伏地产一体化投融资+EPC.pdf

习主席在第七十五届联合国大会上宣布，中国力争在2030 年前二氧化碳排放达到峰值，努力争取 2060 年前实现碳中和，这就是我国的“碳达峰”“碳中和”目标。房地产业是我国重要的支柱性产业之一，为配合实现“碳达峰”“碳中和”目标，向绿色房地产转型是其必由之路。根据我国目前绿色房地产的实践，最常见的绿色房地产转型路径就是光伏地产一体化，即将分布式光伏与房地产相结合，在屋顶、阳台等地设置光伏电站，利用太阳能实现减碳排放。一、光伏地产一体化投融资+EPC 概述根据我国相关政策，分布式光伏分为二种：一是户用光伏项目，业主自建的户用自然人分布式光伏项目；二是工商业分布式光伏发电项目，即就地开发、就近利用，是单点并网装机容量小于 6 兆瓦的户用光伏以外的各类分布式光伏发电项目。光伏地产一体化通常不会由房地产权人自建，而是外部新能源企业利用存量房地产进行的工商业分布式光伏发电项目。国内工程行业由于历史发展阶段的制约，目前仍以施工总承包模式为主，但分布式光伏领域却是以工程总承包为主，即 EPC（Engineering Procurement Construction）：“设计采购施工”总承包，是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并全面负责承包工程的质量、安全、工期、造价。根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，其他的工程总承包模式还包括 DB(Design Build,“设计施工”总承包）模式、PC（Procurement Construction，“采购施工”总承包）模式、EP（Engineering Procurement，“设计采购”总承包）模式。光伏地产一体化的实现步骤通常是新能源企业租赁存量房地产的屋顶、阳台等空地，以 EPC 的施工组织方式建设分布式光伏电站。分布式光伏的业主由于财力不足，往往在 EPC 的基础上选择对外融资，这就构成了参与光伏地产一体化的投融资+EPC 的现状。二、投融资模式从上述对于工程总承包模式的描述可以看出，不论是EPC、PC 还是 DB 等，工程总承包单位都不负有投融资的职责，业主需要自行筹资，并在工程的不同阶段向工程总承包单位分笔支付工程款。目前国内的光伏地产一体化实践，基本都依赖于投融资+EPC 的模式来解决资金问题，投融资模式主要包括：1.EPC 总包方垫资。EPC 总包方垫资是最常见的一种融资方式。特别需要关注的是垫资与工程欠款性质的认定，绿色房地产转型的可行性路径探讨光伏地产一体化投融资+EPC文/杨杰 摘要 房地产业是我国重要的支柱性产业之一，为配合实现“碳达峰”“碳中和”目标，向绿色房地产转型是其必由之路。根据我国目前绿色房地产的实践，最常见的绿色房地产转型路径就是光伏地产一体化，即将分布式光伏与房地产相结合，在屋顶、阳台等地设置光伏电站，利用太阳能实现减碳排放。光伏地产一体化的实现步骤通常是新能源企业租赁存量房地产的屋顶、阳台等空地，以 EPC 的施工组织方式建设分布式光伏电站。分布式光伏的业主由于财力不足，往往在 EPC 的基础上选择对外融资，这就是目前参与光伏地产一体化投融资+EPC 的现状。关键词 碳达峰；碳中和；光伏地产一体化；EPC房地探索August 202355可能会涉及法院支持的利息上限。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第二十五条规定：当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，人民法院应予支持，但是约定的利息计算标准高于垫资时的同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，人民法院不予支持。第二十六条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。垫资必须由当事人明确约定，且垫资的利息高于垫资时同期贷款市场报价利率的部分可能无法得到法院支持。如果没有约定垫资，则视为工程欠款，而工程欠款的利息上限可参考最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，一般不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。因此，对于 EPC 总包方来说，若想追求更高的利息，不明确约定垫资，而是约定工程欠款利息更为有利。而对于业主来说，则是在合同中明确约定垫资及垫资利息更为有利。2.银行/信托贷款。银行贷款作为最常见、利率最优惠的融资方式，一直是融资的首选。银行贷款通常根据项目或主体信用分为固定资产贷款和流动资金贷款。固定资产贷款的期限及金额通常可以匹配项目的全部需求。而流动资金贷款通常期限较短，金额有时无法与项目需求资金匹配，续贷也存在一定的不确定性。信托贷款通常包括贷款融资类信托及附回购股权融资信托，但受近来信托贷款三分类新规的影响，后续单纯的融资类信托贷款可能会存在不确定性。此外，不论是银行贷款还是信托贷款，在提供贷款时金融机构都需要审查项目资本金是否充足。根据国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知（国发201926 号），我国境内的企业投资项目和政府投资的经营性项目，投资项目资本金作为项目总投资中由投资者认缴的出资额，对投资项目来说必须是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何债务和利息。根据项目类型的不同，项目资本金的比例从 15%到 25%不等。此外，通过发行金融工具等方式筹措的各类资金，按照国家统一的会计制度应当归类为权益工具的，可以认定为投资项目资本金，但不得超过资本金总额的 50%。业主在设立项目公司时，要提前考虑到项目资本金是否满足后续的贷款融资要求，并对项目公司的股权比例及资本金缴纳进行合理设计。3.私募基金。私募基金通常根据其组织形式分为公司型基金、有限合伙型基金、契约型基金。业主可以通过私募基金向对项目感兴趣的投资人开展融资。值得一提的是，中基协近期发布不动产私募投资基金试点备案指引（试行），新能源风光电项目被作为基础设施项目的一类纳入试点范畴，可享受试点政策。4.融资租赁。根据民法典第七百三十五条，融资租赁具体是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的融资模式。从分布式光伏的业态来说，由于设备金额占 EPC 合同总价比重较大，在不考虑利率的情形下，融资租赁是与分布式光伏最为契合的一种融资方式。融资租赁通常分为直租赁和回租赁。直租赁项下，由业主/EPC 总包方作为承租人，融资租赁公司根据承租人的要求向设备供应商购买设备，并租给承租人使用，承租人向租赁公司支付租金。待租金支付完毕后，承租人在通常支付象征性的租赁物件留购价款的同时受让设备所有权。回租赁项下，由业主作为承租人及设备所有权人，将设备所有权转让给融资租赁公司，融资租赁公司将其回租给业主使用，由业主向融资租赁公司支付租金。租金支付完毕后，承租人通常在支付象征性的租赁物件留购价款的同时受让设备所有权。融资租赁，特别是回租赁，相较于银行贷款最大的区别就是在融资的基础上必须叠加融物，以确保款项流入实体产业。分布式光伏项目中，动产设备如光伏组件等作为租赁物件并无问题，但需要关注的是，如果将集中式光伏电站中的综合楼、升压站等不动产作为租赁物件，根据民法典第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，不动产所有权的转让以登记作为生效要件，如果将升压站等不动产进行转移登记，可能涉及税费问题，而实践中融资方为了规避税费，通常选择不进行不动产登记，此时融资租赁项下的租赁物件所有权实质上并未转让，可能导致融资租赁的法律关系不成立，并可能构成借款法律关系。如果频繁被法院认定为借款法律关系，则可能被认定为职业放贷人，后续的融资租赁合同都可能被认定为无效，进而导致其上的担保关系也被认定为无效，利息可能也无法得到支持。5.保理。根据民法典第七百六十一条，保理是指应收账款债权人将现有的或者将有的应收账款转让给保理人，保理人提供资金融通、应收账款管理或者催收、房地探索August 2023 56应收账款债务人付款担保等服务。从目前国内的保理实践来看，保理商主要提供的是资金融通服务。保理与贷款最大的区别在于，保理是以应收账款转让为核心的融资。应收账款之于保理，正如租赁物件之于融资租赁，其本质就是让保理融资流入实体产业。保理类型根据操作保理时是否通知债务人，可以分为明保理、暗保理；根据债务人是否承担信用风险，可以分为有追索保理、无追索保理；根据转让的应收账款是已形成的、确定的还是将有的、不确定的，分为一般保理及未来应收保理。6.财务投资人。除了上述金融机构可以提供融资外，社会上也存在没有金融牌照的“投资公司”，愿意真金白银地投入分布式光伏领域。对于此类财务投资人来说，也有几类交易结构可以介入，具体包括：（1）联合体融建模式，即财务投资人与 EPC 总包方组成联合体共同运作中标项目，财务投资人在施工过程中负责支付工程款，EPC 总包方负责施工，待工程完工后再由业主向财务投资人支付相当于工程款+利息的回购款。（2）小股大债模式，即财务投资人作为项目公司的小股东，以股东借款的方式为项目公司提供融资。（3）明股实债模式，即财务投资人作为项目公司的股东投资项目，待项目建成后，再由业主以固定价格回购财务投资人持有的项目公司股权，以实现固定收益退出。三、关注要点若要参与光伏地产一体化的投融资+EPC 项目，特别需要关注以下要点：1.EPC 总包方的资质。以光伏领域而言，根据项目大小、类型，设计方通常需要拥有综合资质、电力行业资质、电力行业新能源发电工程专业资质。施工方通常需要住建部主管的综合资质、电力工程施工总承包、输变电工程专业承包。除了前述资质外，还有国家能源局主管的承装(修、试)电力设施许可证。住建部主管的资质与国家能源局主管的资质是否都需要，目前并无明确规定，具体以招标文件要求为准，但由于承装(修、试)电力设施许可证不难取得，因此大部分的招标文件都会要求两者兼备。此外，新能源 EPC 项目的核心在于设计。目前并不像建房、市政、公路项目的 EPC 一样，明确要求 EPC 总包方设计与施工资质兼备或组成联合体。2.“倒卖路条”的合规风险。根据国家发改委国家能源局关于完善光伏发电规模管理和实行竞争方式配置项目的指导意见(发改能源20161163 号)、国家能源局关于开展新建电源项目投资开发秩序专项监管工作的通知（国能监管2014450 号）等相关文件的规定，光伏项目在纳入年度建设规模后、并网投产前，未经备案机关同意，不得擅自将项目转让给其他投资主体，这就是所谓的不得“倒卖路条”。对于“倒卖路条”，参考 2015年发布的新建电源项目投资开发秩序监管报告，违反前述要求的法律后果是：责令限期整改，取消可再生能源电价补贴，依法给予行政处罚以及纳入不良信用记录等处理措施。不论是项目投资人，还是承担了投融资义务的 EPC 总包方，风险的终极安全垫都是项目本身。如果项目存在“倒卖路条”的问题，未来项目的电费收入可能受到较大影响，这安全垫还够不够安全，需要进一步评估。3.项目用地的合规风险。如上所述，项目本身的合规风险会影响最终的电费收入，乃至影响到项目的安全垫，而项目用地的合规风险就是其中最麻烦也最复杂的问题。参考关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见 关于支持光伏发电产业发展规范用地管理有关工作的通知等用地政策文件，项目选址应当避让耕地、生态保护红线、历史文化保护线、特殊自然景观价值和文化标识区域、天然林地、国家沙化土地封禁保护区等。对于项目需占永久用地的，如光伏方阵用地、风电机组及机组变电站用地等，除有国家明确特殊政策支撑的均需依法依规办理建设用地审批手续。对于项目仅占临时用地的，如直埋电缆敷设的集电线路用地等，可以无需将土地性质转化为国有建设用地，但也需办理临时用地审批手续。具体到光伏地产一体化，分布式光伏项目可能不涉及用地，但分布式光伏发电项目所依托的建筑物及设施应当具有合法性。项目单位与项目所依托的建筑物、场地及设施所有人非同一主体时，项目单位应与所有人签订建筑物、场地及设施的使用或租用协议，视经营方式与电力用户签订合同能源服务协议（EMC 合同）。由于法定的租赁期限最长为20年，而通常分布式光伏的EMC合同期限为25年，对于最后 5 年需要在合同条款中作出特殊安排。4.EPC 招投标问题。必须招标的基础设施和公用事业项目范围规定第二条规定：“不属于必须招标的工程项目规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围包括：（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目。”大部分的新能源项目都属于强制招投标的项目类型，集中式光伏、风电等项目一般都会公开招标，但对于分布房地探索August 202357式光伏项目而言，由于金额小、项目简单，EPC 总包方通常也同时是设备供应商，往往会不采用招投标方式而直接指定 EPC 总包方，但这也导致了相应的招投标风险。此外，招标投标法实施条例第三十四条规定：“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。”如果业主想要让自己的关联方作为 EPC 总包，即使经过公开招投标，也会因可能影响招标公正性而导致中标无效。5.担保措施。在光伏地产一体化投融资+EPC 项目项中，EPC 总包方或财务投资人为确保项目实质可控，一般会选择在项目上叠加诸多担保措施，诸如股权质押、土地/厂房抵押、设备质押或电费收益权质押，甚至会让项目实控人提供担保。其中特别需要关注的是电费收益权质押。动产和权利担保统一登记办法第三条规定：本办法所称应收账款是指应收账款债权人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求应收账款债务人付款的权利以及依法享有的其他付款请求权，包括现有的以及将有的金钱债权，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权，以及法律、行政法规禁止转让的付款请求权。本办法所称的应收账款包括下列权利：（一）销售、出租产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用，出租动产或不动产等；（二）提供医疗、教育、旅游等服务或劳务产生的债权；（三）能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等基础设施和公用事业项目收益权；（四）提供贷款或其他信用活动产生的债权；（五）其他以合同为基础的具有金钱给付内容的债权。尽管电费收益权属于可以质押的应收账款，但电费收益权属于具有较大不确定性的未来应收账款。后续具体处置该电费收益权将存在较大风险。为此，笔者提出如下建议：（1）将项目公司股权、设备、土地与电费收益权同步抵质押。电费收益权的基础在于项目公司的土地、设备等，如果项目公司的土地、设备被处置，电费收益权也将成为空中楼阁，不具有实际处置意义。（2）在质押协议及中登网登记的描述中，对该电费收益权进行详细阐述，避免因描述太过简略或宽泛导致无法特定化。（3）提前约定要对电费的收款账户进行监管或者直接约定电费缴入投资人或 EPC 总包方账户，以确保电费收益权的特定化及后续处置。6.联合体共同投标的风险问题。对于财务投资人来说，如果选择与 EPC 总包方组成联合体投标，可能会产生相关风险。（1）如果财务投资人中标后发现项目实质上无法推进，可能会选择拒绝签署书面合同，对此，招标人可能会要求中标人承担缔约过失赔偿责任，或者根据招标文件中的合同模板承担违约责任。（2）如果财务投资人履行合同过程中发现无法履行融资责任，融资无法推进，根据招标投标法第六十条“中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任”，中标人要承担相应赔偿责任，如果合同约定有相应的违约责任条款，还需承担相应的违约责任。（3）因联合体相对方违约导致承担连带责任的风险。通常财务投资人在联合体中仅承担融资责任，但如果联合体相对方如 EPC 总包方在设计、施工等的履约方面存在问题而被追责，也会导致财务投资人、股权融资方承担连带赔偿责任。（4）在联合体协议中概括授权带来的风险。财务投资人如果在联合体协议中概括约定授权联合体牵头人处理一切事务，可能导致联合体牵头人的行为损害其他联合体成员的利益。（作者单位：北京德和衡 上海 律师事务所）参考文献1 魏思茗.保理商注意义务研究 D 成都：西南财经大学,2021.2 龚雪.保理合同问题研究 D.烟台:烟台大学,2021.房地探索